Дешевая ипотека: рискуют все!
Центробанк выходит на тропу войны с дешевой ипотекой, чтобы избежать subprime-кризиса
Банк России старается избежать кризиса, подобного тому, какой случился в США в 2008 году из-за того, что резко выросли невыплаты по субстандартной (subprime) ипотеке (кредитам, выданным клиентам с низким кредитным рейтингом). Регулятор уже сейчас отмечает широкое распространение рискованных ипотечных схем, увеличение разрыва между ценами первичного и вторичного рынка жилья, а также ухудшение стандартов кредитования. Поэтому с мая ЦБ планирует ужесточить требования к выдаче ипотечных кредитов.
ЦБ против скидок
В прошлом году, несмотря ни на что, на ипотечном рынке наблюдался бум. По итогам 2022 года ипотечный портфель российских банков увеличился на 20,4% и достиг 14,1 трлн рублей. Выдачи за год достигли 4,8 трлн рублей. Но обслуживание ипотеки становится для граждан все более тяжелым делом. Так, по данным ЦБ, в России растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20% от стоимости недвижимости): в конце прошлого года она превысила половину и достигла 53% в выдачах против 48% в третьем квартале. В сегменте новостроек процент таких ссуд еще выше — 69% ипотечных кредитов, одобренных в октябредекабре, предполагали низкий стартовый взнос. Это автоматически означает большой ежемесячный платеж.
Да и в целом ипотечные заемщики несут на себе все более высокий кредитный груз. К слишком закредитованным, по мнению регулятора, относится более 40% новых ипотечных заемщиков. В октябре-декабре 44% новых ипотечных кредитов получили те, кто уже тратит на обслуживание долгов подавляющую часть дохода — более 80%. Так что, если ситуация не изменится, россияне и банки могут столкнуться с кризисом subprime-ипотеки.
А главная мишень ЦБ — ультрадешевые программы ипотеки, которые предлагают застройщики и банки. Например, ипотека под 0,01%. Еще осенью глава ЦБ Эльвира Набиуллина предостерегала граждан от таких щедрых предложений, называя подобные условия «чисто маркетинговым ходом». И правда: в реальности выгоды для покупателя тут нет. Как писал «Эксперт» ранее (см. «Жилье на “вторичке” будет дешеветь еще года полтора», № 9 за 2023 год), подобная схема предполагает завышение цены перед продажей. Некую сумму (комиссию), призванную компенсировать упущенные проценты, застройщик платит банку. Эта сумма, а также первоначальный взнос включаются в завышенную цену квартиры.
«Эксперт» нашел на одном из агрегаторов по подбору квартир интересный кейс. Продается трехкомнатная квартира в центре Москвы, у метро «Комсомольская», за 75 млн рублей. Ее можно оформить в ипотеку под тот самый 0,01%. При этом, когда ты звонишь застройщику и пытаешься выяснить, какой банк выдает кредит, тебе говорят, что он от девелопера. Но этого быть не может. «Ипотеку от застройщика под низкую ставку выдает банк. При этом застройщик компенсирует банку недополученные процентные доходы, которые он получил бы по стандартным, в том числе льготным программам, — объясняет младший директор по банковским рейтингам “Эксперт РА” Надежда Караваева. — Вероятно, банки, активно кредитующие застройщиков, заинтересованы в выдаче таких кредитов, так как недополученные будущие доходы им компенсирует застройщик, а банк может направить эти денежные средства на кредитование новых проектов».
Получается, людям, которые в глазах банка представляются ненадежными заемщиками (допустим, они не смогли накопить на первоначальный взнос или не могут платить стандартные проценты), достается квартира, которая им не по карману, да еще и по искусственно завышенной цене. И вот тут появляется риск, что эти заемщики не смогут оплачивать ипотеку либо перепродать ее в будущем хотя бы по той же цене.
Как описано в докладе регулятора «Программы “льготной ипотеки от застройщика”», выпущенном в конце 2022 года, подобные льготы в сложившейся ситуации означают высокие риски буквально для всех участников сделки — и для заемщика, и для банка, и даже для государства. В плюсе оказывается лишь застройщик.
Так, для банка ключевым риском становится размер комиссии, получаемой им от застройщика. По данным исследования Банка России, в ряде случаев комиссия может быть ниже первоначального взноса, который изначально должен заплатить покупатель. Причина — конкуренция. Банки стремятся создать наиболее привлекательное для застройщика предложение, начинают один за другим снижать комиссию и в итоге могут недооценить будущие риски. Кредит станет для них убыточным.
Рискованно это и для государственного бюджета. «С учетом экстремально низких ставок заемщикам будет выгодно обслуживать кредит в течение всего контрактного срока без досрочных погашений, тогда как для классической или льготной ипотеки характерно ускоренное погашение кредита. Для бюджета это означает увеличение общих расходов на выплату госсубсидии (изза завышения стоимости жилья и удлинения срока кредита), а также повышенные процентные риски при росте ставок в периоды экономической нестабильности. Это будет приводить к росту фискальных рисков в самые неподходящие моменты: в условиях кризиса, когда и так снижаются доходы и растут расходы бюджета», — говорится в докладе ЦБ.
Что касается заемщика, то для него главный риск, как уже говорилось, связан с чрезвычайно завышенной стоимостью квартиры — даже по сравнению с текущими и так высокими ценами. Решись заемщик на продажу, вряд ли он сможет сделать это без потерь.
Если учесть, что 40% новых заемщиков тратят на кредиты более 80% своего дохода, сценарий, при котором человек потеряет возможность платить по ипотеке, весьма вероятен. А если квартира не продается по высокой цене, человек остается еще и должен банку.
Именно со «сверхдешевой» ипотекой и собирается бороться ЦБ. В первую очередь регулятор рассмотрит вопрос о введении стандартизированной схемы ипотечного кредитования, а кроме того, повысит уровень резервирования по кредитам. По предварительным планам Банка России, дополнительный резерв будет начисляться в размере 3050% в зависимости от того, насколько снижена ипотечная ставка относительно рыночного уровня. «Увеличение резервов на возможные потери уменьшает прибыль банков. При повышении норм резервирования по тому или иному виду кредита его выдача становится менее выгодной. В результате заемщики могут столкнуться с ростом процентных ставок, что уменьшит привлекательность таких кредитов», — объясняет Наталья Ващелюк, главный аналитик Совкомбанка. Ужесточение регулирования «нестандартной ипотеки» окажет давление на капитал банков, и они будут не только перекладывать выросшую стоимость риска на заемщика но и ужесточать скоринг для ограничения таких выдач с целью регулирования нормативов достаточности капитала, добавляет Надежда Караваева, и в целом меры ЦБ охладят рынок недвижимости и сократят разрыв цен на «первичку» и «вторичку».
Если и это не поможет и «льготная ипотека от застройщика» продолжит существовать, ЦБ говорит, что готов инициировать изменение законодательства, чтобы исключить практики, приводящие к необоснованному завышению стоимости жилья.
Опасные льготы
Вообще, ЦБ уже давно выступает против льготной ипотеки в целом.
Она необоснованно завышает цены на рынке вот уже который год (с 2019-го, если быть точнее). За четыре года существования льготной ипотеки индекс стоимости жилья, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в Москве увеличился с 178,4 тыс. рублей до 251,6 тыс. рублей за квадратный метр. Напомним, что льготная ипотека должна была завершиться в 2022 году, но была продлена до 1 июля 2024-го с повышением ставки с 7 до 8%. Но зато изменились условия по другим льготным программам, и они стали доступны большему числу людей. «В 2023 году программы семейной ипотеки со ставкой шесть процентов стали доступны для всех семей с двумя детьми, не достигшими 18 лет. В связи с этим количество покупателей, которые смогут ею воспользоваться, существенно увеличилось. Действительно выгодные условия по ипотеке предлагаются сегодня и для IT-специалистов — ставка начинается от 4,5 процента. Так, недавно одному из наших клиентов, работающему в сфере IT, банк одобрил ипотечный кредит на квартиру стоимостью 12 миллионов рублей. При этом первоначальный взнос составил два миллиона рублей, срок кредита — 25 лет, ежемесячный платеж 56 тысяч рублей», — рассказал Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус».
Но разгон цен за счет льготной ипотеки стал еще одним фактором, который может приблизить кризис, похожий на тот, что был в США 15 лет назад. Тогда, напомним, недвижимость быстро дорожала на притоке новых покупателей, которые получали дешевые кредиты. Причиной дешевизны были плавающие ставки и отказ от первоначального взноса.
К сентябрю 2008 года средние цены на жилье в США снизились более чем на 20% по сравнению с пиком середины 2006-го. В итоге дома заемщиков стоили меньше, чем их ипотечные кредиты. По состоянию на март 2008 года, по оценкам, 8,8 млн заемщиков — 10,8% всех домовладельцев — имели отрицательный капитал в своих домах. К сентябрю 2010 года 23% всех домов в США стоили меньше, чем ипотечный кредит.
Эксперты считают, что оснований бояться аналогичного кризиса нет — ведь масштабный крах на рынке недвижимости США вылился в финансовый коллапс, потому что ипотечные кредиты в массе своей служили залогом по ипотечным облигациям. «Российскому рынку ипотечных закладных очень сложно в текущих условиях повторить судьбу кризиса subprime-ипотеки США 2008 года по одной простой причине: у нас нет таких масштабов секьюритизации ипотечных кредитов. При этом правительство практически в ручном режиме регулирует рынок с точки зрения поддержки девелоперов и основных сегментов отраслей экономики, работающих на стройку», — объясняет Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «Финам». Схожего мнения придерживается Ирина Носова, директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. «Несмотря на то что мы отмечаем риски возникновения пузыря на рынке недвижимости в РФ в силу крайне высокой стоимости квадратного метра жилья относительно объема среднедушевого дохода, ситуация как по сути, так и по степени проникновения ипотеки, несопоставима с той, что была в США в 2008 году, — говорит она. — Секьюритизация на российском ипотечном рынке все еще незаметна в силу незначительных объемов. Кроме того, фактором кризиса на американском ипотечном рынке стал большой объем кредитов, предоставленных под плавающую ставку, что негативно отразилось на платежеспособности заемщиков после того, как ФРС накануне кризиса приняла ряд мер по ужесточению монетарной политики. У нас же почти весь ипотечный портфель выдан под фиксированную ставку, причем исторически достаточно низкую».
Однако если мы уберем за скобки секьюритизацию, то получим схожую картину: и в США, и у нас — разгон цен за счет ипотеки, все больше заемщиков приобретает слишком дорогое жилье и едва тянет платежи по ипотеке. И крах может произойти по похожему сценарию — разве что не выльется в такой массовый кризис ликвидности.
«Практика “льготной ипотеки от застройщика” увеличивает риски образования пузыря сначала за счет “технического” разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря. В стрессовом сценарии возникнет спираль снижения цен. Банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование. Однако наиболее чувствительные потери будут нести граждане. В случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что, в свою очередь, приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса», — говорится в докладе ЦБ.
Триггером стресса, по мнению регулятора, может стать ухудшение макроэкономической ситуации, отрицательно влияющая на доходы населения. Дополнительному снижению цен может способствовать сокращение инвестиционного спроса. Снижение цен, в свою очередь, усилит проблемы заемщиков, изначально купивших жилье по завышенной цене, а застройщики столкнутся с убыточностью ряда жилых проектов, что может привести к корпоративным дефолтам и кредитным потерям для банков.
Ирина Носова подтверждает: подобный процент закредитованности (40% заемщиков отдают 80% дохода на платежи по кредитам) — нехороший сигнал. «Если не принимать меры сейчас, то последующие аналогичные выдачи будут все больше и больше разгонять цены на недвижимость и повышать риски ипотечного пузыря. Рынок нуждается в охлаждении», — заключает представитель АКРА.
Спрос закончился
Вопрос, будет ли недвижимость дешеветь теперь, в связи с «охлаждающими» мерами ЦБ, и не выльется ли это снижение в тот самый крах ипотеки — один из самых сложных сегодня.
Меры ЦБ должны постепенно охладить рынок недвижимости, считает Наталья Ващелюк из Совкомбанка. А вот Наталия Богомолова, аналитик банковских рейтингов НРА, снижения цен на недвижимость на первичном рынке не ожидает. Но все опрошенные нами эксперты ждут прироста ипотечного портфеля по итогам 2023 года на 1015%, и в основном за счет льготной ипотеки. «При позитивном сценарии (стабильные уровни ставок и отсутствие новых шоков) можно говорить о росте выдач в этом сегменте до 1015 процентов в 2023 году, при негативном (длительный период адаптации экономики) выдачи могут оказаться на уровне 2022 года или чуть ниже», — считает Наталия Богомолова. «Увеличится доля кредитов, выданных по семейной ипотеке. Спрос в сегменте новостроек, скорее всего, поддержат льготные программы, скидки. На вторичном рынке также возможна коррекция цен», — добавляет Наталья Ващелюк.
«Сокращение доступности жилья девелоперам придется компенсировать снижением цен. Но это негативно скажется на маржинальности банков, кредитующих стройки. Соответственно, встает вопрос, насколько это будет безопасно для финансирования строек. В общем, ЦБ до 1 мая есть над чем подумать, и он должен рассчитать последствия решений», — рассуждает Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». Решением, по его мнению, могла бы стать переходящая на нового покупателя квартиры ипотека: если, например, первый покупатель взял ипотеку по ставке 5%, то новому покупателю эта ипотека перейдет по той же ставке с теми же ежемесячными платежами.
Впрочем, возможно, банки и застройщики и сами согласятся с нововведениями ЦБ — когда увидят, что льготная ипотека и так не особо помогает держать прежние темпы роста цен и выдач. Платежеспособный спрос при нынешних ценах, похоже, выдохся. Олег Репченко, руководитель IRN.RU, подтверждает: с восстановлением спроса низкие ставки не справляются. «Стоимость жилья сегодня сильно оторвалась от платежеспособного спроса, восстановить продажи не помогает даже почти бесплатная ипотека: даже несмотря на нулевую ставку, по итогам 2022 года продажи новостроек в столице на 14 процентов отставали от показателей 2021 года, по данным Росреестра по Москве, — говорит он. — Другими словами, дешевая ипотека больше не работает, она не спасает от сокращения спроса. Чтобы ситуация со спросом нормализовалась, нужно опускать не процентную ставку по ипотеке, а цены на жилье до адекватного уровня начала 2020 года, где они и были до раздувания пузыря».
Спрос и правда серьезно сжался. Количество сделок на первичном рынке, по данным девелопера GloraX, в январе 2023 года по сравнению с январем 2022-го в Москве упало на 23%, в Санкт-Петербурге — на 29%, в Ленинградской и Московской областях — на 24 и 41% соответственно. Снижается и объем эскроу-счетов: за последние три месяца снижение составило 247 млрд (−6%). Если сокращаются эскроу-счета, значит, сокращаются и объемы строительства, что подтверждается статистикой портала «Дом.РФ»: только за период декабрьфевраль количество строящихся многоквартирных домов сократилось на 4,3%, с 9500 до 9100 объектов. Похоже, рынок жилищного строительства нервно жмет на тормоз.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl