Как выставить на продажу залоговое жилье без досрочного погашения кредита

ЛизаБизнес

Продается ипотека

Как выставить на продажу залоговое жилье без досрочного погашения кредита

В сентябре этого года в России вступил в силу новый закон, касающийся ипотеки. Теперь ипотечники смогут самостоятельно продавать жилье, под залог которого был взят кредит. Напомним: ранее реализовать имущество, которое находится в залоге у банка, можно было только вместе с банком на публичных торгах или аукционе. Как правило, при этом жилье уходило по очень невыгодной для заемщика цене. Продать квартиру самому, причем с большей выгодой, закон не разрешал. Теперь этот запрет снят.

Что говорит закон

Речь о ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости). В сентябре в нем появилась новая статья – 37.1 «Самостоятельная реализация залогодателем – физическим лицом заложенного имущества». Согласно этой статье, собственник ипотечного жилья может сам продать свое имущество без досрочного погашения кредита. Если раньше, прежде чем выставлять ипотечную квартиру на продажу, собственник был обязан полностью закрыть свою задолженность перед банком, то теперь он может передать покупателю обремененное ипотекой жилье. Важная деталь: нововведение касается только квартир, приобретенных физическим лицом для проживания. И не распространяется на индивидуальных предпринимателей или компании, покупающие недвижимость с целью извлечения прибыли (дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду, открытия гостиниц, апартаментов и т. п.).

Когда нельзя продать жилье

Есть 5 основных случаев, когда самостоятельная продажа ипотечного имущества невозможна.

1. Заемщик просрочил платежи, и банк успел обратиться в суд с иском об обращении взыскания на ипотечную недвижимость.

2. Начата процедура банкротства в отношении должника или банка – внесудебная или через суд.

3. Имущество заложено не только в одном банке, у заемщика есть обязательства и перед другими созалогодержателями.

4. Заложенное имущество выступает предметом предшествующей и последующей ипотек.

5. Заемщик ранее уже подавал заявление в банк о продаже квартиры, получил согласие, но потом сам от этого отказался.

Пошаговая инструкция

Закон подробно объясняет, как на практике продать ипотечную квартиру. Для этого нужно:

  • направить в банк заявление о самостоятельной реализации имущества. Способ отправки такого письма, как правило, указан в кредитном договоре. Если этого пункта нет, отправляй заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • дождаться от банка уведомления о согласии на самостоятельную реализацию имущества. Банк должен рассмотреть твое заявление и принять решение в течение десяти дней. Форма самого согласия тоже четко установлена. В этом документе банк обязан указать определенные условия и параметры будущей сделки: в частности, минимальную продажную цену имущества, счет для зачисления средств от покупателя и т. п.;
  • заняться процессом купли-продажи имущества. Можно продавать самостоятельно или с привлечением риелторов. По закону у ипотечника есть на это четыре месяца. После заключения сделки купли-продажи покупатель обязан перечислить средства на банковский счет, указанный банком в уведомлении о самостоятельной реализации имущества;
  • убедиться, что Росреестр погасил регистрационную запись об ипотеке в результате заключенной сделки. Это должно произойти в течение трех рабочих дней с момента, когда в Росреестр поступят документы о купле-продаже квартиры. Важно: в новых нормах указаны и четкие требования по формированию цены при продаже квартиры. Например, нельзя установить цену ниже минимальной продажной цены. Эту цену рассчитывает банк.

Риски покупки ипотечной квартиры

Прежде чем приобретать ипотечную квартиру, стоит поинтересоваться, почему ее продают, не выплатив кредит. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию. Вот две самые распространенные причины и риски, с ними связанные.

1. У заемщика резко ухудшилось материальное положение, и он больше не может выплачивать кредит. Такого продавца необходимо проверить на предмет долгов и потенциального банкротства. Здесь есть опасность: по закону, в пределах 3 лет до даты признания заемщика банкротом кредиторы могут оспорить любые совершенные им сделки.

2. Заемщику срочно понадобилось переехать в другое жилье. И здесь важно узнать и проверить причину. Возможно, у квартиры обнаружились какие-то «неизлечимые» недостатки (например, мусоросжигательный завод под окном или строительство шумной трассы).

Преимущества ипотечных квартир

Обычно покупатели, которые ищут квартиру, стараются обходить ипотечное жилье стороной – многим кажется, что там одни проблемы. Тогда как у такой недвижимости есть и свои преимущества, о которых тоже стоит знать:

  • минимум юридических рисков. Тщательная проверка экспертами банка всех документов, проходящих в рамках этой сделки, гарантирует ее чистоту и легитимность;
  • существенная скидка. Объекты с обременением, а именно так называют ипотечные квартиры профессиональные риелторы, обычно выставляются на продажу с дисконтом до 15%;
  • выгодный процент. Нередко финансовая организация предоставляет покупателю находящейся у нее в залоге квартиры весьма выгодные условия ипотечного кредитования.

Перенос задолженности

Если сделка купли-продажи проходит под контролем банка, риски минимальны, так как все документы тщательно проверяются банковскими юристами.

При самостоятельной продаже заемщиком ипотечной квартиры без погашения кредита ипотечная задолженность переносится на покупателя. И в этом случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Оформить кредит покупатель может как в банке, где был кредит у прежнего владельца, так и в другой финансовой организации. В первом случае шансы на одобрение кредита гораздо выше. Если же ты попытаешься переоформить кредит в другом банке, риск существенно возрастет – другое кредитное учреждение может вообще не одобрить твой кредит, и сделка сорвется. В этом случае есть опасность потерять авансовый платеж за квартиру, если он уже внесен. Чтобы вернуть свои деньги, придется потратить массу времени и сил. Но, в целом, при переоформлении ипотеки с продавца квартиры на покупателя риски минимальны, так как все этапы сделки тщательно проверяет банк.

Как проверить статус квартиры

Перед покупкой квартиры нужно обязательно проверить ее статус – чтобы понимать, с какой недвижимостью ты имеешь дело, и избежать подводных камней.

Для этого необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Цена этой выписки – от 300 руб. (это зависит от способа получения документа: электронный или бумажный). Чтобы понять, есть ли на выбранной квартире обременение (то есть находится ли она в залоге), достаточно заказать электронную выписку. Это можно сделать на сайте Росреестра. Нужно ввести в соответствующее поле адрес или кадастровый номер объекта, а затем посмотреть, что указано в разделе «Ограничения». Но этот удобный и сравнительно быстрый способ может отставать по времени от реальных событий. Поэтому правильнее будет заказать официальную выписку и получить актуальные сведения.

Если квартира в залоге, в поле «Ограничение» может быть одна из двух формулировок:

  • залог в силу закона. Это случай, когда квартиру купили с помощью кредита, и она выступает в качестве залога по ипотеке;
  • залог в силу договора. Это когда квартира передается в залог в качестве обеспечения кредита, взятого на любые цели, например, потребительские. В этом случае оформляется отдельный договор об ипотеке и регистрируется ипотека в силу договора.

Фото:  AhmadSoleh/stock.adobe.com.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Худеем по интуиции Худеем по интуиции

Надо ли заставлять себя есть брокколи и шпинат, если к ним не лежит душа?

Лиза
Имитация голодания и еще 8 стрессов, которые омолодят организм Имитация голодания и еще 8 стрессов, которые омолодят организм

Виды стресса, которые пойдут на пользу вашему организму

Psychologies
Почему болит запястье? Почему болит запястье?

Целый день работаешь за компьютером? Тебе грозит туннельный синдром

Лиза
Девушка, избитая боксером за отказ от секса, скончалась. Что толкает мужчин на подобное насилие? Девушка, избитая боксером за отказ от секса, скончалась. Что толкает мужчин на подобное насилие?

Почему мужчины применяют насилие после отказа женщины

Psychologies
Курсовая работа: как выпускники психфака создали заметную школу data science Курсовая работа: как выпускники психфака создали заметную школу data science

Онлайн-школа karpov.courses начиналась как pet-проект выпускников психфака

Forbes
Татьяна Ким: «Планы на Ближний Восток, Азию и Африку остаются в силе» Татьяна Ким: «Планы на Ближний Восток, Азию и Африку остаются в силе»

Чего ждут подростки от e-commerce, зачем сейлерам наружная реклама

РБК
Ильич раздора Ильич раздора

Фреска Риверы, которая должна была воспевать бурный научно-технический прогресс

Вокруг света
Любимая дочь диктатора: история Эдды Муссолини — самой опасной женщины Европы Любимая дочь диктатора: история Эдды Муссолини — самой опасной женщины Европы

«Нет смысла вести себя хорошо, если знаешь, что тебя ждет гильотина»

VOICE
Тонко. Ажурно. Ювелирно Тонко. Ажурно. Ювелирно

Финифть — легендарное искусство родом из Ростова Великого

КАНТРИ Русская азбука
Инновации в закрытом контуре Инновации в закрытом контуре

Что дают бизнесу частные сети связи PrLTE

РБК
Алкоголик, мизогин, благородный узник ГУЛАГа: каким был поэт Николай Заболоцкий Алкоголик, мизогин, благородный узник ГУЛАГа: каким был поэт Николай Заболоцкий

О том, как Заболоцкий в ГУЛАГе стал примером человеческого достоинства

СНОБ
Есть научное объяснение тому, почему у пчел соты не круглые, а в виде шестиугольников Есть научное объяснение тому, почему у пчел соты не круглые, а в виде шестиугольников

Пчелы, не зная математики, строят свои соты в форме шестиугольника. Почему?

ТехИнсайдер
Почему нам нравятся истории о привидениях Почему нам нравятся истории о привидениях

Почему людей привлекают страшные истории?

ТехИнсайдер
«Самое важное в проекте – это оценка зрителей» «Самое важное в проекте – это оценка зрителей»

Как создавать сложные проекты и как устроена индустрия сериалов

Правила жизни
«Буквально держится на краске»: неочевидные факты о том, как сохраняют Эйфелеву башню «Буквально держится на краске»: неочевидные факты о том, как сохраняют Эйфелеву башню

Чем автомобильные выхлопы вредят Эйфелевой башне?

ТехИнсайдер
Все тесней становится в Мировом, но не мирном океане Все тесней становится в Мировом, но не мирном океане

Количество бороздящих морские просторы судов растет год от года

Наука и техника
Елена Образцова. Непобедимая Елена Образцова. Непобедимая

«У нее Графиня могла быть строгой, могла быть старой, немощной, веселой»

Караван историй
Гении места Гении места

Лукия Мурина и Николай Исаев: служба охраны памяти

Weekend
Стоп! Снято Стоп! Снято

История поиска жилья в столице от того самого худшего арендатора

Men Today
Фирма веники вяжет Фирма веники вяжет

Вяжем веники в Суздале — центре притяжения адептов русской бани

КАНТРИ Русская азбука
По следам ушедшей эпохи По следам ушедшей эпохи

Реконструкция уникальной исторической квартиры в стиле ар-нуво

SALON-Interior
«Я вас понял!» «Я вас понял!»

Искренне ли Шарль де Голль полагал, что Алжир может остаться французским?

Дилетант
«Начинать нужно с пороха» «Начинать нужно с пороха»

Михаил Хубутия о форуме «ORЁLEXPO 2024» и проблемах отрасли товаров для охоты

Деньги
Девочки не умеют терпеть: что такое pain gap и почему женщины чаще испытывают боль Девочки не умеют терпеть: что такое pain gap и почему женщины чаще испытывают боль

Как стереотипы и недостаток знаний о женском теле делают нам больно

Forbes
Множество измерений Множество измерений

Новый перевод эссе Чарльза Хинтона «Множество измерений»

Наука и жизнь
«Сейчас у центрального университета более 40 партнеров — это крупнейшие компании страны» «Сейчас у центрального университета более 40 партнеров — это крупнейшие компании страны»

В этом сентябре Центральный университет набрал абитуриентов на обучение

Деньги
Что такое «изометрические упражнения» и почему они полезны Что такое «изометрические упражнения» и почему они полезны

Что такое изометрические тренировки и как они отличаются от динамических

ТехИнсайдер
Секты, инфоцыганство, мошенничество: о чем новый фильм Ксении Собчак «Осторожно, коучи» Секты, инфоцыганство, мошенничество: о чем новый фильм Ксении Собчак «Осторожно, коучи»

В рамках кинофестиваля «Горький Fest» прошел показ фильма «Осторожно, коучи»

Psychologies
«Жертвы» одного хита: как складываются судьбы музыкантов с одной популярной песней «Жертвы» одного хита: как складываются судьбы музыкантов с одной популярной песней

Psychologies вспоминает судьбы нескольких «артистов одного хита»

Psychologies
Как отстирать белые носки без использования отбеливателя: 5 методов, проверенных временем Как отстирать белые носки без использования отбеливателя: 5 методов, проверенных временем

Сделать носки снова белоснежно чистыми не так уж и сложно!

ТехИнсайдер
Открыть в приложении