Провал Zillow на $500 млн — ошибка в расчетах гиганта индустрии или убыточная бизнес-модель?
В минувший вторник американская компания Zillow, которая занималась быстрой автоматизированной покупкой домов с целью выгодной перепродажи, заявила, что больше не планирует скупать дома, так как цены на жилье слишком непредсказуемы и это приводит к неустойчивому материальному положению компании. Также сообщалось, что алгоритмы iBuying (автоматической оценки недвижимости) не работают так, как планировалось, поэтому компания выходит «из игры» и даже продает дома по цене ниже закупочной. Акции компании уже упали более чем на 30%.
Значит ли это, что автоматизированная покупка и продажа жилья — глобально плохая идея, или в Zillow просчитались? Алексей Гальцев, основатель компании Realiste — разработчика искусственного интеллекта для оценки стоимости квартир — объясняет, что пошло не так, в колонке Inc. Russia.
Как работал Zillow
Работа компании основана на следующей схеме:
- скупать дома с небольшой скидкой за услугу и скорость;
- рассчитывать на быстрый рост цены жилья, пока оно находится на балансе компании;
- делать небольшой ремонт;
- продавать дом и получать прибыль.
Если в цифрах, краткосрочное повышение стоимости жилья (в пределах трех месяцев, пока делают легкий ремонт и продают) ожидалось в размере 3–5%. Прибавить к этому дисконт около 5% при покупке дома компанией, плюс 2% увеличения цены за обновленный ремонт — получаем доход около 10% за дом, где с учетом чистой прибыли должно получаться 3% за сделку. При четырех циклах оборота капитала в год бизнес-модель должна приносить примерно 12% чистой рентабельности юнит-экономики. Условно: с $1 млрд в обороте должно получаться $120 млн прибыли в год после выплаты процентов по кредиту, но без учета издержек на команду.
В теории это отличный бизнес, где все инвестиции обеспечены ликвидными домами, распределенными географически. Казалось бы, очень стабильная и устойчивая бизнес-модель.
Тогда в чем проблема?
Что важно понять из письма акционерам
Среди причин такой ситуации в письме Zillow акционерам отмечается: «Мы зафиксировали списание запасов на сумму $304 млн в конце третьего квартала в результате непреднамеренной покупки домов по более высоким ценам, чем могли бы их продать». Проще говоря, оценка недвижимости при покупке у Zillow была неверной.
Компания Zillow в течение третьего квартала купила 9680 домов, а продала только 3032 дома. Убыток сегмента жилья до вычета налогов на прибыль в третьем квартале составил $422 млн. Скорректированный показатель EBITDA сегмента жилья в третьем квартале составил убыток в размере $381 млн. Это, конечно, не значит, что они должны были продать все 9680 домов: были проданы те дома, которые купили в конце второго квартала. Тем не менее цифра 3032 примерно в два раза ниже ожидаемого.