Ипотека вновь подешевела

ЭкспертБизнес

День сурка близок к концу

Ипотека вновь подешевела. Но нынешнее снижение ставок вряд ли всерьез повлияет на рынок жилья: наращивать продажи в рамках существующей жилищной политики больше невозможно.

Алексей Щукин

Фото Донат Сорокин/ТАСС

В начале октября крупнейшие банки страны снизили ставки по ипотеке на 0,3— 0,8% годовых. Обычно рынок жилья на любое удешевление ипотеки отвечает ажиотажным спросом. Однако в данном случае это вряд ли произойдет. Платежеспособный спрос на недвижимость был в значительной степени исчерпан за предыдущий год: сыграли свою роль страхи покупателей, что из-за реформы долевого строительства цены резко вырастут. Тем более что ставки снизились не так сильно, чтобы радикально подхлестнуть спрос. Цикл ускоренного развития рынка ипотеки, скорее всего, пройден.

Ставки снизились, но незначительно

В первых числах октября крупнейшие российские банки синхронно удешевили ипотеку. Сбербанк снизил ставки на покупку новостроек и готового жилья на 0,3%, а рефинансирование ипотеки других банков — на 0,6%. Для зарплатных клиентов минимальная ставка на готовое жилье в итоге составила 8,8%. В отдельных проектах, где есть еще и субсидирование ипотеки застройщиками, ипотечные ставки на новостройки снизились до 7,3%. Минимальная ставка при рефинансировании ипотеки (погашение кредита в одном банке с помощью нового займа в другом при сохранении залога — недвижимого имущества — у заемщика с целью снижения уровня процентных ставок) — 9,5%. Райффайзенбанк удешевил ипотечные продукты в среднем на 0,3—0,4% годовых, Газпромбанк — на 0,5—0,6%. Альфа-банк снизил ставки на 0,4—0,8% годовых, минимальная ставка сегодня там составляет 8,49% годовых. Банк «Дом.РФ» удешевил ипотеку на 0,8%: базовая ставка при покупке первичного жилья составит 8,9%.

Главная причина удешевления ипотеки — снижение ключевой ставки Банка России. В начале сентября это произошло третий раз в этом году — на 0,25%, до 7% годовых. Начиная с весны крупные банки снижали ипотечные ставки уже несколько раз.

Участники рынка скептически оценивают потенциал дальнейшего снижения ставок при нынешней ключевой ставке ЦБ. Но даже если еще один раунд удешевления в этом году произойдет, целевая средняя ставка по ипотеке за 2019 год — 8,9% годовых, зафиксированная в нацпроекте «Жилье и городская среда», — все равно не будет достигнута. Это уже признало правительство: по поручению вице-премьера Виталия Мутко в нацпроект в связи с этим вносятся коррективы.

Рынок новостроек критически зависит от ипотеки: более половины сделок осуществляется с использованием кредитов. Главный вопрос в текущей ситуации: сможет ли нынешнее удешевление ипотеки раскачать рынок жилья? Большинство экспертов сомневается в этом. «Эффект от такого снижения ставок для рынка недвижимости будет краткосрочным и незначительным», — считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. — Главная проблема рынка сегодня не в ставках ипотеки, а в завышенных ценах на жилье. В развитых странах стоимость метра приблизительно равна средней месячной зарплате, по этому критерию столичная недвижимость переоценена раза в полтора. У нас огромный потенциальный спрос на жилье, но доходы населения слишком низкие. Платежеспособный спрос в значительной степени исчерпан: те, кто хотел купить квартиру, уже сделали это».

«Еще год назад можно было говорить о практически строгой зависимости спроса на рынке жилья от ставки. Но сейчас корреляция между ставкой и активностью покупателей заметно ослабела, — говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая. — За лето ставки заметно уменьшились: на рынке новостроек ипотека подешевела за май–август с 10,04 до 9,35 процента. То есть ставка сейчас не намного выше, чем год назад (9,05 процента). Но тогда отмечался рекордный спрос на жилье, а сейчас спрос сокращается. В годовом выражении спрос в июне сократился на 20 процентов, в августе — на 15. Снизившиеся ставки лишь замедлили падение рынка ипотеки, но не вернули его в зону роста. За прошедший год взлетели цены на жилье, а доходы населения продолжали сокращаться, так что даже возвращение ставок к уровню годичной давности, когда был бум, уже не приведет к новым рекордам».

Ипотека замедлилась

Ипотека — один из немногих сегментов российской экономики, развивавшихся в последние годы быстрыми темпами. В прошлом году были выданы рекордные полтора миллиона кредитов. Общая сумма выданных за год кредитов выросла на 40% — до трех триллионов рублей. В этом году рынок замедлился. Количество выданных кредитов снизилось за год на 14%, а их объем — на 5,2%.

Особенность российской ипотеки — низкий уровень просроченных кредитов: всего один процент совокупного ипотечного портфеля. Для сравнения: в сегментах кредитов физлицам и потребкредитования просрочка — 5–8%. С одной стороны, такой низкий уровень объясняется более тщательным отбором ипотечных заемщиков банками и высокой дисциплиной заемщиков. «Жилье — это самый дорогой актив, что есть у людей. Люди готовы идти на любые жертвы, лишь бы не потерять свою недвижимость», — говорят брокеры. С другой стороны, низкая просрочка — это еще и «эффект размывания». Ипотечный портфель продолжает расти очень быстро, и это маскирует рост просрочки у «старых» заемщиков.

В целом общая задолженность россиян по ипотеке превысила в этом году семь триллионов рублей. Совокупный ипотечный долг в 7% ВВП страны считается по мировым меркам небольшим. Например, в странах Восточной Европы он в среднем составляет 12–15%, в США и Великобритании — более 60%. В сочетании с низким уровнем просрочки это дает возможность говорить, что риск надувания пузыря на рынке ипотеки невелик. Но есть несколько важных моментов, которые говорят о нарастании рисков в системе.

Первое: совокупный ипотечный долг в России растет крайне быстро, за последние пять лет он вырос более чем на 60%. Второе: увеличиваются ножницы между растущими ценами на недвижимость и снижающимися доходами населения. По данным «Авито недвижимость», в первом полугодии цены на квартиры в большинстве городов страны с населением более 300 тыс. человек выросли: например, в Перми, Воронеже и еще ряде городов — более чем на 10%. В то же время реально располагаемые доходы населения почти непрерывно падают уже пять лет.

Отражение этого процесса — резкий рост сроков ипотечных кредитов. По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», в начале 2018 года россияне брали ипотеку в среднем на 14 лет, а в августе этого года срок кредита составил уже 17 лет. Именно за счет растягивания средних сроков ипотеки пока и снимается противоречие между снижающимися доходами и растущими ценами.

Третье: быстро растет общая закредитованность россиян. В августе только сегмент потребительского кредитования вырос на 23% в годовом исчислении, что на фоне снижающихся доходов также ограничивает развитие ипотеки. Общая закредитованность россиян уже превышает 16,5 трлн рублей.

Отцовский капитал и двухпроцентная ипотека

Тем не менее власти продолжают активно раскачивать ипотеку. Так, в сентябре президент дал старт программе льготной ипотеки для Дальнего Востока. Ставка — всего 2% годовых. Льготная ипотека должна остановить поток уезжающих из региона: только в сентябре Дальний Восток покинули 30 тыс. человек. Впрочем, эффект от программы будет весьма ограниченным. Она распространяется только на молодые (возраст супругов до 35 лет) семьи, покупающие квартиру в новостройке, и на участников программы «Дальневосточный гектар», строящих дом. Программа субсидирования банковских процентных ставок до уровня 2% годовых будет действовать только пять лет. Максимальный размер кредита — 6 млн рублей. По расчетам Минфина, ежегодно на нее будет тратиться 5–10 млрд рублей. При этом на Сахалине уже действует программа с беспроцентной ипотекой для тех, кто хочет строиться на «дальневосточном гектаре».

Во-вторых, с октября должна заработать программа так называемого отцовского капитала: семьи, в которых третий или последующий ребенок родились в 2019 году, могут списать 450 тыс. рублей с действующего ипотечного кредита. Оператором программы выступает «Дом.РФ», который после рассмотрения заявки от многодетной семьи должен перечислить денежные средства на счет банка, который проведет досрочное погашение кредита.

В-третьих, есть и немаловажное изменение в банковском законодательстве. С 1 октября Центробанк изменил правила расчета предельной долговой нагрузки (ПДН) заемщика. По новой инструкции теперь при расчете ПДН банки должны учитывать отношение среднемесячных платежей по всем кредитным долгам к среднемесячному доходу заемщика. «С вступлением в силу нововведений по расчету показателя долговой нагрузки, доля “хороших” ипотечных заемщиков, которым банки готовы будут предоставлять крупные суммы на длительный срок, существенно снизится», — считает генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин. Центробанк ввел новые правила в связи с высокой закредитованностью россиян: кредитная нагрузка в 75% регионов страны превысила уровень пиковых 2013–2014 годов.

Бег на месте

Снижение ипотечных ставок — безусловное благо. Ведь двухзначные ставки, заставляющие заемщиков сильно переплачивать, выглядят абсурдом на фоне профицита бюджета и официального уровня инфляции. Это вдвойне странно, если вспомнить, что российские власти многие годы покупали американские облигации и ипотечные ценные бумаги с доходностью 1–2,5% годовых, косвенно финансируя дешевую ипотеку в США, вместо того чтобы снизить ставки для своих граждан. А сегодня решение удерживать дорогую ипотеку выглядит еще и весьма рискованным на фоне многолетнего снижения реальных доходов населения.

Однако радоваться снижению ставок ипотеки не получается. Все, что связано с жилищной сферой, напоминает бесконечный бег на месте. Или фильм «День сурка», когда один и тот же сценарий с разными вариациями повторяется много лет подряд. Чуть ли не десять лет президент Путин дает поручение наладить систему с дешевой ипотекой, но у правительства ничего не получается. Более двадцати лет назад было организовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, сейчас «Дом.РФ»), но массовый рынок ипотечных облигаций по-прежнему не организован. А недавно правительство приняло очередную дорожную карту по этой теме. Все решения, в том числе о льготной ипотеке для Дальнего Востока или о семейной ипотеке, выглядят настолько запоздавшими и половинчатыми, что вряд ли дадут хоть какой-то PR-эффект.

Корень проблемы — в крайне слабой и однобокой жилищной политике. Государство старается по минимуму тратить средства на решение жилищного вопроса. В то время как нехватка жилья — один из главных отрицательных факторов с точки зрения демографии. По данным свежего исследования «Авито недвижимость», 44% россиян в возрасте до двадцати пяти лет хотят отложить рождение детей из-за нерешенного жилищного вопроса. Единственным средством решения назначена дорогая ипотека. А про арендное жилье, жилищные строительные кооперативы и стройсберкассы в правительстве говорят два десятка лет, но ничего так и не сдвинулось с места.

Впрочем, очевидно, что «день сурка» близок к концу. Нынешняя далеко не эффективная, но работавшая система жилищного рынка на глазах обрушивается, и на смену ей приходит еще более неэффективная и некомпетентная реформа долевого строительства, предусматривающая переход на эскроу-счета. И теперь государство будет вынуждено тратить огромные суммы на решение обостряющейся проблемы обманутых дольщиков и на попытку удержать даже нынешние объемы строительства. Весь вопрос лишь в том, какая модель рынка будет строиться дальше.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

«Мы не целились в трейдеров» «Мы не целились в трейдеров»

Александр Емешев — о том, как работать с розничными инвесторами

Эксперт
Группа Race to Space выпустила новый альбом «III» Группа Race to Space выпустила новый альбом «III»

После четырехлетнего перерыва электронщики Race to Space выпустили альбом III

Esquire
Строить для миллионов Строить для миллионов

Майские указы президента в области жилья очевидно буксуют

Эксперт
Скрытое пограничное расстройство личности — что это такое? Скрытое пограничное расстройство личности — что это такое?

Чем вызваны неожиданные приступы паники?

Psychologies
Экономия, ЗОЖ и виртуальный шопинг Экономия, ЗОЖ и виртуальный шопинг

Современные потребители стремятся к экономии, пользе и удобству

Эксперт
Алла Бест: «Похудеть, чтобы стать лучшей версией себя» Алла Бест: «Похудеть, чтобы стать лучшей версией себя»

Важно убедить человека, что здоровый образ жизни — это увлекательный процесс

Худеем правильно
Платиновая пятерка: какие часы носит Путин Платиновая пятерка: какие часы носит Путин

Владимир Путин — большой фанат наручных часов. Мы собрали его любимые модели

Maxim
Скупой рыцарь Скупой рыцарь

Твой спутник жадина? Рассказываем, что делать

Cosmopolitan
Под крылом корпорации Под крылом корпорации

Под крылом Mail.Ru Group. Как живет компания Pixonic после поглощения холдингом

РБК
9 театральных премьер октября 9 театральных премьер октября

Самые интересные театральные постановки в октябре

GQ
Двоякое впечатление Двоякое впечатление

Редактор GQ два с половиной месяца занимался спортом и сидел на диете

GQ
29 природных афродизиаков для мужчин: никаких таблеток и тот же эффект 29 природных афродизиаков для мужчин: никаких таблеток и тот же эффект

Сила природы для твоих подвигов!

Playboy
Бегущие по лезвию Бегущие по лезвию

Технологии сделали из акций жителей Гонконга цифровой протест нового поколения

Эксперт
Пигмалион и Галатея Пигмалион и Галатея

Идеальный брак балерины Большого театра и скульптора

OK!
Банда краеведов Банда краеведов

Чем живет современное краеведение?

Seasons of life
Новая вывеска. Зачем Сурков рассказал о «путинизме» Новая вывеска. Зачем Сурков рассказал о «путинизме»

Помощник президента назвал «путинизм» «хорошо работающим методом властвования»

Forbes
Как правильно наносить термопасту на процессор? Как правильно наносить термопасту на процессор?

О том, как правильно наносить термопасту на процессор

CHIP
Правила жизни Тома Йорка Правила жизни Тома Йорка

Музыкант, 49 лет, Оксфорд

Esquire
«Мы живем вином»: как Simple изменили винную культуру в России «Мы живем вином»: как Simple изменили винную культуру в России

Что изменилось за 25 лет на винном рынке и в компании Simple

Forbes
«Умный, но ленивый»: зачем школьнику быть лентяем «Умный, но ленивый»: зачем школьнику быть лентяем

Ленивых детей не бывает, лень — это всегда маска, защитная реакция

Psychologies
Почему вам необходимо одеться в духе «Франкенштейна» Мэри Шелли Почему вам необходимо одеться в духе «Франкенштейна» Мэри Шелли

Как готическая история Франкенштейна вдохновляет дизайнеров

Vogue
От обезличенности к уюту: как будет выглядеть офис будущего От обезличенности к уюту: как будет выглядеть офис будущего

Анастасия Колчина размышляет о будущем работы и подходящем для нее пространстве

Forbes
«Мерзко»: Водонаева резко высказалась о любви Джигурды и Анисиной «Мерзко»: Водонаева резко высказалась о любви Джигурды и Анисиной

Никита Джигурда и Марина Анисимова снова стали героями светской хроники

Cosmopolitan
Покрас Лампас feat. Лена Шейдлина: «Людям сегодня нужны идеи, и мы можем их дать» Покрас Лампас feat. Лена Шейдлина: «Людям сегодня нужны идеи, и мы можем их дать»

Художники нового типа совершили медиареволюцию в современном искусстве

Собака.ru
Головной офис Головной офис

Как не потеряться в изобилии средств для кожи головы

Grazia
Кому он нужен, этот секс? Кому он нужен, этот секс?

Как на самом деле женщины относятся к сексу

Домашний Очаг
Стильный ход Стильный ход

Смелые решения в интерьере одной петербургской квартиры

SALON-Interior
Создатель новой российской вакцины от гриппа Антон Катлинский: Мы сделали прививки Сергею Чемезову и Веронике Скворцовой Создатель новой российской вакцины от гриппа Антон Катлинский: Мы сделали прививки Сергею Чемезову и Веронике Скворцовой

Стоит ли делать прививки и как за последние полвека изменился состав вакцин?

СНОБ
Двойная награда: лауреатами Нобелевской премии по литературе стали Ольга Токарчук и Петер Хандке Двойная награда: лауреатами Нобелевской премии по литературе стали Ольга Токарчук и Петер Хандке

В Стокгольме объявили имена лауреатов Нобелевской премии по литературе

Forbes
Какие Apple Watch купить сейчас: муки выбора Какие Apple Watch купить сейчас: муки выбора

Что выбрать между последним и предпоследним вариантами Apple Watch?

Популярная механика
Открыть в приложении