Застройщики придерживают квартиры, чтобы не допустить обвала цен

МонокльБизнес

Кризис в недвижимости откладывается на осень

Застройщики придерживают квартиры, чтобы не допустить обвала цен, но при этом нуждаются в деньгах на обслуживание подорожавших долгов. У большинства запасов хватит до осени, но, если ЦБ к тому времени не снизит существенно ключевую ставку, могут начаться дефолты или даже банкротства

Алексей Долженков

Фото: Владимир Смирнов/ТАСС

Крупнейшие девелоперы стараются как можно дольше оттянуть публикацию финансовых результатов за 2024 год и отчитываются только об объемах продаж и сданных квадратных метрах. Отчетность отдельных смельчаков (например, «Эталона», который пока не редомицилировался и не торгуется на бирже) показывает, что главная проблема кроется в возросшей стоимости обслуживания займов. Первые дефолты уже есть, но в сфере не жилой, а коммерческой недвижимости. ФПК «Гарант-Инвест», владеющая портфелем многофункциональных и торговых центров в Москве, допустила технический дефолт по выкупу облигаций на 2,8 млрд рублей и по выплате купона на 42,7 млн. Компания ссылается на слишком высокую ключевую ставку и утверждает, что работает над реструктуризацией долгов.

Попробуем оценить, насколько опасна ситуация в жилой недвижимости и пришло ли время кризиса, аналогичного тому, что случился в 2008 году.

Не так плохо, как боялись

Если судить по отраслевому строительному индексу Мосбиржи (MOEXRE), рынок акций после пессимистичной второй половины прошлого года удостоверился, что застройщики прямо сейчас массово валиться не собираются, и воспрял духом. Похоже, инвесторы совсем уж критичных проблем у девелоперов не видят, а возможно, просто рассчитывают, что крупнейших игроков в случае чего будут спасть кредитующие их банки или государство.

Операционные показатели строительных компаний пока ухудшаются не сильно. По данным ЦБ, в четвертом квартале 2024 года площадь реализуемых проектов сократилась по сравнению с предшествующим кварталом всего на 2,9% и составила 114,4 млн кв. м. При этом в четвертом квартале началось строительство многоквартирных домов общей площадью 13,1 млн «квадратов», что несколько больше, чем в третьем (12,5 млн).

Доля проданного жилья снижается, но тоже не слишком заметно: в четвертом квартале она составила 29% (−4 п. п. к предыдущему кварталу) в строящихся объектах и 74% (−0,6 п. п.) в готовых. При этом «в метрах» продажи упали на 20%: среднемесячный объем сделок по строящемуся жилью в течение последних шести месяцев 2024 года был на уровне 2 млн кв. м, что заметно ниже 2,4 млн в первом полугодии.

Пока девелоперам удается главное — не допустить падения цен: они все еще растут, просто не так быстро, как раньше. Подъем номинальных цен на первичном рынке в четвертом квартале замедлился с 2,3 до 1,6% (с корректировкой на инфляцию стоимость жилья снизилась на 2,3%).

Однако кредиторам, банкам, инвесторам и заинтересованным наблюдателям важны не операционные показатели, а финансовые. Некоторые данные есть у ЦБ. Например, уровень покрытия проектного финансирования застройщиков средствами на счетах эскроу к концу 2024 года упал до 72% — это минимальное значение с 2021 года. Для сравнения: на декабрь 2023-го этот показатель составлял 90%.

Это очень важный момент: от покрытия счетами эскроу зависит ставка, по которой компаниям предоставляется проектное финансирование. Говоря проще, та часть, которая не покрыта счетами эскроу, выдается на рыночных условиях. За четвертый квартал 2024 года средневзвешенная ставка по портфелю проектного финансирования игроков рынка недвижимости выросла на 1,6 п. п., достигнув 9,4%. Впрочем, это все еще вдвое ниже средней ставки по корпоративному портфелю банков в целом (18,7%, +1,9 п. п. за четвертый квартал).

Напомним, что если раньше застройщик напрямую использовал деньги дольщиков, то сейчас между ними встал банк: средства покупателей оседают на счетах эскроу, а девелопер работает за счет кредитов, полученных от банка в рамках проектного финансирования. Проектное финансирование — особый вид ссуды, которая погашается за счет потока доходов от проекта. В данном случае потоком доходов являются деньги со счетов эскроу, которые застройщику выдаются после сдачи объекта. Получается, что кредитующему банку даже не нужно оценивать поток будущих доходов — он видит все заранее, еще до того, как строительная компания получит деньги.

