Арендаторы хотят комфорта
Осенний всплеск цен на аренду жилья вызван отложенным из-за пандемии спросом и сезонным повышением активности арендаторов. Однако в перспективе цены могут снизиться из-за роста предложения квартир, купленных по льготной ипотеке
Осенью этого года цены на аренду жилой недвижимости устремились вверх и сегодня уже превышают показатели прошлого года на десятки процентов. Особенно заметно подорожание в крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Сочи и др. Так, в Москве с ноября 2020-го по ноябрь 2021 года средняя цена аренды однокомнатной квартиры выросла на 22%, в Санкт-Петербурге за тот же период — почти на 17%, в Хабаровске — на 56%, в Екатеринбурге — примерно на 50% (по данным портала Restate.ru).
Основной причиной роста стало восстановление отложенного спроса после выхода из карантинных ограничений, а также традиционный сезонный фактор: в сентябре возвращаются на работу иногородние и иностранные работники, а студенты на учебу после летних каникул. Другими причинами роста цен эксперты называют процесс легализации рынка: необходимость платить налоги заставляет арендодателей повышать ставку. Казалось бы, цены будут расти и дальше, однако эксперты уверены, что стоит ожидать их снижения: предложение жилья должно вырасти за счет квартир, купленных в пандемию по льготной ипотеке.
Современного комфортного жилья не хватает
Пандемийные ограничения в прошлом году заставили многих вернуться на родину, произошел существенный отток из крупных городов иногородних и иностранных работников, а также студентов, которые представляют значительную часть арендаторов. Из-за этого цены на аренду жилья упали на 10–20% в зависимости от региона. Впрочем, падение рынка могло бы быть гораздо большим: из-за туристических ограничений многие постояльцы гостиниц и отелей переехали в съемное жилье, тем самым поддержав рынок аренды.
Окончание карантина и возвращение людей к активной деятельности позволило рынку начать восстанавливаться. Почти во всех городах спрос превышает предложение. По данным ЦИАН, спрос на аренду жилья с января 2020 года по настоящий момент вырос на 11%, а предложение снизилось на 61%, что и вызвало рост цен. Например, по данным Restate.ru, средняя цена на однокомнатные квартиры в Москве с ноября 2020 года по ноябрь 2021 года выросла с 36,8 тыс. до 44,9 тыс. рублей в месяц, в Хабаровске, после заметного снижения в 2020-м, до 17 тыс. рублей (с 24,7 тыс. рублей в допандемийном 2019-м), в этом году средняя цена аренды жилья увеличилась до 26,6 тыс. рублей.
Подорожали квартиры в курортных городах России. Например, в Сочи средняя цена аренды квартиры выросла с 34,4 тыс. до 40,1 тыс. рублей в 2020 и 2021 годах соответственно. Аналогичная ситуация в Екатеринбурге, где цены в 2021 году превысили допандемийные значения.
Темпы восстановления рынка аренды жилой недвижимости зависят от специфики региона. «Во Владивостоке за год рост цен на аренду жилья вырос не менее чем на 10–15 процентов», — говорит индивидуальный предприниматель Светлана Мусина. «Обычный сезонный подъем в начале учебного года был ожидаем и связан с приездом студентов со всего Дальнего Востока, — объяснила она. — На рынок не вернулись наши обычные арендаторы — китайские коммерсанты и северокорейские рабочие. Их места заняли отечественные специалисты, приехавшие из других российских городов».
В Санкт-Петербурге, например, цены на однокомнатные квартиры в 2020 году по сравнению с 2019-м не изменились, оставаясь в районе 23,7 тыс. рублей в месяц. Однако в 2021 году они выросли, чуть превысив 28 тыс. рублей. По словам генерального директора и совладельца профессиональной управляющей компании «Начало.Сервис» Кирилла Рузанова, цены на качественную арендную недвижимость в приличных локациях города выросли на 20%. Связано это с тем, что основной спрос приходится на центр города, где много старого низкокачественного жилого фонда.
