Пора на выход
Александр Светаков распродал почти все, что не связано с российской недвижимостью. Теперь очередь дошла и до нее.
Основатель инвестиционной группы «Абсолют» неспешно пьет черный чай и улыбается. Через несколько часов он улетит на Бали, его ждет самолет, а уже на острове — любимый серфинг. Пандемия коронавируса не помеха: джет у него свой, а отрицательный результат теста освободил от обязательного карантина по прилете. Помимо предстоящего отпуска, у Александра Светакова есть еще поводы для хорошего настроения: один из крупнейших в стране владельцев коммерческой и жилой недвижимости встретил пандемию и кризис с нулевой кредитной нагрузкой, в рейтинге рантье Forbes компания поднялась с 12-го на 8-е место. Торговые центры и офисы принесли Светакову за год $190 млн.
Похоже, скоро Александр Светаков будет летать за границу исключительно ради отдыха: он стремительно сокращает свои активы за рубежом. Предприниматель распродал площадки в британских Ливерпуле, Манчестере, Лидсе, Абердине и Бристоле, где планировал строить жилье для сдачи в аренду. На Манхэттене он построил шесть подобных проектов, еще один сейчас на стадии строительства. Из 87 000 кв. м американской недвижимости российского миллиардера реализовано около 50%.
Светаков стал скептически относиться к перспективам бизнеса на Западе после публикации так называемого «кремлевского списка», куда Минфин США поместил всех российских бизнесменов с оценкой состояния $1 млрд и выше. «Этот список носит не запретительный, но крайне негативный характер. Для нас подорожало финансирование, например. Никто не говорит, что это из-за списка, но все всё понимают», — объясняет предприниматель.
Мастер выбора
Среди крупных российских бизнесменов Светаков имеет репутацию человека, который все делает вовремя — и покупает, и продает. Пандемия и последовавший за ней кризис на рынке коммерческой недвижимости наглядно подтвердили эту мысль. В 2018 году Светаков продал, по подсчетам Forbes, основанных на предоставленных «Абсолютом» данных, 141 000 кв. м офисных площадей класса В и 135 000 кв. м офисов класса С. За всю эту недвижимость Светаков, по словам источника Forbes, знакомого с условиями сделок, мог получить $640–720 млн. Собеседник Forbes полагает, что основными покупателями выступили физические лица. «Институциональным инвесторам эти объекты были неинтересны, так как зачастую там проблемы с документами, сложно оценить арендный поток и привлечь приличного арендатора», — говорит он. В 2020 году «Абсолют» продал 70 000 кв. м офисной недвижимости, сделка должна быть закрыта в первом квартале 2021 года. Офисы в пандемию частично опустели, и, по мнению Светакова, загрузка этих площадей и цены нескоро вернутся к докризисному уровню: «Многие работодатели поняли, что можно арендовать меньшие офисные площади, оставив часть сотрудников на дистанционной работе».
Коронавирус ударил не только по офисной, но и по торговой недвижимости. По оценке «Абсолюта», валовый арендный доход компании от торговых центров сократился на 20–25%. Падение могло быть больше, если бы «Абсолют» не шел навстречу арендаторам, снижая для них ставки. Для тех, кто простаивал в период карантина, арендную плату вообще отменили, а для тех, кто продолжал работать, снижали цены. «Мне лично позвонил руководитель крупной медицинской компании и попросил 95%-ную скидку. В итоге сошлись на 40%-ном дисконте», — рассказывает Светаков.
В планах бизнесмена и дальше сокращать портфель коммерческой недвижимости. «Я провел два месяца в 2014 году во Франкфурте и общался со многими представителями немецкого бизнеса, в том числе с бывшим руководителем фэмили-офиса семьи промышленников Квандт, владеющей пакетом акций BMW. Я интересовался возможностью инвестирования в коммерческую недвижимость Германии и спрашивал его мнения. Он ответил, что они не инвестируют в этот сектор, потому что в долгосрочной перспективе при изменении форматов недвижимости требуются значительные дополнительные вложения и большие инвестиции в капитальный ремонт. В будущем все может измениться кардинально», — рассказывает Светаков.
По словам миллиардера, тогда этот рынок переживал расцвет, слова собеседника его удивили, однако время показало, что он был прав. «Поэтому мы смотрим на коммерческую недвижимость именно как на сегмент, из которого мы постепенно выходим, — говорит Светаков. — При этом мы не демпингуем, стараемся продавать максимально выгодно». В I квартале этого года должна быть закрыта сделка по продаже мебельного центра Roomer на «Автозаводской» площадью 200 000 кв. м, одного из крупнейших торговых центров в портфеле «Абсолюта».