Актуально / Проблема
Более человечный город
Пятиэтажки снесут, но никто не знает, что будет вместо них
Начиная с экспериментального квартала 9 «С» в Новых Черемушках пятиэтажки стали прототипом для всей страны. Но чтобы реконструировать этот фонд, надо понимать, что речь идет о 100 млн квадратных метров жилья. Сейчас страна столько строит за год. Нужно иметь ответы на вопросы: для кого все это жилье? Кто готов туда переехать? Каковы будут механизмы реализации программы?
В таких объемах жилье не строилось нигде. В Лондоне и других городах мира это всегда были штучные кейсы. Поэтому и решаться вопрос должен не только в масштабах Москвы, но и в масштабах страны.
В Восточной Германии была создана комиссия, которая занималась перестройкой пятиэтажек, доставшихся в наследство от СССР. Тогда счет тоже велся на миллионы квадратных метров, хотя в целом их было меньше, чем у нас. Национальная программа длилась 10–15 лет. Меняли ширину корпуса, снимали лишние этажи, иногда, наоборот, достраивали. Где-то добавляли балкон, где-то — мансарду. Учитывали все параметры: интерес людей к территории, соседство с индустрией. Что не подлежало реконструкции, сносили. Что подлежало — реконструировали. Но следует отметить принципиальный момент: жилье не принадлежало собственникам.
Еще были кооперативные дома, где жители сами объединялись, делали техническое задание, нанимали архитектора и создавали проект постепенной реконструкции. В таком случае появляется заинтересованность не строить что-то супервысокое. Но при этом важно, сколько денег у жильцов. Вы возьмете кредит под залог своего дома, посчитаете, сколько сдадите в аренду, столько продадите под новое жилье. Причем можно не просто продать, а устроить конкурс, привлечь единомышленников. В условиях нашей страны собственники квартир могут создать ТСЖ или зарегистрировать управляющую компанию. Однако в России очень высокие кредитные ставки и строительные риски. Может оказаться, что нужно реконструировать инженерные сети, а этого ни один собственник не потянет.
В Англии не было массового строительства панельных жилых домов. Работать с локальными территориями гораздо проще. Можно выработать внятную стратегию и для застройщиков, и для покупателей. Можно вообще парк создать. Так сделали с кварталом 16-этажек в Лондоне. Это было социальное жилье, с маленькими квартирами, оно принадлежало муниципалитету. Дома решили просто взорвать. На месте квартала разбили парк и построили новое жилье.
В Париже есть примеры реконструкции промышленных территорий и социального жилья в районе Сен-Дени. Там решали социальный вопрос: как повысить безопасность, внести разнообразие, создать новые рабочие места. Притом действует совершенно другая схема: на торги выставляются отдельные лоты, и никто не ждет трехсот процентов прибыли от проекта. Финансовые механизмы и устойчивость социальной системы мотивируют к ведению сложных долгосрочных проектов. В России же рассчитывают на короткие сроки: нет ресурсов, нет гарантии для функционирования таких сложных инструментов на кончиках пальцев.
И вот попираются права людей, кромсаются кодексы. С другой стороны, как еще в этих условиях реально преобразовать территории? Трудно сказать, потому что у людей годами отнимали возможность выражать свое мнение и отвечать за территории. Я уверен, что есть районы, которые хотели бы получить больше полномочий и подать пример жителям других районов. Но есть вопрос: кто распоряжается финансовым потоком?
Пятиэтажки на улице Гарибальди в Москве снесли несколько лет назад. Построили 16-этажные комплексы. Поскольку это район привлекательный, со сложившейся инфраструктурой, то и типология зданий здесь лучше, чем в других московских районах, где сносили пятиэтажки. Но как проектировщик я бы отказался от строительства 16-этажных комплексов, которые превратили комфортный бульвар в узкий проезд. Я бы делал восьми-/девятиэтажки, может быть, с локальными башенными аспектами. В целом это более комфортная и камерная среда.
Хотя надо сказать, что я не видел обременений, которые город ставил перед застройщиком. Стареют не только здания, но и инженерные коммуникации. Если эти затраты заложены, то, возможно, поэтому пришлось строить больше квартир. Хотя в районе, куда люди стремятся попасть, можно было продать любую типологию.
В мире есть тренд на уплотнение, но город неоднороден: все равно где-то будет наблюдаться концентрация, а где-то территория в большей степени разрежена. Где-то центр деловой или культурной жизни, а где-то — жилые кварталы. Модель застройки «колодцами» — явно не то, о чем мечтают люди.
Пятиэтажки реконструировать надо. Несносимые серии надо сносить. Но если вы строите в тех же границах и не увеличиваете плотность дорожной сети, вы создаете себе ловушку.
Если построить огромный молл, то в этом районе никогда не будет торговли на первых этажах. Если говорить про деловую активность в районах, это не значит, что надо построить башню — бизнес-центр. Чем больше кофеен на первых этажах, тем больше деловой активности. У молла тоже есть свои плюсы, но лично мне больше нравится, когда люди ходят по улицам. Это более человечный город.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl