Жилье для цифровых кочевников
«Для цифровой эпохи нужны новые форматы недвижимости. Чтобы талантливая молодежь не уезжала, надо активнее создавать инновационную инфраструктуру, например коливинги», — считает глава компании Becar Asset Management Александр Шарапов
Недвижимость, которая строится в России, крайне однотипна. Новостройки разных компаний невозможно отличить друг от друга ни по фасадам, ни по концепции. Все воспроизводят один и тот же товар: жилье для типового усредненного человека. Студенческого и пенсионного жилья — сегментов, которые активно развиваются сегодня в мире, — в России еще нет. Как нет и новых гибридных форматов — например, полноценного микса жилья и отелей. Хотя кажется, что сегодняшнему все более сложно устроенному и разнообразному обществу должен соответствовать и больший спектр типов жилья.
Компания Becar — исключение из правил. Она специализируется на новых форматах недвижимости и, кажется, не умеет строить что-то стандартное. Becar строит коливинги и необычные отели в Москве, Санкт-Петербурге и Дубае, организовала сеть коворкингов по стране, инвестирует в микрожилье в США. Глава компании петербуржец Александр Шарапов, проживающий попеременно в Москве и Лондоне, видит свою миссию в трансфере новых форматов недвижимости и инноваций с Запада в Россию.
Что такое коливинги? Для чего нужны новые форматы недвижимости и как они связаны с цифровой экономикой? Какова доходность разных типов недвижимости? И в чем «отстающая» Россия почти на век опередила весь мир? Об этом и о многом другом мы поговорили с президентом Becar Asset Management Александром Шараповым.
— Что такое коливинг? Иногда говорят, что это просто «современная общага».
— Можно и так сказать, но это очень грубое сопоставление. По сравнению с общежитием в коливинге другой образ жизни и масса нового. Коворкинг и бар на первом этаже, большие общественные зоны и фитнес, прачечная, игровая, лекторий и кинотеатр, общая кухня, где можно готовить еду. В коливингах обычно постоянно работает ивент-менеджер. Организуется трипять совместных мероприятий в день: от утренней пробежки и похода в кино до обсуждения какой-либо книги за бокалом.
— Когда появились коливинги? Как возникла эта идея?
— Активно строиться они начали лет шесть назад. Создатель первого коливинга The Collective Реза Мерчант так рассказывает о появлении идеи. В двадцать четыре года он окончил университет и покинул студенческие апартаменты. Студенческие общежития на Западе сильно отличаются от наших: комнаты там буквально по девять метров, с маленьким туалетом. Ему пришлось арендовать квартиру в Лондоне, покупать мебель, подушки, наволочки, зубные щетки и прочее. Три месяца были вырваны из жизни. Но когда с неприятной рутиной было закончено, Реза вдруг осознал, что жизнь его стала хуже, чем в общежитии: «Чтобы встретиться с друзьями, нужно куда-то звонить, о чем-то договариваться и куда-то ехать. Я оказался в девятнадцатом веке, хотя живу в двадцать первом». И тогда он понял, что нужно создать дом для молодых, где можно общаться, куда можно приехать из другого города с одним рюкзачком. Хотелось, чтобы в этом месте был сервис, как в трехзвездочном отеле, но при этом долгосрочный договор, как при аренде обычной квартиры.
Идея оказалась очень востребованной. Молодежи не хочется заниматься уборкой и сменой постельного белья, покупать туалетную бумагу или кофе и вообще думать о быте. Им хочется, чтобы это происходило как-то само. И коливинг дал этот сервис. Раз в две недели у тебя магическим образом меняется белье, все убирается, появляется новая зубная щетка. Ты перестал думать о быте, только работаешь, развиваешься и общаешься.
Появление коливингов отражает приход цифровой эпохи и смену жизненной модели молодежи. У меня в двадцать один год появился ребенок, а сейчас молодые люди до сорока лет не рожают, путешествуют, занимаются саморазвитием. Соответственно в эти двадцать лет у них другие потребности в пространствах для жизни и работы. К тому же появилась возможность удаленки, работы в разных городах. С точки зрения урбанистики коливинг — это смешанная среда, которая экономит время: под одной крышей есть совершенно разные места — для сна, работы, общения, спорта.
— Можете рассказать о коливинге на примере какогото вашего проекта?
— Сейчас мы строим cOASIS Vertical в Санкт-Петербурге. Это пять башен на семь тысяч юнитов и большой общий стилобат с общественными пространствами площадью 15 тысяч «квадратов». В нем будет крупнейший в мире коливинг You&Co более чем на полторы тысячи юнитов. Наш новый проект расположен в Санкт-Петербурге, по дороге из аэропорта в центр, рядом с Московским проспектом. В башнях кроме коливинга будет два отеля, включая Ramada, и апартаменты для долгосрочной аренды. В стилобате — коворкинг, фитнес, ресторанчики и бары, магазин здорового питания и многое другое. Можно сказать, что наш коливинг — это проект для цифровых кочевников (digital nomads). Это такие молодые креативные профессионалы, которые делают новую экономику и связаны с интернетом: дизайнеры, программисты, блогеры.
— Какой размер комнат в ваших коливингах? Что в них есть?
— В коливинге You&Co площадь номеров — 15–18 квадратных метров. Проживание предполагается от месяца до нескольких лет. Предназначен он на 80 процентов для одиноких ребят, а 20 процентов — это пары. В основном в каждом юните есть своя кухонька. Но есть так называемый формат friends, когда на три-четыре комнаты одна кухня. Санузел — это святое, он должен быть в каждой комнате свой и хорошего качества.
Первого сентября в Петербурге открылся наш проект Vertical We&I. На 60 процентов он работает как отель для краткосрочного проживания, но 40 процентов — это долгосрочная аренда. Комнаты по пятнадцать метров. Отель в брутальном стиле: бетон, деревяшка, металл. От дизайна с мотивами русского авангарда молодежь пищит. Номер маленький, но сервис трехзвездочного отеля. При въезде выдаются халат и тапочки, в комнатах установлены высококачественные матрасы, дверь с опускающимся порожком. В номере маленькая индукционная плита на две конфорки, утром можно приготовить кашу. Фактически мы первыми в России создали гибрид отеля с коливингом.
Кроме небольших номеров мы сделали 13 экспериментальных номеров по 28 «квадратов» с двумя санузлами. Это номера для путешествующих командами по пять-восемь человек. Такой формат вызывает бурю восторгов из-за необычности: это все-таки не хостел, а трехзвездочный отель. Такие номера не наша придумка, мы подсмотрели их на Западе. В последние десять лет активно создается формат для молодых путешественников-креативщиков. Mercure создал бренд Moxy, Hilton — Tribe, Accor — Jo&Joe. Чуть раньше больших сетей возникли отели CitizenM, они называют себя «доступно пятизвездочными» (luxury affordable). Комнаты в таком отеле по 10,5 квадратного метра. Но при этом все цифровое, яркое, с огромными пространствами для творчества.
— Насколько тренд на маленькие квартиры характерен для мирового рынка?
— Микроливинги захватывают центры больших городов. На Манхэттене площадь квартир за последние двадцать лет снизилась с тридцати пяти «квадратов» до двадцати пяти. В центре Лондона много построек викторианской эпохи — это четырехэтажные таунхаусы с комнатами для прислуги. Англия благодаря своим владениям по всему миру имела огромный верхний средний класс (upper middle). И что сейчас происходит? Эти таунхаусы на одну семью разделяются на квартиры, на каждом этаже иногда бывает даже две квартирки. Их захватывает молодежь, потому что они хотят жить в центре, в гуще событий, но при этом не готовы много платить.
Коливинг в этом отношении — следующий логический шаг. Когда в 2016 году в Лондоне открыли коливинг The Collective на 500 юнитов, выстроилась очередь из арендаторов, несмотря на не самое элитное место: пятнадцать минут пешком до метро, по-нашему примерно в районе Третьего транспортного кольца. Никого не смутили маленькие квартиры площадью 12,5 «квадрата», из которых два с половиной занимал санузел. Причем ценник был такой же, как и на однокомнатную квартиру площадью 35 квадратных метров в соседнем здании.
— Как быстро развивался сегмент коливингов до пандемии? Есть мнение, что коливинги как элемент шеринговой экономики наиболее сильно пострадали от карантина. Это так?
— До пандемии рынок коливингов рос очень быстро — на 30 процентов в год. Только компания The Collective привлекла миллиард долларов инвестиций на развитие новых проектов. Во время карантина, по статистике, средняя заполняемость коливингов чуть снизилась, но ниже 78 процентов не упала. Ряд потерявших работу ребят уехали по домам, но заезжали новые. Думаю, те, кто провел карантин в отдельной квартирке в одиночку, завидовали живущим в коливинге.
Экономика недвижимости цифровой эпохи
— Какова экономика коливинга? Насколько он дороже обычного жилья?
— В комплексе We&I мы сейчас продаем юниты с отделкой и меблировкой по 220 тысяч рублей за квадратный метр. Из них мебель — это где-то 20 тысяч рублей на метр, она у нас качественная. Отделка — не менее 20 тысяч рублей за «квадрат». Если вычесть отделку и мебель, то получится цена в районе 180 тысяч рублей за квадратный метр. В соседних «сталинках» ценник где-то 160–180 тысяч. Можно сказать, что в среднем коливинг дороже процентов на двадцать.
Почему же это выгодно частному инвестору? В случае коливинга он покупает не стоимость квадратного метра, он покупает поток дохода. Средняя доходность от владения квартирой в коливинге выше, чем от сдачи в аренду обычного жилья, — десять процентов годовых. У нас есть схема с гарантированным доходом: если мы берем квартиру у собственника в построенном нами комплексе в аренду на пять лет, то владелец квартиры получает восемь процентов годовых.
— Повышенная доходность говорит о том, что арендовать коливинг дороже, чем обычную квартиру. Зачем же арендаторы переплачивают за небольшое жилье, если дешевле снять «однушку» большей площади?
— Это другое качество жизни. У тебя all-inclusive, это как в отеле, когда ты отдыхаешь в Турции: все включено, в том числе массовик-затейник. Ты можешь пользоваться коворкингом и фитнес-центром в комплексе. В цену входит интернет, недорогая еженедельная уборка и многое другое. К примеру, аренда обычной «однушки» стоит 30 тысяч рублей в месяц, а в коливинге ты платишь 35 тысяч. Но если к стоимости аренды «однушки» ты добавишь все эти радости (фитнес, коворкинг, интернет и так далее), то общий ценник у тебя будет 42–45 тысяч рублей в месяц. В коливинге, получается, ты экономишь семь-десять тысяч рублей благодаря тому, что у тебя это пакетное предложение.
— На какие сегменты вы посоветуете обратить внимание частному инвестору на рынке недвижимости?
— В век «цифры» вкладываться в пишущую машинку неинтересно, лучше купить смартфон. Так же неинтересно инвестировать в традиционное жилье, это не очень выгодно. Высокая доходность связана с развивающимися форматами. Например, это помещения под «темные кухни» (dark kitchen), где только готовят еду навынос, — это может быть пространство в центре, но без витрин, где-нибудь в третьем дворе. Там будет двузначная доходность. Но главный совет: я рекомендую инвесторам вкладываться в те сегменты, которые востребованы новой экономикой, связаны с цифровым миром.
Свою старую недвижимость я уже перевожу на новые форматы. Свой первый офисный центр переделал в коворкинг. На очереди второе построенное здание, его мы перестроим в отель для цифровых кочевников. Кроме коливингов в Москве и Санкт-Петербурге у нас есть проект в Дубае. Там много пятизвездочных luxury-отелей, но в дефиците недвижимость для приезжих молодых ребят, которые хотят высокого качества при умеренной цене. Мы развиваем сеть коворкингов GrowUp. Их у нас сейчас шесть: четыре в Москве, по одному в Петербурге и Казани. Развиваем сеть отелей для цифровых кочевников Vertical. Наконец, строим дата-центры «Миран». Все четыре основных сегмента нашего девелопмента связаны с цифровым миром.
Кондо-формат в отсутствии «длинных денег»
— У вас есть ряд проектов кондо-формата, когда бизнесцентр или торговый комплекс распродается в розницу небольшими лотами. Сколько у вас таких проектов? Зачем это нужно?
— По такой схеме мы сделали бизнес-центр «Станция» площадью 18 тысяч квадратных метров, два отеля Vertical, там уже распродано 800 номеров. Сейчас в стройке и проектировании в Москве и Санкт-Петербурге еще шесть отелей. Торговый центр «Смайл» мы сейчас распродаем в розницу. В целом около десятка таких проектов в работе, ряд проектов завершен.
Почему кондо-формат? В России совсем нет институциональных инвесторов. Как в Америке устроены проекты по многоквартирному арендному жилью, в которых я участвую? Мы с партнерами берем что-то недоремонтированное или плохо управляемое, улучшаем и потом продаем институциональным инвесторам: пенсионным фондам, страховым фондам, real estate трастам. И распродавать в розницу — это лишнее ненужное действие. В России длинных денег нет. Но девелопер не может просто успешно реализовать проект и сдавать недвижимость в аренду. Девелоперу надо выйти из проекта, чтобы начать следующий. Поэтому мы применяем этот формат: распродаем новый объект в розницу частным инвесторам. Например, сейчас есть много собственников, у которых зависли проекты. Сначала они не могли их продать из-за Крыма, потом из-за пандемии. Мы говорим: «Давайте мы возьмем старый офисный центр или старую гостиницу, за свои деньги сделаем проект, начнем стройку и распродадим помещения в розницу». Целиком здание все равно не продать сейчас, а продавая в розницу, можно получить еще и на 20–30 процентов больше.
— А что будет со зданием, где несколько десятков собственников? Не превратится ли это в «шанхай», где все переругаются? Каковы доходности и риски таких проектов?
— Сдача в аренду обычной квартиры приносит доход пять процентов годовых. Если ты покупаешь номер в гостинице, доходность где-то 10–12 процентов. Но и риски тоже выше. Если в момент сделки не заключать договор управления, где четко прописаны взаимоотношения нового собственника и управляющей компании, то это крайне рискованная история. Мы делаем очень подробный многостраничный договор с приложениями и описанием того, какие права и обязанности у вас и какие права и обязанности у управляющей компании. Это пятилетние договоры управления, где все четко прописано.
«Дома люди работать не будут»
— Одни эксперты говорят, что пандемия необратимо изменила рынок недвижимости, другие — что она лишь усилила старые тренды. Каково ваше мнение?
— Рынок недвижимости сейчас меняется очень мощно, это правда. Но не похоже, что решающее влияние окажет пандемия. Яркий пример — 11 сентября 2001 года. Самолеты врезаются в небоскребы, и в течение года все кричат: «Всё пропало! Небоскребы больше никогда не будут строить. Из офисов в высотках все съедут». Прошло двадцать лет — кто об этом помнит? Высотное строительство продолжается. То же самое с пандемией. Надо смотреть на то, что происходит на рынке в длинной перспективе. Диджитализация и смена модели жизни у молодежи, на мой взгляд, сильнее повлияют на рынок.
— Хорошо. Конкретный вопрос: пандемия «отменяет» офисы? Люди будут работать дома только на удаленке?
— Традиционные офисы уже сейчас менее интересны. Будет ли удаленка? Конечно. Но что это будет за удаленка? Дома? Не верю. Наверное, есть гении, которые смогут переключаться дома на работу, не выходя из комнаты, но таких очень мало. У нормального человека любое место ассоциируется с той или иной активностью. В библиотеке мы тихо сидим и работаем, а на дискотеке мы пляшем. Поменять их местами нормальному человеку не придет в голову. Когда вы дома объединяете и семейные отношения, и развитие бизнеса, то стоит ли удивляться, что пандемия нанесла сильный удар по психике, по семьям? В Китае, например, после снятия карантина колоссально выросло количество желающих развестись. В Ухане даже на три месяца ввели административный запрет на разводы.
По всему миру зафиксирован всплеск домашнего насилия. Самоубийства — снова невероятный всплеск. Алкоголизм, передозы наркотиков — тоже. В общем, карантин принес очень много плохого в нашу жизнь. Возьмем Лондон: сегодня на улицы выходят под лозунгом Black Lives Matter, завтра — «Оставьте в покое наши памятники». И те и другие манифестанты ведут себя одинаково, как на стадионе во время футбольного матча: возбуждены, кричат. Они долго сидели дома, и им нужно выплеснуть эмоции. Им просто нужен повод, чтобы выйти на улицу, побыть в толпе, потусовать с пацанами, поорать. Наш рептильный мозг не может иначе: в молодости мы должны быть вместе — хоть танцы вокруг костра, хоть на стадионе или на дискотеке. И когда нам запрещают это делать, напряжение внутри скапливается, и потом мы выходим на улицы. Гормоны счастья, дофамин и другие, выделяются от общения, от того, что ты увидел своих соплеменников. Так было у наших предков, так и у нас. Это биохимия мозга, от этого никуда не денешься.
Возвращаясь к офисам. Удаленка будет, и люди будут реже ездить в центральный офис — это бесспорно. Но будут ли люди работать только дома? Нет, не будут. А те, кто на это пойдет, будут неуспешными. Что будет? Комбинация работы в центральном офисе и коворкингах. Для этого будет развиваться и новый формат — коворкинги рядом с домом.
— Крупные корпорации и до пандемии пытались переходить на удаленку. Есть ли аналитика по таким проектам?
— Я знаю опыт IBM. В 2009 году они с гордостью заявили, что 40 процентов их четырехсоттысячного штата работают из дома. Продали недвижимости на два миллиарда долларов, страшно гордились своим новаторством. А потом стали отставать от конкурентов. Понизилась производительность: по их оценкам, на 40 процентов. Меньше стало креативности, новых идей. Для них это был неожиданный эффект. А чего тут неожиданного? Мы когда-то вместе встречались у водопоя, постоять-поговорить с соседями. Сейчас вместо водопоя — кофемашина, около нее завязывается непринужденный разговор, много креативных идей в этот момент и появляется. Есть такое понятие «постучать вопросами друг об друга»: мозги немного по-другому в этот момент начинают работать, это и есть креативность.
— Чем закончился эксперимент IBM?
— В 2017 году тысячи сотрудников вернули обратно в офис. И когда в ряде компаний говорят: «Мы не заметили ухудшения производительности» — это может быть правдой. Но карантин продолжался всего несколько месяцев, а ценности и коллектив так быстро не разрушаются. И новых сотрудников во время пандемии не принимали. Ощутить потерю производительности и почувствовать новые проблемы можно месяцев через девять. Вот в компании появляется новый сотрудник: он не приходит в офис, сидит дома, и мы не общаемся с ним очно. Какие у него будут ценности? Ведь культурой нового места ты проникаешься в каждодневном общении, во взаимодействии.
Дома-коммуны опередили моду почти на сто лет
— Какую точку планеты можно сегодня назвать самой передовой с точки зрения девелоперских инноваций?
— На западных конференциях обычно говорят, что самый передовой в мире рынок — это Нью-Йорк. Там появляются самые передовые вещи, много экспериментируют. Лондон отстает от Нью-Йорка где-то на пять лет, в свою очередь европейские города отстают еще лет на пять. Но в некоторых сегментах, например в коливингах, я считаю, Лондон даже опережает сейчас Нью-Йорк. Моя компания, как я шучу, — это шпионы, которые тащат в Россию все секретные наработки по недвижимости. Это, в частности, касается программного обеспечения, потому что в коворкингах и коливингах многое завязано на сервисы, развиваемые через приложения. Один клик — и неполадка устранена. Сейчас Россия, конечно, отстает. Но на нефти и газе мы не выживем, нам нужен digital, только «цифра» сможет сделать нас богатой нацией. Это и есть нефть нового времени.
— В тему отставания России: коливинги по концепции очень похожи на советские дома-коммуны тридцатых годов. То есть мода докатилась до Запада почти через век.
— Соглашусь, в тридцатые годы мы были самыми прогрессивными. У нас был огромный поток народа из деревень, который приехал в города, и здесь они «стусовывались». Цифровые кочевники вообще похожи на комсомольцев тридцатых годов в СССР: энтузиазм, задор, конкуренция, желание завоевать мир.
На Западе сейчас бум исследований по Советскому Союзу тридцатых годов. В 2017 году на столетие революции Музей дизайна в Лондоне был целиком посвящен именно Советскому Союзу тех лет. «Освободим женщину от домашнего труда!», «Нет домашнему рабству!», «Даешь фабрики-кухни» — такие плакаты у нас вызывают улыбку, но в Англии к ним относятся серьезно. В музее подробно рассказывалось о домах-коммунах, их идеологии, клубах, массовиках-затейниках. Европейцы учатся на этом. Они воспринимают так: именно в СССР произошло освобождение от труда.
— Есть мнение, что российский рынок еще не насыщен, отстает на десять-пятнадцать лет от лондонского и потому строительство инновационных форматов пока преждевременно.
— Это все равно что говорить: «Яндекс.Такси» — это слишком рано для нашего рынка, давайте пока обычными таксопарками поездим. У нас прекрасная возможность перепрыгнуть несколько ступеней. У нас прекрасные программисты, но на сегодняшний день многие работают на западные рынки. Отъезд, к сожалению, продолжается. В августе была конференция Relocation о том, куда переезжать российским ИT-компаниям для быстрого развития: Прибалтика, где говорят на русском, Кипр, Дубай… Но мы должны думать о том, как сделать, чтобы к нам переезжали западные компании. Налоги, простота ведения бизнеса, хорошая предпринимательская среда — это задачи государства. А вот создавать инфраструктуру для цифрового бизнеса — коворкинги и коливинги — это моя часть. Люди продолжают уезжать, и надо срочно хвататься за голову и создавать инфраструктуру для новых поколений. Чтобы им здесь в России жилось уютнее.
— Последний вопрос: всегда удивляло, насколько питерский девелопмент интереснее, смелее и инновационнее московского. Почему?
— Бедность. Когда в Москве ты строишь какие-либо проекты, главное — получить согласование. И в целом заработать в столице намного проще. В Петербурге, чтобы получить прибыль, приходится больше работать головой: конкуренция высокая, финские компании строят много, качество у них очень приличное. Приходится суетиться.
Becar Asset Management — международная группа компаний более чем с 27-летним опытом работы в России, США, Европе, странах СНГ и Ближнего Востока. Основные направления деятельности компании — инвестиции в коворкинги и гостиницы, управление коммерческой недвижимостью.
С момента основания компания реализовала свыше 25 тыс. объектов недвижимости, около 15 тыс. сдано в аренду, создано 1500 рабочих мест в коворкингах, разработано 10 собственных ИT-продуктов. В настоящее время в управлении компании находится свыше 8 млн кв. м площадей. Ежегодные темпы роста компании составляют 30%. Общее число сотрудников — более 5000 человек.
Среди проектов компании сеть многофункциональных комплексов Vertical в Москве и Санкт-Петербурге; федеральная сеть коворкингов GrowUp (четыре в Москве, а также в Санкт-Петербурге и Казани); коливинг в Дубае; четыре поселка арендного жилья формата multfamily в США.
Фото: предоставлено компанией Becar Asset Management
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl