Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы

МонокльБизнес

Губительная зацикленность на ипотеке

Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы на рынке недвижимости. Однако существует масса альтернативных инструментов решения жилищной проблемы

Алексей Щукин

Жилье в России за три года выросло в цене более чем в два раза. Фото: Валерий Шарифули//ТАСС

Последние недели в правительстве и Госдуме заговорили об отмене или кардинальном изменении программ льготной ипотеки. С точки зрения Минфина, после повышения ключевой ставки Центробанка субсидирование ипотеки стало разорительным для бюджета. Центробанк видит большие риски в резко выросших ценах на недвижимость и ухудшившемся качестве заемщиков. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже предложила внести изменения в программу льготной ипотеки, дифференцировав ставки в зависимости от доходов в регионе.

Эксперты пытаются придумать способы, как государству, банкам и девелоперам вырваться из ипотечной ловушки с минимальными потерями. При этом о стратегии развития жилищного рынка разговора нет. А она должна быть связана с альтернативными классической ипотеке инструментами жилищной политики. На базе широкой линейки таких инструментов: стройсберкасс, государственных и некоммерческих девелоперских компаний, агентов по строительству арендного жилья — можно создать новую социально ориентированную модель жилищного рынка. Модель, где жилье вновь станет доступным.

Льготная ипотека: отменить нельзя продолжить

Программы субсидируемой государством ипотеки разбалансировали рынок и увеличили риски в системе. Главная проблема — рост цен. По данным Центробанка, за последние три года цены на новостройки в стране выросли вдвое. Удорожание жилья продолжается: по данным Росстата, только за последние три месяца средняя стоимость квадратного метра в крупных городах увеличилась на 4%. Рост цен пугает Центробанк, он опасается, что при сдувании пузыря на рынке недвижимости жилье, находящееся в залоге у банков, резко подешевеет, залоги обесценятся, что может вызвать банковский кризис. Опасность роста цен признал даже Минстрой. «Пришло время внимательно посмотреть на цену квадратного метра, изучить себестоимость строительств и рентабельность девелоперов», — недавно заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Другое опасение Центробанка связано с закредитованностью населения. «Качество ипотечных кредитов в России существенно ухудшилось. Три года назад доля заемщиков, отдающих на обслуживание кредитов 80 процентов дохода, составляла 20 процентов. Сегодня уже 47 процентов. Почти вдвое выросла и доля заемщиков, взявших кредит с низким первоначальным взносом», — говорит директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. К тому же рынок разбалансирован: парадоксально, но сегодня вторичное жилье стоит значительно дешевле квартир в еще строящихся домах.

После резкого повышения ключевой ставки Центробанка льготная ипотека стала проблемой и для бюджета. В 2020 году бюджетные расходы на субсидируемую ипотеку составляли 40 млрд рублей. В этом году на семейную и льготную (для новостроек) ипотеку государство потратит уже 150 млрд рублей. А в следующем, согласно сверстанному бюджету, в три раза больше — 450 млрд рублей.

Одна из фундаментальных причин: предложение в девелопменте неэластично, не может быстро расти. Проектирование, согласования и строительство даже рядового дома занимает три-четыре года. К тому же шоки последних трех лет не внушали застройщикам уверенности, что можно активно запускать новые проекты. Есть дисбаланс и государственных инструментов стимулирования спроса и предложения. Спрос через льготную ипотеку был агрессивно накачан, а стимулирования нового предложения практически нет. Размеры госпрограммы «Стимул» по развитию инфраструктуры явно недостаточны. В итоге ключевые игроки рынка — частные застройщики и банкиры — предпочитают в условиях ограниченного спроса работать с высокой маржей, а не на больших оборотах.

Власти понимают проблемы, но попали в ипотечную ловушку, из которой нет красивого выхода. Вариант первый — оставить субсидируемую ипотеку в текущем виде до 1 июля, как запланировано, — плох. При таком сценарии надувание пузыря продолжается, жилье станет еще более дорогим и недоступным, а противоречия рынка усилятся. Но плох и второй сценарий — отменить ее. Без господдержки спрос на новостройки упадет в разы. А, например, в Ленинградской области с ипотекой проходит почти 90% сделок. Пузырь будет не медленно сдуваться, а прорвется. Есть риск, что весь сектор строительства жилья обвалится, последуют банкротства застройщиков. Непроданные квартиры остаются у банков, что грозит потрясениями и на банковском рынке. Для спасения девелоперов и банков в игру вновь должно будет вступить государство. Но это не всё: у строительства очень высокий мультипликатор. При его радикальном сокращении под ударом оказываются производители металла, стройматериалов, мебели и так далее. Это будет сильным ударом для экономики.

К тому же есть и политическое измерение: президент Владимир Путин недавно обещал не сворачивать, а наоборот, продлить льготную ипотеку, которая должна завершиться в середине 2024 года. Можно предположить, что до выборов в марте следующего года правительство не будет делать резких движений. Или ограничится полумерами: например, немного изменит условия программы.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Когда наши поезда поедут с высокой скоростью Когда наши поезда поедут с высокой скоростью

Российский скоростной поезд: как создают технику для высокоскоростной магистрали

Монокль
Мусор оптом: проблема стихийных свалок на Южном Урале Мусор оптом: проблема стихийных свалок на Южном Урале

Как устранить очаги захламления земель?

ФедералПресс
Мы смотрим на рынок Китая Мы смотрим на рынок Китая

Что становится драйверами роста для цифровых платформ

Эксперт
Археологи нашли древнейшие в Северной Африке следы человеческих ног Археологи нашли древнейшие в Северной Африке следы человеческих ног

Древнейшие отпечатки ног людей, которые когда-либо находили в Северной Африке

N+1
Советский Дэн Сяопин? Советский Дэн Сяопин?

Именно Андропов смог нарисовать траекторию экономических реформ. Так ли это?

Дилетант
«Берлога» для геолога «Берлога» для геолога

Колоритное пространство для увлечённого и компанейского парня

Идеи Вашего Дома
Танец разведчицы Танец разведчицы

Карл фон Фриш — человек, открывший пчелиный язык танцев

Знание – сила
Татарское гостеприимство Татарское гостеприимство

Казань – город с тысячелетней историей и настоящим чак-чаком

Лиза
Водочный король: история Петра Арсеньевича Смирнова Водочный король: история Петра Арсеньевича Смирнова

Как крепостной крестьянин стал одним из самых богатых людей Российской империи

Maxim
За пределами Фрейда: как на самом деле работает психоанализ За пределами Фрейда: как на самом деле работает психоанализ

Как психоанализ работает и с какой целью люди приходят в психоаналитику?

Psychologies
Сколько волков человеку надо Сколько волков человеку надо

Волк — прекрасный приспособленец и космополит

Наука
Доход, защищенный в грунте Доход, защищенный в грунте

Инвестиционная привлекательность тепличного овощеводства России в 2023 году

Агроинвестор
Александр Зацепин: «Мне очень повезло с Гайдаем» Александр Зацепин: «Мне очень повезло с Гайдаем»

Его часто называют гением киномузыки, а коллеги дали прозвище Железный Шурик

Коллекция. Караван историй
Дороги без дураков Дороги без дураков

Разбираемся, как именно строится транспортная система будущего

РБК
Авиаторг уместен Авиаторг уместен

Росавиация забрала все рейсы на зарубежных направлениях у «Уральских авиалиний»

Монокль
«Необъятный мир: Как животные ощущают скрытую от нас реальность» «Необъятный мир: Как животные ощущают скрытую от нас реальность»

Головастики лягушек спасаются из икринок, улавливая присутствие хищника

N+1
Аккуратнее с духовностью! История, как румынский гуру домогался до своих учеников в Париже Аккуратнее с духовностью! История, как румынский гуру домогался до своих учеников в Париже

Этот пожилой гуру йоги занимался сексуальной эксплуатацией своих учеников

ТехИнсайдер
«Один на один с малышом»: как общественное осуждение разлучало соло-матерей с детьми «Один на один с малышом»: как общественное осуждение разлучало соло-матерей с детьми

Отрывок из «Книги украденных детей» Джуди Кристи и Лизы Уингейт

Forbes
А мне летать охота: как стать бортпроводником А мне летать охота: как стать бортпроводником

Плюсы и минусы работы бортпроводником

ТехИнсайдер
Вместо селедки под шубой и бутербродов с икрой: что едят на Новый год в разных странах Вместо селедки под шубой и бутербродов с икрой: что едят на Новый год в разных странах

Чем питаются на Новый год иностранцы?

ТехИнсайдер
Продюсер и урбанист Мария Туркина: Москвичи находятся в постоянном поиске нового Продюсер и урбанист Мария Туркина: Москвичи находятся в постоянном поиске нового

Урбанист Мария Туркина — о том, как взрастить из горожан блогеров

СНОБ
История ритуального убийства История ритуального убийства

Книга, в которой подробно описана история краха Советского Союза

Монокль
4 совета, которые помогут вам пережить семейный ужин 4 совета, которые помогут вам пережить семейный ужин

Немного подготовки, и вам будут не страшны даже самые токсичные члены семьи!

Psychologies
Усечённое древо Усечённое древо

Для династии Птолемеев браки между братьями и сёстрами были обычным делом

Дилетант
Бесконечно биться головой в закрытую дверь: как работают женщины-адвокаты в России Бесконечно биться головой в закрытую дверь: как работают женщины-адвокаты в России

Как не опускать руки, зная, что в России 99% приговоров — обвинительные

Forbes
Диет-советы к празднику Диет-советы к празднику

Как легко похудеть к 31 декабря

Лиза
Игра в имитацию Игра в имитацию

Македонский писатель Венко Андоновский об имитации жизни

Grazia
Анализ экспорта вооружений КНР в страны Ближнего Востока Анализ экспорта вооружений КНР в страны Ближнего Востока

Продукция китайского оборонно-промышленного комплекса для ближневосточных стран

Обозрение армии и флота
Исследование: у владельцев собак риск развития деменции на 40% ниже Исследование: у владельцев собак риск развития деменции на 40% ниже

Люди старше 65 лет, у которых есть собаки, намного реже страдают деменцией

ТехИнсайдер
Наука о чужих. Жизнь и разум во Вселенной Наука о чужих. Жизнь и разум во Вселенной

Веками учёные настойчиво искали «космическое чудо»

Наука и жизнь
Открыть в приложении