Ипотечная ловушка
Застройщики хорошо заработали на высоких ценах на жилье в последние три года. Но у медали есть и оборотная сторона: все это время расходы федерального бюджета на субсидирование ипотеки росли по экспоненте
Крупнейшие российские девелоперы опубликовали финансовую отчетность за первое полугодие. Несмотря на невысокий спрос на новостройки в начале года, большая часть компаний показала рост выручки и прибыли. Государству и девелоперам удалось подхлестнуть спрос на жилье программами льготной ипотеки с субсидируемыми ставками. В том числе поэтому к концу лета ситуация кардинально изменилась: по данным портала Dataflat.ru, в столичном регионе выручка от продажи жилья в августе оказалась на 88% выше, чем год назад.
Однако Центробанк с каждым месяцем все активнее борется с программами льготной ипотеки, которые перегрели и исказили рынок жилья, создали высокие риски для рынка недвижимости и банковского сектора. Скорее всего, регулятора поддержит Минфин: в этом году расходы федерального бюджета на льготную ипотеку «неожиданно» могут превысить 300 млрд рублей. Но пока строительное лобби сильнее.
У крупных игроков все хорошо
Крупнейшая российская девелоперская компания ПИК показала в первом полугодии отличные результаты. В прошлом году компания не раскрывала цифры, поэтому сравнивать приходится с 2021 годом. Согласно отчету, выручка застройщика за полугодие выросла на 40% — до 265 млрд рублей, EBITDA увеличилась на 52% — до 54,5 млрд. Оптимистичную картину портят лишь сигналы о возможной смене стратегии компании, которая до этого очень быстро развивалась. Во-первых, у ПИК существенно, на 15%, снизился объем находящихся в работе проектов. Во-вторых, девелопер практически ушел со столичного рынка. «В первом полугодии 2023 года компания ПИК реализовала в Москве всего один проект, “Юнино”, тогда как за аналогичный период 2022 года стартовало строительство семи комплексов, в 2021 году — четырех», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
В-третьих, ВТБ в конце августа полностью вышел из капитала ПИК. Четыре года назад госбанку принадлежало более 22% акций компании, но постепенно он от этих бумаг избавлялся. Последний пакет в 12% акций, проданный в августе группе инвесторов, оценивался в 67 млрд рублей. За пять лет госбанк смог неплохо заработать на акциях ПИК: они подорожали более чем в два с половиной раза. Почему ВТБ сейчас решил выйти из растущего бизнеса, непонятно.
Самой быстроразвивающейся девелоперской компанией остается «Самолет». Его выручка за последний год повысилась на 50%, а за два года — удвоилась, достигнув 101 млрд рублей. За год EBITDA увеличилась на 80% — до 33 млрд. «Самолет» и дальше планирует агрессивно расти: купить компанию-застройщика МИЦ, выйти в десяток регионов и стать через несколько лет крупнейшим девелопером России и Европы.
Достаточно активно расширялся и третий по размерам девелопер страны — Группа ЛСР. Полугодовая выручка предприятия по отношению к 2022 году выросла на 14% и составила 74,8 млрд рублей, увеличившись за два года более чем на треть. Скорректированная EBITDA за первое полугодие оказалась выше показателя 2021 года на 46%. В то же время операционная прибыль за год снизилась на 22%. Одна из причин — национализация украинскими властями двух газобетонных заводов компании «Аэрок», принадлежащей Группе ЛСР.
Хорошие результаты и у компаний из второго десятка. В частности, у «Брусники» (15-й по объему строительства девелопер страны) существенно повысились все ключевые показатели. Полугодовая выручка взлетела на 42% по отношению к прошлому году — до 18,5 млрд рублей, EBITDA увеличилась на 252% — до 3 млрд. «Эталон» (13-е место в рейтинге застройщиков) выручку нарастить не смог, но это не помешало компании показать рост EBITDA на 27% — до 17,5 млрд.
Отчеты «Брусники» и «Эталона» позволяют оценить текущую рентабельность девелоперского бизнеса. У «Брусники» валовая рентабельность за год выросла на 10 п. п., до 29%. У «Эталона» в сегменте жилищного строительства она увеличилась на 5 п. п., до 38%.
В целом крупнейшие девелоперы показали прекрасные финансовые результаты, хотя первые четыре месяца для рынка новостроек были временем стагнации и весьма ограниченного спроса — продажи стали расти только маеиюне. Но это весьма условный маркер общего состояния рынка. Сейчас застройщики активно работают на рынках Москвы, Санкт-Петербурга и городов-миллионников, которые пострадали от стагнации меньше, чем региональные города. К тому же крупным игрокам выгодны консолидация рынка и уход мелких компаний-конкурентов.
Антибиотик стал наркотиком
Парадокс: девелоперы демонстрируют высокие прибыли, а государство при этом уже три года занимается «спасением» рынка новостроек господдержкой. Власти запустили программу субсидированной ипотеки в апреле 2020 года в ответ на резкое падение спроса на жилье, вызванное ограничениями из-за пандемии. Льготное кредитование под 6,5% годовых было введено временно, на полгода, как антикризисная мера, позволяющая не допустить обвала рынка строительства и смежных отраслей. Однако «допинг» застройщикам очень понравился, и по их просьбам программу несколько раз продлевали с незначительным ужесточением условий. Строительное лобби смогло убедить чиновников, что без стимулирования спроса через субсидированную ипотеку государственные планы возведения нового жилья будут сорваны, а рынок ждет кризис. Несколько месяцев назад окончание дотационной программы снова отложили, теперь до 1 июля 2024 года.
Таблица 1. Крупнейшие российские девелоперы (на 01.09.2023)
«Льготная ипотека стала антикризисным инструментом, благодаря которому не было большой просадки в ковидный год. Но, как любая шоковая терапия продолжительного действия, она имеет свои побочки. Какие? Рост цен», — считает директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. По данным Фонда экономики города, с середины 2019 года цены на жилье в 17 крупнейших агломерациях РФ увеличились в среднем на 76%, что кратно выше потребительской инфляции.
Результат — снижение доступности жилья. По расчетам ЦБ, если в конце 2019 года для покупки новостройки площадью 50 кв. м россиянину необходимо было откладывать всю зарплату 6,3 года, то в конце 2022-го — уже 8,4 года. Согласно информации Института экономики города, коэффициент доступности жилья с 2020 года сильно упал и составляет сейчас 3,9 («покупка жилья серьезно осложнена»). В Москве такой коэффициент равен 5,9 («жилье существенно недоступно»).
Еще один эффект — разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках: «вторичка» дешевле «первички» уже на 40%, что не может быть объяснено только разницей в качестве жилья. С точки зрения Центробанка, это означает завышенную стоимость залогов: готовые новостройки невозможно будет продать по высоким ценам. Происходит накопление рисков в банковской системе. «Доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20 процентов от стоимости жилья) на первичном рынке с начала 2020 года выросла с 33 до 70 процентов. Это драматическое ухудшение», — отмечает Александр Данилов. Среди рисков в Центробанке также отмечают увеличение числа нераспроданных квартир в новостройках.
«Льготная ипотека — это антибиотик, который нужно применять только в острую фазу болезни, — уверен руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” Олег Репченко. — Она была нужна в 2015 году, после того как в конце 2014-го ЦБ поднял ключевую ставку до 17 процентов и ипотечные ставки улетели в космос, и весной 2022 года, когда ключевая ставка достигла 20 процентов. Но запуск льготной ипотеки в ковидный кризис при ключевой ставке на уровне 5,5–4,5 процента — это огромная ошибка. Антибиотик превратился в наркотик, а рынок недвижимости — в наркомана, который сидит на игле все более дешевой ипотеки. Что самое неприятное, острая фаза кризиса скорее всего повторится, а лечить больного будет уже нечем».
В последние пару лет регулятор делал попытки отменить субсидированную ипотеку, но проиграл в этой борьбе. Удалось добиться лишь отдельных изменений, в частности увеличить льготную ставку с 6 до 8%. Переход от массовой раздачи дешевых кредитов к адресным программам начался, однако был нерешительным. В начале сентября этого года стало известно, что власти планируют охладить рынок льготной ипотеки за счет повышения минимального первоначального взноса с 15 до 20% и сокращения субсидий банкам. С 1 октября 2023 года вступят в силу новые ограничения: при выдаче займов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным гражданам будут применяться более высокие надбавки.
К сожалению, этих мер по плавному сворачиванию недостаточно и они слишком запоздали. К тому же есть и обратное движение: в начале сентября правительство увеличило лимиты выдачи льготных займов на 1,9 трлн рублей. Объем кредитов по дальневосточной ипотеке вырос с 450 млрд до 1,3 трлн рублей, по семейной — с 3,1 до 3,4 трлн, по программе «Господдержка» (кредит на покупку квартиры в новостройке) — с 4,5 до 5 трлн, а по ипотеке для IТ-специалистов — с 240 до 500 млрд.
Но вернемся к доходам застройщиков. Летом gрезидент России Владимир Путин подписал закон о разовом налоге в 10% на сверхприбыль крупных компаний, он вступит в силу с 1 января 2024 года. Предприятия, у которых средняя доналоговая величина прибыли за 2021 и 2022 годы оказалась более 1 млрд рублей, должны будут заплатить в федеральный бюджет 10% от суммы превышения прибыли за 2021–2022 годы над показателем за 2018–2019 годы. Закон предусматривает, что застройщики могут быть освобождены от уплаты этого налога, если соблюдаются два условия: во-первых, реализуются проекты с привлечением средств граждан через счета эскроу, а во-вторых, компании в 2021 и 2022 годах не выплачивали дивиденды. ПИК, «Самолет», ЛСР и «Эталон» выплачивали дивиденды либо в 2021, либо в 2022 году, так что избежать налога они не смогут.
Требование закона уже становится для девелоперов реальностью. Так, Etalon Group в отчетности оценила свои выплаты в федеральный бюджет РФ в рамках windfall tax в 309 млн рублей. Холдинг Setl Group планирует перечислить до конца ноября 794 млн (компания хочет воспользоваться тем, что сумму можно снизить в два раза, до эффективной ставки 5%, если оплатить налог до 30 ноября 2023 года).
Таблица 2. Финансовые показатели ведущих российских девелоперов
Ненасытная ипотека
А теперь посмотрим на льготную ипотеку через призму федерального бюджета. В 2019 году была запущена программа для семей с двумя детьми: банки выдавали кредиты под 6% годовых, а государство компенсировало им недополученные доходы. Расходы из бюджета на такую компенсацию составили 2 млрд рублей. В 2020 году вводится антикризисная льготная ипотека на новостройки, и государству приходится тратить на нее уже 40 млрд ежегодно. В середине 2021 года Минфин в своем документе прогнозирует, что на дотирование ипотеки в течение трех лет понадобится 89 млрд.
Дальше — больше. Уже в конце 2021 года заместитель главы Минфина Алексей Моисеев признает, что расходы бюджета на субсидирование ипотеки резко выросли из-за увеличения ключевой ставки Центробанка с 4,25 до 7% и за год превысят 100 млрд рублей. В апреле 2022 года, после начала СВО и очередного резкого поднятия ключевой ставки, Минфин оценивает господдержку на 2022–2023 годы примерно в 461 млрд. «Если мы берем бюджет 2023 года, то только на программы льготной ипотеки заложено порядка 260 миллиардов рублей. Следующий год — 200 миллиардов, 2025-й — 150 миллиардов», — рассказывает заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев.
Нетрудно заметить, что планы выдачи кредитов постоянно меняются, но неизменно одно: затраты постоянно растут. В июне этого года Минфин докладывал, что на реализацию льготных ипотечных программ в 2023–2025 годах федеральным бюджетом предусмотрено уже полтриллиона рублей. Однако с учетом текущей динамики выдачи займов запланированных денег на три года не хватит: может понадобиться еще 171 млрд. Если бы процесс пошел по сценарию финансового ведомства, то в 2023–2025 годах государство тратило бы на субсидирование ипотеки 225 млрд рублей ежегодно (более 0,8% бюджета страны). На эти деньги в год можно было бы строить 4,5 млн квадратных метров федерального жилья.
Но и это не все. «Расширение действующих льготных ипотечных программ и их продление повлечет за собой дальнейшее увеличение длящихся обязательств. Действующий механизм субсидирования по своей сути делает ипотечные займы для кредиторов кредитами с плавающей ставкой, где процентный риск от волатильности ключевой ставки берет на себя федеральный бюджет», — предупреждал Минфин полгода назад. Уже в августе описанные риски материализовались в дополнительные расходы после увеличения ключевой ставки ЦБ с 8,5 до 12%.
Экономика льготной программы устроена так. Банк выдает, например, семейную ипотеку под 6% или ипотеку «Господдержка» на новостройки под 8%. Государство недополученные банком проценты компенсирует. Формула компенсации проста: банку выплачивается разница между льготной ипотечной ставкой и ключевой ставкой ЦБ плюс премия в 3% годовых. Таким образом, в случае семейной ипотеки при ключевой ставке ЦБ в 8% годовых банк получает из бюджета компенсацию в 5% (2 + 3). А если ключевая ставка вырастает до 12%, компенсация тоже взлетает до 9%. Иными словами, расходы бюджета на программу семейной ипотеки после перехода к ключевой ставке в 12% годовых почти удваиваются.
По подсчетам инвестиционной компании «Флип», повышение ключевой ставки до 12% потребует увеличения бюджетных компенсаций на 72 млрд рублей. И это не предел, ведь ЦБ может снова поднять ставку.
И еще неприятный момент. Субсидии на льготную ипотеку носят не разовый характер, а длятся весь срок действия кредита, а он доходит до 20 лет. Наверняка девелоперы убеждали правительство в том, что средний срок погашения займов многократно ниже. Проблема в том, что сейчас этот срок начал расти: по данным ВТБ, только за последний год он увеличился с 3 до 4,3 года. А если заемщики не будут ускоренно гасить ипотеку, государству придется платить банкам еще 20 лет.
Программа господдержки выглядела удачным ответом на кризис 2020 года, однако инструмент оставили работать еще на три года, и вреда от него, скорее всего, окажется несравнимо больше, чем пользы. Льготная ипотека оказалась выгодной только девелоперам и банкирам, а вот потребители и государство оказались в проигрыше. И сейчас, пожалуй, нет другого пути, кроме сворачивания части программ с поднятием ставок по остальным. ЦБ настроен все жестче. «Возможности для стимулирования спроса за счет льготной ипотеки полностью исчерпаны, — на днях заявил начальник центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов. — Льготные ипотечные программы будут скорректированы, выдача таких кредитов в дальнейшем будет сокращаться. Чтобы поддерживать спрос, нужно снижать цены».
По ценам рынок сегодня сильно перегрет, и уже ни у кого нет сомнений, что рост доступности жилья возможен только при снижении стоимости квадратных метров. Но пока государство не перестанет раскручивать ипотечное колесо и стимулировать спрос за счет бюджетных субсидий, цены падать не будут.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl