Квартирный рынок входит в этап развития, связанный с отменой льготной ипотеки

МонокльБизнес

Рынок жилья охлаждается, но неохотно

Квартирный рынок входит в новый этап развития, связанный с отменой льготной ипотеки и резким снижением спроса. Застройщики пока не собираются снижать цены, стараясь поддержать интерес к недвижимости разными ипотечными продуктами

Алексей Щукин

С 2020 года по программам льготной ипотеки было выдано 1,5 млн кредитов на сумму 6 трлн рублей. Фото: Сергей  Булкин/ТАСС

Первое июля 2024 года — поворотный момент в истории рынка жилья, который на несколько лет задаст новые правила игры. В этот день была завершена программа льготной ипотеки на новостройки, действовавшая с 2020 года. За четыре года было выдано 1,5 млн кредитов на 6 трлн рублей.

Одновременно с июля были ужесточены и нормы по выдаче семейной ипотеки — льготные программы обеспечили высокие прибыли застройщикам и банкам, но взвинтили цены на жилье и разбалансировали рынок. Теперь на повестке дня — болезненное охлаждение рынка, возможно с банкротствами отдельных игроков.

Обостряет ситуацию и резко подорожавшая стандартная ипотека. По данным «Дом.РФ», после июльского повышения ключевой ставки Центробанком до 18% средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки у банков из топ-20 достигла 20,84%. Это рекордный показатель за всю историю жилищного кредитования. Понятно, что такая заградительная ставка кардинально подрывает спрос на жилье.

Сокращение спроса неизбежно. Главный вопрос: насколько сильным будет спад? Если на 30%, то рынок охладится, но переживет это, так как последние три года были для девелоперов самыми успешными в истории рынка, они смогли накопить солидную финансовую подушку. Однако если падение составит 50–70% и продлится достаточно долго, отдельные игроки могут не пережить тяжелые времена.

Тренд будет понятен в середине осени

С 1 июля прошло полтора месяца, попробуем посмотреть, что происходило с рынком жилья, сквозь призму статистики. Важнейший показатель активности рынка — количество сделок. По данным «НДВ Супермаркет недвижимости» в Москве (в старых границах) число сделок с новостройками в июле упало по отношению к июню на 3%, до 4999, а в Московской области — на 50%. По данным портала Dataflat.ru, месячная выручка девелоперов в июле сократилась до 185 млрд рублей — сразу на 30%. В Санкт-Петербурге число сделок сократилось на 19%, в Ленинградской области — на 35%.

Падение кажется драматическим. Однако цифры не представляются такими уж пугающими, если учесть, что предыдущий месяц — июнь — был рекордным по сделкам. Покупатели стремились заскочить в последний вагон и купить квартиру по льготным государственным ипотечным программам. По отношению к июню прошлого года падение в Московском регионе составило всего 15%. Но и это не дает полной картины. Прошлый год — плохой ориентир: он тоже был аномально высоким по спросу. Внимательное сравнение показывает, что по числу сделок июль примерно повторяет показатели двухлетней давности, когда никто не говорил, что рынок рушится.

В июле ожидаемо кардинально снизился объем выдачи ипотеки. По данным Центробанка, он упал более чем в два раза — с 788 млрд рублей в июне до 356 млрд рублей. «Снижение спроса в июле на 40–50 процентов прогнозировалось по опережающим индикаторам спроса: числу ипотечных заявок, выдаче ипотечных кредитов по льготным программам. Статистика по числу регистраций это в целом подтверждает, — уточняет руководитель “ЦИАН. Аналитики” Алексей Попов — Важно учитывать, что снижение происходило с высокой базы июня 2024-го. Плюс десять дней в июле не проводились сделки по семейной ипотеке и весь месяц — по ITпрограмме. Цифры по городам с максимальным снижением могут отражать не рыночные тренды как таковые, а менее быстрые темпы перестройки банков и застройщиков к новым условиям с точки зрения запуска выдачи ипотеки и программ с рассрочками». При этом надо учитывать и обратный процесс: часть июльских сделок — это отложенная регистрация июньских покупок.

