Переквалифицироваться в управдомы: как бизнесу зарабатывать на ЖКХ
Сектор жилищно-коммунального хозяйства в ближайшее время ожидает консолидация рынка управляющих компаний. Почему инвесторам стоит присмотреться к этому рынку и какие подводные камни могут ждать их в процессе покупки управляющих компаний, рассказывает основатель компании «А-Капитал» Александр Рахлевский
С деятельностью управляющих компаний в сфере ЖКХ (далее — УК) знаком практически каждый, кто живет в многоквартирном доме. Многие ассоциируют их с «ГБУ Жилищник», то есть государственным или муниципальным бюджетным предприятием, продолжающим еще традиции советских ЖЭКов, с сервисом соответствующего качества. Однако в стране созрел рынок частных управляющих компаний. На нем есть все предпосылки для консолидации.
Рынок созрел
Рынок для управляющих компаний достаточно велик. По нашим оценкам, собственники многоквартирных домов только в Москве и Санкт-Петербурге с областями, а также в городах-миллионниках платят управляющим компаниям около 400 млрд рублей в год (здесь и далее все оценки по рынку УК — результаты нашего анализа базы данных Фонда содействия реформированию ЖКХ). И это только за содержание и ремонт жилых помещений, без учета собственно коммунальных услуг (тепло, вода, газ и так далее). Если экстраполировать эти цифры на всю Россию, то получится более 1 трлн рублей. И половина из них — от частных компаний.
Самым ярким примером прихода крупных частных инвесторов в сферу управляющих компаний является «ПИК-Комфорт», входящая в группу «ПИК»» Сергея Гордеева. Появившись в 2006 году и начав активно расти в 2016-м, сейчас она является крупнейшей частной УК в стране (и крупнейшей УК вообще), имея под управлением более 50 млн м2. И в последние годы все больше частных инвесторов начинают следовать ее примеру.
Рынок УК сейчас похож на рынок продуктового ретейла 10-15 лет назад. Первое сходство в том, что этот бизнес достаточно легко масштабируется «в ширину». Сегодня рынок не консолидирован, на нем нет ограничений для экстенсивного роста, в том числе за счет покупки других игроков.
Продолжая аналогию с ретейлом, давайте вспомним типичный ландшафт спального района 20 лет назад: почти в каждом дворе был небольшой продуктовый магазин, принадлежащий местному предпринимателю. Теперь почти все эти магазины исчезли, а их место заняли «Пятерочки», «Магниты» или «Дикси». В 2004 году в сети «Пятерочка» было 100 магазинов, сейчас их 15 350 — сеть увеличилась в 150 раз.
То же самое вот-вот произойдет и с рынком УК. В Москве и Московской области почти 900 УК, при этом 90% игроков мелкие и управляют жилым фондом менее 600 000 м2 каждый. Однако в совокупности на такие маленькие компании приходится более 55% всего жилого фонда региона. Сегодня на рынке есть только один действительно крупный частный игрок — группа компаний «ПИК». Ближайшие конкуренты отстают от нее по площади домов под управлением минимум на порядок.
Будущей консолидации, пусть и в неявном виде, способствует государство. Формально государственное регулирование в этой сфере не очень значительное: каждой УК выдают лицензию и могут аннулировать ее при наличии значительных нарушений в деятельности.