С началом осени, делового, учебного сезона наблюдается повышенный интерес арендаторов к долгосрочной аренде жилья (краткосрочная аренда востребована с мая по сентябрь, а также во время каникул и праздников). На это оказывает влияние в том числе ситуация на рынке купли-продажи жилья: рост цен на недвижимость и ставок по жилищным кредитам побудили некоторые группы населения отказаться от приобретения квартиры и сделать выбор в пользу съемного жилья. Так, интерес к долгосрочной аренде по итогам третьего квартала в целом по стране вырос на 16% год к году, уточнил руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито. Недвижимости» Сергей Хахулин.
По-прежнему наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры — на них пришлось 56 и 28% всех запросов в категории долгосрочной аренды соответственно. В Москве и Санкт-Петербурге наблюдается острая нехватка предложения квартир с качественным ремонтом, особенно в центре города. Низкое качество сдаваемого жилья, пожалуй, самая главная проблема рынка вторичной аренды. Ведь в пандемию предпочтения арендаторов сильно изменились: удаленная работа, на которой остались многие сотрудники и после локдауна, подтолкнула людей снимать более качественное и комфортное жилье. «Качественное жилье в аренду — это квартира или апартаменты не с “бабушкиным” ремонтом, а с достаточно современным (не более десяти лет), в хорошем состоянии, — говорит Кирилл Рузанов. — На рынке существует недостаток предложения именно этого уровня. При этом сам жилой комплекс может относиться и к эконом-, и к комфорт-, и к бизнес-классу — вопрос именно в состоянии и качестве самого помещения».
Арендодатели тоже имеют свои предпочтения: по-прежнему в большинстве случаев отдают предпочтение славянским семьям без вредных привычек и животных, часто отказывают семьям с детьми. Иногда жильцы делают ремонт за свой счет, чтобы в квартире можно было комфортно проживать, однако не все владельцы жилья это разрешают, а некоторые недобросовестные арендодатели после того, как жилец сделал ремонт своими силами, расторгают под надуманным предлогом договор аренды и просто продают отремонтированную квартиру.
Арендаторы сегодня сталкиваются с активным желанием государства легализовать, обелить этот рынок. Как сообщал ранее гендиректор компании «Дом.РФ» Виталий Мутко, из-за теневого рынка аренды жилья государственный бюджет недополучает около 200 млрд рублей в год в виде налогов. Для обеления рынка правительство вводит меры и стимулы — например, арендодателям дали возможность оформить налог для самозанятых со ставкой четыре процента вместо ставки подоходного налога 13%. Категорию «Налог на профессиональный доход» для арендодателей и некоторых предпринимателей ввели в качестве эксперимента на десять лет с 2019 года — в Москве, Подмосковье, Калужской области и Республике Татарстан, а с 2020 года — в Санкт-Петербурге, Башкирии, Красноярском крае и целом ряде областей РФ.
Жилье плюс сервис
За время пандемии заметно вырос спрос на посуточную аренду квартир как альтернативу гостиницам. «Спрос на кратковременную аренду квартир в Москве за год увеличился более чем в полтора раза, а предложение — только на 20 процентов. Средний размер арендных ставок в столице составил 2500 рублей в сутки, что на 11 процентов выше средних цен годом ранее», — пояснил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито.Недвижимости» Артем Кромочкин.
Но и гостиничный рынок не остается в стороне: в последнее время растет интерес арендаторов к апарт-отелям, где номера представляют собой что-то вроде квартиры-студии площадью около 25 квадратных метров.
По мнению Кирилла Рузанова, рынок сервисных апарт-отелей сегодня бурно развивается как раз по причине некачественного предложения на рынке долгосрочной аренды жилья. «Кроме того, апарт-отели — это всегда белые договоры, гостиничный сервис, а также наличие торговых точек и рекреационной инфраструктуры», — говорит он. По оценкам эксперта, рост цен на долгосрочную аренду апарт-отелей составил более 30%, несмотря на то что количество суточных гостей не выросло.
Апарт-отели есть в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Владивостоке, Адыгее, Воронеже, Анапе, Нижнем Новгороде и во многих других городах России. Видимо, из-за конкуренции с гостиницами и отелями в центре столицы апарт-отелей меньше, чем в спальных районах, однако в других городах России апарт-отели часто расположены в центре, в наиболее актуальной локации.
Цены посуточной аренды квартиры и апарт-отеля различаются не очень сильно, обычно за апарт-отель придется доплатить в среднем около тысячи рублей в сутки, а вот условия проживания различаются. Например, в дагестанском городе Кизляр квартиру на сутки можно снять за тысячу рублей, при этом размещение в люксовом номере апарт-отеля обойдется в 2200 рублей. В Воронеже квартира на сутки стоит от 990 до 2500 рублей в зависимости от ремонта, размещение в апарт-отеле обойдется в три тысячи рублей. В Москве же цены более вариативные. Например, за три тысячи рублей в сутки в спальном районе можно себе позволить как комфортный апарт-отель, так и скромную однушку с “бабушкиным” ремонтом. Однако в этом же районе есть и предложения посуточной аренды качественного жилья от 1700 рублей. А, например, апарт-отель на Арбате будет стоить не менее 11 тыс. рублей в сутки (30 квадратных метров), тогда как аренда трехкомнатной квартиры в этом же районе обойдется в 6500 рублей на сутки (площадь более 75 квадратных метров).
Таким образом, апарт-отели создают серьезную конкуренцию посуточным квартирам, а в некоторых регионах снять апартамент в отеле оказывается выгоднее если не по цене, то по условиям проживания. «Номерной фонд в апарт-отелях даже недорогого класса значительно более качественный, ухоженный и сохранный в сравнении с жильем сопоставимого класса, за счет контроля со стороны управляющих компаний», — говорит Кирилл Рузанов.
Рост цен замедлится
В ближайшее время снижения цен на краткосрочную аренду жилья ждать не стоит, ведь впереди новогодние праздники и каникулы. Уже сейчас активно идет бронирование жилых объектов. С октября и до конца января цены на краткосрочную аренду жилья могут вырасти еще на 20–30%.
Что касается долгосрочной аренды, то здесь прогноз не столь очевиден. По мнению экспертов, в ближайшее время рынок наполнится квартирами, купленными по льготной ипотеке, при этом спрос, скорее всего, будет падать из-за низких доходов населения и насыщения отложенного спроса. Во многом развитие ситуации с ценами на недвижимость будет зависеть от региона и ограничений в связи с пандемией. Насколько восстановится внешний туризм и будет ли развиваться внутренний? Какие ограничения будут введены в связи с пандемией в 2022 году? Этого пока не знает никто. На данный момент эксперты, исходя из доступных данных, склоняются к прогнозу замедления динамики цен на аренду и в какие-то моменты даже к их снижению.
«Как показала ситуация 2006, 2008, 2010, 2014 годов, характеризовавшаяся схожими дисбалансами реальных доходов и динамики цен на недвижимость, цены на жилье через год-два после формирования подобной ситуации демонстрировали стабилизацию или снижение на 5–30 процентов», — говорит аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке компании «Фридом финанс» Александр Осин.
При благоприятной эпидемиологической и экономической ситуации в мире стоит ожидать роста цен на аренду жилья в туристических и деловых регионах России в связи с восстановлением туризма и международных связей. Например, очевидно, что весной и летом следующего года заметно вырастут цены в южных, традиционно привлекательных для туризма регионах России, они уже демонстрируют сравнительно высокий прирост за последние год-два — 50–70%. «Скорее всего, Кубань, Астрахань и Самара останутся доступными по ценам в условиях слабого регионального платежеспособного спроса и относительно высоких инвестиционных рисков при покупке жилья. А вот жилье в Крыму и Сочи будет продолжать дорожать», — прогнозирует Александр Осин.
Фото: ИТАР-ТАСС/ Александр Рюмин
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl