Градостроительство экспромтом
Реновация пятиэтажек превратилась в проект тотального уплотнения города с резким ростом этажности. Текущая программа далека от обещаний, данных Сергеем Собяниным и ключевыми чиновниками мэрии три года назад
В августе 2017-го в Москве началась не имеющая аналогов в мире программа реновации жилья. Для борьбы с ветшающими, но еще не аварийными и ветхими пятиэтажками мэр Сергей Собянин выбрал самый кардинальный и жесткий способ: снос более 5700 зданий с переселением миллиона человек в новые квартиры и застройка освободившихся территорий. Для реализации мегапроекта градоначальнику было не жалко только в первые четыре года потратить на реновацию 400 млрд бюджетных рублей. В августе 2020-го был опубликован график переселения жильцов: окончательное решение вопроса с пятиэтажками должно состояться в 2032 году, а само переселение пройдет в три волны.
За три года столичная реновация стала рутиной, и власти даже начали отчитываться о первых результатах. Сформировано 450 стартовых площадок для строительства домов для переселенцев из пятиэтажек, 60 домов построено и 172 находятся в стройке. Сто пятьдесят домов в процессе расселения, 17 тыс. человек получили новые квартиры. Цифры пока небольшие, но и реновация, по заверениям чиновников, только набирает обороты.
Однако, подводя предварительные итоги трех лет реновации, приходится признать, что программа по-прежнему полна неопределенности по главным вопросам. Более того, по ключевым параметрам городской среды — этажности и плотности застройки — развитие идет совсем не так, как обещали три года назад столичные чиновники.
Спешка, противоречивость и смутность мотивов
В августе власти наконец опубликовали график переселения жильцов сносимых домов. Снос пятиэтажек пройдет в три этапа. На первом этапе (2020–2024) квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах. На второй стадии (2025–2028) будет снесено 1630 пятиэтажек и переселено 330 тыс. москвичей. На заключительном этапе будет расселено 1800 домов с 380 тыс. человек. Судьба еще 688 зданий пока не определена.
Жильцы пятиэтажек ждали графика переселения с 2017 года, без него невозможно составлять планы на жизнь. Мэрия несколько раз анонсировала появление соответствующего постановления, но потом переносила сроки. В августе 2020 года график переселения неожиданно опубликовали, но он разочаровал многих жителей ограниченностью информации. Из графика непонятно, в каком году и куда конкретно будут переселяться жители пятиэтажек. К тому же власти оставляют за собой право менять даже номер волны переселения в связи с изменением проекта.
«В “лужковские” времена график переселения включал в себя массу параметров: когда сносится дом, куда переселяются жильцы, кто проектировщик и строитель каждого здания, его тип. Сейчас только примерные годы переезда», — говорит генеральный директор компании S. Holding Алексей Шепель, который в середине 2000-х возглавлял «лужковскую» реновацию. Неполнота нынешнего графика неслучайна: по каким-то площадкам нет ясности, но в целом мэрия не хочет давать информации, чтобы не активизировать протестное движение.
Весьма условный график переселения жильцов появился лишь через три года после начала программы. Такая неторопливость резко контрастирует со спешкой в других вопросах реновации. Программу объявили даже без исследований состояния пятиэтажек. Это и понятно: такой анализ показал бы, что пятиэтажки не являются ни аварийными, ни ветхими — и экстренно сносить их необязательно. Ради быстрой реализации реновационного проекта первые стартовые проекты разрабатываются и строятся без всякой привязки к еще недоделанным проектам планировки территорий. Ради скорости Москва нашла свой путь изменения градостроительной документации, противоречащей федеральному законодательству. Скорость проектирования, строительства и переселения ставится во главу угла.
Спешка, противоречивость и смутность мотивов, пожалуй, главные характеристики мегапроекта по сносу пятиэтажек. Сама программа реновации появилась внезапно, она выскочила как черт из табакерки во время аудиенции столичного мэра с президентом страны. После одобрения президентом обратного хода не было. Забавно, но за несколько недель до этого глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин в Городской думе убедительно объяснял, что новый виток реновации невозможен, потому что это слишком дорого и сложно.
Долгое время неясны были и мотивы появления мегапроекта. Справедливо считалось, что это отличный способ загрузить строительный комплекс города, причем в трудноконтролируемом проекте с большими бюджетными инвестициями. Реновация должна была сыграть и в политическом поле, принеся новые голоса президенту и мэру на выборах. Попытка оказалась неудачной: популистский проект огромной силы (власти обещают собственникам устаревшего жилья переезд в новые, более просторные квартиры за бюджетные средства, хотя эксплуатация и ремонт недвижимости — это очевидное обязательство собственников) не только не «сыграл», но и вызвал напряжение и протесты в обществе.
Реновация не дала политических дивидендов из-за агрессивной стратегии властей и полной неподготовленности программы. Это резко контрастирует с мировой практикой: в ведущих мегаполисах мира стадия подготовки градостроительного проекта может запросто занимать три–пять лет. Ведь проводится широкий спектр работ: от многофакторного анализа ситуации и разработки разнообразных концепций и сценариев до согласования со всеми заинтересованными сторонами: жителями, застройщиками, обществами охраны памятников, природы и так далее. В Москве пошли путем экспромт-градостроительства, за считанные недели на коленке постарались подготовить проект на несколько триллионов рублей, который касается судеб миллиона человек.
Но сейчас понятно, что главная причина экстренного появления плана реновации — это деньги. Точнее, межбюджетные отношения. В начале 2017 года Минфин вынашивал план отобрать часть денег у регионов-доноров. Москва подпадала под реквизицию — и решила ответить элегантным ходом: быстро объявила о масштабной программе реновации с планом потратить 400 млрд рублей за четыре года, получила одобрение у президента. За счет такой уловки столичный бюджет по мановению волшебной палочки стал из профицитного дефицитным. План Минфина был нейтрализован, деньги Москва не отдала.
Возвращаясь к графику переселения жильцов пятиэтажек, можно сказать, что пока единственное очевидное следствие его появления — изменения на рынке недвижимости. Продавцы квартир в пятиэтажках первой волны переселения постараются поднять цены. Скорее всего, им это не удастся: бонус за будущий переезд в новую квартиру уже был учтен ими в цене. И напротив, подешевеют пятиэтажки второй и третьей очереди. Их владельцам не только придется ждать переезда долгие годы с риском, что программа реновации может быть не завершена, но и предстоит жить в окружении строек.
Экономика уплотнения
«Делать высокоплотную застройку мы не будем: 25 тысяч квадратных метров на гектар — это максимум», — рассказывал три года назад в интервью нашему журналу («Весь мир к нам будет ездить учиться реновации», «Эксперт» № 47 за 2017 год) тогдашний руководитель стройкомплекса Москвы, а ныне вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Чиновники тогда любили рассказывать, что проект народный и социальный, среда должна быть комфортной, и потому строить плотно и высоко необязательно. Коэффициент реновации планировался в районе 2–2,5: вместо снесенного метра будет строиться в среднем 2–2,5 квадратного метра нового жилья.
Однако потом исходные параметры для проектирования поменяли. Появилась даже идея, что за счет продаж коммерческого жилья на освободившихся площадках можно профинансировать переселение и даже вывести весь мегапроект в ноль по экономике. «В большинстве проектов, которые я видел, коэффициент реновации в районе четырех. Мы пытались спорить с Фондом реновации, сделали свои расчеты по экономике, доказывающие, что коэффициент может быть меньше и продаваемого жилья хватит. Но там ссылаются на новые секретные формулы, которые, естественно, никому не показывают, — говорит директор архитектурного бюро, разрабатывающего несколько проектов планировки территории. — Плотность застройки оказывается выше 35 тысяч квадратных метров на гектар». Для сравнения: еще несколько лет назад предельной плотностью считался показатель 25 тыс. кв. м на гектар.
Наращивание плотности застройки ведется ради увеличения объемов жилья, которое можно продать. Переселенцы получают квартиры в зависимости от количества комнат общей площадью в 1,2–1,4 раза больше, чем у них было в пятиэтажке. Если коэффициент реновации равен четырем — значит, на продажу пойдет 2,6–2,8 «квадрата» на сносимый метр. Коммерческая площадь оказывается вдвое больше той, что нужна на переселение. По предварительным подсчетам, на продажу может пойти более 30 млн квадратных метров жилья.
Реновация стала причиной роста плотности застройки и в коммерческих девелоперских проектах. Городу срочно нужны площадки для строительства стартовых домов. Часть площадок и квартир была взята у частных застройщиков. «Схема проста. Администрация за право строительства предлагает застройщику отдать часть территории или готовые квартиры в будущих домах. Если девелопер не соглашается, разрешения на строительство он не получит. Если идет на сделку, то получает в качестве компенсации право построить дополнительные площади. С каждым идет свой торг: сильные игроки могут отдать двадцать процентов, слабые — и половину. При этом плотность застройки и высотность зданий, естественно, сильно растут», — говорит столичный девелопер. Во многом благодаря этой схеме город собрал более 450 стартовых площадок.
Заметим, что высокоплотные кварталы на месте снесенных пятиэтажек выглядят гораздо более дисгармонично, чем выстроенные в «чистом поле». Проблема в том, что в районе пятиэтажек застройщику приходится учитывать массу дополнительных факторов: расположение и порядок подключения инженерных коммуникаций, график сноса домов и так далее. Чтобы соответствовать всем условиям, приходится впихивать огромные здания в освобождающиеся после сноса клочки земли. В итоге вместо хоть какого-то градостроительного ансамбля получается хаотичный набор высоток, образовательных учреждений, странных проездов. Наиболее наглядный пример — квартал компании «Крост» в районе Мневники. Даже архитектурные власти были вынуждены публично признать, что это градостроительное поражение.
Обещали, что небоскребов не будет
«Это будут не какие-то небоскребы, а дома от шести до 14 этажей», — обещал три года назад Сергей Собянин, рассказывая о величине зданий в программе реновации. Общественность не верила и оказалась права. По данным Москомархитектуры, более трети запроектированных на сегодняшний день зданий в программе реновации выше 14 этажей. Каждое шестое здание выше 21 этажа. Официально предельная этажность для программы реновации сегодня 75 метров. Но это ограничение можно обойти, так что дома выше 25 этажей не редкость.
Совсем анекдотическая ситуация произошла в районе Покровское-Стрешнево, где власти в рамках проекта реновации предложили построить небоскреб в 72 этажа. После возмущения местных жителей проект заменили несколькими тридцатиэтажками. На контрасте жители почувствовали себя победителями в маленькой войне.
Крен на уплотнение застройки и высокую этажность сделал неактуальными результаты международного архитектурного конкурса 2017–2018 годов на проекты реновации. Конкурс был очень представительным, в проектах конкурсантов было много интересных идей. Правда, сразу было ощущение, что конкурс проводится как дымовая завеса для реновации и проекты победителей никто не будет реализовывать. Это подозрение усилилось, когда власти не могли подвести итоги конкурса в течение почти года — невиданный случай для мировой практики. Конкурс к этому времени выполнил свои пиар-задачи и был не нужен, проекты-победители на новом этапе только мешали. Изменившиеся требования к плотности застройки сделали победившие в конкурсе проекты нереализуемыми: с этого момента их можно было смело выбрасывать в корзину.
Большинство победителей конкурса попытались адаптировать свои проекты к новым условиям. Этого не стал делать известный столичный архитектор Сергей Скуратов, который отказался от работы с пилотным проектом «Царицыно», поскольку счел невозможным предложение Фонда реновации разместить 17-этажный стартовый дом в зеленой зоне, которая в первоначальном проекте была включена в состав общественного пространства и бульвара. «Фонд реновации требует больше квадратных метров с территории, упрощения проектов и снижения себестоимости. На архитекторов идет сильное давление от строителей. В такой ситуации крайне сложно сохранить какие-то архитектурные идеи», — говорит один из архитекторов, участвовавших в конкурсе.
Под угрозой и обещание властей сделать акцент на высококлассной архитектуре новых зданий. Каждый новый квартал должен был иметь оригинальный внешний облик, для этого должны были быть разработаны подробные дизайн-коды. Этот инструмент должен был позволить совместить архитектурное разнообразие зданий с единой стилистикой внутри градостроительной единицы. Впоследствии обязательность дизайн-кода была «утеряна».
