Новый дом для малого прома
В Подмосковье бурными темпами развивается новый тип коммерческой недвижимости — Light Industrial. Объем строящихся производственно-складских помещений этого типа за год вырос в шесть раз
Последние четыре года перевернули «табель о рангах» на рынке коммерческой недвижимости. Офисы и торговые центры были свергнуты с пьедестала. А бенефициаром коронакризиса и изменений логистических цепочек стали склады, которые всегда были на рынке коммерческой недвижимости в роли «Золушки». Сейчас в столичном регионе свободных складов класса А просто нет, их вакантность на уровне статистической погрешности — менее 1%.
Внутри складского рынка крайне быстрыми темпами развивается сегмент Light Industrial — помещений для легких производств, хранения товаров и офиса в едином пространстве. Главное отличие Light Industrial от классического склада — в площади и резиденте. Классический склад — это ангар на 1020 тыс. «квадратов», обычно занятый крупной компанией. Здание Light Industrial больше похоже на таунхаус, где отдельные сравнительно небольшие блоки площадью от 500 до 2000 кв. м занимают различные компании малого и среднего бизнеса. Кроме производства, склада и мини-офиса в «ячейке» может быть также магазин или шоурум. Чаще всего резидентами индустриальных парков с помещениями Light Industrial становятся фармацевтические компании, сборочные производства и компании легкой и пищевой промышленности. Лучшие промпарки начинают формировать вокруг себя продвинутую бизнес-среду, где кроме профессионального управления могут быть столовые и кафе, магазины и гостиница, центр обработки данных, коворкинг, а также компании по подбору персонала и транспортным услугам.
Внешне объекты Light Industrial могут быть похожи на склады, но они имеют и ряд конструктивных отличий. Потолки в них ниже: 8 м вместо 12. Каждый блок имеет обособленный вход и свой разгрузочный док, офисно-бытовую часть и парковку для грузового и легкового транспорта. Помещения Light Industrial имеют значительно бóльшую энерговооруженность и для них в большей степени важно местоположение, чем для привычных складов.
Сейчас Light Industrial позиционируют как новый тип недвижимости. Действительно, первый высококачественный объект такого рода появился в России лишь в 2018 году, хотя подобные здания были и в Советском Союзе. В 2023-м объемы строительства объектов Light Industrial в столичном регионе резко выросли — в шесть раз, до 390 тыс. кв. м. А их стоимость за четыре года выросла вдвое. Сегодня Light Industrial — самая хайповая инвестиционная история на рынке коммерческой недвижимости.
Девелоперов подстегнули льготами
«В 2016 году мы совершили недельную поездку по германским объектам с российскими девелоперами. Уже тогда было видно, что в Европе объектов Light Industrial гораздо больше, чем привычных складских ангаров Big Box. Было понятно, что потенциально это очень большой рынок. Но наши застройщики не решались на него выходить», — вспоминает руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Девелоперы не спешили строить объекты Light Industrial по нескольким причинам. Доходность инвестиций в этот сегмент представлялась невысокой, не был понятен спрос на небольшие производственно-складские помещения.
Первым отважилась построить объект Light Industrial девелоперская компания «Строительный альянс». В 2018 году она построила и сдала в аренду помещения в многофункциональном парке класса А «Сынково» под Подольском. Сейчас «Строительный альянс» является одним из лидеров этого рынка. «Мы уже построили объекты общей площадью 380 тысяч квадратных метров. На стадии реализации еще 525 тысяч квадратных метров площадей в четырех локациях», — говорит коммерческий директор холдинга «Строительный альянс» Александр Никишов.
Проекты «Строительного альянса» оказались успешными, и это открыло рынок для других застройщиков. В это же время — в 20202021 годах, во время коронакризиса, склады зарекомендовали себя прекрасным антикризисным активом. Перестройка логистических цепочек и бурный рост e-commerce резко увеличили спрос и цену на качественные склады. Ставки аренды за несколько лет выросли вдвое. «Триумф складов» вызвал повышенный интерес и к Light Industrial.
В 2021 году появился и мощный драйвер для развития сегмента Light Industrial: московское правительство приняло программу стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Девелоперы, которые строят офисы, склады, торговые или образовательные центры, получили возможность компенсировать свои затраты на смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Стало выгодно строить не только жилье, но и коммерческую недвижимость.