Заядлые должники в зоне риска

В красной зоне, разумеется, находятся девелоперы с высоким уровнем корпоративного долга. Против них играют сразу два фактора: не только высокие ставки, но и снижение спроса, которое через наполнение счетов эскроу сказывается на стоимости обслуживания кредита по описанной выше схеме. Ситуация и так не идеальная, но банки еще и выкручивают руки. Руководитель аналитического отдела инвестиционной компании «Юнисервис Капитал» Екатерина Маевская отмечает, что финансовые организации «добровольно-принудительно» переводят девелоперов на займы с плавающей ставкой. «В случае продолжения такого тренда нельзя исключать ряд банкротств застройщиков, что может стать ударом и для банковского сектора. Хотя, конечно, банки будут использовать все инструменты, чтобы не допустить массового ухода девелоперов в закат, от продления лимитов и перекредитования до поиска альтернативных вариантов достраивания объектов. Им на помощь может прийти и государство, то есть не стоит исключать “огосударствление” отрасли», — рассуждает она.

Тут есть один интересный момент. Дольщик не вправе просто так забрать свои деньги со счета эскроу — это можно сделать в случае банкротства или ликвидации застройщика, а также в случае затягивания сроков сдачи жилья более чем на два месяца.

В целом банку, который вместе с эскроу выдал девелоперу проектное кредитование (как чаще всего и происходит), невыгодно банкротить компанию. Проще поддерживать в ней жизнь или взять ее под управление либо передать объект для достройки другой фирме. В противном случае банк останется не только один на один с обанкротившимся заемщиком, но и лишится фондирования в виде денег на счетах эскроу.

Конечно, риски распределены по отрасли неравномерно. По словам гендиректора аналитического центра «БизнесДром», председателя комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павла Самиева, застройщики различаются с точки зрения специализации по клиентским сегментам. В некоторых сегментах спрос очень сильно снизился из-за спада в ипотеке. «Сильнее всего провалились эконом и эконом плюс и, соответственно, специализировавшиеся на них девелоперы, — поясняет Павел Самиев. — Эти компании сейчас оказались в очень тяжелой ситуации. Если же у них еще и достаточно высокая долговая нагрузка, то они находятся в зоне риска». Руководитель «БизнесДром» напоминает: помимо счетов эскроу и проектного финансирования есть еще и чисто рыночное фондирование — облигации и банковские кредиты, по которым ставки могут быть более высокими (особенно если они плавающие), соответственно, и нагрузка по их обслуживанию больше. При торможении продаж из-за сокращения спроса у таких застройщиков сразу начинаются проблемы с ликвидностью.

Екатерина Маевская обращает внимание на облигационный рынок, котировки на котором (вместе с ростом ключевой ставки и ужесточением ДКП) в течение всего 2024 года стремительно падали. Если на широком рынке снижение котировок с января по декабрь установилось на уровне 11%, то представители девелоперов потеряли почти 20%, опустившись в цене до 80% от номинала. С падением котировок доходности по облигациям застройщиков, напротив, устремились вверх: на начало прошлого года медианная доходность составляла около 20%, а уже в декабре была в два раза выше. Для новых же выпусков девелоперов, как рассказывает руководитель аналитического отдела «Юнисервис Капитал», уже обычной практикой стало закладывание дополнительной «премии за отрасль» на уровне одного-двух процентных пунктов: по сути, на публичном долговом рынке застройщиков приравняли к наиболее рисковым отраслям, таким как микрофинансы.

В целом в нынешней ситуации сами собой напрашиваются аналогии с массовыми банкротствами девелоперов в 2008–2009 годах. Как напоминает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков, в тот кризис дефолт по облигациям российских компаний составил 160 млрд рублей.

Обвал в отрасли в 2008–2009 годах, как и текущие проблемы, был связан с кредитованием строительства. Тогда компании финансировали свои проекты за счет валютных займов, которые брались под низкие (по сравнению с рублевыми) ставки. Схема отлично работала, пока курс доллара снижался. Однако в кризис не только упал спрос и цены на новостройки пришлось снизить (скидки порой достигали 50–60%), но еще и доллар взлетел. Самые знаковые истории того периода — это истории «СистемыГалс» (чистый долг / EBITDA в 2007 году накануне кризиса — 12,5) и «Миракс Групп». Тогда 51% акций «Системы-Галс» («дочка» АФК «Система») были проданы банку ВТБ за символические 60 рублей. Нечто похожее случилось и с некоторыми другими девелоперами; в конечном счете ВТБ досталась и башня «Федерация», построенная «Миракс Групп». Владельцу же «Миракс Групп»

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Крупный заемщик больше не мечта банкира Крупный заемщик больше не мечта банкира

Финансовое положение ряда крупных компаний сейчас сложное и останется таким

Монокль
Сергей Курехин Сергей Курехин

Правила жизни музыканта, актера и сценариста Сергея Курехина

Правила жизни
Ой, всё: почему США признали потолок цен на нефть бесполезным Ой, всё: почему США признали потолок цен на нефть бесполезным

Российский нефтегаз показал чудо адаптации к санкциям

Монокль
Гений чистой пустоты Гений чистой пустоты

Как Франческо Сбарро создал колесо без оси

Наука и жизнь
Дача мечты Дача мечты

Превратили типовой и уже выстроенный каркасный дом в уютную, стильную дачу

Идеи Вашего Дома
Хрустящая курочка Хрустящая курочка

Как выбирать наггетсы, и так ли уж они вредны

Лиза
«Человек — это богатство, главное, что есть на Земле» «Человек — это богатство, главное, что есть на Земле»

Алла Сигалова — о любви и коварстве, добре и зле, цинизме и совести

OK!
Суверенитет дороже денег Суверенитет дороже денег

Россия не имеет полной цепочки производства редкоземельных металлов

Монокль
Кто с сердечком кому Кто с сердечком кому

Каким должно быть любовное письмо?

Seasons of life
Девочки самооценка Девочки самооценка

Как помочь девочкам расти свободными от негативного восприятия себя?

Новый очаг
Уральский микс Уральский микс

На мой взгляд, напитки все же должны оставаться на втором плане

Bones
«Хотели как лучше»: какие травмы наносят ребенку любящие родители «Хотели как лучше»: какие травмы наносят ребенку любящие родители

К чему может привести заботливая гиперопека над ребенком?

Psychologies
Себя посмотреть Себя посмотреть

Самые важные открытия, которые я сделал, связаны с кухней родного края

Bones
ИИ в законе ИИ в законе

В каком правовом регулировании нуждается применение ИИ?

Ведомости
Бетонные гиганты выходят в море Бетонные гиганты выходят в море

Как в арсенале судостроителей появился бетон

Наука и техника
Алла Сигалова: Самое сложное – договориться с собой Алла Сигалова: Самое сложное – договориться с собой

Театральный режиссер и хореограф Алла Сигалова создала сотни спектаклей

Ведомости
Мюзикальная сказка Стамбула Мюзикальная сказка Стамбула

Увидеть дворец султана Сулеймана, колоритный восточный базар и величие Босфора

ЖАРА Magazine
Игры разума Игры разума

Ученые вывели глухих комаров и отправили в космос первый деревянный спутник

Вокруг света
Место силы Место силы

Финский залив, сосны… Деревянный дом со сплошным остеклением стены

Идеи Вашего Дома
Куда поплыла ипотека Куда поплыла ипотека

Неожиданный для российского рынка продукт предложил ТКБ Банк: плавающая ставка

Монокль
Разведка по патенту Разведка по патенту

Как новая экосистема патентной аналитики поддержит процесс импортозамещения

Ведомости
Белое на белом Белое на белом

В суперъяхте Extra Time верфи Conrad Yachts есть много загадочных решений

Y Magazine
Агрострахование на подъеме Агрострахование на подъеме

Площадь застрахованных площадей увеличилась более чем на треть

Агроинвестор
Почему люди пускают слюни во сне Почему люди пускают слюни во сне

Когда кто-то сладко спит, он может начать пускать слюни во сне! Но почему?

ТехИнсайдер
Главными проблемами малого и среднего бизнеса стали дефицит кадров и инфляция Главными проблемами малого и среднего бизнеса стали дефицит кадров и инфляция

Доля предпринимателей, не сталкивающихся с трудностями, в 2025 году упала до 14%

Forbes
Курс на весну Курс на весну

8 свежих идей для сезонного украшения дома

Добрые советы
Странный, но очень важный аспект: почему спринтеры начинают свой забег с низкого старта Странный, но очень важный аспект: почему спринтеры начинают свой забег с низкого старта

Каково преимущество низкого старта и почему его не используют марафонцы

ТехИнсайдер
В гармонии с озером В гармонии с озером

Дом недалеко от Уфы строила большая и дружная семья на месте своего старого дома

Идеи Вашего Дома
Честность как концепция Честность как концепция

Как шефы относятся к чистоте концепции и что в целом думают о честной позиции?

Bones
«Суперджет» стал еще роднее «Суперджет» стал еще роднее

Полет нормальный: сможет ли «Суперджет» окончательно приземлиться в России?

Монокль
Открыть в приложении