Удивительно, но при решении проблемы устаревших пятиэтажек совершенно без внимания остается вопрос: а что в будущем придется делать с новым поколением зданий? При проектировании вопросы утилизации или реконструкции зданий совершенно не учитываются. «Строительство многоэтажек — это трата огромных ресурсов сегодня и закладывание мины для будущих поколений. На проектирование и стройку тратится в среднем всего двадцать процентов от общих затрат на здание за все время его жизни. Остальные расходы — на эксплуатацию, ремонты и утилизацию материалов. Но что делать с современными железобетонными многоэтажками, когда у них истечет срок жизни? Согласно ГОСТу, он определен в пятьдесят лет. Конкретная цифра сейчас не важна, исход один — снос. Капитальный ремонт возможен, но такие дома обладают низкой ремонтопригодностью. Придется железобетонные дома сносить, и тут появляются серьезные проблемы», — говорит академик Международной академии архитектуры, научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов. — Как разрушить двадцатипятиэтажный дом? Взрывать? И что делать тогда с микрорайоном? Отселять его весь? И что потом делать с тем, что осталось от здания?» Нынешняя реновация при таком рассмотрении оказывается очередным актом бесконечной пьесы «строительство — снос — новое строительство — снос».
Неприятные вопросы реновации
За три года реализации программа реновация стала выглядеть рутинным проектом. Власти монотонно отчитываются о новых стартовых площадках, начатых стройках и переселенных жителях. Темпы пока не очень высоки: за первые три года снесен примерно один процент от запланированного, но программа только набирает обороты. Однако рутинный характер освещения мегапроекта не должен обманывать: по-прежнему не решены принципиальные вопросы реновации.
Главная тайна реновации — где сегодня складируются сломанные пятиэтажки и куда их будут девать, когда объемы реновации вырастут в десятки раз. «Квадратный метр железобетонного здания весит примерно 1,3 тонны. Пятиэтажка площадью пять тысяч “квадратов” превращается в восемь тысяч тонн строительного мусора. В целом мы будем его иметь сотни миллионов тонн», — говорит Александр Кривов. Проект организации полигона для захоронения столичных отходов в Шиесе Архангельской области провалился из-за мощных протестов местных жителей. Теперь плана работы со строительным мусором столь огромных масштабов нет — или его хранят в глубочайшей тайне.
Не дан окончательный ответ и на вопрос: «Реновация — это планово-убыточное мероприятие или все же удастся после продаж излишков жилья по итогам проекта выйти в ноль и вернуть бюджетные инвестиции?» Финансовая схема проекта реновации, если она и есть, непублична, хотя речь идет об огромных бюджетных инвестициях. В прошлом году столичное правительство заказало большую маркетинговую работу консалтинговой компании The Boston Consulting Group, ее результаты не афишируются.
«Во времена Лужкова было четкое разделение на реновацию муниципальную и за счет частных застройщиков. Эти программы не пересекались. Сегодня очень странный гибрид: это коммерческий проект с необъясненной экономикой, который реализуется на бюджетные деньги. И непонятно, кто будет его бенефициаром», — говорит Алексей Шепель.
Совершенно непонятно, что будет с рынком, если на последних волнах расселения на него выйдут десятки миллионов квадратных метров жилья, построенного на землях снесенных домов. Это избыток при ограниченном спросе может обрушить рынок. Каких-то внятных маркетинговых сценариев поведения правительства при продаже столь крупных объемов жилья не существует.
Есть масса экологических вопросов. Например, как будет компенсироваться ущерб, нанесенный вырубкой большого количества деревьев. Или насколько для экологии города станет критическим резкое ухудшение транспортной ситуации в районах реновации. Последнего можно было бы избежать за счет опережающего развития транспортной инфраструктуры. Но вопрос с развитием улично-дорожной сети вообще подвис в воздухе: его нет в программе реновации.
Подвешен и вопрос со строительством школ и детских садов. Уже сегодня во многих районах дефицит образовательных учреждений, но новые школы и детские сады будут строиться не раньше второго этапа реновации. А ведь число жителей реновируемых районов значительно вырастет.
На эти вопросы пока нет ответов. Во многом из-за неподготовленности столь масштабного и сложного проекта, который реализуется под девизом «ввяжемся в бой, а потом посмотрим». «Возможно, власти и не планируют реализовывать программу реновации целиком. В ближайшие годы потратят выделенные бюджетные деньги на строительство стартовых домов и кого-то в них переселят. Какие-то выгодные площадки потом застроят, квартиры продадут. А потом либо бюджетные деньги кончатся, либо сменится городская администрация», — говорит экс-чиновник столичного правительства.
Призрак региональной реновации
В январе после назначения главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина вице-премьером России активизировались разговоры о тиражировании московского опыта реновации на регионы. С тех пор тема в повестке дня. В середине лета председатель Совета федерации Валентина Матвиенко призвала распространить программу реновации на регионы. В августе первый неаварийный дом массовой застройки был снесен в Санкт-Петербурге, это стало первым итогом семилетней работы. В Московской области начали готовить свою концепцию реновации: на внебюджетные средства планируется расселить хрущевки, послевоенные малоэтажные дома и ветхие бараки. С точки зрения федеральных властей разворачивание региональной реновации могло бы быть крайне полезным: это в том числе даст шанс выполнить задачу, поставленную президентом: возвести в 2024 году 120 млн квадратных метров жилья.
Однако реновация по московской схеме в регионах невозможна. Во-первых, в их бюджетах нет средств. Во-вторых, экономика местных рынков недвижимости не позволяет повторить столичный фокус со сносом и новой застройкой. «Московская схема реновации во многом базируется на большой разнице между себестоимостью и продажной ценой жилья. Это позволяет при определенном увеличении плотности застройки финансировать переселение за счет продажи жилья. В регионах такой дельты нет. Схема будет окупаться только при кардинальном увеличении плотности застройки: условно, вместо двухэтажного барака построить шестнадцатиэтажку», — говорит экономист Александр Шарыгин.
Раскрутить реновацию в регионах можно, используя три различных подхода.
Первый: создать государственный проект с финансированием из федерального бюджета. Для такого сюжета, впрочем, уже есть государственный застройщик: в августе была образована компания «Дом.РФ девелопмент». Трудно сказать, насколько этот подход возможен в текущей экономической ситуации.
Второй: привлечь к проекту частные инвестиции. В этом случае нужна серьезная коррекция законодательства. Так, Валентина Матвиенко распорядилась поручить Минстрою разработать законопроект о реновации ветхого жилья. Для инвесторов важно получить определенные льготы и возможность изымать жилье у тех, кто не согласен с реновацией. При выполнении ряда условий проекты реновации такого рода могут стартовать в ряде крупных городов страны.
Есть и третий вариант: отказаться от ложного тезиса об безальтернативности реновации по столичной схеме «сноса и нового строительства». В Европе и России успешно апробирован целый спектр решений. Если не вдаваться в детали, можно выделить три схемы. Самая простая — капитальный ремонт с заменой коммуникаций и установкой наружных лифтов. Другой вариант — реконструкция с отселением. В этом случае можно провести и перепланировку квартир. Третья схема — реконструкция с надстройкой и (или) обстройкой пятиэтажки вокруг независимого каркаса. Площадь здания в таком случае увеличивается за счет того, что над домом вырастают один–три этажа, а вокруг него появляются пристройки.
Все эти три варианта значительно дешевле и экологичнее, чем схема со сносом зданий. Схему реконструкции можно настраивать в зависимости от типа здания, его состояния, местоположения и состоятельности жильцов. Логика такой реконструкции с сильной защитой прав жильцов приведена в законопроекте депутата Галины Хованской, который должен быть рассмотрен Госдумой на осенней сессии. Скорее всего, нынешней осенью и будет выбрано направление развития реновации в России.
Реновация. Планы
- Снести: 5174 здания (350 тыс. квартир)
- Переселить: 1 млн человек
- Бюджет на 2018–2020 годы: 400 млрд рублей
- Годы реализации: 2017–2032
Реновация. Итоги трех лет
- Расселено и снесено: 27 домов
- Построено: 60 зданий
- В стройке: 172 здания
- Определено стартовых домов: 452
- Переселено: 17 100 человек
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl