Ниже некуда
Почему дешевая ипотека уже не поможет обеспечить граждан жильем
Запущенная весной программа льготной ипотеки по ставке 6,5% расширяется. «Свыше 45 тысяч семей уже оформили такую ипотеку. Сейчас нужно обязательно расширить возможности для выбора комфортного, современного жилья, — сказал в своем очередном обращении на минувшей неделе Владимир Путин. — В этой связи предлагаю распространить льготную ипотеку на новое жилье стоимостью не до трех, как прежде, а до шести миллионов рублей. А в крупнейших агломерациях — Московской и Санкт-Петербургской — до 12 миллионов рублей».
Надо сказать, что это довольно своевременная мера, так как эту программу критиковали за относительно низкие суммы максимально возможного кредита. По первоначальным условиям программы сумма кредита для большинства регионов страны не могла превышать три миллиона рублей, а для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — восемь миллионов. «Такие суммы относятся, скорее, к квартирам небольшой площади (однокомнатным или небольшим двухкомнатным). И хотя это ограничение касается только суммы кредита, но не стоимости самой квартиры, для ряда заемщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий, эта программа не дает нужного решения жилищного вопроса», — говорит эксперт Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ) Вера Кононова.
Программы не для всех
Госпрограмма под 6,5% — далеко не единственная программа поддержки ипотечного кредитования, которая сейчас действует. Помимо программ субсидирования процентной ставки («Льготная ипотека с господдержкой», «Дальневосточная ипотека», «Сельская ипотека», «Семейная ипотека») есть еще программы прямых выплат: при рождении третьего ребенка, «Молодая семья» и «Военная ипотека» (если точнее, «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих», НИС). При желании список можно дополнить государственной программой (реструктуризации) помощи заемщикам, налоговым вычетом по НДФЛ, ипотечными каникулами и материнским капиталом. Начинают появляться специализированные негосударственные льготные ипотечные программы в государственных банках, например ипотека для медиков от банка «Дом.РФ» (см. таблицу).
Главное достоинство новой льготной программы под 6,5% в том, что воспользоваться ею, в отличие от большинства других государственных ипотечных программ, может любой российский гражданин. Как рассказывают в Едином институте развития в жилищной сфере «Дом.РФ», со старта программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых 17 апреля по 18 июня этого года банки выдали 45,8 тыс. кредитов на сумму 114,1 млрд рублей. Общий лимит выдачи по программе — 740 млрд рублей, так что благодаря этой мере жилищные условия смогут улучшить примерно 250 тыс. российских семей. В мае на программу пришлось 20% всей выдачи ипотеки в стране (включая вторичный рынок).
Большие объемы выдачи по новой льготной программе подтверждают и банки — особенно те, которые пошли дальше базовых условий и предложили еще более низкие ставки. Руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина рассказывает, что в ПСБ ипотеку по этой программе можно оформить по ставке 5,85%. «На сегодняшний день это самая популярная программа господдержки для приобретения жилья в новостройках. На ее долю приходится 75 процентов всех ипотечных выдач ПСБ. Полагаем, что до конца своего действия — до ноября 2020 года — она будет драйвером роста для всего рынка», — уверена она.
В банке «Дом.РФ» льготную ипотеку на новостройки можно получить по ставке от 6,1%. По данным директора ипотечного бизнеса банка Игоря Ларина, «Дом.РФ» находится в тройке лидеров по количеству привлеченных и одобренных заявок по программе.
В «Открытии» такую ипотеку можно взять под 5,99%, в Росбанке — под 6,15%. Да и в целом большая часть банков дает ставку ниже установленных государством 6,5%. Строго выдерживает 6,5% разве что ВТБ. Впрочем, и ниже 5,85% никто из банков не опускается.
Отдельно стоит отметить новую целевую программу — «Медицинская ипотека» от банка «Дом.РФ». Это довольно интересный проект, когда государственный банк реализует программу льготной ипотеки самостоятельно, вне рамок правительственных программ.
Только для идеальных
Цифры по всем этим программам выглядят замечательно, однако есть два момента, которые портят всю картину. Почти все программы, кроме самой новой, направлены на довольно узкие сегменты населения. СМИ неоднократно сообщали, что, например, для получения субсидии на покупку жилья молодой семье (до 35 лет) в некоторых регионах в очереди на жилье нужно стоять несколько лет. Могло доходить до курьезов, когда к моменту наступления очереди одному из супругов могло уже исполниться 36 лет. Неудивительно, что по некоторым программам помощи в правительстве обсуждают причины их исполнения всего на восемь процентов.
Что же мешает банкам выдавать больше кредитов по этим программам? «Есть общие ограничения для всех программ, как, например, величина первоначального взноса, а также естественные ограничения сегмента, как, например, в случае с программой “Семейная ипотека”», — рассказывает руководитель центра ипотечных продуктов и цифрового бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев. Но других причин никто из представителей банков не назвал.
Не у всех есть требуемый первоначальный взнос — обычно это 20% стоимости квартиры. Кстати, недавно Минфин как раз предложил снизить первоначальный взнос по новой программе льготной ипотеки с 20 до 15%.
Еще один важный момент, который нужно учитывать, — это суммы, которые выделяет федеральный бюджет. Если из них убрать «Военную ипотеку»), то всех денег, выделяемых в год на программы поддержки ипотеки, не хватит даже на то, чтобы перекрыть объем ипотечного кредитования за один самый неудачный месяц. Например, по программе «Дальневосточная ипотека» предполагается общий объем выданных кредитов в размере 450 млрд рублей, а для компенсации выпадающих доходов банков (для обеспечения итоговой ставки 2%) нужно суммарно 418 млрд рублей. Как видно из этого примера, для полноценного субсидирования процентных ставок от государства нужен объем денег, сравнимый с выдаваемым в рамках программы ипотечных кредитов. Без учета НИС («Военной ипотеки») из федерального бюджета на ипотечные программы выделяется примерно 56 млрд рублей (с НИС примерно 209 млрд рублей). При этом за 2019 год было выдано жилищных (ипотечных) кредитов на 2,86 трлн рублей, в среднем по 238,5 млрд в месяц.
«Все программы реально работают. Но у государства просто не хватает средств для финансирования строительства жилья в нужных объемах», — полагает доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталия Рогожина.
Госстрой не поможет
С учетом того, что главные игроки ипотечного рынка — банки с госучастием, владеющие застройщиками (см. «ВТБ в девелопменте: есть вещи слаще ренты», «Эксперт» № 26 за 2020 год), может показаться, что государству лучше напрямую финансировать жилищное строительство. Однако большинство экспертов не согласны с таким выводом. «Массовое строительство жилья за государственный счет для обеспечения населения — вопрос спорный и требующий детальной проработки. Во-первых, затраты будут выше, чем при реализации программ субсидирования, во-вторых, возникнут нерыночные механизмы на рынке спроса и предложения жилья, — рассказывает младший директор по банковским рейтингам агентства “Эксперт РА” Екатерина Щурихина. — Кроме того, в таком случае потребуется эффективный механизм определения групп получателей жилья для исключения злоупотреблений».
Согласен с ней и директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «Само по себе строительство жилья за государственный счет стоимость квадратного метра вряд ли снизит. При этом, если это жилье будет бесплатно передаваться жильцу, это станет значительной нагрузкой на бюджет, — уверен он. — Государство как застройщик традиционно не лучше частного сектора оценивает реальный баланс спроса и предложения в сегменте. Использование программ поддержки ипотеки позволяет сохранить рыночный механизм развития строительного сектора, что в конечном счете поддержит эффективность используемых в нем ресурсов». В свою очередь Вера Кононова добавляет, что в случае строительства за государственный счет для населения значительно ограничится возможность выбора жилья, а для застройщиков станет главным не привлечь клиента на рынке, а выиграть соответствующий тендер. Соответственно, это может привести и к падению качества возводимого жилья.
Если же говорить о рыночных механизмах, то главным фактором, от которого зависит объем спроса на ипотеку, естественно, является ставка. И тут усилия государства по льготной ипотеке тоже не так уж заметны. «Государство в лучшем случае может компенсировать один–три процентных пункта в стоимости кредита для отдельных категорий заемщиков, в то время как динамика ключевой ставки оказывает действие на весь рынок. Так, в мае 2019 года средневзвешенная ставка по новым кредитам превышала 10,5 процента, а в мае 2020-го составила рекордно низкие 8,33 процента. За это время ключевая ставка снизилась с 7,75 до 5,5 процента — ровно на ту же величину, — подчеркивает финансовый директор финтех-маркетплейса VR_Bank Роман Ромашевский. — Средняя ипотечная ставка в последние годы обычно линейно следует за ключевой ставкой ЦБ плюс два с половиной— три процентных пункта. В это отклонение включаются трансакционные затраты банка на выдачу кредита, небольшой уровень риска (просрочка и невозвратность кредитов по ипотеке низкая), а также маржа».
Больше выдавать не будут
Казалось бы, банки могли бы выдавать больше дешевых кредитов с более низкой маржей и таким образом получать ту же прибыль за счет эффекта масштаба. Но сами банки отрицают такую возможность. Как нам рассказали в «Дом.РФ», сегодня в России фактический срок жизни ипотечного кредита (с учетом высокой доли досрочного погашения) составляет порядка пяти—семи лет, и индикатором стоимости фондирования ипотеки для российских банков являются пятилетние ОФЗ. Их доходность сейчас находится на минимальных уровнях — 5,15% по состоянию на 18 июня. К этому значению добавляются расходы банков на выдачу и обслуживание ипотечных кредитов (около 1–1,5 п. п. в структуре ипотечной ставки), а также ожидаемые потери от дефолтов заемщиков. В общей сложности указанные факторы составляют 2,5–3 п. п. Еще около 0,5 п. п. приходится на маржу кредитных учреждений.
В свою очередь Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» также оценивает закладываемую банками по ипотечным кредитам маржу не более чем в 2–3 п. п. «При этом по ипотеке, выдаваемой в рамках госпрограмм, маржа может быть еще ниже: размер компенсации банкам выпадающих доходов при выдаче льготных ипотечных ссуд привязан к ключевой ставке, что в условиях текущего курса на смягчение денежнокредитной политики приводит к снижению доходов банков при выдаче таких кредитов, — рассказывает она. — Плюс стоимость фондирования значительно разнится: у госбанков она ниже, чем у частных игроков, что обусловливает более низкие ставки по кредитам. Реальные ипотечные ставки (номинальные ставки за вычетом инфляции) уже сейчас находятся на уровне чуть выше четырех процентов».
Роман Ромашевский оценивает валовую маржу банка в 1–2%, но напоминает, что банки также могут иметь опосредованные комиссионные доходы (например, при продаже страховых продуктов — до 0,5%) или дополнительные процентные доходы при сопутствующей выдаче потребительского кредита или кредитной карты.
Наталия Рогожина добавляет, что, если минимизировать маржу и выдавать много кредитов, есть вероятность, что не будут в достаточной мере учтены все риски. В этом случае снизится качество портфеля кредитов, и это скажется на надежности и устойчивости рынка ипотечного кредитования. Тем более что в кризисной ситуации возросла неопределенность, выросли риски неплатежей со стороны потенциальных заемщиков. Поэтому, хотя, с одной стороны, есть давление на ставки вниз за счет снижения стоимости фондирования, есть и обратное давление — за счет необходимости увеличения премии за риск. «Радикальное снижение стоимости ипотеки станет возможным, если выход из кризиса будет происходить при продолжении снижения ставок на кредитном рынке, а также при развитии конкуренции в банковской системе за привлечение заемщиков», — заключает Вера Кононова.
Ниже ставки — больше метров?
На основе данных Росреестра и ЦБ «Эксперт» рассчитал, насколько сильно снижение средневзвешенной ипотечной ставки может отразиться на количестве покупок на первичном рынке жилья. Получилось, что каждое снижение ставки на 1 п. п. приводит к дополнительным 100 тыс. договорам долевого участия (ДДУ) в квартал и при ставке 4% на «стандартную» ипотеку продажи на первичном рынке жилья могли бы удвоиться. Конечно, в реальности на продажи жилья влияет не только ставка, а, например, доходы населения, состояние экономики и другие факторы.
«Эксперт» также попросил аналитиков проанализировать очень похожий параметр — эластичность спроса на ипотеку (в целом, не только на новостройки) в зависимости от ставок. По расчетам управляющего партнера консалтинговой компании Topline Натальи Ненашевой, снижение ставки на 1 п. п. при 15–20 годах ипотеки ведет к снижению аннуитетного платежа на 5–6%. То есть эластичность спроса по цене находится между тремя и четырьмя к одному, и снижение стоимости платежа за квартиру на 1% увеличивает спрос на 3–4%. А вот по оценкам «Дом.РФ», основанным на результатах опросов общественного мнения, снижение ипотечных ставок на 1 п. п. приводит к росту спроса на ипотеку на 15–20%. «Такая эластичность наблюдается в условиях стабильной экономической конъюнктуры. В то же время при значительном, резком снижении ставки спрос начинает ограничиваться доходами населения», — считают в «Дом.РФ».
«При ухудшении ценовых параметров количество потенциальных заемщиков, готовых брать кредиты по увеличившейся ставке, безусловно, снижается. В связи с этим программы с государственным участием, позволяющие сейчас банкам предлагать по ним пониженные ставки по сравнению со стандартными продуктами, оказывают благотворное влияние на поддержку спроса и возобновление прежних темпов роста рынка», — заключает заместитель директора департамента кредитного бизнеса банка «Открытие» Нина Крючкова.
Именно из-за фактора доходов населения зависимость спроса на ипотеку от процентных ставок нелинейная. «Ставка является ключевым фактором, определяющим спрос на ипотечный кредит. Это объясняется длиной ипотеки, которая ведет к тому, что итоговые выплаты по кредиту содержат очень большую долю процентных платежей, — рассказывает Валерий Пивень. — Однако надо учитывать, что эластичность зависит и от уровня ставки. Можно предположить, что по мере ее снижения будет падать и предельный рост спроса на ипотечный кредит».
Это означает, что по мере снижения ставки сила ее влияния на объемы выдаваемой ипотеки будет снижаться. Например, снижение ставки с 10 до 9% может вызвать рост спроса на ипотеку на 15%, но снижение ставки с 5 до 4% вызовет рост спроса только 5%. При более низких ставках в игру все активнее вступают другие факторы. По данным Росстата, среднедушевые доходы в 45 тыс. рублей и выше в России имеет только 24,1% населения. Если у семьи нет возможности выплатить основное тело кредита за двадцать лет, то уже не так принципиально, сколько процентов сверху она готова заплатить.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl