Коливинги как общежитие 2.0
Петербуржский девелопер «Бекар» специализируется на строительстве недвижимости гибридных форматов. Одно из новых направлений — коливинги
Коливинги — это форма совместного проживания, при которой жильцы объединены общими интересами. Обычно это нишевый продукт, рассчитанный на молодежь, которая готова частично поступиться комфортом ради общения или совместных проектов. Кто-то называет их «общежитиями для взрослых», кто-то — реинкарнацией советских домов-коммун, появившихся сразу после революции.
Коливинги возникли в первой половине 2010-х годов в США. Из-за дороговизны недвижимости и потребности в социализации молодые люди стали селиться в больших квартирах так, чтобы каждый имел свою комнату, но при этом было и общее пространство для работы и досуга. Формат быстро вошел в моду. Вскоре появились операторы, сдающие номера в коливингах или строящие новые комплексы. Сейчас в мире уже более 6000 таких объектов, причем 85% из них находятся в Азии.
В России самый известный девелопер в этом секторе — компания «Бекар». Она специализируется на нетипичной недвижимости: коливинги, апарт-отели, коворкинги, офисы и торговые центры кондо-формата, когда отдельные помещения принадлежат разным владельцам. Застройщик постоянно экспериментирует, смешивает разные типы проектов — кажется, строить как все ему просто неинтересно. «Я иногда шучу, что моя компания — это шпионы, которые тащат в Россию все секретные разработки и новые форматы в области недвижимости», — говорит Александр Шарапов, глава компании Becar Asset Management, которая строит еще в США и Дубае.
Корреспондент «Эксперта» побывал в нескольких комплексах «Бекара» в Санкт-Петербурге, чтобы понять, чем же коливинги отличаются от обычных квартир и отелей. Можно ли их считать отдельным форматом недвижимости или такое позиционирование скорее маркетинговый ход? И насколько они могут быть интересны арендаторам и частным инвесторам?
Три поколения проектов для молодежи
С жильем от «Бекара» я познакомился полгода назад, когда жил в первом проекте девелопера — петербуржском апарт-отеле Vertical на Московском проспекте. Номер «Малевич», куда меня поселили, был двухэтажным, необычным, но очень тесным. На 11 «квадратах» первого этажа уместились санузел, мини-кухня, барная стойка, шкаф и лестница с узкими проходами между ними. На втором — матрас на полу и огромный гамак над кухней. Дети, которым я отправил видео, были в восторге: два яруса, гамак, надписи на потолке, антивандальная отделка с металлом и стенами из лакированного ДСП! Я же с каждой минутой все больше ощущал себя немолодежью. Экстравагантности я бы предпочел обычный номер, где не надо бегать по лестнице и есть хоть какое-то место для физзарядки — то есть можно раскинуть руки, не достав до стен. Ко времени отъезда я не только укрепился в этой мысли, но и считал, что отелю как объекту индустрии гостеприимства не стоило бы каждой мелочью напоминать мне о возрасте.
Vertical на Московском проспекте — это классический апарт-отель, рассчитанный на командированных. Все номера распроданы частным лицам, но есть компания, управляющая номерным фондом. По этой схеме «Бекар» реализовывал и следующие проекты. Здание первого апарт-отеля досталось девелоперу как недострой, и потому на выходе получилась вполне привычная гостиница. За исключением пяти авангардных номеров, включая моего «Малевича». Следующий проект — отель-коливинг We&I by Vertical на Выборгской стороне — «Бекар» уже строил с нуля, ни в чем себя не ограничивая.
На входе в We&I by Vertical вместо привычной стойки ресепшен расположен огромный бар, рядом стоят умышленно разномастные столики и кресла. За ними из деревянных палет с подушками сложен мини-кинозал: вечером постояльцы вместе смотрят кино. Еще дальше — зона, где проводятся вечеринки. Стены туалета отделаны профнастилом — таким же, какой берут для заборов, только ярко-красным. Но гораздо сильнее меня поразили коридоры на этажах, где царит атмосфера из «Твин Пикс» Дэвида Линча: узкие проходы, темнота, мягкий красный ковролин с черными разводами, бетонные крашеные стены. Выглядит брутально и тревожно. Хотя подросткам, как показывает опыт, стилистика «заброшки» очень близка.
Стандартные номера маленькие: до 15–16 квадратных метров. Матрас на подиуме и проходы занимают значительную часть комнаты, на остальном пространстве ютится крошечная кухонная зона: шкафчики, электроплита с двумя конфорками, раковина. Под потолком куча труб, вся разводка открытая. Стены — бетон и деревянные панели. Из больших окон открывается вид на промзону. Слышимость в отеле более чем прекрасная, сотрудники признают, что «звукоизоляция — это наша боль».
В каждом номере достаточно смелые, на грани китча, граффити: медведь в ушанке, на одном из рисунков — с ракетой в лапах. Два года назад это виделось совсем по-другому: просто зона для селфи. В 2020-м иностранцы бронировали номера здесь за полгода. Вероятно, подростки из Китая или Европы с удовольствием фотографировались с нарисованными медведями. Однако пришла пандемия, и туристический поток из-за границы иссяк.
Чтобы выжить, We&I by Vertical был вынужден перестроиться. Сначала коливинг перешел с краткосрочной аренды на среднесрочную (от месяца) и долгосрочную (до года). Это потеря в деньгах, но обычные отели и того не могли, поскольку не предусмотрели кухонь в номерах. У постояльцев, приехавших надолго, оказалось гораздо больше вещей — для них в цокольном этаже пришлось сделать кладовые. После того как пандемийные ограничения пошли на спад, коливинг переключился на отечественных туристов. По данным комитета по туризму Санкт-Петербурга, в 2021 году число россиян, желающих посетить Северную столицу, увеличилось до шести миллионов, это в полтора раза больше, чем в допандемийном 2019-м. В итоге коливинг показал заполняемость на уровне 80%, что для отеля очень высокий результат.
В октябре этого года «Бекар» завершил строительство первой очереди флагманского проекта в Санкт-Петербурге — Vertical Digital Village. Возведена первая из пяти башен, в которой разместился четырехзвездочный отель We&I Ramada by Vertical на 469 номеров. В целом этот проект тоже рассчитан на молодежную аудиторию. В 2023 году будет достроен трехзвездочный коливинг You&Co. We&I Ramada by Vertical на те же 469 номеров — один из первых в России гибридных цифровых отелей. «В последние годы мировая индустрия гостеприимства активно меняется. Традиционно четырехзвездочные отели предлагали отличное пространство, но не создавали какого-либо сообщества. Сейчас миллениалы, “игреки” и “зеты” хотят быть частью интересной дружной компании. И при этом управлять сервисами с телефона, — объясняет замысел отеля Александр Шарапов. — В новом проекте мы пропагандируем принципы Hybrid Hospitality. По сути, это смесь традиционного отеля с коворкингом при активной социализации. В гибридном отеле люди не живут в одиночестве, а общаются и работают в динамичном пространстве “цифровых кочевников”, которые колесят по миру».
Чтобы удовлетворить потребности молодежи, застройщик вложился в цифровизацию. В отеле можно зарегистрироваться удаленно через приложение, а затем открыть свой номер с помощью телефона — без ключа. Приложение Digital Concierge позволяет управлять источниками света и настраивать температуру в комнате, включать и выключать бытовые приборы. Номера оснащены умной колонкой «Алиса» — голосовой командой можно заказать еду, уборку и любые услуги, входящие в room service.
С точки зрения оформления новый отель похож на коливинг We&I: потолки и часть стен — покрашенный в сочные цвета бетон, повсюду развешаны произведения современного искусства. Похоже, это фирменный стиль «Бекара»: лофт позволяет снизить затраты средств и времени на отделку и нравится аудитории. В целом дизайн яркий, но более выверенный, чем в проекте предыдущего поколения.
Микроливинги
Номера We&I Ramada by Vertical по-прежнему маленькие, стандартный — порядка 17 «квадратов». Во второй очереди «Цифровой деревни» — башне-коливинге — они будут еще меньше: 15 квадратных метров. Ставка на микроливинги — отличительная черта проектов «Бекара». Представитель застройщика объясняет это необходимостью обеспечить высокую доходность для частных инвесторов, владеющих номерами. «Уже в первом нашем проекте мы увидели, что стоимость аренды в апарт-отелях не сильно коррелирует с размером комнат. К примеру, апартаменты площадью 36 квадратных метров могут приносить 40 тысяч рублей в месяц. А номер в три раза меньше — 13 “квадратов” — всего на 30 процентов меньше. Так как мы строим недвижимость, дающую рентный доход, решение строить маленькие апартаменты очевидно», — говорит вице-президент ГК «Бекар» Екатерина Соболева.
Тема микроливингов неоднозначна. Еще недавно такое малометражное жилье было распространено лишь в некоторых локациях, например в Японии или европейских столицах с очень дорогой недвижимостью — Лондоне и Париже. Там жизнь в квартире площадью 12–14 квадратных метров — частое явление. Но в последнее время тренд на миниатюризацию захватывает многие страны. За этим феноменом стоят две тенденции. «Кардинально меняется социальная структура общества. Количество классических семей типа “папа, мама и дети” падает, зато растет число одиночных домохозяйств. Это требует изменения квартирографии жилых комплексов, планировки квартир», — рассказывал в интервью «Эксперту» в 2017 году глава крупнейшего архитектурного бюро Швеции Магнус Монсон. Кроме того, средний класс беднеет и уже не может себе позволить более или менее просторные квартиры. Однако с переходом на микроливинги демографические и социальные проблемы только усилятся: в крошечных комнатах невозможно жить семьей.
Отдельные страны стараются бороться с миниатюризацией. Например, в Швеции минимальная площадь жилья установлена на уровне 35 квадратных метров. Год назад власти Московской области узаконили 28 «квадратов». Пока это касается только проектов комплексного развития территорий. Однако говорят, что губернатор Подмосковья Андрей Воробьев планирует распространить ограничение на все девелоперские проекты в регионе.
В развитии микроливингов есть три важных нюанса. Во-первых, опасные социальные эффекты в случае массового строительства малометражек. В этом случае действительно можно говорить о системной деградации качества жилого фонда в стране или городе. Если же маленькие квартиры строятся в небольших количествах и микроливинги остаются нишевым продуктом, например для студентов, — это вполне приемлемый вариант. Во-вторых, важно чем-то компенсировать миниатюрность микроливингов. Например, общественными пространствами и разнообразием сценариев их использования. «Шведская модель городского жилья в постиндустриальном обществе выглядит так: компактная, очень светлая квартира с кухней-гостиной и небольшими спальнями. Компенсация за скромные размеры комнат — развитые общественные пространства», — рассказывает Магнус Монсон. Именно это и пытается делать «Бекар».
Почему за коливинг готовы платить
Коливинги «Бекара» — коммерческая недвижимость для сдачи в аренду. В общем случае она примерно на 20–30% дороже, чем обычные квартиры с таким же местоположением. «В комплексе We&I мы продаем юниты с отделкой и меблировкой по 220 тысяч рублей за квадратный метр. Из них около 20 тысяч — мебель, она у нас качественная. Отделка тоже стоит не менее 20 тысяч за “квадрат”. Если вычесть отделку и мебель, то получится цена в районе 180 тысяч за квадратный метр. В соседних сталинках ценник 160–180 тысяч. Можно сказать, что в среднем коливинг дороже процентов на двадцать», — объяснял особенности ценообразования Александр Шарапов полтора года назад. Сейчас стоимость квадратного метра в готовом апарт-отеле We&I Ramada by Vertical достигла 300 тыс. рублей, в строящемся коливинге — на 15–20% меньше. Но соотношение цен с жилыми новостройками осталось примерно тем же.
Цена долгосрочной аренды в коливинге на 15–20% выше, если сравнивать со средней однокомнатной квартирой. Хотя корректно сравнивать очень сложно. В каждом комплексе «Бекара» много типов номеров разных размеров: стандартные, двухместные, двухкомнатные. Кроме того, в Санкт-Петербурге на отельном рынке очень заметна сезонность: в высокий сезон (май — сентябрь) стоимость номера может доходить до 6000 рублей за ночь, а в низкий — падать до 1500. Плюс «Бекар» применяет систему динамического ценообразования, когда стоимость номера определяется в зависимости от заполнения апарт-отеля и спроса. Так, в дни Петербургского международного экономического форума цена небольшого номера здесь взлетает до 20 тыс. рублей.
Почему же арендаторы готовы переплачивать за проживание в коливинге?
Есть несколько мотивов. Например, более высокое качество жизни. В цену аренды коливинга уже «зашит» целый ряд опций: регулярная уборка номеров и смена белья, пользование спортивным залом и прачечной, быстрый интернет и возможность работы в общественных пространствах. Не надо дополнительно платить за воду и электричество. В первый год работы WE&I в пакет услуг входил и бесплатный доступ в коворкинг, сейчас на него предоставляется существенная скидка. В итоге цена месячной аренды коливинга получается выше на 5–7 тыс. рублей, но, если эти услуги покупать отдельно, выйдет 12–15 тыс. лишних расходов в месяц. Для жильцов это экономия.
Кроме того, чтобы снимать квартиру или комнату на вторичном рынке, надо просмотреть энное количество вариантов, заключить договор и быть готовым к любым проблемам, от скрытых дефектов квартиры до неадекватности хозяина. В случае коливинга все номера имеют понятное стандартное качество (например, матрасы отельного типа), забронировать комнату можно в несколько кликов. Регламенты общения с управляющей компанией прописаны.
Но главное, молодежь предпочитает коливинги из-за общения и социальной жизни. «Я окончил университет, устроился на работу, выехал из общежития и снял квартиру. Все вроде было хорошо, но через несколько месяцев я почувствовал, что качество жизни упало. Я много времени тратил на быт: покупал мебель, постельное белье, какие-то жидкости для дома. И при этом у меня было очень мало общения, рядом не было друзей или хотя бы людей с похожими интересами. Чтобы встретиться с кем-то, приходилось специально договариваться. И я подумал: “Жить с интересными людьми и не думать о быте — это ценность для меня и наверняка для массы других людей”», — рассказывал создатель первого коливинга в Англии The Collective Реза Мерчант.
В постиндустриальном обществе проблема одиночества и разобщенности считается одной из самых серьезных. Молодежь готова поступиться частью личного комфорта, получая взамен активную социальную жизнь и беспроблемный быт. В своем небольшом номере миллениал только спит и пьет чай — работает он в коворкинге или гостиной, ест в общепите, отдыхает и развлекается на всей территории комплекса.
В коворкинге We&I под общественные пространства отдан весь первый этаж: здесь есть кафе, бар, пространство для работы, мини-зал с кинопроектором. В цоколе — помещение для групповых занятий спортом. В «Цифровой деревне» будет еще разнообразнее: в огромном стилобате разместятся коворкинг, фитнес-клуб, ресторан, бар, игровая зона, чилаут, бизнес-библиотека и многое другое — более 10 тыс. квадратных метров.
Социализироваться жильцам помогают комьюнити-менеджеры. В We&I «аниматор» каждый день предлагает несколько активностей: спортивное соревнование, мастер-класс, совместный просмотр фильма, встречу с интересным человеком. В «Цифровой деревне» будет целая группа таких сотрудников.
В уже работающем We&I проходит достаточно много мероприятий, но оценить успешность создания комьюнити трудно. Пока наиболее развитым считается комьюнити в коливинге, который построен «Бекаром» в Дубае. Там четко выражена центральная тема для общения: приезжающие передают друг другу знания об открытии бизнеса и правилах игры в ОАЭ, делятся лайфхаками. «В нашем дубайском коливинге поселился немецкий экспат. Потом он мне сказал: “За неделю жизни здесь я познакомился с большим числом людей, чем за предыдущие полгода жизни в отеле”», — говорит директор по развитию зарубежных проектов «Бекара» Александр Пестряков.
Гибкость и гарантированная доходность
Посмотрим на коливинги с другой стороны — с точки зрения инвестора, покупающего апартаменты. Это вариант инвестиций для получения рентного дохода от сдачи недвижимости в аренду. Причем инвестор может быть очень пассивным. Покупая жилую новостройку, необходимо как минимум закончить отделку, купить мебель, найти арендаторов, а потом контролировать их и периодически делать ремонт. В случае апарт-отелей «Бекара» у инвестора всех этих хлопот нет. Апартаменты продаются с отделкой, меблировкой и даже с бельем и посудой — в номера сразу можно въезжать. Сдачей в аренду и эксплуатацией занимается управляющая компания, которая берет за это четверть от общего арендного дохода. В частности, такая схема очень удобна для иногородних владельцев: они просто получают деньги на банковский счет.
Главный показатель для инвестора — доходность. Реперных точек для оценки две. Усредненно считается, что вложения в отельный бизнес приносят 10–12% годовых, а доход от сдачи квартир в аренду — 3–5%. «Мы считаем, что коливинг должен приносить инвесторам 8–12 процентов годовых», — говорит Екатерина Соболева.
Как утверждает «Бекар», компания вышла на доходность в 10% для номеров в коливинге We&I by Vertical. Для объекта, который работает всего два года, это очень хорошие цифры. Обычно отели первые пару лет имеют слабые показатели заполняемости и только на третий год нарабатывают достаточную клиентскую базу. Не менее важно, что апарт-отель как гибридный формат недвижимости продемонстрировал гибкость при воздействии внешних шоков. А шоков было как минимум три: пандемия, начало СВО и мобилизация.
Номера в апарт-отелях «Бекара» считаются нежилыми помещениями, в Санкт-Петербурге налог на них невелик. Для сравнения: в Москве налог на апартаменты может быть в 10 раз выше, чем на квартиру аналогичной площади. Номера в апарт-отелях продаются по системе эскроу-счетов, аналогично жилым новостройкам. Это говорит о высокой защищенности инвестиций: если девелопер не выполнит свои обязательства, проект за него обязаны достроить банк, выдавший финансирование, и государство. Есть и минусы: на апартаменты не распространяется программа государственной льготной ипотеки. То есть о ставке 7% можно не мечтать, для апарт-отеля «Бекара» кредиты начинаются от 11,8% годовых.
Питерский рынок недвижимости традиционно более креативный, чем московский. Номера в We&I Ramada можно купить на условиях гарантированной доходности. В течение трех лет управляющая компания будет ежемесячно выплачивать владельцу номера 43 тыс. рублей независимо от его заполняемости. В столице таких программ не бывает.
Пожалуй, самый существенный риск при покупке апартаментов связан с текущей ситуацией на рынке недвижимости. Объявление о мобилизации резко обрушило спрос на жилье: в Москве и Санкт-Петербурге количество сделок в октябре сократилось на 30–50%. Весьма вероятно, что рынок после нескольких лет бурного роста вступает в фазу депрессии. Покупка апартаментов на ранней стадии строительства в коливинге We&I и отеле We&I Ramada приносила прибыль порядка 100% за три года: суммировалось повышение стоимости в процессе строительства и взлет цен на рынке недвижимости в 2020–2021 годах. Сейчас рассчитывать на увеличение инвестиционной ценности апартаментов вряд ли стоит.
И еще пара рисков. Во-первых, через пять-семь лет коливинг «устанет», потребуется ремонт и замена оборудования. Когда все номера принадлежат отелю, сделать это несложно. Однако, если владельцами номеров являются частные лица, управляющей компании придется провести непростые переговоры. Во-вторых, предполагалось, что основной аудиторией «Цифровой деревни» станут «цифровые кочевники» — молодые специалисты, которые перемещаются по миру, живя по несколько месяцев в разных локациях. Сегодня по всему миру количество таких «кочевников» оценивается в несколько десятков миллионов человек. Если бы «Цифровой деревне» удалось стать мощным магнитом, притягивающим таких людей, проект превратился бы в мощный хаб, где специалисты знакомятся и создают новые бизнесы. Это позитивно повлияло бы и на цену аренды. Однако в связи с СВО и мобилизацией именно эта аудитория во многом и уехала из страны. Однако, учитывая гибкость гибридного формата недвижимости «Бекара», «Цифровую деревню» можно в любой момент переформатировать. В худшем варианте она станет обычным жилым комплексом.
Becar Asset Management — международная экосистема компаний с 30-летним опытом работы в России, США, Европе, странах СНГ и Ближнего Востока. Основные направления деятельности — инвестиции в гостиницы современных гибридных форматов и коворкинги, а также управление коммерческой недвижимостью. С момента основания Becar реализовала свыше 25 тыс. объектов недвижимости, около 15 тыс. сдано в аренду, создано 1500 рабочих мест в коворкингах.
Среди проектов компании гостиницы под брендами Vertical for Business, We&I by Vertical, We&I Ramada by Vertical, Vertical Boutique и You&Co в Москве, Санкт-Петербурге и Дубае; федеральная сеть коворкингов GrowUp (четыре в Москве, а также в Санкт-Петербурге и Казани) и четыре поселка арендного жилья формата multfamily в США.
Фото: Алексей Щукин
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl