Как выставить на продажу залоговое жилье без досрочного погашения кредита

ЛизаБизнес

Продается ипотека

Как выставить на продажу залоговое жилье без досрочного погашения кредита

В сентябре этого года в России вступил в силу новый закон, касающийся ипотеки. Теперь ипотечники смогут самостоятельно продавать жилье, под залог которого был взят кредит. Напомним: ранее реализовать имущество, которое находится в залоге у банка, можно было только вместе с банком на публичных торгах или аукционе. Как правило, при этом жилье уходило по очень невыгодной для заемщика цене. Продать квартиру самому, причем с большей выгодой, закон не разрешал. Теперь этот запрет снят.

Что говорит закон

Речь о ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости). В сентябре в нем появилась новая статья – 37.1 «Самостоятельная реализация залогодателем – физическим лицом заложенного имущества». Согласно этой статье, собственник ипотечного жилья может сам продать свое имущество без досрочного погашения кредита. Если раньше, прежде чем выставлять ипотечную квартиру на продажу, собственник был обязан полностью закрыть свою задолженность перед банком, то теперь он может передать покупателю обремененное ипотекой жилье. Важная деталь: нововведение касается только квартир, приобретенных физическим лицом для проживания. И не распространяется на индивидуальных предпринимателей или компании, покупающие недвижимость с целью извлечения прибыли (дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду, открытия гостиниц, апартаментов и т. п.).

Когда нельзя продать жилье

Есть 5 основных случаев, когда самостоятельная продажа ипотечного имущества невозможна.

1. Заемщик просрочил платежи, и банк успел обратиться в суд с иском об обращении взыскания на ипотечную недвижимость.

2. Начата процедура банкротства в отношении должника или банка – внесудебная или через суд.

3. Имущество заложено не только в одном банке, у заемщика есть обязательства и перед другими созалогодержателями.

4. Заложенное имущество выступает предметом предшествующей и последующей ипотек.

5. Заемщик ранее уже подавал заявление в банк о продаже квартиры, получил согласие, но потом сам от этого отказался.

Пошаговая инструкция

Закон подробно объясняет, как на практике продать ипотечную квартиру. Для этого нужно:

  • направить в банк заявление о самостоятельной реализации имущества. Способ отправки такого письма, как правило, указан в кредитном договоре. Если этого пункта нет, отправляй заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • дождаться от банка уведомления о согласии на самостоятельную реализацию имущества. Банк должен рассмотреть твое заявление и принять решение в течение десяти дней. Форма самого согласия тоже четко установлена. В этом документе банк обязан указать определенные условия и параметры будущей сделки: в частности, минимальную продажную цену имущества, счет для зачисления средств от покупателя и т. п.;
  • заняться процессом купли-продажи имущества. Можно продавать самостоятельно или с привлечением риелторов. По закону у ипотечника есть на это четыре месяца. После заключения сделки купли-продажи покупатель обязан перечислить средства на банковский счет, указанный банком в уведомлении о самостоятельной реализации имущества;
  • убедиться, что Росреестр погасил регистрационную запись об ипотеке в результате заключенной сделки. Это должно произойти в течение трех рабочих дней с момента, когда в Росреестр поступят документы о купле-продаже квартиры. Важно: в новых нормах указаны и четкие требования по формированию цены при продаже квартиры. Например, нельзя установить цену ниже минимальной продажной цены. Эту цену рассчитывает банк.

Риски покупки ипотечной квартиры

Прежде чем приобретать ипотечную квартиру, стоит поинтересоваться, почему ее продают, не выплатив кредит. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию. Вот две самые распространенные причины и риски, с ними связанные.

1. У заемщика резко ухудшилось материальное положение, и он больше не может выплачивать кредит. Такого продавца необходимо проверить на предмет долгов и потенциального банкротства. Здесь есть опасность: по закону, в пределах 3 лет до даты признания заемщика банкротом кредиторы могут оспорить любые совершенные им сделки.

2. Заемщику срочно понадобилось переехать в другое жилье. И здесь важно узнать и проверить причину. Возможно, у квартиры обнаружились какие-то «неизлечимые» недостатки (например, мусоросжигательный завод под окном или строительство шумной трассы).

Преимущества ипотечных квартир

Обычно покупатели, которые ищут квартиру, стараются обходить ипотечное жилье стороной – многим кажется, что там одни проблемы. Тогда как у такой недвижимости есть и свои преимущества, о которых тоже стоит знать:

  • минимум юридических рисков. Тщательная проверка экспертами банка всех документов, проходящих в рамках этой сделки, гарантирует ее чистоту и легитимность;
  • существенная скидка. Объекты с обременением, а именно так называют ипотечные квартиры профессиональные риелторы, обычно выставляются на продажу с дисконтом до 15%;
  • выгодный процент. Нередко финансовая организация предоставляет покупателю находящейся у нее в залоге квартиры весьма выгодные условия ипотечного кредитования.

Перенос задолженности

Если сделка купли-продажи проходит под контролем банка, риски минимальны, так как все документы тщательно проверяются банковскими юристами.

При самостоятельной продаже заемщиком ипотечной квартиры без погашения кредита ипотечная задолженность переносится на покупателя. И в этом случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Оформить кредит покупатель может как в банке, где был кредит у прежнего владельца, так и в другой финансовой организации. В первом случае шансы на одобрение кредита гораздо выше. Если же ты попытаешься переоформить кредит в другом банке, риск существенно возрастет – другое кредитное учреждение может вообще не одобрить твой кредит, и сделка сорвется. В этом случае есть опасность потерять авансовый платеж за квартиру, если он уже внесен. Чтобы вернуть свои деньги, придется потратить массу времени и сил. Но, в целом, при переоформлении ипотеки с продавца квартиры на покупателя риски минимальны, так как все этапы сделки тщательно проверяет банк.

Как проверить статус квартиры

Перед покупкой квартиры нужно обязательно проверить ее статус – чтобы понимать, с какой недвижимостью ты имеешь дело, и избежать подводных камней.

Для этого необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Цена этой выписки – от 300 руб. (это зависит от способа получения документа: электронный или бумажный). Чтобы понять, есть ли на выбранной квартире обременение (то есть находится ли она в залоге), достаточно заказать электронную выписку. Это можно сделать на сайте Росреестра. Нужно ввести в соответствующее поле адрес или кадастровый номер объекта, а затем посмотреть, что указано в разделе «Ограничения». Но этот удобный и сравнительно быстрый способ может отставать по времени от реальных событий. Поэтому правильнее будет заказать официальную выписку и получить актуальные сведения.

Если квартира в залоге, в поле «Ограничение» может быть одна из двух формулировок:

  • залог в силу закона. Это случай, когда квартиру купили с помощью кредита, и она выступает в качестве залога по ипотеке;
  • залог в силу договора. Это когда квартира передается в залог в качестве обеспечения кредита, взятого на любые цели, например, потребительские. В этом случае оформляется отдельный договор об ипотеке и регистрируется ипотека в силу договора.

Фото:  AhmadSoleh/stock.adobe.com.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Михаил Мильчик Михаил Мильчик

Михаил Мильчик провел в Ленинграде первую, самую страшную, блокадную зиму

Собака.ru
Элементы красоты Элементы красоты

Как улучшить состояние кожи при кожных заболеваниях – рекомендации нутрициолога

Лиза
Тихие американцы Тихие американцы

Что ждет коренных американцев в будущем?

Вокруг света
За что мы любим The Cure: чертова дюжина синглов великой группы За что мы любим The Cure: чертова дюжина синглов великой группы

Знаковые синглы группы The Cure и ее непростой путь

СНОБ
Что такое опорный подшипник, где он находится и как его проверить Что такое опорный подшипник, где он находится и как его проверить

Изношенный «опорник» вызывает шумы и усиливает износ элементов подвески

РБК
10 самых продаваемых Jeep за всю историю существования 10 самых продаваемых Jeep за всю историю существования

Культовые модели Jeep

4x4 Club
Как устроено женское сексуальное желание Как устроено женское сексуальное желание

Женщина может испытывать возбуждение, но не хотеть секса. Это нормально

Psychologies
Что такое эффект Стрейзанд: как работать с компроматами Что такое эффект Стрейзанд: как работать с компроматами

Эффект Стрейзанд: что это такое и можно ли с ним совладать?

Psychologies
Страшное слово ОАС Страшное слово ОАС

Аббревиатура ОАС в начале 1960-х наводила ужас на всю Францию

Дилетант
Актриса Ирина Темичева: «Самая большая глупость, что я слышала, это то, что все мужчины изменяют» Актриса Ирина Темичева: «Самая большая глупость, что я слышала, это то, что все мужчины изменяют»

Актриса Ирина Темичева раскрывает секрет долгих и счастливых отношений

Maxim
Из грибов и с грибами Из грибов и с грибами

Заморозка, сушка, соление, маринование — всё о блюдах из грибов, дарах природы

Наука и жизнь
Лунный цветок Лунный цветок

Отправиться осенью в лес за красивыми растениями? Да!

Наука и жизнь
Завезенные в Великобританию эскулаповы полозы предпочли жить по соседству с людьми Завезенные в Великобританию эскулаповы полозы предпочли жить по соседству с людьми

Эскулаповы полозы выживают в Британии только благодаря людям

N+1
Историк о диалоге как пути мировой культуры Историк о диалоге как пути мировой культуры

Какую роль играет умение обращать свои мысли к собеседнику?

РБК
Сергиев Посад Сергиев Посад

Сергиев Посад и его доминанта — Свято-Троицкая Сергиева лавра

КАНТРИ Русская азбука
«Строительство ведётся беспроектно» «Строительство ведётся беспроектно»

Споры ОГПУ и Госплана о канале Москва — Волга

Дилетант
Телескопы будущего Телескопы будущего

Владимир Сурдин о разработках для изучения космоса

Вокруг света
Дом для университета Дом для университета

История СПбГУ неразрывно связана со зданием Двенадцати коллегий

Санкт-Петербургский университет
Африканская пропасть Африканская пропасть

Англо-бурская война как историческая неизбежность

Знание – сила
Новый Skoda Elroq нацелен на массового потребителя Новый Skoda Elroq нацелен на массового потребителя

Skoda выпустила бюджетный электро-кроссовер Elroq

4x4 Club
Новые книги о животных и растениях Новые книги о животных и растениях

Выбор Игоря Гулина в подборке новых книг о животных и растениях

Weekend
25 оттенков горечи 25 оттенков горечи

Как воспринимается горечь: в желудке, мозге, сердце и даже мочеполовой системе?

Наука и жизнь
ЗОЖ: «лазоревые» регионы долголетия ЗОЖ: «лазоревые» регионы долголетия

Продолжительность жизни можно увеличить, изменив пищевые привычки

Агроинвестор
Владимир Владимир

Владимир — особенный город с особенными достопримечательностями

КАНТРИ Русская азбука
Евгений Шмидт: «Многие используют Германию в целях обогащения» Евгений Шмидт: «Многие используют Германию в целях обогащения»

Правящая партия Германии сознательно проводит политику привлечения мигрантов

Монокль
Ученые рассказали о «клетке Шрека» в мозге людей! Вот как она влияет на память Ученые рассказали о «клетке Шрека» в мозге людей! Вот как она влияет на память

Как отдельные клетки мозга в гиппокампе реагируют на имена известных людей

ТехИнсайдер
Осенняя уборка! Вещи, от которых нужно избавиться Осенняя уборка! Вещи, от которых нужно избавиться

Какие вещи стоит регулярно выбрасывать из дома?

VOICE
Археологи нашли в Дании 5000-летний погреб для хранения продуктов Археологи нашли в Дании 5000-летний погреб для хранения продуктов

Археологи нашли древнейший в Скандинавии подземный погреб

ТехИнсайдер
Дама с собачкой (или кошечкой) Дама с собачкой (или кошечкой)

Когда любовь к питомцу превращается в зависимость

Лиза
Вынеси это немедленно Вынеси это немедленно

7 предметов декора, которые выдают дурной вкус

Лиза
Открыть в приложении