Ипотека вновь подешевела

ЭкспертБизнес

День сурка близок к концу

Ипотека вновь подешевела. Но нынешнее снижение ставок вряд ли всерьез повлияет на рынок жилья: наращивать продажи в рамках существующей жилищной политики больше невозможно.

Алексей Щукин

Фото Донат Сорокин/ТАСС

В начале октября крупнейшие банки страны снизили ставки по ипотеке на 0,3— 0,8% годовых. Обычно рынок жилья на любое удешевление ипотеки отвечает ажиотажным спросом. Однако в данном случае это вряд ли произойдет. Платежеспособный спрос на недвижимость был в значительной степени исчерпан за предыдущий год: сыграли свою роль страхи покупателей, что из-за реформы долевого строительства цены резко вырастут. Тем более что ставки снизились не так сильно, чтобы радикально подхлестнуть спрос. Цикл ускоренного развития рынка ипотеки, скорее всего, пройден.

Ставки снизились, но незначительно

В первых числах октября крупнейшие российские банки синхронно удешевили ипотеку. Сбербанк снизил ставки на покупку новостроек и готового жилья на 0,3%, а рефинансирование ипотеки других банков — на 0,6%. Для зарплатных клиентов минимальная ставка на готовое жилье в итоге составила 8,8%. В отдельных проектах, где есть еще и субсидирование ипотеки застройщиками, ипотечные ставки на новостройки снизились до 7,3%. Минимальная ставка при рефинансировании ипотеки (погашение кредита в одном банке с помощью нового займа в другом при сохранении залога — недвижимого имущества — у заемщика с целью снижения уровня процентных ставок) — 9,5%. Райффайзенбанк удешевил ипотечные продукты в среднем на 0,3—0,4% годовых, Газпромбанк — на 0,5—0,6%. Альфа-банк снизил ставки на 0,4—0,8% годовых, минимальная ставка сегодня там составляет 8,49% годовых. Банк «Дом.РФ» удешевил ипотеку на 0,8%: базовая ставка при покупке первичного жилья составит 8,9%.

Главная причина удешевления ипотеки — снижение ключевой ставки Банка России. В начале сентября это произошло третий раз в этом году — на 0,25%, до 7% годовых. Начиная с весны крупные банки снижали ипотечные ставки уже несколько раз.

Участники рынка скептически оценивают потенциал дальнейшего снижения ставок при нынешней ключевой ставке ЦБ. Но даже если еще один раунд удешевления в этом году произойдет, целевая средняя ставка по ипотеке за 2019 год — 8,9% годовых, зафиксированная в нацпроекте «Жилье и городская среда», — все равно не будет достигнута. Это уже признало правительство: по поручению вице-премьера Виталия Мутко в нацпроект в связи с этим вносятся коррективы.

Рынок новостроек критически зависит от ипотеки: более половины сделок осуществляется с использованием кредитов. Главный вопрос в текущей ситуации: сможет ли нынешнее удешевление ипотеки раскачать рынок жилья? Большинство экспертов сомневается в этом. «Эффект от такого снижения ставок для рынка недвижимости будет краткосрочным и незначительным», — считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. — Главная проблема рынка сегодня не в ставках ипотеки, а в завышенных ценах на жилье. В развитых странах стоимость метра приблизительно равна средней месячной зарплате, по этому критерию столичная недвижимость переоценена раза в полтора. У нас огромный потенциальный спрос на жилье, но доходы населения слишком низкие. Платежеспособный спрос в значительной степени исчерпан: те, кто хотел купить квартиру, уже сделали это».

«Еще год назад можно было говорить о практически строгой зависимости спроса на рынке жилья от ставки. Но сейчас корреляция между ставкой и активностью покупателей заметно ослабела, — говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая. — За лето ставки заметно уменьшились: на рынке новостроек ипотека подешевела за май–август с 10,04 до 9,35 процента. То есть ставка сейчас не намного выше, чем год назад (9,05 процента). Но тогда отмечался рекордный спрос на жилье, а сейчас спрос сокращается. В годовом выражении спрос в июне сократился на 20 процентов, в августе — на 15. Снизившиеся ставки лишь замедлили падение рынка ипотеки, но не вернули его в зону роста. За прошедший год взлетели цены на жилье, а доходы населения продолжали сокращаться, так что даже возвращение ставок к уровню годичной давности, когда был бум, уже не приведет к новым рекордам».

Ипотека замедлилась

Ипотека — один из немногих сегментов российской экономики, развивавшихся в последние годы быстрыми темпами. В прошлом году были выданы рекордные полтора миллиона кредитов. Общая сумма выданных за год кредитов выросла на 40% — до трех триллионов рублей. В этом году рынок замедлился. Количество выданных кредитов снизилось за год на 14%, а их объем — на 5,2%.

Особенность российской ипотеки — низкий уровень просроченных кредитов: всего один процент совокупного ипотечного портфеля. Для сравнения: в сегментах кредитов физлицам и потребкредитования просрочка — 5–8%. С одной стороны, такой низкий уровень объясняется более тщательным отбором ипотечных заемщиков банками и высокой дисциплиной заемщиков. «Жилье — это самый дорогой актив, что есть у людей. Люди готовы идти на любые жертвы, лишь бы не потерять свою недвижимость», — говорят брокеры. С другой стороны, низкая просрочка — это еще и «эффект размывания». Ипотечный портфель продолжает расти очень быстро, и это маскирует рост просрочки у «старых» заемщиков.

В целом общая задолженность россиян по ипотеке превысила в этом году семь триллионов рублей. Совокупный ипотечный долг в 7% ВВП страны считается по мировым меркам небольшим. Например, в странах Восточной Европы он в среднем составляет 12–15%, в США и Великобритании — более 60%. В сочетании с низким уровнем просрочки это дает возможность говорить, что риск надувания пузыря на рынке ипотеки невелик. Но есть несколько важных моментов, которые говорят о нарастании рисков в системе.

Первое: совокупный ипотечный долг в России растет крайне быстро, за последние пять лет он вырос более чем на 60%. Второе: увеличиваются ножницы между растущими ценами на недвижимость и снижающимися доходами населения. По данным «Авито недвижимость», в первом полугодии цены на квартиры в большинстве городов страны с населением более 300 тыс. человек выросли: например, в Перми, Воронеже и еще ряде городов — более чем на 10%. В то же время реально располагаемые доходы населения почти непрерывно падают уже пять лет.

Отражение этого процесса — резкий рост сроков ипотечных кредитов. По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», в начале 2018 года россияне брали ипотеку в среднем на 14 лет, а в августе этого года срок кредита составил уже 17 лет. Именно за счет растягивания средних сроков ипотеки пока и снимается противоречие между снижающимися доходами и растущими ценами.

Третье: быстро растет общая закредитованность россиян. В августе только сегмент потребительского кредитования вырос на 23% в годовом исчислении, что на фоне снижающихся доходов также ограничивает развитие ипотеки. Общая закредитованность россиян уже превышает 16,5 трлн рублей.

Отцовский капитал и двухпроцентная ипотека

Тем не менее власти продолжают активно раскачивать ипотеку. Так, в сентябре президент дал старт программе льготной ипотеки для Дальнего Востока. Ставка — всего 2% годовых. Льготная ипотека должна остановить поток уезжающих из региона: только в сентябре Дальний Восток покинули 30 тыс. человек. Впрочем, эффект от программы будет весьма ограниченным. Она распространяется только на молодые (возраст супругов до 35 лет) семьи, покупающие квартиру в новостройке, и на участников программы «Дальневосточный гектар», строящих дом. Программа субсидирования банковских процентных ставок до уровня 2% годовых будет действовать только пять лет. Максимальный размер кредита — 6 млн рублей. По расчетам Минфина, ежегодно на нее будет тратиться 5–10 млрд рублей. При этом на Сахалине уже действует программа с беспроцентной ипотекой для тех, кто хочет строиться на «дальневосточном гектаре».

Во-вторых, с октября должна заработать программа так называемого отцовского капитала: семьи, в которых третий или последующий ребенок родились в 2019 году, могут списать 450 тыс. рублей с действующего ипотечного кредита. Оператором программы выступает «Дом.РФ», который после рассмотрения заявки от многодетной семьи должен перечислить денежные средства на счет банка, который проведет досрочное погашение кредита.

В-третьих, есть и немаловажное изменение в банковском законодательстве. С 1 октября Центробанк изменил правила расчета предельной долговой нагрузки (ПДН) заемщика. По новой инструкции теперь при расчете ПДН банки должны учитывать отношение среднемесячных платежей по всем кредитным долгам к среднемесячному доходу заемщика. «С вступлением в силу нововведений по расчету показателя долговой нагрузки, доля “хороших” ипотечных заемщиков, которым банки готовы будут предоставлять крупные суммы на длительный срок, существенно снизится», — считает генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин. Центробанк ввел новые правила в связи с высокой закредитованностью россиян: кредитная нагрузка в 75% регионов страны превысила уровень пиковых 2013–2014 годов.

Бег на месте

Снижение ипотечных ставок — безусловное благо. Ведь двухзначные ставки, заставляющие заемщиков сильно переплачивать, выглядят абсурдом на фоне профицита бюджета и официального уровня инфляции. Это вдвойне странно, если вспомнить, что российские власти многие годы покупали американские облигации и ипотечные ценные бумаги с доходностью 1–2,5% годовых, косвенно финансируя дешевую ипотеку в США, вместо того чтобы снизить ставки для своих граждан. А сегодня решение удерживать дорогую ипотеку выглядит еще и весьма рискованным на фоне многолетнего снижения реальных доходов населения.

Однако радоваться снижению ставок ипотеки не получается. Все, что связано с жилищной сферой, напоминает бесконечный бег на месте. Или фильм «День сурка», когда один и тот же сценарий с разными вариациями повторяется много лет подряд. Чуть ли не десять лет президент Путин дает поручение наладить систему с дешевой ипотекой, но у правительства ничего не получается. Более двадцати лет назад было организовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, сейчас «Дом.РФ»), но массовый рынок ипотечных облигаций по-прежнему не организован. А недавно правительство приняло очередную дорожную карту по этой теме. Все решения, в том числе о льготной ипотеке для Дальнего Востока или о семейной ипотеке, выглядят настолько запоздавшими и половинчатыми, что вряд ли дадут хоть какой-то PR-эффект.

Корень проблемы — в крайне слабой и однобокой жилищной политике. Государство старается по минимуму тратить средства на решение жилищного вопроса. В то время как нехватка жилья — один из главных отрицательных факторов с точки зрения демографии. По данным свежего исследования «Авито недвижимость», 44% россиян в возрасте до двадцати пяти лет хотят отложить рождение детей из-за нерешенного жилищного вопроса. Единственным средством решения назначена дорогая ипотека. А про арендное жилье, жилищные строительные кооперативы и стройсберкассы в правительстве говорят два десятка лет, но ничего так и не сдвинулось с места.

Впрочем, очевидно, что «день сурка» близок к концу. Нынешняя далеко не эффективная, но работавшая система жилищного рынка на глазах обрушивается, и на смену ей приходит еще более неэффективная и некомпетентная реформа долевого строительства, предусматривающая переход на эскроу-счета. И теперь государство будет вынуждено тратить огромные суммы на решение обостряющейся проблемы обманутых дольщиков и на попытку удержать даже нынешние объемы строительства. Весь вопрос лишь в том, какая модель рынка будет строиться дальше.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Закуска за наш счет Закуска за наш счет

В чем привлекательность новой чудесной доктрины — «современной теории денег»

Эксперт
Что украшения расскажут о нас и нашем собеседнике? Что украшения расскажут о нас и нашем собеседнике?

Как с помощью броши или кольца «прочитать» их владельца?

Psychologies
«Мы не целились в трейдеров» «Мы не целились в трейдеров»

Александр Емешев — о том, как работать с розничными инвесторами

Эксперт
Искусственный интеллект угрожает музыкантам и художникам Искусственный интеллект угрожает музыкантам и художникам

Но искусственный интеллект посягнул на святая святых человека – творчество

GQ
Экономия, ЗОЖ и виртуальный шопинг Экономия, ЗОЖ и виртуальный шопинг

Современные потребители стремятся к экономии, пользе и удобству

Эксперт
Не в службу, а в дружбу Не в службу, а в дружбу

Почему любовь к сериалам про ментов так и не научила россиян доверять полиции

GQ
Ежовые рукавицы нейтральной жестокости Ежовые рукавицы нейтральной жестокости

Банк России так и не перешел к мягкой денежно-кредитной политике

Эксперт
«Я горжусь постродовым животиком»: как выглядят звездные мамы после родов «Я горжусь постродовым животиком»: как выглядят звездные мамы после родов

Мало кому из девушек нравится своё тело после родов

Cosmopolitan
УГ И РОК: кто кого УГ И РОК: кто кого

Избирательная кампания — 2019 ввела в оборот новые технологические решения

Эксперт
Несвятой король: самые громкие скандалы Филиппа Киркорова Несвятой король: самые громкие скандалы Филиппа Киркорова

Самые странные выходки Филиппа Киркорова и громкие скандалы

Cosmopolitan
Забытые права забытого человека Забытые права забытого человека

В России может произойти обновление дискурса прав человека и их переосмысление

Эксперт
Новый хозяин для «Интуриста»: зять Ткачева присоединился к переговорам о покупке туроператора Новый хозяин для «Интуриста»: зять Ткачева присоединился к переговорам о покупке туроператора

Кто купит российскую «дочку» Thomas Cook?

Forbes
Как Уитни Хьюстон заработала $9,5 млн за год спустя 7 лет после смерти Как Уитни Хьюстон заработала $9,5 млн за год спустя 7 лет после смерти

Почему все вновь слушают песни легендарной певицы?

Forbes
Постоянная переменная Постоянная переменная

Что мы имеем в виду, говоря сегодня о новых нормах в моде

Grazia
На работу как на праздник На работу как на праздник

Актерам и телеведущим приходится осваивать три вида макияжа

OK!
Забавные, но эффективные способы борьбы с тревогой Забавные, но эффективные способы борьбы с тревогой

Можно ли самому справиться с тревожным расстройством?

Psychologies
Полмиллиона трейдеров на «помойках» и «кухнях»: почему ЦБ привлек к борьбе с форекс-нелегалами финразведку Полмиллиона трейдеров на «помойках» и «кухнях»: почему ЦБ привлек к борьбе с форекс-нелегалами финразведку

ЦБ за четыре года не смог справиться с нелегальными форекс-дилерами

Forbes
Аренадатель Аренадатель

Игорь Водопьянов построил на Свердловской набережной здание для «Упсала-цирка»

Собака.ru
Действующие лица Действующие лица

Подняв тему новых норм, GRAZIA задумалась об их непосредственных законодателях

Grazia
Новый Новый

Google представил ряд обновленных и совсем новых продуктов в своем ассортименте

Популярная механика
6 документальных фильмов о еде, мотивирующих питаться правильно 6 документальных фильмов о еде, мотивирующих питаться правильно

Как потратить часы у телевизора (или экрана компьютера) с пользой для организма

Vogue
(Не) только шелковое сердце (Не) только шелковое сердце

Не закрыться в себе и поверить в светлые чувства после череды предательств

Cosmopolitan
Без пробелов. Презентация нового Mercedes-Benz GLB Без пробелов. Презентация нового Mercedes-Benz GLB

Знакомство с новым и первым в своём роде кроссовером Mercedes-Benz GLB

4x4 Club
Общий вид на Вселенную: за что дали Нобелевскую премию по физике Общий вид на Вселенную: за что дали Нобелевскую премию по физике

Кто получил Нобелевскую премию по физике 2019 года

Forbes
«Нет прецедентов, чтобы женщина-режиссер сняла блокбастер в России»: Нигина Сайфуллаева о «Верности», ревности и феминизме «Нет прецедентов, чтобы женщина-режиссер сняла блокбастер в России»: Нигина Сайфуллаева о «Верности», ревности и феминизме

Фильм, который с полной уверенностью можно назвать самым провокативным

Forbes
Почему вам все время хочется есть? Почему вам все время хочется есть?

Можно убеждать окружающих, что вы «на массе», но лучше разобраться, что не так

GQ
Мындекс против Ониндекса. Как один закон может отбросить страну на 20 лет назад Мындекс против Ониндекса. Как один закон может отбросить страну на 20 лет назад

Закон о значимых информационных ресурсах может иметь серьезные последствия

СНОБ
Георг, сад, Барселона Георг, сад, Барселона

Барселонская квартира с прямыми отсылками к Гауди и модерну

AD
Улыбаться жизни вместе Улыбаться жизни вместе

Кто сказал, что жизнь – это всегда преодоление?

Psychologies
Новым возлюбленным Кети Топурии оказался дипломат с драматичной личной жизнью Новым возлюбленным Кети Топурии оказался дипломат с драматичной личной жизнью

33-летняя Кети Топурия перестала скрывать любимого мужчину

Cosmopolitan
Открыть в приложении