Улан-Удэ: национально-климатический капкан
Среди растущих городов России четвертым оказался беднейший Улан-Удэ. Кто и зачем туда переезжает и как выглядит город, изучал наш специальный корреспондент
«Эксперт» продолжает публикацию репортажно-аналитических материалов об инфраструктуре и рынке недвижимости из цикла «Растущие города России». Мы уже рассмотрели лидеров нашего рейтинга — Сочи и Краснодар, которые являются всероссийскими центрами миграционного притяжения в рамках климатической ветви миграционных потоков, а также третий номер — Тюмень, природа роста которой оказалась связана с особенной комфортной городской средой. По итогам анализа этих трех городов в двух словах можно сказать следующее: россияне едут жить или в тепло, или к деньгам и комфорту. Однако вы точно будете удивлены четвертому месту в рейтинге растущих городов — столице Бурятии Улан-Удэ. Потому что экономически это один из самых депрессивных регионов страны с низкой средней зарплатой и высокой безработицей, с самым суровым климатом, который только можно себе представить: зима длится полгода, минус 40, снег сходит только в мае, а в сентябре все уже покрывается льдом. Как может привлекать переселенцев такой город?
В составлении рейтинга растущих городов — центров миграционного притяжения мы используем не просто данные Росстата по динамике численности населения за определенный период (десять и пять лет), а выявляем реальное количество жителей городов по дискретной математической модели, включающей в себя данные МВД по регистрации, Пенсионного фонда по СНИЛС, ФНС, базы ОМС Минздрава и даже замеры трафика на главных улицах. Все карты должны сойтись. И оказывается, что Росстат, мягко говоря, неточен — реальная карта миграционных потоков принесла уже немало сюрпризов. Во-первых, в нашей стране есть город, который в процентном соотношении по росту населения является одним из всемирных лидеров. Это Сочи, который последние пять лет растет в среднем на 14% (см. «Центр притяжения номер один», «Эксперте» № 43 за 2018 год). И благодаря гигантским инфраструктурным инвестициям город получил потенциал городской среды на годы интенсивного роста. Чего не скажешь о втором номере рейтинга — Краснодаре (рост по 7,7%), который задыхается от пробок и острого дефицита социальных объектов (см. «Центр притяжения номер два», «Эксперт», № 49 за 2018 год). С третьим номером — Тюменью (3,7% ежегодно) — все понятно. Симбиоз нефтяных денег и адекватной местной власти позволил не просто справиться с миграционной нагрузкой, но и превратить этот город в урбанистический рай (см. «Тюмень: новая ветвь миграции», «Эксперт» № 6 за 2019 год). А вот дальнейшие исследования привели к неожиданному результату: почти наравне с Тюменью по росту (четвертое место, рост 2,8%) расположился город Улан-Удэ — столица одного из самых бедных в стране регионов — Республики Бурятия.
Бурятский мрак
Смолина, 54
Улан-Удэ удручает даже неизбалованных сибиряков. Если вы хотите увидеть настоящую разруху, то вам сюда. Во-первых, вы сразу почувствуете едкий запах дыма и густой смог, как в Китае, только источник его не промышленность, а печки деревянных домов. Как оказалось, из частных «деревяшек» состоят две трети города — более 15 тысяч штук на 400-тысячный городок, — и все они обогреваются обычными печками, которые к тому же топятся углем. Представляете, что происходит с уличным воздухом, когда их кочегарят круглосуточно и на полную загрузку почти круглогодично? При минус 40 другого выхода у людей нет.
Дорог в городском понимании, можно сказать, тут не существует. Там, где есть асфальт, он весь в рытвинах, и путь на машине по городу напоминает движение колонны танков через окопы врага. При въезде назвать эту территорию городом вообще язык не поворачивается — глухая деревня, причем заброшенная, где по вечерам за добавкой водяры ходят пошатывающиеся мрачные тени в фуфайках. Въехав в Улан-Удэ (почти с любой стороны), вы увидите обычное село — с маленькими старыми деревянными домиками с дымящейся трубой и колодцем (или колонкой на улице) и туалетом-скворечником во дворе. Зимой узенькие улицы между домами представляют собой ледяные горки и ямы, а летом — каша из глины, грязи и мусора вперемежку с собачьим дерьмом. Кстати, собак тут великое множество, и в каждом дворе (даже из сараюшек два на два доносится лай, когда вы проходите мимо), и на каждой улице своя стая. Как они умудряются выживать в таком жестком дубаке — загадка. За редким исключением живут в этой деревне одни буряты. У всех свои колымаги — японские и советские машины 1970–1990-х годов выпуска. Есть, конечно, и зажиточные дома — двухэтажные, свеженькие, с нормальной тачкой во дворе. Но это редкость. Выглядит как барское имение во времена крепостного права. Вокруг просто бескрайние линии стареньких домишек, уходящие далеко за горизонт во все стороны. На каждой улице магазинчик вроде старого сельпо и дешевая кафешка с буузами — бурятским национальным блюдом в виде больших пельменей. За сто рублей можно наесться до отвала. Самый жесткач в Улан-Удэ — Почтовка: район деревянных домишек и общаг, построенный прямо на кладбище. В буквальном смысле. Выходишь из дома и видишь прямо перед собой бескрайний ряд могил с покосившимися крестами. Причем вариантов нет, кладбищенский антураж повсюду — сразу прямиком на могилы попадаешь, выходя из любого дома. Народ говорит, что Почтовка очень криминальное место, облюбованное местными блатными. Им тут удобно: убил и сразу закопал. Это и есть экономсегмент рынка недвижимости в столице Бурятии.
Жители всех этих деревянных домиков — приезжие из отдаленных улусов, бывшие селяне, которые за копейки купили шесть соток на окраине города (мы часто встречали объявления: продаются участки. шесть соток, 30 тысяч рублей) и перевезли свой старенький дом. Быстренько собрали и живут — уже в городе, где есть хоть какая-то работа. Интересный факт. Если посмотреть на советские карты города, то этих бескрайних деревень в нем не было. Территория в целом была в два раза меньше, но этот первый трешовый уровень отсутствовал. Выяснилось, что здесь-то и сконцентрирована вся эта входящая миграция. То есть получается, что вся Бурятия съезжается в столицу республики, отчего она и растет высокими темпами, стремительно превращаясь в большую деревню (в итоге сегодня 60–70% города — деревянные).
В целом же по региону наблюдается даже отток населения. Как выяснилось, покидают республику преимущественно русские. А буряты уезжают в Улан-Удэ и оттуда уже дальше по миграционной цепочке не двигаются, несмотря на низкий уровень жизни по сравнению с соседями (кроме Забайкальского края, где, судя по федеральным рейтингам, еще хуже). Почему это происходит? Во-первых, по экономическим причинам: земля в Улан-Удэ (кроме центра) невероятно дешевая — за 30–50 тысяч можно купить вполне приличные шесть соток. А вот дальше по миграционной цепочке люди, не имея денег и возможности продать свою недвижимость по цене хотя бы вдвое, а не в десять раз ниже, чем в других городах, двигаться просто не могут.
Причина того, что именно в последние годы пошла такая интенсивная миграция из бурятских сел, кроется в климатической аномалии — засухе, обрушившейся на республику в последние десять лет. Осадки резко сократились, некогда плодородные земли иссушаются и становятся непригодными для эффективного земледелия. Закрываются колхозы и фермерские хозяйства, даже личные подсобные хозяйства — народ бежит от голода и дикого холода. Кстати, от засухи страдает вообще вся экосистема Бурятии, включая леса, реки, а в конечном счете и священное для бурят (и монголов) озеро Байкал. Климатологи и экологи давно пытаются определить природу засухи в Восточной Сибири, но внятного ответа нет до сих пор.
Есть в этом аду и несколько небольших пятнышек нормальной свежей застройки, возведенной по федеральным программам строительства жилья для силовиков, сирот, многодетных, чиновников и т. д. Но масштаб все равно поселковый — двух-пятиэтажные панельные дома, без городской и социальной инфраструктуры вроде детских площадок и тротуаров. Во многих местах даже автобусного сообщения нет — ходят десятиместные лохматые маршрутки, в которых в час пик набивается по двадцать пять человек (это надо видеть). Это районы по номерам — 105-й, 112-й, 113-й и 140-й (официальные, кстати сказать, названия). Стоимость недвижимости в бурятском аду вообще копеечная: участок, как уже говорилось, можно купить за 30–50 тысяч, а вместе с гнилой развалюхой пять на пять — за 150–200 тысяч. Более или менее свежие маленькие дома стоят 300–500 тысяч рублей. Квартиры в общагах и жутких хрущевках оцениваются по 25–30 тысяч за метр.
Двигаясь ближе к центру, постепенно попадаем в нечто похожее на город, только маленький и совершенно совковый. Такое ощущение, что попал в воронку времени и очутился где-то в 1960-х — архитектурный облик города застрял в далеком прошлом, причем сильно постаревшем и обветшавшем. Общаги, двух-трехэтажные обшарпанные многоквартирные дома (и каменные, и деревянные), хрущевки-пятиэтажки — все это выглядит серо и убого. Совсем изредка попадаются новостройки, введенные за последние пятнадцать-двадцать лет. Дома эти для нас — обычные панельки, стандартный экономкласс, а здесь это настоящий премиум для буржуев. Есть на этом уровне и атрибуты цивилизации — небольшие современные торговые центры, магазины, кафешки, приличные (и не очень) школы, какие-то предприятия (в основном лесные — погрузочные базы с железнодорожными тупиками, отправляющие лес в Китай, пилорамы). Здесь цены уже значительно выше — 35–40 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от класса дома и этажа. Условно этот уровень города можно назвать сегментом «комфорт».
Ореол хурала
Элитного, бизнес- и премиум-сегментов недвижимости в европейском понимании в Улан-Удэ практически нет. Однако все в мире относительно, и в Бурятии этот концепт физики виден наиболее ярко. Для бурят, впрочем, как и для всех восточных народов, люди власти — это практически небожители. Чинопочитание здесь не просто национальная особенность, а одна из основ ментальности. Поэтому хурал — бурятский парламент служит здесь не только политической, но и ментальной, архитектурной и даже духовной доминантой. Здесь, кстати, находится и рабочее место главы республики. Площадь, где хурал располагается, — это местный центр Вселенной. Все, что вокруг этого объекта, самый центр города — территория элиты с соответствующими ценами на недвижимость. Райончик совсем маленький — квадрат приблизительно два на два километра. Самые дешевые квартиры здесь в домах советской постройки — хрущевках и сталинках, 40–47 тысяч за метр. В отличие, например, от Тюмени, облагороженных и отреставрированных среди них мало, в основном обшарпанные (особенно внутри) трех-пятиэтажки с прогнившими инженерными коммуникациями и дворами в ямах. Однако по ценовым параметрам это настоящий бизнес-класс, переходящий в премиум: люди, которые тут живут, считаются баловнями судьбы.
А новостройки в этом клочке вокруг хурала уже совсем «премиум» для богачей — 48–51 тысяча за «квадрат». Для Бурятии это космос. Причем новых домов совсем мало, строить фактически негде, да и спрос ввиду низкой платежеспособности населения невелик. Самой заметной и престижной новостройкой тут считается высотка на Смолина, 54. По нашим меркам обычный дом «комфорт» или даже «эконом плюс». Здесь же из-за размещения в шаговой доступности от той самой центральной площади и редкой высотности это настоящий писк моды на рынке недвижимости. Нам довелось там пожить пару дней на 17-м этаже — видно действительно весь город и красивые горы, дом теплый — даже при минус 43, которые пришлось нам испытать в этой командировке, и приоткрытом окне в квартире было тепло и сухо.
Отметим, что по сравнению с остальным городом центр Улан-Удэ эстетически привлекателен — фасады большинства домов прошли через косметический ремонт, есть нормальные дороги (далеко не все, конечно), тротуары и вполне симпатичные дворы с детскими и спортивными площадками. Местные жители говорят, что все это благополучие появилось за последние полтора года, после прихода нового главы республики Алексея Цыденова. До него был просто беспросветный мрак — до костей прогнившая коррумпированная власть и отсутствием даже видимости ее работы. Только с 2017 года началось строительство и комплексный ремонт дорог и обновление инженерных коммуникаций (масштабная программа заработала с 2018 года). Все делается на федеральные деньги, которых Москва стала выделять существенно больше (за два года поступления выросли почти в три раза) — субъект дотационный. И, видимо, стали значительно меньше воровать. То есть сюда наконец пришел руководитель, который хорошо справляется с двумя основными функциями главы депрессивного региона — выбивать из федерального центра деньги и жестко контролировать их расход. Впрочем, доходы республиканского бюджета тоже, впервые за всю постсоветскую историю, начали расти — на 13% в 2018 году. Неужели в этой экономической заднице страны появился-таки свет в конце тоннеля? Хотя изношенность фондов и инфраструктуры в Улан-Удэ настолько сильная, что даже с нынешней положительной динамикой на модернизацию хотя бы до уровня Хабаровска уйдет столетие.
В столице Бурятии есть три объекта недвижимости, где цены резко отличаются, хотя по меркам остальных городов это все равно дешевка. Это ЖК «Дворянская усадьба» в центре, дом на Балдахинова напротив Центрального рынка (48-51 тыс. рублей за метр без ремонта) и загородный закрытый жилой комплекс «Европа» (около 50 тыс. без ремонта и до 100 с ремонтом). В «Усадьбе», честно говоря, ничего такого особенно элитного мы не нашли. Просто симпатичный домик, невысокий, без своей парковки и даже без обязательного атрибута элитного жилья — закрытого двора. В «Европе» же все атрибуты есть — сделано по всем канонам привилегированного класса. Дорогие материалы, «зеленые» технологии, закрытый красивый двор с «умной» системой безопасности и контроля периметра, территория ухоженная и чистая. Но девелопер, видимо, не сообразил, что на такой уровень здесь просто нет спроса. В итоге за семь лет удалось продать всего 20% квартир — элитный ЖК стоит практически пустым, а три заселенных дома вместо причастности к привилегированному сообществу получили дачу в диком лесу. Цены пришлось скинуть в полтора раза, но все равно продажи не идут. Самый недорогой коттедж в черновом виде продается за 14 миллионов. Остальные — от 21 до 35 (35 — это уже с отделкой).
В целом можно заключить, что Бурятия требует колоссальных инфраструктурных инвестиций. Наверное, впервые ей повезло с главой, модернизация крайне запущенной городской среды столицы началась, но даже его невероятные усилия не смогут совершить чудо. Нужна федеральная программа, остро необходима структурная модернизация экономики республики и переход от сырьевой модели (в основном экспорт продуктов первичной переработки леса) к индустриальной. Да, тут есть оставшиеся еще с советских времен вертолетный и приборостроительный заводы. Но масштаб их бизнеса и уровень прибыли несопоставимы с объемом экономики и численностью населения региона. Необходимо переводить лесную отрасль на глубокую переработку и выпуск готовой потребительской продукции. Первая ласточка уже есть: местные лесопромышленники братья Пруидзе запустили современное производство и экспорт в Китай картона. Но это должно быть лишь началом большой работы по строительству диверсифицированной лесопромышленной индустрии. Тогда эта глушь, учитывая адекватную местную власть, наконец превратится в цветущий и комфортный для жизни рай на священном озере Байкал.
Ситуацию в Улан-Удэ в интервью «Эксперту» прокомментировал глава республики Бурятия Алексей Цыденов:
— Город поразил меня до глубины души.
— Чем же?
— Расстрельное место у вас. Потому что наследство вам досталось, ну, скажем так, оставляющее желать лучшего. И при этом еще и бюджетные возможности маленькие.
— Мы же растем. На 13 процентов у нас собственные доходы увеличились. Понятно, что у нас еще и субсидии выросли. Часть доходов — за счет увеличения налога на доходы физическим лиц, из-за увеличения МРОТ. И за счет президентских — 200 процентов по врачам.
— Буряты из Бурятии не уезжают, потому что это для них святая земля? Религиозныйаспект?
— Точно не религиозный аспект. Буряты из Бурятии меньше уезжают, чем русские, но по другим причинам. Кому реализоваться в Москве легче из двух молодых людей — русскому и буряту? Русскому легче. Это вопрос не национализма. Неприязни нет. Но работодатель принимает на работу — с одинаковым образованием и опытом — русских легче, чем бурятов. Люди едут из бедного региона в богатый. А Улан-Удэ — столица республики — для сельских районов является более богатым. Не так много рабочих мест там на селе. Климат суровый. Сельское хозяйство последние двадцать лет, с учетом засухи… Последние десять лет даже введен режим чрезвычайной ситуации федерального уровня.
— А, вот из-за этого и пожары…
— Пожары и нехватка продовольствия — ничего не растет. В прошлом году сбор зерновых был 7,5 центнера с гектара. В этом году 14,5 с гектара. Когда на Алтае 30 с гектара — это считается падение. У нас 14 собрали, и счастье. Там влажность выше, осадков больше и почва лучше. Нам не хватает влаги и плодородной почвы. Поэтому тяжелое было в последнее время сельское хозяйство. Недостаток рабочих мест. И люди вынуждены были уезжать. Поскольку денег ехать куда-то дальше нет, останавливались в Улан-Удэ. До него доехать проще, чем до Москвы, Тюмени, даже до Иркутска.
Второе — отсутствие какого-либо регулирования в жилищном строительстве. Многие разобрали дом, поехали, здесь собрали. Приехал со своим домом, с юртой деревянной. Поставил и живет здесь. Плюс сюда много приехало из Забайкальского края, бурят особенно. Забайкальский край еще бедней. В Улан-Удэ рост происходит за счет того, что окружающая территория очень бедная. Плюс возможность деревянных самостроев. Шестьдесят процентов города — дерево. Минимум расходов. Сейчас этого уже нет.
— Почему?
— Потому что все, что можно, уже заняли. Дополнительно не даем.
— А по планам как город будет развиваться?
— По плану 26 детских садов, десять школ будем строить. По нацпроекту. Семь детских садов в этом году только по отдельному поручению премьера. У нас общая очередь порядка 27 тысяч человек. От полутора до семи лет. Но мы же понимаем, что в очереди стоят не только те, кто хочет сейчас, но и те, кто заранее встал. Актуальная очередь — тех, кто прямо сейчас в садик пойдет, — порядка 15 тысяч человек. Из них от трех до семи лет — семь тысяч. Хотя по указу президента мы до 1 января 2016 года должны были ликвидировать очереди.
— Да, хвост вам достался.
— Главное, что есть поддержка, деньги выделяются. Школы. У нас 1700 человек в третью смену учатся. Тоже решение премьера есть, будем реализовывать в полном объеме. Десять школ. Больницы строим. В этом году ввели 18-й перинатальный центр — современный. У нас на экскурсию туда ходят. Детский хирургический корпус — шестиэтажное здание, с самым современным оборудованием. Строим онкоцентр. Три миллиарда сам онкоцентр и еще ПЭТ-томограф, циклотрон. За частные деньги — по концессии.
— Здесь основная болевая точка — садики и школы.
— К 2020 году третью смену полностью ликвидируем.
— А по детским садам?
— На те деньги, что сейчас выделены, половину потребностей города закроем. Больше уже построить не можем. Местные подрядные организации могут освоить только половину уже выделенных средств.
— Надо привлекать из других регионов.
— Мы сейчас этим и занимаемся. Проблема есть. Но главное, что и президент, и премьер нас слышат. Президент вообще нас включил в ДФО. За счет этого решения у нас много чего пооткрывалось. Так что будем расти, только теперь не за счет того, что мы бедные, а за счет того, что богатеем.
— А дороги?
— С дорогами все хорошо.
— Ну, я бы не сказал, что хорошо.
— Дело не в качестве, а в темпах. У нас по Улан-Удэ к 2024 году будет шесть миллиардов вложено. Мы все переделаем. Уже два с половиной миллиарда вложено за 2017 и 2018 годы. Двести километров сделано. Голосование проводили — где дороги делать. Полторы тысячи заявок собрали. На их основании расставили приоритеты и пошли работать.
Фото: Сергей Тихонов, пресс-служба правительства республики Бурятия
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl