Ипотекой поддержат промышленность
Расширение программы промышленной ипотеки — это хорошо, но недостаточно: в России надо строить ежегодно не менее 20 млн квадратных метров производственных площадок. Промипотека закроет лишь 5–10% этой потребности
Увеличить предельный срок промышленной ипотеки с семи до десяти лет, а ее максимальный размер — с 500 млн до 1,5 млрд рублей поручил правительству Владимир Путин. Однако этого может быть недостаточно: даже в расширенном виде программа позволит строить или реновировать максимум 22,5 млн кв. м площадей. России же нужно вводить от 20 млн кв. м производственной недвижимости в год.
Купить или построить
Механизм промышленной ипотеки запустили в конце 2022 года. «Программа получила позитивные отклики, однако явным барьером для дальнейшего роста отрасли было то, что ипотека выдавалась исключительно на приобретение готовых площадей. В апреле 2023 года правительство расширило программу на покупку строящихся объектов и строительство под собственные нужды», — говорит Константин Фомиченко, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.
В рамках промипотеки предприятия получают кредиты по сниженным ставкам — 3-5% годовых. Кто получит ипотеку, решает Минпромторг, который отбирает заявки от кредитных организаций. Кредит выдается под залог производственной площадки. Есть условие: в течение трех лет после выдачи кредита заемщик обязан использовать для промышленного производства не менее 50% площади предприятия.
Самой первый такой кредит в конце 2022 года получила компания «Электростарт» — 300 млн рублей. Полученные средства предприятие собиралось вложить в приобретение готового производственного цеха в подмосковном городском округе Чехов. Еще один производитель оборудования, получивший промышленную ипотеку, — ООО «Региональный технический центр». Компания делает технику для обслуживания воздушных судов, а кредит ей нужен, чтобы начать выпускать перегружатели контейнеров и паллет. Это крупное оборудование, и для его производства требуются новые мощности и соответствующее помещение. В марте 2023 года компания «Электромаш» — разработчик базовых материалов для печатных плат, силовой аппаратуры, изделий радиоэлектроники — получила льготный кредит размером 70 млн рублей и купила производственную площадку размером 10 тыс. кв. м в городском округе Талдом. Позже, в августе, появились сообщения, что в Запрудне (Талдомский район) «Электромаш» купил свыше 30 тыс. кв. м производственной площади и готов эффективно осваивать их. Компания планирует увеличить объемы производства и число рабочих мест (с 20 до 200).
Спрос на промышленную ипотеку явно есть. «В рамках промышленной ипотеки был предусмотрен лимит [общего объема выданных кредитов] в семь миллиардов рублей. Однако уже в апреле этого года бизнес подал заявок на 40 миллиардов рублей», — отмечает Мария Ермилова, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова.
По оценке Минпромторга, на сегодня выдано уже более 400 льготных кредитов на сумму более 35 млрд рублей. Сбербанк, «Открытие», Совкомбанк, Росбанк и Россельхозбанк не ответили на вопрос «Эксперта» о том, сколько выдали таких кредитов в каждом из них. Альфа-банк заявил, что заключил договоров по промипотеке более чем на 2,5 млрд рублей.
Известно также, что на январь 2023 года Сбербанк предоставил три кредита на приобретение объектов промышленной недвижимости на сумму 469 млн рублей. ВТБ отчитался чуть позже, летом: с декабря прошлого года по август текущего банк выдал клиентам МСБ промышленную ипотеку на 7,4 млрд рублей, средняя сумма такого кредита составила 85 млн рублей.
Заемщики банка «Дом.РФ» с января этого года с помощью промышленной ипотеки приобрели около 20 тыс. кв. м недвижимости для развития или расширения производств. Сколько это в деньгах — неясно.
«Больше всего займов оформили производители оборудования — около 30 процентов. На втором месте изготовители металлических изделий — 25 процентов, на третьем — производители одежды, 20 процентов. На производителей окон пришлось 10 процентов сделок. Кредитами банка также воспользовались изготовители косметических средств и бытовой химии, изделий из бетона, мебели, электрического кабеля и пищевых продуктов», — рассказывает директор подразделения «Малый и средний бизнес» банка «Дом.РФ» Анна Корнелюк.
Новые метры
Предполагалось, что субсидии на промипотеку из бюджета в 2023 году составят 286,7 млн рублей. Однако уже в апреле правительство расширило объем финансирования на 1 млрд рублей. Как считают в Национальном рейтинговом агентстве, это позволит обеспечить льготный кредитный портфель в объеме не менее 45 млрд рублей.
Благодаря промышленной ипотеке предприятиями будет создано (реконструировано) и введено в эксплуатацию порядка 850 тыс. кв. м производственных площадей, рассказали в пресс-службе Минпромторга. Но это очень мало. В июне 2023 года председатель совета Торгово-промышленной палаты по финансово-промышленной и инвестиционной политике Владимир Гамза заявлял, что из 500 млн кв. м производственных площадей в стране около 200 млн требуют реновации. Гамза также подчеркнул, что России необходимо строить новые производственные площади в количестве около 20 млн кв. м. Всего за 2022 год было введено, по данным Росстата, 3000 промышленных зданий общей площадью 5 млн кв. м. Это не намного больше, чем годом ранее: 2800 сооружений площадью 4,6 млн кв. м. Получается, пока что серьезного влияния на развитие производства промышленная ипотека не окажет. Если за тринадцать месяцев своего существования с максимальным размером кредита 500 млн рублей было выдано 33 млрд рублей промышленной ипотеки, что позволит модернизировать 850 тыс. кв. м, то, по грубым подсчетам, расширение программы позволит увеличить объем вводимой промышленной недвижимости втрое. То есть до 2,5 млн кв. м в год. А этого, если верить подсчетам ТПП, все равно недостаточно.
Кроме того, ключевым риском остается вопрос разгона цен на промышленные помещения в случае расширения программы, поскольку высокий спрос в совокупности с дефицитом качественной производственной недвижимости приведут именно к таким последствиям. Поэтому объем программы необходимо тщательно контролировать, подчеркивает Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам».
Рост цен уже начался. По данным портала Restate.ru, с января по сентябрь 2023 года цена квадратного метра производственных помещений в Московской области выросла с 39,6 тыс. до 57,3 тыс. рублей (+44%). За тот же срок цена квадратного метра в Москве увеличилась на 25% — с 99,9 тыс. до 125,3 тыс. рублей.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl