Марсианское вторжение на Бадаевский завод
Проект «парящего небоскреба» на территории Бадаевского завода стал предметом острого градостроительного и социального конфликта. Вопрос стоит ребром: должны ли мы уважать существующую городскую среду или она не имеет ценности, а значит, возможны крайне агрессивные интервенции
Застройку Бадаевского завода, расположенного на набережной Тараса Шевченко, за гостиницей «Украина», можно смело назвать самым необычным и инновационным архитектурным проектом Москвы сегодняшнего дня. Проект известного швейцарского бюро Herzog & De Meuron предполагает, что огромные дома-ленты в восемь-десять этажей как бы висят в воздухе — они подняты от земли на высоту 35 метров. Опираются здания лишь на тонкие (менее 90 сантиметров в диаметре) колонны. «Парящий» жилой комплекс отрицает устойчивость как главное свойство любой недвижимости. В «домах на ножках» девелопер Capital Group планирует разместить 870 элитных квартир.
В ноябре прошли общественные слушания по поводу проекта застройки территории Бадаевского завода. Они были крайне эмоциональными, и несколько сотен местных жителей однозначно высказались против застройки. Смелость и слишком большие размеры проекта были восприняты как бесцеремонная агрессия в отношении исторической части города, как акт неуважения к идентичности Москвы.
«Важно не количество людей, а их качество!»
Школа на Кутузовском проспекте, где пройдут общественные слушания по застройке Бадаевского завода, уже за два часа до мероприятия похожа на горячую точку. На входе — около сотни человек, которые не могут войти внутрь. Постоянно кричат о начинающейся потасовке, но полиция предпочитает не ввязываться в конфликты. В руках местных жителей плакаты, на них — ужасный дом-таракан на длинных ножках топчет завод. Плакаты похожи на фильм «Марс атакует!», где гигантские машины инопланетян, двигаясь на тонких ножках, пытались колонизировать Землю.
— Начинаем слушания по вопросу утверждения новых границ межевания территории Бадаевского завода — голос модератора тонет в шуме. Рядом с ней на трибуне специалисты из архитектурнопланировочного управления Москвы, им очень неуютно, они смотрят куда-то в стол. Активисты пытаются прорваться к трибуне, но не могут преодолеть кордон из крепких мужчин в штатском.
— Префектура уже продала наш район застройщикам. Общественные слушания нелегитимны. Давайте выберем своего модератора, а не того, что нам навязывает власть, — истерично визжит в свой микрофон женщина лет пятидесяти с первого ряда, которая предусмотрительно принесла комплект оборудования для усиления звука.
— Пока мы здесь разговариваем, на Бадаевском идет захват. Застройщик хочет поменять охранную структуру, арендаторы будут изгнаны. Мы ночью дежурили, защищая танцевальную студию. Давайте пойдем и защитим Бадаевский! — кричит седовласый, но еще крепкий пенсионер.
Кричат почти все. Почти не обращая внимания на шум, модератор монотонным голосом зачитывает положенный текст. Женщина с микрофоном, войдя в роль народного трибуна, пытается сорвать слушания и увести людей. Народ не уходит, но становится чуть тише, и модератор предлагает жителям задавать вопросы представителям застройщика и чиновникам, а также высказываться самим. Диалога не получается. «Нам все понятно, и вопросов у нас нет», — говорит каждый второй выступающий и предъявляет свой список претензий к проекту, застройщику и власти.
Претензий и эмоций очень много. Кто-то возмущен, что крупный жилой комплекс усугубит транспортную ситуацию в районе. Кого-то оскорбляет эстетика нового дома на ножках, каждый третий выступающий называет его домтаракан. Одна из частых претензий — «грубое вторжение огромного комплекса в сложившийся градостроительный ансамбль Кутузовского проспекта и изменение облика района». «Это проект агрессии. Проект изнасилования этого клочка земли. Люди имеют право на комфортную городскую среду. И не надо городить монстров над архитектурными памятниками и головами людей», — говорит координатор «Архнадзора» Константин Михайлов.
Кульминация слушаний — краткое выступление представителя застройщика Михаила Хвесько. Ответ на вопрос о будущей инфраструктуре комплекса он почему-то начинает с фразы: «Важно не количество людей, а их качество». Что он имел в виду, уже никому не важно. Почувствовав себя людьми второго сорта на фоне будущих жильцов нового комплекса, местные жители обижаются и возбуждаются еще сильнее. «Михаил, вы где родились? В Ростове-на-Дону? — спрашивает представителя застройщика жительница Дорогомилова. — Так езжайте к себе домой и там стройте! Мы вас не звали. Это — наш район!»
Проходит час. Слушания по межеванию закончены, и начинается часовой раунд обсуждения изменения правил землепользования и застройки. По факту не меняется ничего: люди так же выходят к микрофону и возмущаются. Периодически кто-то предлагает проголосовать как на митинге, на него откликается почти единогласный лес рук. Становится понятна стратегия модератора: надо дотянуть до 21:00, чтобы минута в минуту закончить спектакль.
Это новая тактика властей. Обычно инициативу на общественных слушаниях не отдают, для этого заполняют зал работниками ЖКХ из «Жилищника» и членами ветеранских организаций. В этот раз их нет, потому что активистов слишком много, был риск боестолкновений. То есть новая тактика — это формальное проведение слушания. Пусть люди выговорятся, лишь бы не было громкого скандала. При этом, чтобы раздробить активистское ядро и всех запутать, общественные слушания раздвоили: параллельно в другой школе неподалеку проходят слушания по застройке другого участка набережной Тараса Шевченко.
После слушаний активисты во главе с депутатом Мосгордумы Екатериной Егалычевой еще полтора часа пытаются помешать махинациям с регистрационными листами, и все равно не уследили: журнал общественных слушаний все-таки пропал. Но это вряд ли будет иметь значение. Общественные слушания по законодательству носят рекомендательный характер. Даже если несколько сотен участников слушаний единогласно проголосовали против застройки, это не имеет юридической силы.
Вокруг Бадаевского: карта интересов
Этот конфликт легко объяснить противостоянием девелопера и местных жителей. Однако на самом деле его участников намного больше, и эта сложность отражает многообразие заинтересованных сторон, возникающих вокруг любого московского проекта. На примере проекта застройки Бадаевского интересно рассмотреть карту его участников и тех, кто хотел бы влиять на проект.
Девелопер. Застройщиком выступает одна из самых сильных девелоперских компаний — Capital Group. Ее представители искренне не понимают, почему проект вызывает столько споров. Существующие цеха, являющиеся объектами культурного наследия, будут реставрированы. На месте сносимой постройки, которая датируется семидесятыми годами прошлого века, будет воссоздано утраченное историческое здание XIX века. Отреставрированные заводские постройки образуют большой общественный центр. Застройщик обещает, что вся заводская территория останется открытой для горожан, жилой комплекс не будет отделен забором. Под «летящим» зданием будет разбит парк площадью четыре гектара с выходом к набережной. В целом Бадаевский завод станет новым модным общественным пространством столицы.
Ну а главное — город получит знаковый инновационный жилой комплекс современной архитектуры от бюро с мировым именем. Это потенциальный архитектурный шедевр, который продвинет архитектурно-строительную индустрию, украсит Москву и может стать его новой визитной карточкой. В общем, на бумаге редко бывает, что новый проект принесет городу столько бонусов.
Впрочем, сторона «застройщик» не едина, а имеет более тонкую структуру. Собственно Capital Group выступает девелопером проекта. Но у завода есть и владелец. Лет десять назад им считался рейдер Илья Хайкин, какое-то время назад бежавший из страны из-за уголовных дел. Сейчас у завода другие владельцы: одно время им считалась «Роснефть», которая хотела на этом участке возводить свою штаб-квартиру. Кроме того, в каждом большом проекте обычно есть внутренний финансовый инвестор, который вкладывает средства в его первичное развитие до привлечения банковского финансирования (на сегодня полные инвестиции в проект оцениваются в 47 млрд рублей). От взаимоотношений этих участников и расклада сил иногда зависит очень многое.
Власти. Застройку Бадаевского завода поддерживает лично заместитель мэра по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин, который не раз говорил, что проект станет украшением, достоянием города. Месяц назад вопрос о Бадаевском был поднят на правительственном часе в Госдуме, после чего Хуснуллин подчеркнул, что транспортную ситуацию новый проект не ухудшит, а его технико-экономические показатели соответствуют правилам землепользования и застройки. «Как это будет выглядеть — это вопрос, требующий обсуждения. Если надо, будем его рассматривать», — дипломатично сказал заммэра.
А вот главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов не скрывает симпатии к нынешнему проекту бюро Herzog & de Meuron. И считает, что даже проведение Архитектурного совета по резонансному проекту затруднит его реализацию: «Это классно проделанная работа. С учетом истории проекта, его авторов, после экспертизы, которая была сделана, считаю Архсовет избыточным действием. Проекту надо помогать, а не выставлять препятствия».
У Capital Group исторически хорошие связи со столичным правительством. Компания «дружила» с Юрием Лужковым, но и после смены градоначальника ухитрилась остаться одним из самых приближенных к столичному правительству девелоперов. Capital Group реконструировала «дом-книжку» на Новом Арбате, сейчас строит высотку «Око» в Сити и три небоскреба рядом с ним, получает муниципальные заказы и достраивает объекты с обманутыми дольщиками.
При этом девелопер имеет хорошие отношения и с федеральными властями. В частности, ему «поручено» возведение самого дорогого жилого комплекса Москвы на Софийской набережной — напротив Кремля. Для застройщика с двадцатилетней историей у Capital Group на редкость приличная репутация. И предположить, что у девелопера возникнут сложности с согласованием проекта, практически невозможно.
Арендаторы. В 2006 году Бадаевский перестал работать как пивзавод, а помещения были сданы в аренду. Со временем здесь сложился успешный развлекательный кластер. Среди арендаторов несколько ресторанов, ночные клубы, школа танцев, стрелковый клуб. Всего на заводе почти 200 арендаторов, которые должны покинуть здания, если в них будет идти реставрация.
Арендаторы — одна из сил, которая сопротивляется проекту. «Понятно, что арендаторы не хотят уезжать. Они получили помещения по смешным ценам пять-семь лет назад, сегодня для них это очень выгодный проект. И каждый месяц или год, что они просидят в Бадаевском, означает для них хорошие деньги. В принципе, ситуация с арендаторами Бадаевского не оригинальна, в таких случаях арендаторы часто стараются правдами и неправдами задержать проект и остаться», — говорит брокер компании Knight Frank.
«На сегодняшний день договоренности достигнуты почти со всеми контрагентами. В ряде случаев в договорах просто уже закончился срок аренды», — оптимистично говорит представитель Capital Group. Однако, судя по активности в СМИ и на общественных слушаниях, далеко не все арендаторы считают, что вопрос закрыт, и они отказываются выезжать без решения суда, несмотря на то что в договорах прописан механизм досрочного расторжения аренды. У арендаторов своя правда: за десять лет собственник не вложил в здания ни рубля, а они инвестировали более миллиарда. Арендаторы считают, что ни жилая застройка, ни реставрация не нужны — надо оставить Бадаевский таким, какой он есть сейчас.
Архитектурное сообщество. Проект застройки Бадаевского завода раcколол российских архитекторов на две группы. Часть восприняла проект Herzog & de Meuron почти восторженно. Известный архитектор Сергей Скуратов называет швейцарское бюро своим любимым и считает, что их смелому высказыванию только мешают консервативная общественность и жесткость российского законодательства.
Есть и противники. Архитектор Максим Атаянц считает швейцарский проект «глумлением над историческим наследием». «Для проекта не сделан ландшафтно-визуальный анализ с важных городских точек. Масштаб сооружения ликвидирует привычный нам силуэт Москвы, кардинально меняет облик города», — говорит архитектор Дмитрий Пшеничников.
Есть и сторонник среднего пути. «Проект Herzog & de Meuron — это, безусловно, круто, как архитектура, как искусство. Но, к сожалению, это и градостроительное поражение. В этом месте такого проекта быть не должно», — говорит один из столичных архитекторов.
Градозащитники. Если Capital Group уверена, что действует в отношении объекта культурного наследия строго по регламентам, то активисты «Архнадзора» обращают внимание на многочисленные нарушения. Главные из них — сокращение зон охраны культурного наследия и количества построек, признающихся историческими. «На протяжении пятнадцати лет здания завода по частям выводят из реестра объектов культурного наследия. Согласно экспертизе 2014 года границы охранной зоны проходят не просто по “подошве” домов, а прямо через помещения. Причем интересно, что из охранной зоны выводятся как раз те места, где планируется застройка Capital Group», — говорит координатор «Архнадзора» Игорь Шихов.
Градозащитники отмечают, что новый жилой комплекс на 35-метровых сваях закроет исторические виды на гостиницу «Украина» и на сам завод. И сетуют, что при застройке будут демонтированы исторически ценные постройки, которые экспертизой 2014 года были ошибочно приняты за здания советского периода. «Стоял прекрасный памятник. Сначала его довели до аварийного состояния, потом, видимо, подожгли. А теперь хотят застроить этим стеклянно-бетонным модернистским ужасом. С помощью вот этих псевдоэкспертиз, отрезающих от живого памятника куски и уничтожающих его зоны охраны, готовится глобальное наступление на Москву», — резюмирует координатор «Архнадзора» Константин Михайлов.
Местные жители. Чуть ли не самый слабый игрок в градостроительных вопросах. Столичные власти лишь в исключительных проектах прислушиваются к мнению горожан. Один из таких примеров — реновация, где после массовых протестов правила игры были переписаны. Кейс Бадаевского — редкий случай объединения больших групп местных жителей, муниципальных депутатов и депутатов городской думы. И, судя по активности на общественных слушаниях, местные жители не хотят бросать борьбу и сдаваться. Пример Бадаевского завода еще раз показывает, что современный город — это пересечение множества разнообразных интересов. А общественные слушания — крайне слабый инструмент выявления баланса сил.
Не в том месте
Может показаться, что ключевой аспект кейса Бадаевского — вопрос эстетики. Конфликт современной инновационной архитектуры и консервативного населения. Это не совсем так. Представим, что рассматриваемый проект в пять раз меньше по высоте и объемам и расположен где-то в районе «Зиларта» или в Большом Сити. Возник бы тогда столь острый конфликт? Конечно нет.
Проблемы проекта Бадаевского — его большие размеры и местоположение. Кутузовский проспект — один из немногих цельных архитектурных ансамблей Москвы. Новый жилой комплекс более чем вдвое выше сталинской застройки проспекта. Агрессивное вторжение столь мощного и необычного объекта обесценивает весь контекст, разрушает идентичность района и города.
Проект швейцарцев — это, безусловно, сильный жест. И я понимаю московских архитекторов, которым так нравится концепция бюро. Отрасль в стагнации, новых идей почти нет. Яркий зарубежный проект может позволить уйти от рутины и задать новую планку качества и инновационности. Но проблема в том, что архитектура как вид деятельности в корне отличается от современного искусства. На концерт авангардной музыки или на выставку радикального искусства можно не пойти, а жилой комплекс простоит сотню лет. И контактировать с ним придется миллионам москвичей. И потому ответственность и уважение к контексту и живущим людям априори должны быть одной из главных ценностей.
Судьба проекта сегодня до конца не ясна. Пока все козыри на руках у девелопера, но активисты нацелены на борьбу до последнего. И если ситуация будет радикализироваться, то в какой-то момент все может поменяться. «Среди многих факторов ключевой момент — кто инвестор проекта. Если это игроки, связанные со столичным правительством, то проект может дать обратный ход, — рассуждает аналитик рынка недвижимости. — Имиджевые потери Кремля из-за градостроительного конфликта в центре столицы могут быть больше, чем экономический профит каких-то игроков. Но если инвесторы связаны с Кремлем, то с большой вероятностью проект будут реализовывать до победного конца».
Проект — застройка территории Бадаевского завода.
Застройщик — Capital Group.
Архитектор — Herzog & de Meuron.
Общая площадь нового жилого строительства — более 100 000 кв. м.
Общие инвестиции — 47 млрд рублей.
Сергей Бобылев/ТАСС
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl