Ударим субсидиями по мораторию
Государство анонсировало масштабную программу поддержки жилищного строительства. Почти сто миллиардов рублей бюджетных средств и госгарантий должны смягчить шок, который испытает строительная отрасль от падения спроса на жилье и введенного моратория на стройки в московском регионе
Власти пока не могут нащупать баланс между противодействием пандемии и сохранением национальной экономики. Столичный мэр Сергей Собянин и губернатор Подмосковья Андрей Воробьев ввели с 13 апреля недельный мораторий на стройки в московском регионе. Это решение стоп-краном остановило девелоперский бизнес, обрушило спрос на жилье и создало еще один кризисный очаг в экономике.
Спустя три дня, 16 апреля, президент Владимир Путин рекомендовал регионам не замораживать стройки и объявил о разворачивании программы поддержки жилищного строительства. На полгода вводится механизм льготной ипотеки на покупку новостроек со ставкой 6,5% годовых. Тридцать миллиардов рублей выделяется на достройку домов для обманутых дольщиков. Вводится принципиально новый инструмент: корпорация «Дом.РФ» получит госгарантии на 50 млрд рублей для скупки невостребованных квартир у застройщиков.
Спрос катастрофически сжался
Динамика рынка новостроек последние полтора месяца напоминает американские горки. Февраль и первая половина марта были для застройщиков весьма успешными: большинство столичных девелоперов перевыполнили планы по сделкам. Цены подросли на 0,5–0,7% в месяц, количество выданных ипотечных кредитов было близко к рекордным за все время существования рынка. В середине марта наступили полторы недели ажиотажа: покупатели сметали новостройки на фоне резкого удешевления рубля и слухов о подорожания ипотеки. Однако введенный режим самоизоляции перевернул ситуацию: спрос резко упал. На фоне массовых увольнений и закрытия бизнесов людям стало не до покупки жилья.
Шарифулин/ТАСС
«Во всех регионах покупательская активность уже сократилась на тридцать процентов. В перспективе спрос может упасть более чем на пятьдесят процентов», — констатирует министр строительства Владимир Якушев. Банки отмечают катастрофическое снижение запросов на ипотеку начиная с первых дней апреля. «Многие бизнесы закрыты, начались увольнения, зарплаты сокращаются. Даже если вас это не затронуло, надо быть весьма смелым человеком, чтобы брать долгосрочный ипотечный кредит в ситуации глобальной неопределенности», — говорит столичный девелопер.
В наихудшей ситуации оказались девелоперы столичного региона, где с 13 по 19 апреля введены мораторий на стройки и пропускной режим передвижения по городу. Офисы девелоперов закрыты, стройки заморожены. Из-за ужесточения режима самоизоляции даже те, кто хочет купить квартиру, испытывают сложности с просмотром объекта и встречей с застройщиками. Недельный простой для строителей не так страшен: большинство строек можно раскрутить буквально за сутки-двое, отставание по срокам можно наверстать. Хуже то, что недельный мораторий на стройки с большой вероятностью будет продлен. Причем на неопределенный срок.
Количество бронирований в ряде столичных девелоперских компаний в апреле упало в три раза. Уже началось увольнение сотрудников в офисах, сокращение зарплат. «Сейчас идет закрытие сделок, которые были начаты ранее. Думаю, в апреле мы увидим падение количества сделок в два раза по сравнению с мартом. Но сейчас резко упало число бронирований, и что будет со сделками в мае, страшно подумать», — говорит независимый аналитик Юрий Кочетков.
Мораторий на стройки был введен из эпидемиологических соображений — для противостояния пандемии. Однако эффект от акции неочевиден. «Большинство рабочих живет в крайне скученных условиях в общежитиях, хостелах или съемных квартирах. Им невозможно эффективно самоизолироваться. Закрытие строек кардинально не изменит ситуацию», — говорит столичный застройщик.
Гораздо эффективнее было бы ввести специальный режим ведения строек. Тем более что у крупных компаний на строительных площадках уже осуществлялись меры, рекомендованные ВОЗ. «На всех стройплощадках компании “ЮИТ Санкт-Петербург” проводится информирование персонала о мерах по предотвращению заражения коронавирусом (на русском, таджикском, узбекском языках). При входе на стройплощадку замеряется температура тела работника. Рабочие и инженерно-технические работники обеспечиваются средствами личной гигиены; увеличено количество влажных уборок в день. Проводится обработка спиртосодержащими дезинфицирующими средствами инструмента, контактных поверхностей в бытовых помещениях: дверных ручек, поверхностей столов, оргтехники, электрочайников и так далее», — говорит руководитель дирекции по строительству компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Алексей Брюзжилин.
В условиях моратория столичные девелоперы уповают на проведение удаленных сделок с недвижимостью. Декларируется, что купить новостройку, заплатив деньги и зарегистрировав сделку, можно не выходя из дома. Однако по факту отлично налажено лишь онлайн-бронирование. Некоторые операции удаленно провести почти невозможно. Например, для получения согласия супруга на сделку требуется посещение нотариуса, а для открытия эскроу-счета необходимо лично посетить банк. Онлайн-сделки — крайне перспективное направление, но пока оно выглядит только будущим рынка. К тому же большинство покупателей не готовы осуществлять сделки с недвижимостью, которая стоит миллионы рублей, без посещения офиса застройщика и банка.
Льготная ипотека и скупка непроданных квартир
Глубина падения сектора жилищного строительства во многом будем зависеть от мер государственной поддержки отрасли. До 14 апреля их было немного. Правительство до конца года отменило неустойки, взимаемые с застройщиков за срыв сроков строительства. Порядка двадцати девелоперских компаний попали в список системообразующих предприятий, что должно дать им некие преференции. В Москве девелоперы получили отсрочку платежей в городской бюджет за изменение целевого назначения участка, это может сэкономить застройщикам в ближайшее время порядка пяти миллиардов рублей.
Новый пакет мер поддержки строительной отрасли, предложенный 14 апреля президентом, состоит из четырех инициатив. Первое: субсидирование ипотеки. До 1 ноября можно будет получить кредит на покупку новостройки по ставке всего 6,5% годовых, стоимость заемных средств выше этой ставки будет субсидироваться государством. По условиям программы на кредит можно будет купить квартиру стоимостью до трех миллионов рублей, исключение составят Москва и Санкт-Петербург с лимитом на покупку восемь миллионов рублей. Стоимость этой программы составит порядка шести миллиардов рублей.
Второе: власти выделяют 12 млрд рублей на субсидирование ставки проектного финансирования для застройщиков. Условиями для получения субсидированной ставки для девелоперов объявлены сохранение занятости в компании и обязательства по завершению всех начатых проектов.
Третье: 30 млрд рублей выделяются из бюджета на решение проблемы обманутых дольщиков. На эту сумму будет докапитализирован Фонд помощи обманутым дольщикам.
Наконец, главное: «Дом.РФ» должен выкупить у частных девелоперов 700 тыс. квадратных метров нераспроданного жилья. Чтобы это осуществить, институт развития получит госгарантии на 50 млрд рублей, под которые будут взяты банковские кредиты. Выкупаться будут новостройки комфорт-класса. Планируется, что часть этого жилья будет использована как арендный фонд, другая часть продана, а какое-то количество квартир будет роздано участникам социальных программ и очередникам.
Программа выглядит весьма сбалансированной: государство поддерживает спрос, помогая ипотечным заемщикам, и снижает затраты девелоперов через удешевление проектного финансирования. Плюс напрямую создает спрос, выкупая новостройки. Однако попробуем оценить, насколько выделяемые суммы весомы для рынка. Фонд помощи обманутым дольщикам ранее планировал, что на достройку проблемных домов будет потрачено в 2020 году 65 млрд рублей. Даже если с учетом докапитализации фонда сумма инвестиций вырастет до 95 млрд рублей, это позволит достроить лишь каждый пятый проблемный дом — общий размер средств, необходимых для полного решения проблемы обманутых дольщиков, сегодня оценивается в 500 млрд рублей. При этом в ближайшие два года число таких дольщиков должно увеличиться.
По подсчетам «Дом.РФ», шести миллиардов рублей хватит для субсидирования 250–300 тыс. ипотечных кредитов в 2020 году. Для сравнения: в 2018–2019 годах выдавалось по 1,3–1,4 млн кредитов на 2,8–3,1 трлн рублей. То есть субсидировано будет примерно 20% общего количества кредитов в прошлом году, причем для государства это будет сравнительно недорого. Впрочем, шесть миллиардов рублей — это лишь расходы на субсидирование в этом году. Средний срок кредита сегодня составляет 17 лет, так что бюджет будет нести расходы по субсидированию этой ипотеки еще многие годы
«Государство выкупит 700 тыс. квадратных метров» — звучит весьма солидно. Но на самом деле цифра не столь велика. В год в России возводится порядка 40 млн квадратных метров многоквартирного жилья, то есть доля выкупаемого государством — менее двух процентов от общего объема. Доля жилья, которое застройщики сегодня не могут продать из-за невысокого спроса, намного выше: только в московском регионе разница между объемами годового ввода жилья и годовыми продажами оценивается в 1,5–2 млн квадратных метров.
В целом меры, предложенные государством для поддержания жилищного строительства, позволят несколько смягчить ситуацию. Но есть сомнения, что этих мер будет достаточно для стабилизации положения застройщиков.
Три стадии принятия кризиса
Будут ли падать цены на новостройки? И если будут, то когда они достигнут дна? Являются ли вложения в недвижимость сейчас хорошим способом сохранить капитал? Эти вопросы сегодня ключевые с точки зрения покупателя. Прогнозировать в условиях высокой неопределенности — занятие крайне неблагодарное. Но, помня поведение рынка новостроек в предыдущие кризисы (1998-го, 2008-го, 2014–2015 годов), можно попытаться составить сценарий развития ситуации.
В предыдущие кризисы 2008 г. и 2014 г. цены на жилье падали на 30 и 15 процентов соответственно
В психологии есть модель Элизабет Кюблер-Росс, описывающая пять стадий принятия горя: отрицание, гнев, торговля, депрессия и смирение. По аналогии можно выделить несколько фаз протекания кризисов на рынке жилья. Стадия первая: ажиотаж. Обычно кризис в России сопровождается падением курса рубля, и часть инвесторов стремится «спасти» дешевеющие рублевые накопления за счет покупки недвижимости. В декабре 2014 года офисы застройщиков работали до полуночи, принимая деньги и оформляя сделки. Этап ажиотажа обычно длится неделю-две. Такую фазу можно было наблюдать и в середине марта этого года. В принципе, при резком падении курса рубля ажиотажный спрос может вернуться.
Фаза вторая: «застройщики держат цены». Девелоперам очень не хочется вставать на путь удешевления недвижимости, когда покупатели ждут, что завтра цена будет еще ниже, и предпочитают подождать дна рынка. Большинство застройщиков во время кризиса принимают решение «перетерпеть, переждать трудные месяцы, но не снижать цен». Иногда и власти требуют от них этого; падение цен невыгодно и банкам, чьи залоги обесцениваются, и владельцам земли. В 1998 году руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин на совещаниях лично настоятельно требовал от застройщиков «не снижать цены и не ломать рынок»
Но при снизившемся спросе продавать по старым ценам не получается, а деньги на стройку нужны. И через несколько месяцев застройщики начинают делать скидки или проводить разнообразные акции. Скидки могут быть очень существенными: в 2009 году они доходили до 25%. По данным ЦИАН, за последний месяц средняя величина скидки при покупке новостроек увеличилась на 10%.
Этап «держания цен» обычно длится от пяти до двенадцати месяцев. Продажи застройщиков в этот период очень невелики. Интересно, что на вторичном рынке фаза «неприятия» может длиться и два-три года. Квартиры по завышенным ценам не продаются, но продавцы вторички не хотят продешевить. Девелоперы, как правило, не способны долго существовать без продаж, так как не могут в этом случае строить.
Затем наступает третья фаза: «перезапуск рынка». На рынок выходят новые проекты, которые предлагают цены нового уровня. Например, в 2009 году «взорвавшим» рынок проектом стал жилой комплекс «Марфино» от девелопера «Ведис-груп». Продажи стартовали с цены 70 тыс. рублей за квадратный метр, что было процентов на тридцать дешевле, чем у конкурентов. По таким ценам покупатели вновь вернулись на рынок и стали покупать, и через некоторое время рынок перезапустился.
После завершения этой фазы спрос возвращается, продажи вновь становятся массовыми, начинают расти цены — рынок опять входит в фазу роста. В среднем цены во время кризисов 2008 и 2014 годов упали, соответственно, на 30 и 25%.
Отсюда и ответ на вопрос, можно ли сохранить сбережения при покупке новостройки в острой фазе кризиса. В большинстве случаев нет. Жилье уже более десяти лет является рублевым активом, который дешевеет в период кризиса. Вложения в жилье в период острой фазы кризиса могут оказаться оправданными только при наступлении мощного форс-мажора: денежной реформы, замораживания депозитов в банках, запрета на хождение валюты в стране. Тогда жилье играет роль не очень доходного защитного актива, позволяющего сохранить накопления. Такого форс-мажора последние двадцать пять лет не было.
В целом такой трехфазный сценарий развития рынка был свойствен предыдущим трем кризисам. Если следовать ему, наиболее выгодными могут быть покупки жилья на стадии перезапуска рынка. Но предложение новостроек в этот момент весьма ограничено. Интересным может быть и приобретение новостройки на второй стадии кризиса, если удается получить большую скидку. Общее правило для кризисов —высокая уязвимость по цене и ликвидности жилья бизнес-класса: дешевый и дорогой сегмент переживали кризис более мягко.
Правительственная программа поддержки жилищного строительства:
- 6 млрд рублей субсидирование ипотечной ставки для покупателей новостроек
- 12 млрд рублей субсидирование ставки проектного финансирования для застройщиков
- 30 млрд рублей докапитализация Фонда помощи обманутым дольщикам
- 50 млрд рублей госгарантии для «Дом.РФ» на покупку жилья у застройщиков
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl