Рост цен на жилье, серые схемы и другие возможные последствия отмены долевого строительства
Президент Владимир Путин поручил правительству разработать план поэтапного перехода в течение трех лет от привлечения средств граждан к иным формам финансирования строительства жилья, сообщает RNS. Новость о возможной отмене к 2020 году механизма долевого строительства многоквартирных домов для многих застройщиков прозвучала как приговор, а потенциальные покупатели квартир пока не понимают, как оценивать такие изменения.
Давайте разберем причины и последствия отмены. В начале своего развития молодой девелоперский рынок России столкнулся со следующими сложностями:
-
очень высокий уровень инфляции (например, еще в 1995 году — около 130%), влекущий еще большие ставки для кредитования строительства;
-
неготовность банков того периода кредитовать проект в полном объеме и «вдолгую» — на все 3–5 лет реализации проекта;
-
отсутствие у застройщиков денег для финансирования стройки.
Совершенно логичным стало возникновение схем (договоры инвестирования, предварительные договоры, продажа паев в кооперативе и т.п.), при которых до возведения дома привлекались деньги будущих покупателей. Это давало застройщику бесплатные деньги и позволяло начинать продажи на этапе котлована.
Для покупателя это, по сути, означало соинвестирование, а не куплю-продажу — он получал выгоду в виде привлекательной цены за инвестиции на начальном этапе, однако, при этом нес и риски, порою большие, чем у застройщика.
Большинство наших граждан не понимало и даже сейчас не понимает инвестиционный (заведомо рисковый) характер таких отношений, принимая их за куплю-продажу в особенной форме.
Результат был закономерен — случаи неполучения покупателями квартир стали регулярными. Варианты самые разные: и продажа несуществующих квартир, и продажа одной квартиры нескольким покупателям, и банальное воровство собранных денег. К этому следует добавить авантюризм и непрофессионализм отдельных застройщиков: ошибки в экономических расчетах, начало стройки без разрешительной документации и без решения вопроса по присоединению к сетям, прямое нарушение градостроительных норм, «строительные пирамиды» – финансирование одних домов за счет денег от других и т.д.
Принятием в 2004 году закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» государство очень серьезно улучшило положение покупателей: «двойные» продажи стали невозможны, сбор денег — только после получения разрешения на строительство, введен контроль за деятельностью застройщика.
Этот закон серьезно уменьшил случаи прямого обмана дольщиков, но не устранил экономических рисков любой инвестиционной деятельности. Здесь важно отметить, что строительство относится к достаточно рисковым видам инвестиций. Поэтому участие в таких инвестициях неквалифицированных инвесторов (то есть обычных граждан) при любой встряске экономики приводило к выходу на улицу с плакатами новой волны «соинвесторов» — обманутых дольщиков. В настоящий момент строительная отрасль России находится в затяжном кризисе.