В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку

ForbesБизнес

До мышей: «квартирные» инвесторы уносят свои деньги на офисный рынок

Мария Неретина

Фото Сергея Фадеичева / ТАСС

В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку из начала 2000-х. Девелоперы офисных зданий все чаще выводят на рынок продукт, соответствующий запросам розничных инвесторов. Рост цен на жилые новостройки снизил доходность, а других инструментов сбережения денег немного, говорят эксперты. Forbes рассказывает, почему на рынок вернулась архаичная модель финансирования и чем рискует частный инвестор, вкладываясь в офисные лоты.

По данным аналитиков Core.XP (есть у Forbes), одна из главных тенденций на рынке офисной недвижимости в 2023 году — это рост популярности покупки небольших лотов. Общий объем продаж офисов в мелкую нарезку (от 100 до 1000 кв. м) за I–III кварталы этого года достиг 60 000 кв. м, что на 33% больше результата аналогичного периода 2022 года. По оценке девелопера Stone, за девять месяцев 2023 года объем продаж блоками до 2000 кв. м в строящихся бизнес-центрах класса А составил 80 000 кв. м. В общей структуре сделок купли-продажи офисов, по данным Core.XP, доля лотов до 1000 кв. м занимает 22%, если считать в площадях, но на него же приходится 95%, если считать в количестве сделок.

«В целом по рынку порядка 22% сделок по объему площадей в 2023 года представлено сделками купли-продажи, — добавляет директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин. — Такой высокий уровень покупок в офисном сегменте зафиксирован впервые. В среднем доля покупки в общей структуре сделок ранее не превышала 14% от общего объема офисного спроса». О росте доли покупки в структуре сделок с офисами ранее писал Forbes.

По мнению собеседников Forbes, спрос на небольшие офисные блоки примерно поровну делится между конечными пользователями, приобретающими помещения для собственного бизнеса, и частными инвесторами, которые прежде зарабатывали на купле-продажи квартир в жилых новостройках, но разочаровались в этом рынке и устремились на поиск новых инвестиционных продуктов.

Квартирные инвесторы

Многие инвесторы пришли на офисный рынок из новостроек, которые существенно потеряли в доходности, говорят собеседники Forbes. «Офисы сейчас являются альтернативной формой инвестиций в жилье и апартаменты, — рассуждает директор департамента непрофильных активов Becar Asset Management Дмитрий Тищенко. — Количество инвестиционных сделок [на этом рынке] сейчас превышает число покупок для себя».

Причина такой популярности в быстрой окупаемости. «Срок окупаемости при сдаче жилья может превышать 20 лет, а офисов класса В+ — вдвое меньше», — говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.

«Арендный доход от сдачи в аренду офиса выше, цена квадратного метра зачастую ниже, соответственно, окупить вложения можно за 9–10 лет, что недостижимо в жилье», — уточняет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Частные инвесторы приобретают в основном небольшие блоки в зданиях класса А, до 150 кв. м, что по стоимости не превышает стоимость квартиры в Москве», — добавляет управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова.

«В любом районе стоимость квадратного метра офисного пространства в два раза ниже, чем квадратного метра жилой недвижимости, — делится наблюдением генеральный директор сети сервисных офисов CODE Гурген Шекоян. — Однако аренда квадратного метра офиса оценивается в два раза выше, чем квадратного метра жилья. Следовательно, инвестируя в коммерческую недвижимость, вы можете ожидать в четыре раза большую прибыль».

Иногда они возвращаются

Частных инвесторов привлекает на офисном рынке не только доходность — здесь им удалось возродить схему инвестиций, которая работала в новостройках до 2019 года, до введения эскроу-счетов. На офисном рынке сохраняется обычная градация рисков, поэтому по мере роста строительной готовности объекта стоимость метра заметно растет. Готовые офисные помещения, в отличие от все тех же жилых новостроек, продаются без дисконта, рассказали собеседники Forbes.

«Купив офис на стадии строительства, при вводе в эксплуатацию инвестор может получить рост до 100% от начальной цены», — подсчитал директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.

«Инвесторы чаще покупают на начальной стадии, когда цены более выгодные, а конечные пользователи на более высокой фазе готовности», — добавляет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Основная стратегия — купить и перепродать, все в логике «квартирных» инвесторов лет 10–15–20 назад, — подчеркивает директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов. — То есть это покупка по максимально низкой инвестиционной цене за полгода-год до начала строительства, а потом спустя два-три года перепродажа этого помещения с наценкой в 40–50%. Например, площади в проекте ICity от MR Group весной 2021 года покупали по 280 000–300 000 рублей за «квадрат», а сегодня сам ICity продает уже по 600 000–700 000 рублей. Те инвесторы, которые в 2021-м вошли в проект, после ввода в эксплуатацию в 2024 году смогут продать квадратный метр за 550 000–600 000 рублей. Думаю, что это будет основная стратегия, потому что все остальные требуют большего времени владения и больших инвестиций».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

81% работающих на удаленке россиян раздражают долгие рабочие созвоны с коллегами 81% работающих на удаленке россиян раздражают долгие рабочие созвоны с коллегами

Удаленные работники предпочитают решать рабочие вопросы письменно

Forbes
Индикаторы болезней Индикаторы болезней

Как здоровье зубов влияет на состояние всего организма

Лиза
На все времена На все времена

Элегантный интерьер в стиле софт-минимализм

SALON-Interior
Правда о прививках Правда о прививках

Какие вакцины нам нужны

Лиза
Статья или подкаст: как способ получения информации влияет на ее восприятие Статья или подкаст: как способ получения информации влияет на ее восприятие

Как выбранный формат информации влияет на наш мыслительный процесс?

Psychologies
Схватка в легком весе Схватка в легком весе

Почему в России буксуют продажи легких коммерческих авто

Деньги
Устраняем главный недостаток хрущевок: как избавиться от шума соседей без установки системы дополнительной звукоизоляции Устраняем главный недостаток хрущевок: как избавиться от шума соседей без установки системы дополнительной звукоизоляции

Как избавить себя от шума соседей без лишних затрат

ТехИнсайдер
И полетели ножи: мемуары Бритни Спирс — клаустрофобный хоррор, в котором нет выживших И полетели ножи: мемуары Бритни Спирс — клаустрофобный хоррор, в котором нет выживших

Почему каждая глава в автобиографии Бритни Спирс выдающаяся

Правила жизни
Что получится, если автобус превратить в скоростной поезд Что получится, если автобус превратить в скоростной поезд

Каким получился поезд от General Motors?

ТехИнсайдер
Лучшие бесплатные архиваторы: топ-5 и еще немного Лучшие бесплатные архиваторы: топ-5 и еще немного

Какой бесплатный архиватор лучше скачать на компьютер

CHIP
«Я буду первопроходцем»: как Шейла Фицпатрик уже более 60 лет изучает историю СССР «Я буду первопроходцем»: как Шейла Фицпатрик уже более 60 лет изучает историю СССР

Профессор Шейла Фицпатрик — о цикличности российской истории

Forbes
10 лучших сериалов про семью и отношения за последние 10 лет 10 лучших сериалов про семью и отношения за последние 10 лет

10 любопытных сериалов об отношениях — счастливых и не очень

Правила жизни
Вертикальное выражение горизонтального желания: 10 лучших фильмов о танцах Вертикальное выражение горизонтального желания: 10 лучших фильмов о танцах

Доставай диско-шар — пришло время сальсы, буги-вуги, балета, хип-хопа и вальса!

VOICE
Хинди руси бхай бхай Хинди руси бхай бхай

«Отпуск в октябре»: мистическое приключение в поисках алхимической сути кино

Weekend
«Честная игра»: триллер со звездой «Бриджертонов», переворачивающий гендерные роли «Честная игра»: триллер со звездой «Бриджертонов», переворачивающий гендерные роли

Как Хлоя Домон справилась с «женской темой» в фильме «Честная игра»

Forbes
Заразный рак двустворчатых моллюсков оказался генетически нестабилен Заразный рак двустворчатых моллюсков оказался генетически нестабилен

Эволюция и генетические характеристики рака двустворчатых моллюсков

N+1
Кулинарные мемуары: актер Стэнли Туччи рассказывает истории о своих любимых блюдах Кулинарные мемуары: актер Стэнли Туччи рассказывает истории о своих любимых блюдах

Глава из книги Стэнли Туччи «Вкус. Кулинарные мемуары» о Флоренции

Forbes
Тайм-менеджмент: искусство управлять временем Тайм-менеджмент: искусство управлять временем

Повысить свою эффективность можно – нужно научиться правильно управлять временем

Здоровье
5 шагов, чтобы вернуть близость 5 шагов, чтобы вернуть близость

Как обрести второе дыхание и снова научиться радоваться друг другу?

Psychologies
Кого сильнее всего боятся животные в саванне Кого сильнее всего боятся животные в саванне

Зоологи выяснили, кого больше всего боятся животные

СНОБ
Личностный рост Личностный рост

Что такое личностный рост и какие шаги предстоит сделать для саморазвития?

Лиза
Почему так плохо, когда все хорошо Почему так плохо, когда все хорошо

Откуда приходит кризис среднего возраста и как не дать ему обрушить все

Men Today
Почему в Европе запрещают dark kitchen и есть ли будущее у доставки еды в мире Почему в Европе запрещают dark kitchen и есть ли будущее у доставки еды в мире

Облачные кухни: на каких рынках у них сейчас больше всего шансов?

Forbes
Восточная Европа оказалась на первом месте по смертям от отравления угарным газом в 2021 году Восточная Европа оказалась на первом месте по смертям от отравления угарным газом в 2021 году

Коллаборация ученых изучила данные о смертности от отравлений угарным газом

N+1
«Опасны для общества»: 4 мифа о пациентах, страдающих шизофренией «Опасны для общества»: 4 мифа о пациентах, страдающих шизофренией

Как наладить жизнь, если у вашего близкого человека диагностировали шизофрению

Psychologies
«Без тяжелого люкса». Как изменились тренды на обустройство квартир «Без тяжелого люкса». Как изменились тренды на обустройство квартир

Какие планировки, ремонты и интерьеры популярны у обеспеченных москвичей

СНОБ
Большинство женщин не готовы встречаться с мужчиной без квартиры: почему для них это важно Большинство женщин не готовы встречаться с мужчиной без квартиры: почему для них это важно

Почему вопрос недвижимости так важен для россиян? Объясняет психолог

Psychologies
Укрыться контентом Укрыться контентом

В какой области лежит будущее контента и населен ли интернет роботами

Правила жизни
Чек-лист: 17 признаков токсичной дружбы Чек-лист: 17 признаков токсичной дружбы

Есть множество признаков для выявления токсичной дружбы. Вот 17 распространенных

Inc.
Со скоростью звука Со скоростью звука

Как новая форма знакомого контента может вызвать взрывной рост аудитории

Правила жизни
Открыть в приложении