Значат ли цифры июля, что на рынке все хорошо? Нет. Скорее, они говорят, что традиционно инерционный рынок новостроек фактически пока не отреагировал на шок отмены льготной ипотеки. «Июль и август не будут показательными. Говорить что-то определенное о трендах рынка новостроек можно будет в середине осени», — говорит президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев.

Когда подешевеют квартиры

С 2000 года цены на новостройки выросли в Москве почти в два раза, а, например, в Краснодаре — почти в три раза, с 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр. Такая картина характерна для всех крупных городов страны. Столь аномальный рост, вызванный льготной ипотекой, обостряет классический «вечный» вопрос: когда цены на жилье начнут падать? Ведь спрос — без льготной ипотеки — теперь будет кардинально ниже.

Существует, однако, несколько моментов, сдерживающих падение. Первый: большая финансовая подушка у застройщиков. Последние три года были самыми успешными для девелоперов с точки зрения прибыли. Первая половина 2024 года не исключение. «За семь месяцев этого года в столице оформлено 48,5 тысячи первичных договоров с использованием ипотеки — это максимальное для семи месяцев число таких сделок. Например, к январю–июлю прошлого года рост составил 12 процентов, а к аналогичному периоду 2022 года показатель вырос на 30 процентов», — говорит руководитель Управления Росреестра по Москве

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Возвращение «Метеора» Возвращение «Метеора»

В сентябре 2017 на воду спустили судно на подводных крыльях типа «Валдай 45Р»

Наука и техника
Дом из дерева Дом из дерева

Деревянный дом — это целый мир со своими правилами, устоями и обычаями

КАНТРИ Русская азбука
Секреты правильного использования кредитных карт Секреты правильного использования кредитных карт

Кредитки давно вошли обиход, вот только пользоваться ими умеют далеко не все

Наука и техника
Ксения Лучанинова: «На Дальнем Востоке частная медицина конкурирует с государственной за кадры» Ксения Лучанинова: «На Дальнем Востоке частная медицина конкурирует с государственной за кадры»

Дальний Восток — регион, в который устремлены все планы государства

ФедералПресс
Дело молодое Дело молодое

Автопром ищет точки соприкосновения, чтобы не проиграть борьбу за юные сердца

Автопилот
Сталкер сновидений Сталкер сновидений

Можно ли управлять снами?

Лиза
Климат «вышел за флажки» Климат «вышел за флажки»

К чему приведет рост средней глобальной температуры более чем на 1,5 градуса

Монокль
Тетёрки: насукали и жуём Тетёрки: насукали и жуём

Приготовление весенних тетерок — это всегда импровизация

КАНТРИ Русская азбука
Как думает ChatGPT: эмбеддинг, токены и другая невидимая «начинка» нейросети Как думает ChatGPT: эмбеддинг, токены и другая невидимая «начинка» нейросети

Как на самом деле ИИ понимает человека и что помогает ему формулировать мысли

ТехИнсайдер
На пути к миллиарду: Telegram исполняется 11 лет На пути к миллиарду: Telegram исполняется 11 лет

IT-аналитик Федор Скуратов — об эре Telegram

СНОБ
«Болячки прикладывали прямо к экрану»: псевдоцелители и «натуропаты» в новейшей истории России «Болячки прикладывали прямо к экрану»: псевдоцелители и «натуропаты» в новейшей истории России

«Целители», которые обещали людям из СССР лекарство от всех болезней

Правила жизни
Рост заболеваемости раком легких в России объяснили распространением методов диагностики Рост заболеваемости раком легких в России объяснили распространением методов диагностики

К концу 2010-х годов в России наблюдался рост заболеваемости раком легких

N+1
Моббинг: узнать и уцелеть Моббинг: узнать и уцелеть

Что такое моббинг, чем он отличается от буллинга и как ему противостоять

Psychologies
Мария Орлова: «Чтение – это в первую очередь удовольствие» Мария Орлова: «Чтение – это в первую очередь удовольствие»

Как привить ребенку любовь к чтению – не обязательно расти на классике

Grazia
Роботы и инвесторы Роботы и инвесторы

Минпромторг предлагает новый вид специальных инвестиционных контрактов

Монокль
Евгений Добаев: «Наш искусственный интеллект будет сильнее хакерского» Евгений Добаев: «Наш искусственный интеллект будет сильнее хакерского»

Уровень киберзащищенности организаций растет, но не так быстро, как хотелось бы

РБК
«Завышенная цена стала рыночной»: почему дорожает аренда элитной недвижимости «Завышенная цена стала рыночной»: почему дорожает аренда элитной недвижимости

С чем связан рост арендных ставок на элитное жилье в Москве

СНОБ
У кого больше шансов на успешные знакомства и отношения — у собачников или кошатников? У кого больше шансов на успешные знакомства и отношения — у собачников или кошатников?

Кто больше помогает при знакомстве и отношениях — собака или кошка?

Maxim
«Должны жить по нашим законам»: как изменится миграционная политика в РФ «Должны жить по нашим законам»: как изменится миграционная политика в РФ

Адаптация мигрантов к российским реалиям остается одним из ключевых вызовов

ФедералПресс
Культовые кроссовки, выпуск 19: Nike Air Max 95 — самая популярная модель в Японии Культовые кроссовки, выпуск 19: Nike Air Max 95 — самая популярная модель в Японии

Nike Air Max 95 во многом определила траекторию движения Nike

Правила жизни
Муж приковал ее на 40 дней к дереву! Как американка пережила домашнее насилие Муж приковал ее на 40 дней к дереву! Как американка пережила домашнее насилие

История женщины, которую бывший муж оставил в джунглях умирать

ТехИнсайдер
Великий воин пустынь Великий воин пустынь

Кому может понравиться «пустынный воин» с ядовитым оружием наперевес?

Знание – сила
А ты возьми и купи слона А ты возьми и купи слона

Как узнать все секреты продавцов, чтобы покупать осознанно?

Psychologies
Как США создали «город грехов» и мировую столицу азартных игр? Интересные факты о Лас-Вегасе! Как США создали «город грехов» и мировую столицу азартных игр? Интересные факты о Лас-Вегасе!

Как менее чем за сто лет Лас-Вегас превратился в «мировую столицу развлечений»?

ТехИнсайдер
США запутались в ключах от Белого дома США запутались в ключах от Белого дома

Замена кандидата в президенты оживила предвыборную борьбу в США

Монокль
Как преодолеть финансовые конфликты в семье: практическое руководство Как преодолеть финансовые конфликты в семье: практическое руководство

Как разрешить финансовые трудности в семье и при этом укрепить свои отношения?

VOICE
Финслерова геометрия как теория четырехмерности мира Финслерова геометрия как теория четырехмерности мира

О геометрии Вселенной, сверхсветовых скоростях и египетских пирамидах

Зеркало Мира
«Участие бизнеса необходимо  на каждом этапе формирования  кадрового резерва» «Участие бизнеса необходимо  на каждом этапе формирования  кадрового резерва»

О роли бизнеса в создании кадрового потенциала для развития нефтегазовой отрасли

РБК
Солнечный коллектор vs солнечная панель: как определить, что выгоднее для дома Солнечный коллектор vs солнечная панель: как определить, что выгоднее для дома

Что из них выгоднее и чем отличаются: солнечный коллектор или солнечная панель?

ТехИнсайдер
Мороз, жара и низкая рентабельность: почему Россия потеряла часть урожая картофеля Мороз, жара и низкая рентабельность: почему Россия потеряла часть урожая картофеля

В 2024 году в России соберут на 1,4 млн т, или на 16% меньше картофеля

Forbes
Открыть в приложении