Оборотистый «капитал»
Компания Павла Тё Capital Group заняла первое место в рейтинге девелоперов элитного жилья Forbes.
Попасть на 17-й этаж южного блока небоскреба «Город Столиц» непросто — обычные лифты туда не ездят. Охранник вводит ПИН-код, и только после этого корреспондент Forbes оказывается в офисе Павла Тё. Бизнесмену принадлежит 80% акций компании Capital Group, которая построила «Город Столиц» и еще более 30 объектов в Москве и занимает не менее 30% рынка элитного жилья столицы. На рынке их называли капиталистами. Владислав Доронин, Павел Тё и Эдуард Берман основали компанию Capital Group в 1993 году, но через 20 лет их пути разошлись. Доронин сосредоточился на американских проектах, Берман просто свернул бизнес-активность, а Тё встал у руля компании. Он омолодил кадры: средний возраст сотрудников Capital Group 32 года. И раздал по 10% акций ключевым менеджерам — генеральному директору Валентине Станововой и исполнительному директору Михаилу Хвесько. Кроме того, девелопер элитной недвижимости стал активно сотрудничать с городом: Capital Group выступила подрядчиком по программе «Моя улица», участвует в реновации и достраивает объекты разорившегося СУ-155. Как выходец из Узбекистана, внук великого корейского поэта управляет одной из крупнейших и старейших компаний на московском рынке недвижимости?
Банк, который выручил
Capital Group — одна из немногих крупных компаний, работающих на рынке недвижимости с 1990-х годов и избежавших банкротства или радикальной смены собственников. История российского девелоперского рынка делится на «до 2008 года» и «после». Кризис 2008-го резко изменил всю поляну: продажи встали, и застройщикам стало нечем платить по многомиллионным кредитам. «До 2008 года считалось, что чем больше у тебя кредитное плечо, тем более ты умный и грамотный», — объясняет Павел Тё. В результате банкам достались крупные застройщики — «Система Галс», «Донстрой», а ПИК и Mirax Group, строившая рядом с «Городом Столиц» башню «Федерация», сменили собственников.
Долг Capital Group составлял $700 млн, самым крупным кредитором был Сбербанк ($400 млн). «В ноябре 2008 года мы набрались смелости и первыми сказали, что мы банкроты, мы больше так платить не можем, нас надо спасать, — рассказывает Тё. — Продажи упали в 20 раз. Расходы мы сократили на 20%, но все равно могли протянуть только три-пять месяцев». Начались переговоры о реструктуризации долга. Павел Тё говорит, что несколько месяцев «ходил в Сбербанк как на работу». «Переговоры реструктуризации я вел с Грефом, а у него окно то в 9 утра, то в 11 вечера, — рассказывает Тё. — В конце концов мне удалось его убедить, он мне поверил, что все взятые в кредит денежные средства мы переводили в строительство, а не на личные счета. Мы недавно с ним встречались, вспоминали те времена. Я сказал, что второго такого шанса в жизни у меня не будет». В залоге по кредиту у банка были апартаменты в «Городе столиц» (60 000 кв. м). «Это была хорошая, красивая реструктуризация, довольно сложная, из нескольких компонентов», — вспоминает бывший топ-менеджер Сбербанка. Банк взыскал залог. «На момент реструктуризации в 2009 году объект не был достроен полностью, — объясняет инвестиционный директор группы «Тринфико» Артем Цогоев. — Фактически «Сбербанк Капитал» выделил на достройку еще $80–100 млн».
Почему Capital Group удалось договориться с кредитором, а другим компаниям, например Mirax, нет? «У них были принципиально разные ситуации с бизнесом, — объясняет Цогоев. — У Capital Group был почти готовый объект, а у Mirax почти готовая наполовину распроданная башня (одна из двух) и куча бумажных проектов. Сбербанку было что забирать у Capital Group, у Mirax им бы пришлось забирать проекты и достраивать. Ну и фактор чисто человеческих отношений тоже нельзя забывать. Возможно, акционеры Capital Group были более договороспособны».
На самом деле договоренность была и в интересах самого банка. «Просрочка по кредитам у банка была на тот момент 0,3–0,4%, — вспоминает бывший топ-менеджер. — Если бы не реструктурировали кредит Capital Group, вышли бы за процент». Обязательства перед банком Capital Group исполнила. «Сейчас все мои объекты обслуживаются в Сбербанке, — говорит Тё. — Банк не потопил меня, выручил в сложный момент. Я морально обязан доверию Германа Грефа».
Время Тё
Павел Тё и Эдуард Берман, приехавшие из Узбекистана и основавшие компанию «Новые русские», стали акционерами созданной Владиславом Дорониным Capital Group в 1993 году, их первым девелоперским проектом был офис IBM на Озерковской набережной. Доронин был трейдером в Glencore, хорошо знакомым с финансистом Марком Ричем. Как Доронин рассказывал Forbes, именно Рич на первых порах финансировал проекты Capital Group, но в 2004 году прекратил. Много лет Владислав Доронин был лицом компании. Известный по всему миру благодаря роману с топ-моделью Наоми Кэмпбелл, он был председателем совета директоров Capital Group и отвечал за привлечение инвестиций и маркетинг. Эдуард Берман занимался собственно стройкой, а Павел Тё — согласованиями, работой с московским стройкомплексом