Очевидное, невероятное
Татлеровские люди постепенно возвращаются с пандемийного пленэра в город — со всеми вытекающими для рынка недвижимости последствиями. Александра Мерцалова («Ъ») фиксирует критические показатели.
1Арендаторы возвращаются в города
Окончательно измучившись целебным воздухом Николиной Горы и социальным дистанцированием под сенью кратовских сосен, адепты шеринг-экономики косяками потянулись в столицу масочного режима. Самые мудрые начали оставлять насиженные места в Подмосковье еще летом, в преддверии делового и светского сезона. Согласно оценкам агентства недвижимости Savills, количество сделок по аренде элитных квартир в Москве выросло за июнь — август на 70 % по сравнению с аналогичным периодом 2020‑го (и, что вселяет надежду на долгую жизнь этого приложения к «Татлеру», на 29 % относительно значений допандемийного 2019‑го).
Как известно, мир элитной недвижимости не подчиняется законам экономики Адама Смита. Вот и в сфере аренды такой недвижимости спрос отнюдь не рождает достойного предложения. Наоборот: самые лакомые куски московского квартирного пирога уже разошлись. В целом количество элитных квартир, которые сдают в долгосрочную аренду, с начала года уменьшилось на четверть. Однако и тут парадокс: к резкому росту цен эта тенденция пока не привела. По данным Savills, московская квартира, достойная того, чтобы приютить татлеровского человека, обойдется в среднем в 360 тыс. руб. в месяц, всего на 8 % дороже, чем в начале года.
2Новостроек не хватает
Тем временем в сегменте высокобюджетных новостроек Москвы образовался настоящий дефицит. Согласно расчетам агентства недвижимости «Метриум», по итогам второго квартала 2020‑го на продажу были выставлены всего 1,15 тыс. квартир и апартаментов такого класса. Это сразу на 42 % ниже показателя за тот же период прошлого года. Если в первом полугодии 2019‑го продажи на московском рынке начались в девяти новых проектах, а в аналогичный период 2020‑го — в шести, то в 2021‑м за первые шесть месяцев официально стартовал только один объект — ЖК «Лаврушинский».
Причины понятны. После перехода на использование эскроу-счетов застройщики больше не мотивированы постоянно выводить на рынок новые объекты и обеспечивать стабильную динамику продаж. Найти интересную площадку для строительства теперь тоже не так просто. Элитные новостройки часто ассоциируются именно с центром города, а здесь свободных участков немного.
3Продажи перешли в закрытый режим
Ограниченный объем предложения стимулирует девелоперов проводить продажи «для своих». До старта открытых продаж объекты предлагают пулу клиентов, которые могут зарезервировать выбранную квартиру и зафиксировать цену. До пандемии, согласно оценкам Savills, такой подход применялся только в 10 % новых проектов, сейчас же распространен повсеместно.
Тем, кто уже занес руку, чтобы достать кошелек, советуем быть осторожнее. Никаких обязательств на застройщиков такие договоренности, как правило, не накладывают. Для девелоперов закрытые продажи — всего лишь хороший маркетинговый инструмент, который помогает прощупать потенциальный спрос и определиться с ценовой политикой.
4Инвесторы сконцентрировались в Москве
Вообще, почти треть покупателей премиальной недвижимости Москвы — это инвесторы. Консультанты агентства Kalinka Group связывают это с тем, что потенциал роста цен на такую недвижимость больше, а зависимость от влияния политических и макроэкономических факторов меньше, чем в массовом сегменте. Элитные новостройки в российской столице действительно заметно подорожали: за год средняя стоимость лота выросла на 46 %, до 146 млн руб.
Заработать инвесторы могут в основном за счет ценовой разницы на старте продаж и после сдачи объекта в эксплуатацию. Обычно стоимость квартиры вырастает на 30–40 %. Любопытно, что в перспективы Санкт-Петербурга вкладчики пока не верят. В культурной столице на инвестиционные сделки приходится всего 8–10 % от общего числа продаж в премиальных новостройках.
5Дороже всего жить на Тверской
Согласно данным Kalinka Group, в июле стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Тверском районе ЦАО составляла в среднем 2,3 млн руб. Находящиеся на втором месте Хамовники уступают с большим отрывом — там метр стоит 1,5 млн. Замыкает тройку лидеров Гагаринский район (1,48 млн). При этом на участке Тверская — Кремль сосредоточено 20 % элитных квартир, которые сдаются сейчас в аренду, подсчитали в Savills. Впрочем, жить с вечным видом то на митинг, то на репетицию парада, то на еще какой-нибудь фестиваль варенья, по статистике, планируют только 10 % потенциальных съемщиков. Куда больше они интересуются квартирами в локации Арбат — «Кропоткинская», тишину которой нарушает лишь благовест храма Христа Спасителя. На район в окрестностях резиденции патриарха, где живут и нравственные камертоны татлеровской Москвы, приходится 21 % запросов будущих арендаторов.