Как разбогатели американские торговцы «мусорными» муниципальными облигациями

ForbesБизнес

Калифорнийские схемы: как разбогатеть на кризисе доступного жилья

Элитная квартира или доступное жилье? Американский Forbes рассказывает, как самые известные американские торговцы «мусорными» муниципальными облигациями разбогатели на калифорнийском кризисе доступного жилья

Мэттью Шифрин. Перевод Натальи Балабанцевой

Комплекс апартаментов Serenity в городе Ларкспер (Фото DR)

Среди калифорнийских застройщиков Джордан Мосс славится особым благородством. Его фирма Catalyst, расположенная в округе Марин неподалеку от Сан-Франциско, занимается реализацией программы доступного жилья — немаловажная задача для штата, в котором аренда небольших однокомнатных квартир обычно обходится жильцам более чем в $3000 в месяц, а арендная плата может ежегодно увеличиваться на десятки процентов.

«Я быстро пришел к выводу, что мой характер не подходит для такого бизнеса, где нужно годами ждать, чтобы узнать, получишь ли ты налоговые кредиты [на строительство доступного жилья], облигации и прочие ресурсы, необходимые, чтобы довести дело до конца», — говорит Мосс, бывший баскетболист Калифорнийского университета в Дэвисе.

В 2019 году он стал партнером группы талантливых финансистов, и с тех пор приобрел 14 полностью арендованных роскошных многоквартирных домов в дорогих городах Калифорнии, таких как Сосалито, Ларкспер и Хантингтон-Бич. Более того, поскольку он обещает превратить эти здания в так называемое «необходимое», или «рабочее», жилье, его сделки были на 100% профинансированы за счет не облагаемых налогом муниципальных облигаций на сумму $2,5 млрд, в основном благодаря малоизвестной правительственной организации, которую он помог создать — Калифорнийскому общественному жилищному агентству (CalCHA).

Компания Catalyst Мосса уже получила более $25 млн авансовых платежей по сделкам с квартирами, а за 30-40 лет должна заработать на сотни миллионов больше. Более 20 округов и городов Калифорнии зарегистрировались в CalCHA, в том числе элитный Менло Парк, Маунтин-Вью, Напа и Беркли. Мосс планирует купить еще дюжину жилых комплексов в 2022 году.

«Когда мы соединили все точки, нас озарило, — говорит Мосс, который недавно проводил для Forbes тур по одному из своих приобретений — зданию Serenity в городе Ларкспер с 342 квартирами, двумя бассейнами с морской водой и студией йоги. — Залог успеха и масштабирования — принадлежность государству».

Вот так выглядит самое невероятное новшество за десятилетия существования бизнеса по выпуску муниципальных облигаций. К облигациям на строительство доступного жилья, которые выпускают квазиправительственные учреждения вроде CalCHA, не применяются установленные штатом ограничения объема выпуска, что позволяет легко обходить бюрократические формальности, необходимые для финансирования на основе налоговых кредитов. С 2019 года были выпущены муниципальные облигации на сумму более $6 млрд, что позволило приобрести более 35 высококлассных многоквартирных зданий по головокружительным ценам.

Банкиры из фирм уровня Goldman Sachs и Jefferies, управляющие недвижимостью вроде Greystar, и престижные юридические фирмы купаются в многомиллионных гонорарах. Продавцы, такие как Equity Residential REIT и Lennar, получают отличные цены, а фонды муниципальных облигаций, жадные до прибыли, скупают не облагаемые налогом облигации с доходностью 3-5%, как только они выходят на рынок.

«Эти облигации свободны от калифорнийских налогов, и это огромное преимущество, поскольку они свободны и от федеральных налогов. Для лиц, к которым применяются самые высокие ставки, особенно калифорнийских инвесторов, это довольно приятно, — говорит Джон Миллер, руководитель подразделения муниципальных облигаций в фирме Nuveen, которая уже приобрела облигации примерно на $800 млн. — И это довольно красивые здания».

Не все в восторге от калифорнийского бума жилищных облигаций. Помимо высоких комиссий, эти сделки с высокой долей долгового финансирования зависят от оптимистичных прогнозов на 30 лет, в которых нет рецессий. Для городов и округов, которые в конечном счете будут владеть зданиями, это значит на десятилетия лишиться миллионных доходов от налогов на недвижимость. И неизвестно, компенсируют ли когда-нибудь скромные скидки, которые предлагают арендаторам со средним доходом, потерянный доход от налогов.

«Это как получить небольшую скидку на Ferrari и называть ее доступным автомобилем», — говорит Мэтт Шварц, президент организации California Housing Partnership, которая выступает в поддержку доступного жилья.

Эти сделки — творение небольшой группы финансистов из Северной Калифорнии, которые стоят также за самым неоднозначным игроком рынка, Управлением государственных финансов Висконсина (PFA). За последние 11 лет PFA, у которого есть лишь номинальная штаб-квартира в Мэдисоне и которым управляют те же финансисты, что и CalCHA, выпустило сотни облигаций в 44 штатах для организаций, начиная от домов престарелых в Северной Каролине и заканчивая зоопарком в Алабаме, торговым центром American Dream в Нью-Джерси и центрами протонной терапии в пяти штатах. По данным Municipal Market Analytics, у висконсинского PFA худшие показатели по выполнению обязательств, чем у любого другого муниципального эмитента. PFA яростно оспаривает это заявление и утверждает, что его деятельность способствует социальному и экономическому развитию городов.

Томас Доу, президент Municipal Market Analytics, возражает: «Если вы хотите провести сделку с облигациями, позвоните в PFA в Висконсине. Они никому не отказывают».

На рынке муниципальных облигаций инновации внедряются медленно. Несмотря на то, что его история началась еще в 1812 году с финансирования строительства канала Эри, общий объем рынка составляет всего $4 трлн по сравнению с $11 трлн у корпоративных облигаций. Считается, что у муниципальных облигаций должна быть высокая цель. Они не облагаются налогом, потому что их функция — финансировать жизненно необходимую государственную инфраструктуру (например, дороги, больницы и аэропорты) и доступное жилье.

Поскольку многим мелким городам не хватает навыков, чтобы выпускать собственные акции, некоторые штаты приняли закон о так называемом совместном исполнении полномочий. Это позволяет округами и городам объединяться для создания правительственной организации, известной как орган совместных полномочий (JPA), что на практике означает передачу полномочий по выпуску акций частным финансистам. В отличие от традиционных эмитентов, таких как Жилищное управление Нью-Йорка, где работает более 450 сотрудников, совместные ведомства — это часто компании-однодневки, которыми управляют несколько финансистов и юристов.

Одно из старейших и самых плодовитых JPA — это ведомство штата Калифорния по вопросам муниципального развития (CSCDA). Оно было основано в 1988 году при участии двух бывших чиновников округа Аламеда, Стивена Хэмилла и Джерри Берка, которые создали частную консалтинговую фирму HB Capital Resources. В CSCDA входит более 530 калифорнийских округов и городов. С момента основания организация привлекла более $65 млрд посредством 1700 выпусков облигаций на финансирование всевозможных проектов — от чартерных школ до водоочистительных станций.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Рейтинг брендов Рейтинг брендов

Новые марки, которые стали заметны на рынке за год

Forbes
Девятая планета: существует ли она на самом деле? Девятая планета: существует ли она на самом деле?

Зачем и как люди ищут девятую планету Солнечной системы?

Популярная механика
От бумеров до альфа От бумеров до альфа

Теория поколений распространилась в виде мемов и героев. Кто из них вы?

Популярная механика
Образ жизни отца влияет на здоровье ребенка при зачатии сильнее, чем мы привыкли думать Образ жизни отца влияет на здоровье ребенка при зачатии сильнее, чем мы привыкли думать

Образ жизни отца влияет на здоровье ребенка сильнее, чем считалось

Популярная механика
Как читать книги Как читать книги

Руководство по чтению великих произведений

kiozk originals
«Иллюзия правды. Почему наш мозг стремится обмануть себя и других?» «Иллюзия правды. Почему наш мозг стремится обмануть себя и других?»

Любовь — не единственное чувство, которое вынуждает восприятие сбиваться с пути

N+1
Жертвы проклятия короля Тутанхамона и счастливчик, которому повезло избежать злого рока Жертвы проклятия короля Тутанхамона и счастливчик, которому повезло избежать злого рока

История девяти человек, которая может заставить вас поверить в проклятие фараона

ТехИнсайдер
«Уравнение Бога: В поисках теории всего» «Уравнение Бога: В поисках теории всего»

Отрывок из книги «Уравнение Бога» — о квантовой теории

N+1
Как супружеская критика портит семейное счастье Как супружеская критика портит семейное счастье

Как в паре выражать недовольство и не ранить другого?

Psychologies
Топ-5 Топ-5

Что придумывали шарлатаны до развития доказательной медицины

Популярная механика
Тень отцов Тень отцов

Новогодние каникулы — волшебная пора, когда никто не работает и не учится

Men’s Health
Подмосковье как прослойка между жизнью и смертью — фрагмент книги «Тень» Ивана Филиппова Подмосковье как прослойка между жизнью и смертью — фрагмент книги «Тень» Ивана Филиппова

«Тень» — произведение на грани детектива, триллера и фэнтезийного романа

Esquire
Гравитационные волны помогут проверить гипотезу суперсимметричного бариогенеза Гравитационные волны помогут проверить гипотезу суперсимметричного бариогенеза

Физики расчитывают на гравитационные обсерватории следующего поколения

N+1
Как набить себе цену Как набить себе цену

Всё, что нужно знать о чернильных узорах под кожей

Men’s Health
Физики впервые зарегистрировали нейтрино на Большом адронном коллайдере Физики впервые зарегистрировали нейтрино на Большом адронном коллайдере

Физики зарегистрировали нейтрино, рожденные в Большом адронном коллайдере

N+1
Опознанный летающий объект: история изобретения фрисби Опознанный летающий объект: история изобретения фрисби

История тарелки фрисби

Популярная механика
6 неожиданных способов лечения простуды 6 неожиданных способов лечения простуды

Исцеляющая подборка народных методов лечения допеницеллиновой эры

Maxim
Природный этюд Природный этюд

Студия INRE превратила типовой дом в коттеджном посёлке в современную резиденцию

SALON-Interior
Как найти смысл жизни, если вы ненавидите свою работу Как найти смысл жизни, если вы ненавидите свою работу

Как не потерять себя, ненавидя свою работу?

GQ
Хроники несбывшегося космоса: 6 книг о политике, войнах и приключениях среди звезд Хроники несбывшегося космоса: 6 книг о политике, войнах и приключениях среди звезд

Книги про космос — от масштабной космооперы до странной робинзонады

Популярная механика
Диана Анкудинова, Ирина Поник. Не такая, как все Диана Анкудинова, Ирина Поник. Не такая, как все

За плечами восемнадцатилетней Дианы Анкудиновой победа в шоу «Ты супер!» на НТВ

Коллекция. Караван историй
Антония Сьюзен Байетт: «Дева в саду» Антония Сьюзен Байетт: «Дева в саду»

Отрывок из романа, ставшего первой частью тетралогии «Квартета Фредерики»

СНОБ
Чем больше секса - тем ты успешнее: психолог объясняет, как активная половая жизнь влияет на твой доход Чем больше секса - тем ты успешнее: психолог объясняет, как активная половая жизнь влияет на твой доход

Внешность и сексуальность связана с успешностью на работе

Playboy
Почему не надо пить алкоголь натощак? Объясняем наглядно Почему не надо пить алкоголь натощак? Объясняем наглядно

Как алкоголь действует на организм?

Популярная механика
«Синдром Плюшкина»: безобидная причуда или личностное расстройство? «Синдром Плюшкина»: безобидная причуда или личностное расстройство?

«Синдром Плюшкина», или «хоардинг» — чем опасен и как лечить?

Psychologies
69 м² 69 м²

В интерьере заказчика Мария Амелина поселила Спайдермена

AD
В плену антиутопий В плену антиутопий

Настоящая битва экосистем развернулась между «Яндексом» и «Сбером»

Forbes
Доверие на автопилоте: почему человек верит машине больше, чем людям, — и не напрасно ли Доверие на автопилоте: почему человек верит машине больше, чем людям, — и не напрасно ли

Почему человек доверяет компьютеру и к чему это может привести?

VC.RU
Несказочная жизнь: как сложилась судьба прототипа Белоснежки Несказочная жизнь: как сложилась судьба прототипа Белоснежки

Жила ли на свете когда-нибудь девушка, похожая на Белоснежку?

Cosmopolitan
Бескомпромиссные: разговор Евгения Сангаджиева и Ксении Андриановой — о наставниках, превосходстве индивидуальности над командой, неумении подчиняться Бескомпромиссные: разговор Евгения Сангаджиева и Ксении Андриановой — о наставниках, превосходстве индивидуальности над командой, неумении подчиняться

Евгений Сангаджиев и Ксения Андрианова — крепкий семейный сплав режиссеров

Esquire
Открыть в приложении