В ожидании вала банкротств
Банкротства девелоперов и обманутые дольщики еще не один год будут определять повестку дня рынка жилищного строительства. После запрета долевого строительства проблем станет еще больше
С 1 июля застройщики должны отказаться от долевого строительства и перейти на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. В перспективе это должно снизить риски для покупателей жилья и увеличить прозрачность рынка. Но при переходе к новой схеме резко усилятся проблемы, связанные с банкротствами девелоперов. Ситуация усугубляется неготовностью строительного и банковского секторов к столь кардинальной и плохо подготовленной реформе. Есть шанс при переходе потерять значительную часть строительной отрасли и получить обострение социальной обстановки.
А ведь проблема обманутых дольщиков и сейчас весьма остра. По данным вице-премьера правительства РФ Виталия Мутко, в стране сегодня 2006 проблемных домов и порядка 200 тыс. пострадавших семей, без учета проектов Urban Group. В ближайшее время это число может существенно увеличиться. По данным Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году на разных стадиях банкротства находилось 150 застройщиков с пакетом проектов на 4,5 млн кв. м жилья. Еще 198 девелоперов находятся под угрозой банкротства: их кредиторы сообщили о намерении подать заявления о банкротстве. Портфель потенциальных банкротов составляет 7,8 млн кв. м. По данным Виталия Мутко, сегодня в зоне риска застройщики, возводящие примерно 14 млн кв. м жилья.
Обманутых дольщиков будет гораздо больше
Российские девелоперы жилья, за исключением столичных, находятся в непростой ситуации. Реально располагаемые доходы населения падают уже четыре года подряд, а себестоимость строительства растет. 2018 год был довольно удачным с точки зрения продаж, но девелоперы не обольщаются: это было достигнуто за счет дешевой ипотеки и вложений в недвижимость на фоне страхов из-за падения курса рубля. Есть риск, что в прошлом году был частично «съеден» спрос будущих периодов, и новый год будет куда менее удачным. Тем более что ипотека подорожала. В новых планах правительства ипотека под 8%, о которой так много рассказывали, намечена только на 2024 год.
На этом фоне банкротства застройщиков неудивительны. В прошлом году самым крупным был крах подмосковной Urban Group, которая являлась восьмым по величине девелопером России. После него недостроенными остались 65 жилых домов и 15 объектов социальной инфраструктуры. Количество обманутых дольщиков составило 15 тыс. человек.
Самое громкое банкротство последних месяцев связано с красноярской компанией СК «Реставрация». После нее осталось десять недостроенных домов и полторы тысячи обманутых дольщиков. Неделю назад была инициирована процедура банкротства одного из крупнейших застройщиков Приморья — ИСК «Аркада». Девелопер не смог достроить несколько жилых зданий в Владивостоке, а также жилой комплекс для преподавателей Дальневосточного университета на острове Русский.
Однако нынешние истории банкротства могут оказаться цветочками уже через год. При отказе от долевого строительства полностью меняется вся экономика девелоперского проекта. «Мелкие и средние застройщики не смогут строить в новых условиях. Сбербанк не даст проектного финансирования. Да и проекты не “вытягивают” новую экономику: себестоимость вырастет процентов на пятнадцать-двадцать. А пропорционально поднять цены можно только в Москве — в регионах у людей нет столько денег. На все вопросы “как жить”, федеральные чиновники отвечают: “Придется сократить маржу”. А откуда взять большую маржу, если мы продаем квартиры по 35–40 тысяч рублей за квадратный метр?» — говорит генеральный директор одной из региональных девелоперских компаний.
По оценке сопредседателя «Деловой России» Андрея Назарова, по итогам 2019 года c рынка уйдут до 30% мелких и средних застройщиков, и это оптимистический прогноз. По пессимистическим прогнозам, рынок рискует потерять до трети крупных застройщиков и 90% средних.
По расчетам Института экономики роста, запрет долевого строительства может привести к сокращению строительства жилья до 55–63 млн кв. м в год на горизонте пяти-шести лет. Количество обманутых дольщиков может увеличиться в два-три раза — до 330–490 тыс. человек. Совокупная площадь остановленных строек может превысить 17–25 млн квадратных метров.
Избежать краха
Федеральным чиновникам, отвечающим за стройку, не позавидуешь. С одной стороны, уже никто не скрывает, что отказ от долевого строительства повлечет за собой многочисленные негативные последствия. С другой стороны, есть четкое указание главы государства прекратить практику долевого строительства. Не выполнить указание президента чиновники не могут.
Чтобы хоть как-то смягчить шок переходного периода, создана «лазейка» для обхода новых правил. Девелоперы и после 1 июля при достройке объектов смогут продавать квартиры по схеме долевого строительства без эскроу-счетов, если их проекты соответствуют определенным критериям. Сами критерии достроя обсуждаются сейчас в правительстве, последняя их версия выглядит довольно мягко. Во-первых, строительная готовность объекта к 1 июля должна составлять не менее 30%. Во-вторых, в рамках долевого строительства должно быть продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений.
Но чтобы «лазейка» заработала, необходимо в сжатые сроки провести колоссальную работу. Доработать и утвердить в правительстве критерии для проектов, которые достраиваются. Затем разработать и утвердить методику оценки состояния объектов. И каким-то образом в сжатые сроки провести инвентаризацию строек по всей стране. При этом до часа Х, то есть до 1 июля, осталось чуть более трех месяцев. Это очень мало: даже у сильных девелоперов на получение проектного финансирования в банках уходит более двух месяцев.
Возможность достроя по старым правилам позволит избежать катастрофического обвала отрасли, но часть проблем будет просто перенесена в будущее. Очевидно, что в ближайшие пару лет застройщики практически не будут начинать новых строек. Чиновники загодя начали готовиться к будущему падению объемов строительства. Так, в паспорт нацпроекта «Жилье и городская среда» будут внесены существенные изменения в плановые показатели ввода жилья. По новым планам в 2019 году будет построено 72 млн кв. м вместо ранее заявленных 88, в 2020 году 75 млн кв. м вместо 98, а в 2021 году — 79 млн кв. м вместо 94.
Интересно, что ключевой ориентир 120 млн кв. м жилья к 2024 году остался без коррекции. То есть за три года после 2021-го стройка волшебных образом должна будет вырасти на невероятные 50%. Напомним, что в прошлом, «дореформенном» году в России строительство жилья сократилось на 5% — было возведено 75 млн кв. м жилья, что ниже планов правительства на 13%.
Высокая рентабельность при бюджетных финансировании
Ожидающийся резкий рост количества банкротств девелоперов создает огромный рынок достроя объектов. Сейчас достроями занимаются региональные власти в ручном режиме. В богатых регионах, например в Москве, власти могут профинансировать завершение строек из бюджета. Однако в большинстве случаев работают схемы бартера. Власти передают «незавершенку» новому застройщику и чем-то компенсируют затраты. Чаще всего передают дополнительные участки под коммерческое строительство и разрешают изменить технико-экономические показатели достраиваемых проектов — например, увеличить этажность.
Существенная особенность нынешнего рынка достроя — его непрозрачность. Условия дострою никогда не разглашаются. «Дострой может быть клондайком, — говорит один из подмосковных застройщиков. — Стоимость нового строительства примерно известна. Если построишь дом в два раза дороже, чем в среднем по рынку, это будет смотреться вызывающе. А дострой — это всегда особая ситуация, а значит, высокая неопределенность и потенциально высокая рентабельность. Всегда можно доказать экспертизами, что до тебя всё возвели неправильно и требуется всё переделать».
Впрочем, игра в дострой с властями весьма рискованна, многое зависит от лоббистских возможностей девелопера. Так, с достроем, отчасти, связан и крах Urban Group. «Мы взяли на себя обязательства построить несколько школ для проектов обанкроченного СУ-155. Власти Подмосковья обещали компенсировать наши затраты на других наших проектах, но обещанные разрешения на строительство мы получили на два года позднее, чем договаривались. А соцобязательства нас принудили выполнить вовремя: подмосковным чиновникам надо было отчитаться за построенные школы перед президентом. У генерального директора тогда не хватило мужества противостоять нажиму властей. В школы мы вложили более трех миллиардов рублей, которые взяли с других проектов. Это стало одной из причин кассового разрыва» — так полгода назад объясняло причины краха Urban Group ее руководство.
Рынок достроя уже в ближайшее время не только резко вырастет, но и кардинально изменит свой характер: туда придут федеральные деньги. В марте вице-премьер Виталий Мутко обещал, что достройка домов для обманутых дольщиков может быть включена отдельной строкой в национальный проект по жилью.
Таким образом, появляется большая ниша с бюджетным финансированием и весьма неопределенными правилами — рынок достроя. Кому же она достанется? На федеральные деньги претендуют губернаторы. Власти нескольких регионов лоббируют идею создания региональных фондов по дострою. Однако главным кандидатом на «лицензию на дострой», очевидно, станет Фонд защиты дольщиков, подконтрольный госкомпании Дом.РФ. В последние годы корпорация резко увеличила свое присутствие на рынке. Созданная для развития ипотеки в стране, Дом.РФ (бывшая АИЖК) теперь занимается почти всем: от запуска в оборот неиспользуемых федеральных земель и управления недвижимостью Внешэкономбанка до кредитования на особых условиях застройщиков и модернизации заводов по выпуску лифтов, доставшихся от обанкроченного СУ-155.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl