ЭкспертБизнес

Ипотечный допинг против обвала спроса

Власти быстро отреагировали на резкое падение спроса на новостройки в апреле. Ставка по субсидированной ипотеке на новостройки снижена, оперативно запущена программа льготной ипотеки для IT-специалистов

Алексей Щукин

Темпы продаж новостроек в апреле крайне разочаровали застройщиков и чиновников. Росреестр еще не подвел итоги апреля, но предварительные подсчеты, выполненные компанией Dataflat, показывают резкий обвал количества сделок в столичном регионе: было зарегистрировано только 9500 сделок, на 48% меньше показателя марта. Выручка девелоперов от продаж в апреле составила 112 млрд рублей, на 46% меньше, чем в марте. Стремясь избежать сильного сжатия жилищного строительства, власти, как всегда, постарались удешевить ипотеку: ставку по субсидированной ипотеке на новостройки снизили сразу на три процентных пункта — с 12 до 9% годовых. А в новой ипотечной программе для IT-специалистов стоимость ипотеки всего 5% годовых.

Избежать эффекта домино

Двадцать пятого апреля президент России Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам предложил снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки с 12 до 9% и перенести окончание программы льготной ипотеки с июля на конец года. На следующий день премьер-министр Михаил Мишустин дал министерствам поручение подготовить все необходимые документы, а уже с 1 мая программа льготной ипотеки со ставкой 9% годовых заработала. Пожалуй, никогда еще на рынке недвижимости правительственные решения не реализовывались так быстро.

Удержание нынешних темпов строительства жилья расценивается правительством как крайне важная антикризисная задача. «Если мы сейчас не будем финансировать стройку, наступит эффект домино: посыплются девелоперы, подрядчики, промышленность стройматериалов и все смежные отрасли, — объясняет вице-премьер правительства Марат Хуснуллин. — И самое главное, пострадают миллионы людей. Сегодня число участников долевого строительства — миллион человек. Они отдали 3,4 триллиона рублей, веря государству. Эти дома наполовину построены, проданы, их надо достраивать».

Переход к новой ставке льготной ипотеки должен повысить привлекательность инвестиций в жилье за счет уменьшения платежей по кредитам. По расчетам сервиса «ЦИАН.Аналитика», для ипотечного кредита сроком 30 лет с первоначальным взносом 15% после уменьшения кредитной ставки с 12 до 9% ежемесячный платеж сократится примерно на 22%, а переплата по кредиту — на 30%.

Удешевление льготной ипотеки подхлестнет рынок, но не позволит ему выйти на уровень активности рекордного прошлого года. «Девять процентов — комфортная ставка для заемщиков сегодня. Это в два раза ниже, чем у потребительских кредитов. Переплата за двадцатилетнюю ипотеку при первоначальном взносе в 20 процентов будет ниже 100 процентов, — считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова. — Но вряд ли что-то может вернуть спрос на прошлогодний уровень. Тогда многие покупки были инвестиционными. Новая волна интереса инвесторов возникла бы, наверное, при ставках ниже шести процентов годовых. Однако спрос на прошлогоднем уровне и не нужен для стабильной ситуации на рынке. В 2018–2019 годах при ипотечной ставке в девять процентов годовых спрос на новостройки был стабилен и всего на 20–30 процентов ниже, чем в марте 2022 года».

Того же мнения придерживается управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Едва ли спрос вернется на прошлогодний уровень, потому что на решение покупателей теперь влияют внешние обстоятельства, а не только условия кредитования. Каждый клиент сейчас старается оценить свою платежеспособность и риски потери личного дохода, а сделать это в условиях неопределенности и сокращения ВВП очень сложно. Поэтому, даже если ставки по ипотеке будут ниже уровня 2020–2021 годов, нового бума ожидать не приходится. Что касается самих ставок, то при ипотечной ставке 12 процентов годовых спрос на новостройки ожидаемо очень низок. Девять процентов — это лучше. Но с учетом того, что новостройки за последние два года подорожали на 30–40 процентов, и такая ставка высока».

Еще одно свежее правительственное решение, стимулирующее спрос на новостройки, — сочетание субсидированной ипотеки на новостройки с рыночной. Сейчас для льготной ипотеки установлен лимит на кредиты в 6 млн рублей. Исключение составляют только Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградская область, где размер кредита может быть 12 млн рублей. Разрешение комбинировать льготную и рыночную ипотеку позволит значительно увеличить размер кредита для заемщиков. Максимальная сумма кредита вырастет до 30 млн рублей для четырех «избранных» регионов и до 15 млн рублей для остальных. Как будет работать комбинирование ипотек на практике, пока неизвестно: банки только начали формировать новый продукт. Скорее всего, банк будет выдавать заемщикам один кредит по ставке, рассчитанной как средневзвешенное ставок по льготной и рыночной частям. Так, для Москвы сумма до 12 млн рублей будет рассчитываться по ставке 9% годовых, а превышение — исходя из рыночной ставки банка.

Ипотечная поддержка рынку может быть усилена налоговой. В Госдуме разрабатывается законопроект о двукратном увеличении налоговых вычетов при покупке жилья. Максимальный налоговый вычет в этом случае составит 520 тыс. рублей, а на погашение процентов по ипотеке — 780 тыс. рублей.

Антиэмиграционная ипотека

Пакет мер по поддержке отечественных IT-компаний (отсрочка от армии для айтишников, их освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц на три года, а компаний — от налога на прибыль) российское правительство анонсировало уже через неделю после начала СВО. Одним из его главных инструментов была названа льготная ипотека для айтишников. За два месяца министерства согласовали параметры программы. В начале мая крупнейшие российские банки стали принимать заявки на льготную ипотеку от IT-специалистов.

Параметры новой программы таковы. Максимальный размер ипотеки в городах-миллионниках составит 18 млн рублей, в остальных — 9 млн. Программа будет работать до конца 2024 года. Льготные кредиты можно будет использовать не только для покупки новостройки, но и для приобретения жилья на вторичном рынке и даже для строительства частного дома. Предельная ипотечная ставка составит 5% годовых. Причем банк «Дом.РФ» уже начал прием заявок на кредиты, предлагая ставки 4,04–4,3% годовых. Первые кредиты будут выданы после 12 мая, когда вступит в силу соответствующее постановление правительства РФ.

Льготную ипотеку смогут получить IT-специалисты в возрасте 22–45 лет. Доход заемщика (до вычета НДФЛ) должен превышать 100 тыс. рублей в регионах или 150 тыс. рублей в городах-миллионниках. Специалист должен иметь общий трудовой стаж не менее года и работать на последнем месте не меньше трех месяцев. Компания-работодатель должна быть включена в реестр аккредитованных Минцифры, которые работают в области информационных технологий и пользуются налоговыми льготами не менее одного квартала. Этот реестр сейчас формируется. Привязка заемщика к определенной IT-компании создаст в будущем новую коллизию: а что будет, если обладатель льготного кредита уволится из аккредитованной в Минцифры структуры? Пока рассматривается схема, по которой уволившийся заемщик в течение трех месяцев должен устроиться на работу в компанию, также аккредитованную в Минцифры. В противном случае ипотечная ставка для него превращается из льготной в рыночную.

Ипотека для айтишников не станет существенным фактором стимулирования рынка жилья. «До конца 2024 года будет выдано около 50 тысяч кредитов по программе льготной ипотеки для IT-специалистов», — заявил в начале мая премьер-министр Михаил Мишустин. То есть в год планируется выдавать в среднем порядка 17 тыс. кредитов. Это немного. Для сравнения: в 2021 году в России было выдано 1,9 млн ипотечных кредитов, доля IT-ипотеки составит менее процента. В прошлом году, по данным компании «Этажи», доля клиентов из IT-сферы среди ипотечных заемщиков была менее двух процентов.

«В России, по разным оценкам, от 500 тысяч до 1,7 миллиона айтишников, потенциальный спрос на жилье может быть большим, — рассуждает Надежда Коркка. — Однако нужно понимать, что IT-специалисты — очень специфические клиенты с точки зрения рынка недвижимости. Во-первых, они очень мобильны, часто имеют проектную занятость, которая предполагает переезды, смену места жительства. Соответственно, айтишники скорее склонны арендовать, а не покупать жилье. Во-вторых, сейчас наблюдается мощный отток специалистов за границу, потому что IT-проекты — это часто интернациональный бизнес. Соответственно, реальными заемщиками льготных кредитов могут стать в основном руководители IT-компаний, которые имеют больше возможностей и желания где-то осесть. Или те айтишники, которые захотят использовать новую программу как удобный инструмент для инвестиций в недвижимость».

По данным главы Российской ассоциации электронных коммуникаций (РАЭК) Сергея Плуготаренко, только в первой мартовской волне из России уехали 50–70 тыс. человек. Целью программы льготной IT-ипотеки является в большей степени не поддержка рынка недвижимости, а попытка удержать айтишников от эмиграции во избежание дефицита специалистов.

Условия льготной ипотеки для IT-специалистов:

Ставка:

• 5 %

Размер кредита:

• 18 млн рублей для городов-миллионников,
• 9 млн рублей для остальных регионов

Ежемесячный доход:

• 150 тыс. рублей для городов-миллионников,
• 100 тыс. рублей для остальных регионов

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl