Тюмень: новая ветвь миграции
Мы продолжаем исследовать растущие города России. О двух лидерах нашего рейтинга миграционного притяжения — Сочи и Краснодаре — мы уже писали. Их привлекательность естественным образом основана на климатических преимуществах: во все времена люди с холодных территорий стремились на юг. Третье место неожиданно заняла Тюмень. Чем так привлекает этот город и чего ожидать от него новым переселенцам?
Классическая теория миграции, проверенная многолетними наблюдениями, предусматривает два независимых миграционных потока — урбанистический и климатический. Первый — переселение людей из деревень в города, оттуда — в крупные города и столицы. Второй поток миграции связан с движением народов из холода в тепло. У нас единственный теплый регион (в субтропическом поясе) — Краснодарский край, где относительно крупными городами являются Сочи и Краснодар (см. «Центр притяжения номер один», «Эксперт» № 43 и «Центр притяжения номер два», «Эксперт» № 49 за 2018 год), которые и стали лидерами миграционного притяжения всей страны (84 и 77% за десять лет соответственно). Стоит отметить, что, судя по динамике удельного роста населения российских столиц (Москва — 12% за десять лет, Петербург — 17%) и южных городов, вторые явно опережают первые по привлекательности. Впрочем, наше исследование показало, что российские столицы уступают не только теплым краям, но и вполне суровым городам. На третьем месте рейтинга растущих городов — Тюмень (37% за десять лет), которая не подходит ни под одну модель теории миграции. Ведь в сибирском и уральском макрорегионах, на стыке которых и располагается Тюмень, есть и крупные промышленные центры: Екатеринбург (13%), Казань (11%), Новосибирск (16%), однако они по сравнению с Тюменью растут очень слабо. Мы предполагаем, что Тюмень представляет собой пример третьей модели миграционной привлекательности, раньше в России не встречавшейся, — модели комфортной городской среды. То есть и инфраструктурно, и эстетически, и социально-экономически этот город настолько комфортен, что люди, приехавшие туда по урбанистической цепи из малых городов и деревень, в итоге не едут дальше, а те, кто уехал, пожалели об этом и вернулись.
Структура входящей миграции в Тюмени, конечно, не всероссийская, как в Сочи или Краснодаре, а локальная. Во-первых, это состоятельный народ с нефтедобывающего севера (ХМАО, ЯНАО). Жить постоянно в тех регионах по климатическим причинам невозможно, и люди, заработав миллионы в нефтянке, едут в Тюмень — к своим детям, которых они отправили сюда учиться. Во-вторых, это переселенцы из других регионов Западной Сибири, уровень жизни и экономики в которых, мягко говоря, значительно ниже, — Курганской и Омской областей. И третья волна — из Северного Казахстана, население которого (особенно молодежь) выбирает для жизни почему-то не Астану и Алма-Ату на юге, а нашу северную Тюмень. Миграционный поток из соседней страны особенно активизировался в 2014 году, после обвала рубля. Тут срабатывает фактор соотношения цены и качества: зарплата и уровень жизни в целом выше, а цены на недвижимость ниже.
— Да, Северный Казахстан полностью переехал сюда, — рассказывает агент по недвижимости компании «Этажи» Жанна Завершенюк. — Особенно с 2014 года: у них очень много денег появилось за счет падения рубля, и они тут все скупают. Тут ехать-то всего четыре часа до ближайшего их города. После казахской границы как будто в девяностые попадаешь — домики маленькие, старенькие. Это неожиданно было после Астаны и Алма-Аты. Цивилизация не дошла, видимо, до них.
Городской рай
Первое, что чувствуешь в Тюмени, — ощущение развитой, экономически благополучной цивилизации. Мы привыкли считать, что в России только два таких места — Москва и Петербург. Но в Тюмени происходит резкий разрыв шаблона. Уже в самолете над городом открывается панорама современного мегаполиса, не уступающая по масштабу Питеру, хотя Тюмень в пять раз меньше. А приехав в сам город, ты просто не понимаешь, где оказался. Особенно вечером, когда Тюмень превращается в один гигантский горящий факел. Здесь идеальные дороги — как в Сочи. Широкие проспекты — как в Москве. Красивые бордюры, фигурные столбы с фонариками под старый Париж, все облагорожено: старые дома качественно отреставрированы, а новые строятся не убого и по-советски, как в других городах, а с индивидуальной архитектурной композицией, придомовые территории оборудованы детскими и спортивными площадками. Много ухоженных парков, скверов, аллей. Деревья все здоровые, ухоженные и высажены ровно, аккуратные клумбы с цветами обрамляют тротуары центра. Улицы чистые — никаких окурков, фантиков, бутылок. И даже пыль в сухую погоду здесь вычищается специальной техникой. Все дорожные и коммунальные службы работают ночью, чтобы не мешать трафику. Если приедете в Тюмень, обязательно погуляйте по городу ночью. Во-первых, очень красиво, а во-вторых, будет интересно взглянуть на это уникальное зрелище: дороги просто кишат дорожной техникой, работа кипит нешуточная. При этом ребята действуют тихо, горожане даже не замечают, что ночью на улицах одновременно «впахивало» полторы тысячи единиц техники. Пожалуй, нигде больше такого не увидеть.
Пробок на дорогах в Тюмени нет (только в часы пик кое-где бывают), хотя по количеству автотранспорта на душу населения город входит в тройку лидеров. Это выглядит как живой укор всем мэрам страны. Причины кроются в целом комплексе мер, прописанным в плане развития транспортной инфраструктуры, который принят еще при Сергее Собянине. Он включает в себя сотни решений по конкретным территориям, среди которых «умные» светофоры, управляемые искусственным интеллектом, расширение дорог, строительство новых дорог и многоуровневых развязок в ключевых узлах трафика. Понятно, что все это требует серьезных инвестиций и не у каждого региона найдутся на них деньги. Но Тюмень не единственный в России зажиточный субъект федерации, с «жирком», накопленным прежде всего за счет нефтегазовой ренты. Однако за все годы нефтегазовых дождей никто даже не приблизился к тюменскому уровню благополучия. Доходы бюджета на душу населения в Тюменской области за 2018 год составили 76,6 тыс. рублей (115 млрд рублей на 1,5 млн жителей). Например, на Сахалине этот показатель куда выше — 273,5 тыс. (134 млрд на 490 тыс.). Однако до прихода туда Олега Кожемяко в 2015 году народ даже не знал, что такое нормальные асфальтовые дороги. Я уже молчу о пробках, с которыми не может справиться ни один город в России. Из этого можно сделать вывод можно, что ключевой фактор развития территорий не количество денег, а качество управления. И Тюмени в этом смысле очень повезло, причем уже давно.
Социально-экономическая обстановка здесь одна из самых благополучных в стране. Безработицы нет вовсе (4% по классификации МОТ), средняя зарплата почти как в Петербурге — 44 тыс. рублей. А розничные цены низкие, в том числе на недвижимость (средняя цена метра — 50 тыс. рублей — почти в три раза ниже питерской). Несмотря на то что за последние десять лет доходную базу бюджета региона федеральный центр планомерно сокращал (НДПИ фактически отняли), доходы бюджета не упали, а, наоборот, выросли. Все добывающие регионы столкнулись с перераспределением нефтегазовой ренты в сторону федерального бюджета (даже «блатной» Татарстан) и вынуждены были сокращать расходы в ущерб социальным стандартам и инвестициям в городскую среду. Тюмень же только наращивает свой бюджет, упорно, каждый год продолжая превращать город в урбанистический рай. Этот фокус Тюмени удалось провернуть путем эффективной диверсификации своей экономики: сейчас доля нефтегазового сектора в структуре ВРП области составляет всего лишь 8,5%.
Очень развита и социальная инфраструктура — социальные столовые, поликлиники и больницы с новым оборудованием и высококлассными специалистами (в местный центр нейрохирургии приезжают со всей России и даже из-за рубежа), всевозможные специализированные гимназии и университеты. Кстати, по качеству образования регион входит в пятерку лучших в стране. Как оказалось, тут даже есть приюты для животных, входящие в европейские рейтинги.
