Москва попрощалась с главным долгостроем
В столице открылся первый за пятнадцать лет торговый комплекс в центральной части города — «Павелецкая плаза». Комплекс необычен по концепции: подземную торговую часть постарались интегрировать с ландшафтным парком
«Павелецкая плаза»— один из самых знаменитых столичных долгостроев. Проект стартовал двадцать лет назад, в виде огромного незаконченного котлована он просуществовал на Садовом кольце более двенадцати лет. Устав от долгостроя, правительство Москвы потребовало, чтобы, по столичной традиции, новый торговый центр сдали в сентябре прошлого года ко Дню города. Аврала, к счастью, удалось избежать, и «Павелецкая плаза» была доведена до ума и заработала с января этого года.
Новый комплекс весьма необычен. Трехуровневый подземный торговый центр с ландшафтным парком на поверхности земли, как и парк «Зарядье», представляет собой еще одну вариацию на тему «природного урбанизма» — гибрида городской застройки и природной среды.
«Матрешка молл» с казахским следом
У «Павелецкой плаза» очень непростая история, даже по меркам московского рынка недвижимости. Идея застроить площадь перед Павелецким вокзалом появилась в конце 1990-х, а в 2002 году столичное правительство Юрия Лужкова выделило земельный участок под строительство торгового центра. По такой же схеме «огромный торговый центр на площади перед вокзалом» в первой половине 2000-х был построены «Атриум» и «Европейский» перед Курским и Киевским вокзалами. «Павелецкая плаза» планировалась надземной и очень большой: площадью 117 тыс. кв. м, то есть на 20% больше «Атриума». Проектом занималось столичное правительство и компания «Ингеоком», построившая «Атриум». Но в 2005 году произошло событие, предопределившее судьбу «Павелецкой» как долгостроя: проект был продан казахскому миллиардеру Мухтару Аблязову.
Сейчас беглый казахский олигарх Мухтар Аблязов позиционирует себя как лидер казахской оппозиции и из Франции призывает алмаатинцев к митингам. Но в середине 2000-х он был предпринимателем с нетривиальным и разнообразным бэкграундом. Выпускник столичного МИФИ, к 36 годам он успел по протекции президента Нурсултана Назарбаева год поработать министром экономики, индустрии и торговли Казахстана, а потом посидеть в тюрьме по обвинению в воровстве и коррупции. После года тюрьмы был помилован и, выйдя из тюрьмы, смог не только получить контроль над БТА-банком (ранее банк «ТуранАлем»), но и сделать его одним из крупнейших казахских банков. Затем акцент своего бизнеса Аблязов переместил на Россию и здесь лихо собрал пул девелоперских проектов на несколько миллиардов долларов. Он купил три тысячи гектаров земли под застройку в районе Домодедова, долю в проекте небоскреба «Евразия» в Сити, «Павелецкую плаза» и многое другое. Однако как девелоперу ему развернуться не удалось: в 2009 году БТА-банк был национализирован из-за хищения активов на 7,5 млрд долларов. В результате Аблязов, заочно осужденный на десятки лет сразу в нескольких странах: Казахстане, России, Украине и Великобритании, — бежал в Францию, где получил статус политического беженца. Перед Павелецким вокзалом казахский девелопер успел только вырыть огромный котлован и отлить нижнюю плиту в основании «Матрешка молла» (так торговый центр назвали казахи).
За российские активы Аблязова в течение многих лет шла острая борьба. Все это время в центре Москвы зияла яма огромного размера, изредка становившаяся прудом. Сергей Собянин, став мэром, попытался кардинально решить вопрос с долгостроем на Садовом кольце. Он заявил, что вместо торгового центра здесь будет городская подземная парковка и парк, и даже расторг инвестиционный договор с компанией-застройщиком, однако потом пришлось дать задний ход. «В Москве было два знаменитых долгостроя — это площади возле Белорусского и Павелецкого вокзалов. Что касается Белорусского вокзала, мы расторгли инвестиционный контракт и сделали там благоустроенную площадь. А относительно площади у Павелецкого вокзала все попытки расторгнуть контракт и сделать здесь зеленую лужайку вместо торгового центра, к сожалению, не увенчались успехом в силу того, что этот объект был в залоге», — объяснил неудачу Сергей Собянин.
К 2016 году корпоративный конфликт вокруг активов БТА-банка был завершен. Проект «Павелецкая плаза», в частности, отошел казахскому банку. С московским правительством передоговорились, БТА-банк планировал самостоятельно построить торговый центр, но потом оценил риски девелопмента в другой стране и решил продать проект. В конкуренции за «Павелецкую плаза» победила группа «Плаза» предпринимателя Сергея Гордеева, который является и основным акционером крупнейшего застройщика жилья в России группы ПИК. Гордеев нанял американское архитектурное бюро 5+Design, которое ранее проектировало ему торговый центр «Саларис». Торговый центр был согласован с властями и построен за три года. Долгострой на Павелецкой, который Сергея Собянин называл своим страшным сном, перестал существовать.
Смягчение урбанистических нравов
За двадцать лет истории «Павелецкая плаза» много раз меняла концепцию и технико-экономические показатели. В результате изменений вместо трехуровневого надземного торговый центр стал полностью подземным. Сильно уменьшилась и общая площадь: с 117 до 70 тыс. кв. м. Такая трансформация — благо для города. Понятно, что торговый центр типа «Атриума» в центре города, рядом с вокзалом и станцией метро обречен на коммерческий успех в силу своего местоположения и больших людских потоков. Но такое размещение для города несет больше минусов. Объект создает дополнительные пробки на Садовом кольце, привлекает новые потоки к вокзальной площади, где и так слишком людей и активности, — такие места надо остужать, а не еще больше перегревать. Тот же «Атриум» отрезает и заслоняет вокзал от города, а горожане, прибывая в Москву и выходя с вокзала, не имеют ни вида, ни впечатления от города, упираясь глазами в глухую стену огромного здания. К тому же и «Атриум», и «Европейский» несоразмерны своему окружению и вообще никак не учитывают контекст. Двоюродные сестры «Павелецкой» — «Атриум» и «Европейский»— это объекты, немыслимые для ведущих городов мира.
С точки зрения неомарксистской урбанистической теории (наиболее известные представители — Дэвид Харви и Мануэль Кастельс) в неолиберальной экономике происходит активная приватизация городского пространства крупным капиталом. Общественные пространства застраиваются коммерческими объектами, приносящими прибыль, общественное благо при этом уменьшается, еще больше усиливается и подчеркивается имущественное неравенство. Общественные пространства, принадлежащие всем, таким образом «переплавляются» в частный капитал. При таком ракурсе трансформация проекта «Павелецкой плаза» с уходом под землю и сокращением объемов строительства — это безусловное благо. И это показатель, что за двадцать лет в урбанистической повестке, по крайней мере в центре Москвы, состоялось смягчение урбанистических нравов. Тем более что в результате реализации проекта в Москве возникло новое общественное пространство — ландшафтный парк, расположенный на крыше комплекса, на уровне земли.
Он отчасти похож на небольшой парк «Зарядье», только без дорогостоящих и рассчитанных на wow-эффект объектов типа «парящего моста» для селфи. На парк в привычном смысле «Павелецкая плаза», конечно, мало похожа: зелени немного. Всего триста пятьдесят деревьев и полтора десятка тысяч кустарников. Скорее это попытка создать интенсивно используемое озелененное общественное пространство. Причем, как и парк «Зарядье», «Павелецкая плаза» пытается разыграть карту модного сейчас в мире «природного урбанизма», когда создается не городская застройка или природная среда, а нечто гибридное. Бионической формы входы в торговый центр как бы вырастают из ландшафта, а природные элементы, в свою очередь, «заползают» и внутрь торгового центра, и на крышу входа.
«Скрещивание парка и торгового центра — один из главных мировых трендов в развитии девелоперских проектов. В России с таким подходом только начинают экспериментировать. По такому же концепту сейчас IKEA планирует трансформировать свой торговый центр “Мега Теплый Стан”. Парковка перед торговым центром станет подземной, а над ней будет разбит парк площадью 15 тысяч квадратных метров с зимним садом, дорожками и кафе. “Павелецкая плаза” — первый в России проект, где торговый центр интегрирован с парком. За счет перепада высот и особой организации входов гуляющий по парку человек неизбежно будет затянут в торговый центр. И наоборот, посетивший торговый центр, будет буквально вынужден насладиться красотой нового общественного пространства», — говорит директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько.
Площадь парка «Павелецкой плаза» — около трех гектаров, весьма много для центра города. Архитекторы постарались создать максимально разные пространства. Активная зона с качелями и элементами для скейтеров неожиданно расположена прямо около Садового кольца, здесь и сейчас весьма много молодежи. В отдалении от Садового и чуть ниже по рельефу — центральная площадь с фонтаном, зимой уже начал работать каток. К центральной площади спускается амфитеатр, где можно посидеть. Вообще, в «Павелецкой плаза» попытались создать целую линейку разнообразных пространств для уединения пар и компаний: несколько амфитеатров, аллеи и мини-площади. Здесь же будут рестораны и фудтраки. Основная зелень расположена по периметру ландшафтного парка, по возможности отсекая суету города и шум. Впрочем, по-настоящему оценить парк можно будет весной и летом, когда все расцветет.
Модное место
Торговые центры можно отнести к сегментам-коронолузерам, проигравшим в эпоху ковида. Особенно остро это ощущается в сравнении с быстро растущими сегментами недвижимости, бьющими последние пару лет рекорды: строительством жилья и складов. Торговые центры пострадали от взрывного роста онлайн-торговли, локдаунов, введения QR-кодов и снижения доходов населения. Посещаемость торговых центров растет, но она по-прежнему на 1020% ниже, чем в допандемийные времена. По данным JLL, новые торговые центры открываются в последние два года с вакантностью 1520%. Впрочем, на рыночные позиции «Павелецкой плаза» это пока не влияет: в силу местоположения (Садовое кольцо, вокзал с «Аэроэкспрессом» до Домодедово, близость офисных кварталов) он сразу вошел в число топовых столичных торговых центров. Ставки аренды в нем сравнимы с «Атриумом» и «Европейским», прайм-ставка выше 200 тыс. рублей за квадратный метр в год. Сейчас визуально треть магазинов пока не открылась, но в них арендаторы уже делают отделку. На момент открытия торгового центра вакантность уже была менее 10%.
Торговый центр занимает три подземных этажа. На самом нижнем — парковка и супермаркет «Перекресток». Минус первый этаж больше занят премиальными брендами, минус второй — марки массмаркета. По планировке «Павелецкая плаза» представляет собой две площади, связанные двумя торговыми галереями. Арендная площадь комплекса — 33 тыс. кв. м. В числе арендаторов торговой галереи — Replay, Miss Sixty, The North Face, Villeroy & Boch, Hass, Furla, Tous, Vassa & Co, Uniqlo, Pinko, Lacoste, Tommy Hilfiger, Maje. Всего в комплексе 180 магазинов плюс пара десятков арендаторов фудкорта.
«Павелецкая плаза» — подземный торговый центр, и потому одна из главных идей архитекторов — не допустить ощущения подземелья. На это работают многочисленные конусообразные световые фонари, через которые солнечные лучи должны попадать внутрь комплекса. Этот эффект должен полноценно заработать летом. И дело не только в том, что фонари заносятся снегом — просто зимой в Москве в принципе сумрачно. Другой элемент, работающий на ощущение света, — двухсветные галереи и плазы, которые дают ощущение света и пространства. Чтобы создать это ощущение, застройщик также пошел на сокращение этажности комплекса. Вместо пяти подземных этажей высотой три метра, как было в первоначальном проекте, осталось три этажа высотой пять метров. При этом пришлось пожертвовать частью паркинга, он будет вмещать порядка 300 машиномест, а не 1000, как планировалось изначально. Углубиться ниже и создать дополнительный этаж было невозможно по техническим причинам, в том числе из-за близкого прохождения линии метро.
Эксперты рынка недвижимости любят размышлять об эволюции ритейла, о том, что в эпоху онлайн-торговли магазины становятся не просто точками продажи, а местами получения впечатлений. Соответственно должны меняться и магазины. Тренд только набирает обороты, но в «Павелецкой плаза» будет несколько необычных магазинов. Например, магазин «Золотое яблоко» имеет собственный выход в парк, а в Uniqlo кроме собственного выхода будет и кафе. Уже открылась городская студия IKEA, где можно сделать дизайн-проект кухни и купить кухонную утварь. Несколько марок имеют в «Павелецкой плаза» флагманские магазины — например, Lacoste, Poison drop. Ряд марок открывают магазины в новых концепциях.
Рост развлекательной составляющей торгового центра — устойчивый тренд последних лет. Но «Павелецкая плаза» идет в противоход рынку: в ней не будет кинотеатров и других развлекательных форматов — только шопинг и еда: считается, что развлекательные функции возьмет на себя ландшафтный парк. Там планируется активная событийная программа с концертами, праздниками, тусовками. У управляющей компании «Павелецкой плаза» есть амбиции сделать парк модным местом с массой активностей.
Гибрид прогресса и проверенных практик
архива Юлии
Шишаловой
Своими впечатлениями от нового объекта делится главный редактор архитектурного журнала «Проект Россия» Юлия Шишалова:
— При прогулке по новой Павелецкой площади возникают двоякие чувства. Постоянно кажется, что эти модные решения ты совсем недавно где-то видел. С одной стороны, это напоминает парк «Зарядье» с его природным урбанизмом, созданный по проекту американского бюро DillerScofidio + Renfro. Схожи даже конкретные решения. Вот скрестили парящий мост и стеклянную кору из парка «Зарядье» — и получились вздымающиеся из-под земли сетчатые оболочки. Поначалу они кажутся огромными, но потом понимаешь, что под ними — общественные пространства-амфитеатры, перетекающие из интерьера в экстерьер. На одном из «козырьков» амфитеатр устроен прямо сверху, на крыше. Так как строительные леса с павильонов сняли зимой, проверить, как это будет работать, нам еще предстоит.
Вот еще один «козырек» из зеркальной полированной стали установлен на манер навеса на опорах: в отражении под ним ты видишь себя. В самом навесе угадывается идея павильона Нормана Фостера в Марселе на территории бывшего порта. Тот же Фостер, кстати, одним из первых начал массово применять в архитектуре вышеупомянутые сетчатые оболочки — а в «Павелецкой плаза» они буквально везде: от светящихся «пергол» в уличном пространстве до куполов вокруг фудкорта или даже маленькой тележки с кофе внутри торгового центра. Видимо, американские архитекторы из бюро 5+Design выбрали такой дизайн-код как знак прогрессивности.
С другой стороны, в «Павелецкой» возникает ощущение, будто в одном месте встретились все решения какого-нибудь каталога рекомендуемых и проверенных практик Минстроя РФ. Ведь почти в каждом региональном проекте благоустройства в центре должен быть сухой фонтан. Это обязательный атрибут любой гостеприимной площади, в холодное время года он превращается в каток. Вот вдоль Садового кольца установлен ряд цветных круглых качелей — в этом году такие появились сразу в нескольких проектах благоустройства, от Краснодарского края до Якутии.
И хотя с уровня пешехода большинство зон со скамейками, вертящимися креслами, экстрим-площадками и мини-площадями кажутся хаотичными и нелогичными, с высоты птичьего полета рисунок зонирования парка строго геометричен. Парк находится на крыше многоуровневого подземного здания, да еще и над инфраструктурой метрополитена — и поэтому это прежде всего сложнейший инженерный проект. Понимая это, даже восхищаешься, как виртуозно, лавируя между техническими сооружениями, то закрывая их декоративными коробами, а то маскируя холмом, архитекторы вписали сюда как минимум все, что нужно.
Но главное, Павелецкая площадь осталась площадью. После стольких лет «озаборивания» раскрылась перспектива на здание вокзала, а перед ним появилось место для круглогодичных прогулок. Что до двояких чувств, то их во мне — еще и местной жительнице по совместительству — быстро сводит к единому позитивному полюсу откровенная выгода: наконец-то и у нас в районе появился торговый центр в шаговой доступности. А тем, кто выходит из кольцевой «Павелецкой», больше не придется объяснять, где же вокзал.
Фотографии Олега Сердечникова
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl