Как разбогатели американские торговцы «мусорными» муниципальными облигациями

ForbesБизнес

Калифорнийские схемы: как разбогатеть на кризисе доступного жилья

Элитная квартира или доступное жилье? Американский Forbes рассказывает, как самые известные американские торговцы «мусорными» муниципальными облигациями разбогатели на калифорнийском кризисе доступного жилья

Мэттью Шифрин. Перевод Натальи Балабанцевой

Комплекс апартаментов Serenity в городе Ларкспер (Фото DR)

Среди калифорнийских застройщиков Джордан Мосс славится особым благородством. Его фирма Catalyst, расположенная в округе Марин неподалеку от Сан-Франциско, занимается реализацией программы доступного жилья — немаловажная задача для штата, в котором аренда небольших однокомнатных квартир обычно обходится жильцам более чем в $3000 в месяц, а арендная плата может ежегодно увеличиваться на десятки процентов.

«Я быстро пришел к выводу, что мой характер не подходит для такого бизнеса, где нужно годами ждать, чтобы узнать, получишь ли ты налоговые кредиты [на строительство доступного жилья], облигации и прочие ресурсы, необходимые, чтобы довести дело до конца», — говорит Мосс, бывший баскетболист Калифорнийского университета в Дэвисе.

В 2019 году он стал партнером группы талантливых финансистов, и с тех пор приобрел 14 полностью арендованных роскошных многоквартирных домов в дорогих городах Калифорнии, таких как Сосалито, Ларкспер и Хантингтон-Бич. Более того, поскольку он обещает превратить эти здания в так называемое «необходимое», или «рабочее», жилье, его сделки были на 100% профинансированы за счет не облагаемых налогом муниципальных облигаций на сумму $2,5 млрд, в основном благодаря малоизвестной правительственной организации, которую он помог создать — Калифорнийскому общественному жилищному агентству (CalCHA).

Компания Catalyst Мосса уже получила более $25 млн авансовых платежей по сделкам с квартирами, а за 30-40 лет должна заработать на сотни миллионов больше. Более 20 округов и городов Калифорнии зарегистрировались в CalCHA, в том числе элитный Менло Парк, Маунтин-Вью, Напа и Беркли. Мосс планирует купить еще дюжину жилых комплексов в 2022 году.

«Когда мы соединили все точки, нас озарило, — говорит Мосс, который недавно проводил для Forbes тур по одному из своих приобретений — зданию Serenity в городе Ларкспер с 342 квартирами, двумя бассейнами с морской водой и студией йоги. — Залог успеха и масштабирования — принадлежность государству».

Вот так выглядит самое невероятное новшество за десятилетия существования бизнеса по выпуску муниципальных облигаций. К облигациям на строительство доступного жилья, которые выпускают квазиправительственные учреждения вроде CalCHA, не применяются установленные штатом ограничения объема выпуска, что позволяет легко обходить бюрократические формальности, необходимые для финансирования на основе налоговых кредитов. С 2019 года были выпущены муниципальные облигации на сумму более $6 млрд, что позволило приобрести более 35 высококлассных многоквартирных зданий по головокружительным ценам.

Банкиры из фирм уровня Goldman Sachs и Jefferies, управляющие недвижимостью вроде Greystar, и престижные юридические фирмы купаются в многомиллионных гонорарах. Продавцы, такие как Equity Residential REIT и Lennar, получают отличные цены, а фонды муниципальных облигаций, жадные до прибыли, скупают не облагаемые налогом облигации с доходностью 3-5%, как только они выходят на рынок.

«Эти облигации свободны от калифорнийских налогов, и это огромное преимущество, поскольку они свободны и от федеральных налогов. Для лиц, к которым применяются самые высокие ставки, особенно калифорнийских инвесторов, это довольно приятно, — говорит Джон Миллер, руководитель подразделения муниципальных облигаций в фирме Nuveen, которая уже приобрела облигации примерно на $800 млн. — И это довольно красивые здания».

Не все в восторге от калифорнийского бума жилищных облигаций. Помимо высоких комиссий, эти сделки с высокой долей долгового финансирования зависят от оптимистичных прогнозов на 30 лет, в которых нет рецессий. Для городов и округов, которые в конечном счете будут владеть зданиями, это значит на десятилетия лишиться миллионных доходов от налогов на недвижимость. И неизвестно, компенсируют ли когда-нибудь скромные скидки, которые предлагают арендаторам со средним доходом, потерянный доход от налогов.

«Это как получить небольшую скидку на Ferrari и называть ее доступным автомобилем», — говорит Мэтт Шварц, президент организации California Housing Partnership, которая выступает в поддержку доступного жилья.

Эти сделки — творение небольшой группы финансистов из Северной Калифорнии, которые стоят также за самым неоднозначным игроком рынка, Управлением государственных финансов Висконсина (PFA). За последние 11 лет PFA, у которого есть лишь номинальная штаб-квартира в Мэдисоне и которым управляют те же финансисты, что и CalCHA, выпустило сотни облигаций в 44 штатах для организаций, начиная от домов престарелых в Северной Каролине и заканчивая зоопарком в Алабаме, торговым центром American Dream в Нью-Джерси и центрами протонной терапии в пяти штатах. По данным Municipal Market Analytics, у висконсинского PFA худшие показатели по выполнению обязательств, чем у любого другого муниципального эмитента. PFA яростно оспаривает это заявление и утверждает, что его деятельность способствует социальному и экономическому развитию городов.

Томас Доу, президент Municipal Market Analytics, возражает: «Если вы хотите провести сделку с облигациями, позвоните в PFA в Висконсине. Они никому не отказывают».

На рынке муниципальных облигаций инновации внедряются медленно. Несмотря на то, что его история началась еще в 1812 году с финансирования строительства канала Эри, общий объем рынка составляет всего $4 трлн по сравнению с $11 трлн у корпоративных облигаций. Считается, что у муниципальных облигаций должна быть высокая цель. Они не облагаются налогом, потому что их функция — финансировать жизненно необходимую государственную инфраструктуру (например, дороги, больницы и аэропорты) и доступное жилье.

Поскольку многим мелким городам не хватает навыков, чтобы выпускать собственные акции, некоторые штаты приняли закон о так называемом совместном исполнении полномочий. Это позволяет округами и городам объединяться для создания правительственной организации, известной как орган совместных полномочий (JPA), что на практике означает передачу полномочий по выпуску акций частным финансистам. В отличие от традиционных эмитентов, таких как Жилищное управление Нью-Йорка, где работает более 450 сотрудников, совместные ведомства — это часто компании-однодневки, которыми управляют несколько финансистов и юристов.

Одно из старейших и самых плодовитых JPA — это ведомство штата Калифорния по вопросам муниципального развития (CSCDA). Оно было основано в 1988 году при участии двух бывших чиновников округа Аламеда, Стивена Хэмилла и Джерри Берка, которые создали частную консалтинговую фирму HB Capital Resources. В CSCDA входит более 530 калифорнийских округов и городов. С момента основания организация привлекла более $65 млрд посредством 1700 выпусков облигаций на финансирование всевозможных проектов — от чартерных школ до водоочистительных станций.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Рейтинг брендов Рейтинг брендов

Новые марки, которые стали заметны на рынке за год

Forbes
Инструкция по достижению невозможного: как решать любые задачи с помощью нейробиологии Инструкция по достижению невозможного: как решать любые задачи с помощью нейробиологии

Отрывок из книги Стивена Котлера «Невозможное как стратегия»

Inc.
Сеть знает обо всем, что вы делали Сеть знает обо всем, что вы делали

Популярные социальные сети собирают данные о пользователях

CHIP
Сати Спивакова: «Я не знаю, уснул ли в муже Отелло» Сати Спивакова: «Я не знаю, уснул ли в муже Отелло»

Сати Спивакова — о муже маэстро Спивакове и семейных традициях

Караван историй
Прожектор перестройки Прожектор перестройки

Что мешает российской экономике расти?

Forbes
15 важнейших витаминов для женщин и продукты, в которых они содержатся 15 важнейших витаминов для женщин и продукты, в которых они содержатся

Чтобы организм оставался здоровым и сильным, ему не обойтись без витаминов

Cosmopolitan
5 стран мира с четырехдневной рабочей неделей 5 стран мира с четырехдневной рабочей неделей

Потому что два выходных — хорошо, а три — еще лучше!

Playboy
Интервью с Алексеем Гуськовым о фильме «Старые шишки» и пользе пандемии Интервью с Алексеем Гуськовым о фильме «Старые шишки» и пользе пандемии

Фильм «Старые шишки» — полуторачасовая комедия c Алексеем Гуськовым

СНОБ
Создаем домашний сервер: теория и основы Создаем домашний сервер: теория и основы

Особенности домашних серверов, их виды и ключевые характеристики

CHIP
Спорный руководитель, защитник от политиков и сторонник децентрализации: кем был Джек Дорси для Twitter Спорный руководитель, защитник от политиков и сторонник децентрализации: кем был Джек Дорси для Twitter

Что Джек Дорси сделал для социальной сети Twitter

VC.RU
Подонок и паршивый лицемер. История знаменитого адвоката и друга Дональда Трампа Роя Кона Подонок и паршивый лицемер. История знаменитого адвоката и друга Дональда Трампа Роя Кона

О жизни американского адвоката, «ублюдка и паршивого лицемера» Роя Кона

4x4 Club
Льняное масло: польза и вред, советы врача Льняное масло: польза и вред, советы врача

Что нужно знать о льняном масле и какие могут быть от него побочные эффекты?

РБК
Дом с колоннами. Прошлое и будущее челябинского «Молодежного театра» Дом с колоннами. Прошлое и будущее челябинского «Молодежного театра»

Как бывший народный дом превратился в площадку для театральных экспериментов

СНОБ
«Не смотрите наверх»: как Леонардо ДиКаприо и Дженифер Лоуренс спасают мир и фильм «Не смотрите наверх»: как Леонардо ДиКаприо и Дженифер Лоуренс спасают мир и фильм

«Не смотрите наверх» — политическая сатира о конце света

Forbes
История новогодних блюд: как оливье стал первым среди равных и почему шубу носят не только женщины, но и селёдка История новогодних блюд: как оливье стал первым среди равных и почему шубу носят не только женщины, но и селёдка

Откуда же пришли наши любимые оливье и селёдка под шубой?

Популярная механика
Потусторонние силы Потусторонние силы

Первопроходцы мира цифровой моды рассказывают, чего нам ждать

Vogue
Могучие камнеметы: грозная осадная техника Могучие камнеметы: грозная осадная техника

Как военная инженерия древних греков и римлян помогла завоевать весь мир

Популярная механика
Эксклюзивное интервью Стаса Пьехи о проекте «Суперстар! Возвращение» Эксклюзивное интервью Стаса Пьехи о проекте «Суперстар! Возвращение»

Стас Пьеха рассказал об отношении к популярному шоу и творческих планах

Cosmopolitan
Алексей Ивашов: «Отец ушел из дома, и на этот раз все могло закончиться разводом» Алексей Ивашов: «Отец ушел из дома, и на этот раз все могло закончиться разводом»

В кино я наконец повидал родителей: Светлану Светличную и Владимира Ивашова

Коллекция. Караван историй
О чем надо помнить инвесторам при выборе ESG-стратегии О чем надо помнить инвесторам при выборе ESG-стратегии

Рынок устойчивых инвестиций до сих пор не сбалансирован и имеет ряд проблем

Forbes
Даже если во всей технике будут одинаковые зарядки, бардак останется: почему «единый стандарт» USB-С не совсем единый Даже если во всей технике будут одинаковые зарядки, бардак останется: почему «единый стандарт» USB-С не совсем единый

Но даже у одинаковых внешне проводов могут быть разные характеристики

VC.RU
По ту сторону: городские легенды, которую помогут понять Россию По ту сторону: городские легенды, которую помогут понять Россию

Городской фольклор таит в себе многое, о чем умалчивают официальные гиды

Esquire
Ринопластика и «уколы красоты»: эксперт составил список бьюти-манипуляций Зендаи Ринопластика и «уколы красоты»: эксперт составил список бьюти-манипуляций Зендаи

Какие корректировки внесла в свою внешность Зендая

Cosmopolitan
От 100 000 в месяц до вычета: где в России получают «московские» зарплаты От 100 000 в месяц до вычета: где в России получают «московские» зарплаты

У трети работающих в столице уровень зарплат соответствует среднему по Москве

Forbes
Виктория Лановская. Несколько жизней Александра Абдулова Виктория Лановская. Несколько жизней Александра Абдулова

Александр Абдулов, баловень жизни, любимец женщин, удачливый известный актер

Коллекция. Караван историй
Когда врачи станут больше доверять ИИ при лечении больных Когда врачи станут больше доверять ИИ при лечении больных

Как изменится медицина, если начнет внедрять решения на основе ИИ?

Популярная механика
Новогодняя диета на 7 дней: минус один размер! Новогодняя диета на 7 дней: минус один размер!

Как похудеть за неделю?

Cosmopolitan
На берегу океана На берегу океана

Интерьер московской квартиры в стиле american contemporary

SALON-Interior
Travel-гид по Кузбассу: молодильный чан, тысячи девушек в мини-бикини и древнейшие фаллосы Travel-гид по Кузбассу: молодильный чан, тысячи девушек в мини-бикини и древнейшие фаллосы

Путешествие может быть лучше, чем секс, только если оно и есть секс

Playboy
Алек Болдуин расплакался, рассказывая о смертельном выстреле на съемках Алек Болдуин расплакался, рассказывая о смертельном выстреле на съемках

Алек Болдуин дал первое большое интервью после трагедии на съемочной площадке

Cosmopolitan
Открыть в приложении