По обеспеченности современными спортивными площадками на душу населения Тюмень занимает первое место. Есть ночные клубы, рестораны, парки аттракционов, цирки, музеи. Здесь, кстати, находится самый большой нестоличный ночной клуб России — «Максимилиан». А за городом невероятное количество рекреационных зон — спа-комплексы, построенные на природных минеральных источниках, грязелечебницы, конноспортивные клубы, охотничьи хозяйства. Конечно, все это изобилие стало возможным благодаря высокой покупательской способности и населения — потребительские рынки насыщены свободными деньгами, что привлекает инвестиции.
Высокое качество продуктов питания в магазинах и на рынках. Это достигается прежде всего благодаря отслеживанию присутствия местных производителей в ассортименте торговых сетей, а также масштабной программе поддержки местных фермеров.
Еще один позитивный момент. В городе высокая культура сервиса, в том числе на рынке недвижимости, где вас не обманут, вы не столкнетесь с долгостроем, не станете обманутыми дольщиками — здесь это не принято. На рынке недвижимости тон задает гордость тюменцев — группа компаний «Этажи». Это местная контора, которая каким-то чудом за несколько лет провела невероятную экспансию и захватила почти четверть всего российского рынка, раскинув тысячи офисов по всей стране.
Сравнение цен на жилье в городах — лидерах по приросту населения
Но… детские сады и дома-развалюхи
Однако мы нашли в этом сказочном городе два серьезных «косяка», существенно влияющих на комфорт жизни. Во-первых, дефицит детских садов во многих микрорайонах, в том числе на территориях новой застройки. Муниципальная власть должна следить за тем, чтобы застройщики, получая земельные участки, принимали на себя обязательства по строительству необходимой социальной инфраструктуры — парковок, детских площадок, тротуаров, школ, детских садов. В основном все это соблюдается, кроме детских садов. Такая вот странная нелюбовь тюменского правительства к дошкольному образованию. Люди получают квартиру в новом доме — все вроде есть, а ребенка приходится возить в другой район. Место в садике они все равно получают — электронная очередь и система распределения работают эффективно, сады расширяются и строятся новые. Но во многих местах ЖК построены так плотно, что воткнуть туда садик, учитывая все стандарты, не получится. Вот и возят люди своих чад за километры, пытаясь успеть на работу. А те, у кого машины нет (например, матери-одиночки), вообще вынуждены подвергать маленьких детей недетским стрессам, запихивая их каждое утро в переполненный автобус.
Вторая проблема, которая бросается в глаза, — огромное количество старых деревянных домов, половина из которых, как оказалось, признаны федеральным ведомством по культурному наследию историческими памятниками (куда ни плюнь, везде трухлявый дом то какого-нибудь купца XIX века, то дьякона), а остальные — просто избушки на курьих ножках, владельцы которых либо потеряны, либо хотят получить за свои развалюхи совершенно неадекватные деньги. Этих выбивающихся из общей картины домов полно даже в центре.
Нельзя не отметить и большую тюрьму в самом центре города. Ее что, решили здесь позиционировать как достопримечательность? Из окон соседних домов люди наблюдают за жизнью уголовников и даже делают ставки — из какого угла клетки в какой сегодня будет прогулка.
Недвижимость по ценовым сегментам
Территориальное структурирование тюменского рынка недвижимости довольно простое. В городе нет четкого зонирования — это элитный район, это люмпенский. Например, как в Питере Крестовский остров и Купчино. Тут есть только центр (с набережной) и не центр. Практически весь город является зоной, пригодной для жизни, комфортной средой. Пробок нет, и из любого района можно легко добраться в любую точку. Поэтому существенной дифференциации по ликвидности микрорайонов нет, а значит, и сильных различий в цене. Единственное, что мешает здесь взаимопроникновению зон, — железная дорога, идущая прямо по середине города. Однако в городе есть две городские доминанты, служащие точками притяжения. Первая — это центр, где сосредоточена деловая жизнь и который по ухоженности и развитию инфраструктуры может конкурировать с лучшими европейскими городами. Однако этот район застроен очень плотно — больше строить негде. Вторая доминанта — набережная, признанная одной из самых красивых в России. И действительно, набережная в Тюмени сделана классно и невероятно масштабно — в «Гугле» из космоса она отлично смотрится как большая яркая змея с изящным капюшоном. А гулять по ней истинное удовольствие. Виды открываются просто ошеломительные. И на художественную подсветку власти не поскупились. Так что жилье в самом центре и в домах у набережной существенно отличается по цене от остальной недвижимости. Дальнейшая ценовая дифференциация идет уже по классу самого дома и типу его позиционирования. Кирпич или панель, закрытая территория, какой фасад, старый фонд или новостройка и т. д.
Элитное жилье и бизнес-класс
Несмотря на то что город богатый и доля состоятельных людей в нем относительно высока, элитного сегмента в Тюмени мало. Видимо, это связано с местным менталитетом — тут ценится скромность. Даже губернатор летает обычными авиарейсами и ездит без кортежей сопровождения. Элитные дома можно пересчитать по пальцам.
ЖК «Маяк» на набережной — самая дорогая недвижимость. Мрамор, шикарные виды из окон, одна квартира на этаже, новейшие технологии «умного дома», закрытый двор. Цена — около 150 тыс. рублей за квадратный метр в черновом исполнении.
Дальше идут жилые комплексы в центре города. Тоже со всеми атрибутами элитного жилья, только не с таким живописным видом. Это «Лайф Плаза», «Либерти», дом на улице 25 октября (без названия) и «Аристократ» (высокие «свечки»). Там цена от 100 до 130 тыс. рублей за метр, в зависимости от видовых характеристик и этажа.
Сегмент «бизнес» (или «премиум») в Тюмени представляет собой отреставрированный и после капремонта старый жилой фонд в центре города. Надо сказать, что в Тюмени старый фонд бывает очень даже эстетичным — «сталинский ампир», который подвергли комплексной реновации, выглядит весьма достойно. Особняком стоит ЖК «Даудель» — единственная большая комплексная застройка в центре. В этой же категории «Московский дворик» — закрытый коттеджный поселок на окраине города. Цена метра в «премиум» — 75–90 тыс. рублей за «квадрат».
«Комфорт» и «эконом»
Самый распространенный в городе сегмент «комфорт» — это кирпично-монолитные новые (или относительно новые) дома с велодорожками, детскими площадками, сквериками, спортивными зонами и т. д. Цена — 50–55 тыс. рублей за квадратный метр. Особо можно отметить самые высокие ЖК в городе — «Паруса» и «Столичный» (24 этажа). Вообще, в Тюмени мало высоток — во многих районах есть ограничения по историческому облику (как в Питере). Объекты точечной застройки в центре, например квартал Новин, или «Тихая пристань», где закрытые дворы. Они подороже — около 60 тыс. рублей за метр. Самый большой и популярный новый район комплексной застройки класса «комфорт» — Тюменская слобода. Это целый город, построенный за объездной, но недалеко от центра: семь больших жилых комплексов на семь застройщиков. Эргономичные дома, продвинутые детские площадки, спортивные зоны, поликлиника, гимназии, парковая зона, куча магазинов на любой вкус, удобные парковки и даже зоны барбекю и спа-центр. Облицовка дизайнерская. Отличная экология. Но почему-то нет детского сада. То же самое в ЖК «Комарово». Вообще, такое ощущение, что про садики в Тюмени просто забыли.
В «комфорте» стоит отметить также ЖК «Клевер-парк». Закрытая для машин территория, французские балконы — это когда есть просторные лоджии и еще балкончик маленький на улицу. Смотрится забавно. И еще там на крыше солнечные батареи стоят и вырабатывают для жильцов дармовую энергию (в Тюмени много солнечных дней).
Тюменский «эконом» представляет собой панельные однотипные дома с дешевой отделкой, порой построенные очень близко друг к другу и без нормальной инфраструктуры вроде детских площадок. Все более или менее достойно. Цена в среднем 45 тыс. за метр. Здесь можно отметить ЖК «Апрель», в котором все сделано как-то по-домашнему уютно, даже праздники управляющая компания проводит для жителей — с ряжеными, клоунами для детей и блинами во дворе на Масленицу. Но деток жильцы возят в другой район. То же самое еще в одном большом новом районе комплексной застройки — ЖК «Плеханово», в народе «триколоровские дома», компании ТДСК. Только здесь и школ нет. В проекте, конечно, они были, и очень красивые, а по факту ни школ, ни садиков.
В Восточном, новом популярном районе, тоже все красиво, масштабно, гипермаркеты, огромные торговые центры, а вот школ явно не хватает — классы дико переполнены (по 40 человек набивается).
Самая дешевая новостройка в Тюмени — ЖК «Москва» (совсем на окраине, при этом напротив аэродром авиакомпании «ЮТэйр», шум невыносимый), в которой продаются крохотные квартирки по 17 метров (как номера «эконом» в дешевой гостинице) от 720 тыс. рублей (42 тыс. за метр). Дешево продаются дома на самом отшибе.
Бывает «суперэконом» — старые неотреставрированные общаги, деревянные дома в ветхом состоянии, «хрущевки» без лифта на окраинах продаются по 37–40 тыс. рублей за метр. Хотя совсем трешевых вариантов, где можно с соседом в другом доме поздороваться через балкон, а дороги к дому просто нет (как в Краснодаре, например), все же не бывает. Сейчас уже такой вариант найти, но может попасться квартира в развалюхе с клопами и без воды — недавно такую продали за миллион (40 метров, 27 тыс. рублей за метр). И люди такое жилье покупают, чтобы потом у государства его обменять на нормальное: программа расселения ветхого и аварийного в Тюмени реально работает.
Качество управления и реновация
Причина урбанистического успеха Тюмени кроется в качестве управления территорией, адекватности местной власти, а также в особом купеческом менталитете, исторически сложившемся на этой сибирской земле, что позволяет связке «население — бизнес — власть» работать эффективно и растить реальную экономику.
— Во-первых, покупательская способность населения просто высочайшая. Много покупают из ХМАО и ЯНАО, — раскрывает рецепт успеха Тюмени в интервью «Эксперту» владелец компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. — Во-вторых, здесь очень силен бизнес. Субкультура есть какая-то. Очень хорошая связь региональных властей с бизнесом — это важно. Серьезно, если что-то надо, можно прямо к губернатору в течение недели на прием попасть, любой вопрос обсудить. Есть даже такое кураторство, что можно своему чиновнику в правительстве позвонить в любое время суток. Правительство всем чиновникам убрало личные автомобили. Только замгубернаторам оставили. Я вчера летел в самолете, со мной рядом летел замгубернатора — тоже экономом. И всегда так летает. Председатель местного отделения «Единой России» тоже летает экономом. Для понимания культуры. Здесь местная элита адекватная. Никакой заносчивости. И, как результат, на них смотрят люди и тоже не могут себе позволить транжирство.
Однако городу остро необходима масштабная реновация — снести разом все деревяшки, развалюшки, старые общаги-клоповники и «хрущевки». На фоне цветущей цивилизации, которую здесь успешно строят, они выглядят как бельмо на глазу. Это проблема всех российских городов, просто здесь, на контрасте, она более заметна. Впрочем, региональной власти решить ее не под силу — законодательство о собственности у нас федеральное, поэтому необходим соответствующий закон и программа реновации городов.
А с детскими садами в Тюмени, мы думаем, разберутся лет за пять. Ведь региональная программа масштабного возведения дошкольных учреждений уже принята.
О своем видении ситуации в Тюмени в интервью «Эксперту» рассказал губернатор Тюменской области Александр Моор.
— Тюмень начала расти где-то в 2005–2006 годах. Стабильный миграционный прирост. Причем я не говорю о естественном приросте — примерно 15–20 тысяч человек в год уже на протяжении более десяти лет. Структура миграционного прироста понятна: 40 процентов — это приезжие с нашего Севера, из ХМАО и ЯНАО. Люди там на пенсию выходят раньше. И, отработав, уезжают южнее. Люди уезжали и в Подмосковье, и в тот же самый Краснодар. Проблема в том, что у тех, кто долго живет на Севере, смена климата не очень позитивно сказывается на здоровье. И наиболее комфортная для них территория — юг Тюменской области. Это жизненный опыт, я не знаю, есть ли в этом научная основа. Но приезжают сюда не только по климатическим причинам. Здесь очень сильные вузы. До 40 процентов студентов наших вузов — это дети с Хантов и с Ямала.
Все остальные приезжают из соседних регионов. Главный фактор — возможность найти работу за адекватную зарплату, при этом безработицы нет.
Первый генеральный план города появился при Собянине. Он сказал: будем рисовать план под миллионник. Тогда население Тюмени было пятьсот с небольшим тысяч. Все посмеивались, но сделали расчеты исходя из того, что к 2040 году это будет город-миллионник. Из этого расчета в 2003 году начали строить объездную дорогу. Первые участки шли по полю, до которого Тюмень вообще не доходила. Все недоумевали. Но в 2006 году, когда мы поняли, что начали расти, все согласились, что миллионник не за горами.
В прошлом году мы замкнули кольцо в 55 километров. И все годы для нас было приоритетом дорожное строительство. У нас была отдельная программа — строительство дорог и развязок Тюмени. Отдельным приоритетом внутри программы было развитие общественного транспорта. У нас средний возраст автобусов — четыре года.
Почему мы строим хорошо и быстро? Мы сохранили крупные компании. У нас есть Тюменское областное дорожно-эксплуатационное предприятие (ТОДЭП), на сто процентов принадлежит области. Оно занимается строительством дорог и их содержанием. Я принципиально считаю, что строить большие инфраструктурные объекты может только большая компетентная компания. Это возможность постоянно заниматься обучением персонала, приобретать современную технику и самое главное — нести ответственность за выполненные работы.
У нас есть развязка, которая от первой сваи полностью построена за шесть месяцев. Зафиксированный факт. Никто не верил. В 2015 году мы два моста через реку Туру открыли. Такого в России никогда не было.
Мы построили завод «Тюменьстальмост», который выпускает все стальные конструкции для всех видов мостов. Есть свой проектный институт, который проектирует все мосты и развязки.
— Мы накопали у вас болевые точки в городе. Например, нам жаловались, что детских садов не хватает.
— С точки зрения количества мест в детских садах для детей с трех лет у нас проблем нет три года. Мы сейчас стараемся сделать так, чтобы брать детей с двух лет. Но есть проблема неравномерного размещения садов по городу. В девяностые годы при планировании не предусмотрели землю под детские сады. У нас есть районы, где в силу исторически накопленных градостроительных ошибок негде построить. И были случаи, когда мы выкупали землю для школ и садов.
— Ну это не только в девяностые годы. Я поездил по новостройкам, и много где детских садов нет.
— Мы ситуацию выравниваем. Сделали прогноз количества детей через пятнадцать лет, с учетом демографической структуры общества. Сейчас у нас 100 тысяч школьников. Через пятнадцать лет будет 140 тысяч. Это означает, что каждый год мы должны строить школу на полторы тысячи мест. И мы строим. По детским садам тоже все понятно. Мы догоняем демографический темп. Выкупили все сады, которые были проданы в процессе приватизации и перепрофилирования. Еще два осталось. Дальше только строить. Мы строим два детских сада каждый год и два проектируем.
Мы сейчас стали работать с застройщиками: строите дом — стройте детский сад. Мы посчитали: по две тысячи рублей на квадратный метр добавляется. Это капля в море. И сейчас у нас новый большой район «Европейский» строится с детскими садами. Сколько времени прошло, чтобы изменить сознание застройщиков! А сколько обмана! Начинают строить, говорят: здесь будет детский сад. Потом говорят: а кто вам сказал, что будет детский сад? Но сейчас мы проводим инвентаризацию участков, и за три года мы проблему с садами решим.
— Вторая проблема — эстетическая. Что вы будете делать с домами-развалюхами?
—Да, это проблема. Кроме частного сектора есть и многоквартирные аварийные и ветхие дома. У нас осталось порядка 70 тысяч квадратных метров, на их расселение нужно 50 миллиардов рублей. Мы каждый год от одного до полутора миллиардов тратим и потихонечку их расселяем. Временные дома, 1950–1970-х годов. Здесь все понятно: мы их расселим. Что касается переваривания частного сектора. Единственный способ купить территорию — договориться с собственниками. Нет другого механизма.
— Все так говорят. Но в Сочи сделали. В Москве сейчас делают.
— Был отдельный закон. По каждому городу. Если бы федеральное законодательство предусматривало меры комплексного освоения территорий, все города стали бы преображаться. Мы, кстати, эту тему поднимали на совещании с профильным министром и нашли понимание. Ведь это системная проблема всех российских городов.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl