Стройка в стиле Lego
В России резко возрос интерес к модульному домостроению. Его подхлестнули новые правила игры на жилищном рынке, дефицит строителей из-за пандемии и столичная реновация. Группа ПИК даже собирается стать мировым лидером модульного домостроения
Заводы модульного домостроения — одна из наиболее модных инвестиционных идей на российском строительном рынке. Такие производства создают девелоперы ПИК и «Крост», подрядчики «Монарх» и «Выбор-ОБД». Объем инвестиций исчисляется десятками миллиардов рублей. Модульное домостроение должно позволить перенести большую часть строительных процессов на заводы, а на стройплощадке дома будут собираться из крупных элементов — например, комнат. Новый подход к индустриальному домостроению должен резко увеличить скорость строительства и снизить число рабочих. Модульное строительство постепенно приживается и на малоэтажном рынке. Крупные игроки на него еще не пришли, но появился ряд интересных стартапов.
Большой интерес к модульному строительству — мировое явление. Этот рынок растет в США, странах Азии, в Великобритании. Например, британские власти ставят целью строить к 2030 году 75 тыс. модульных домов в год.
Зачем строят заводы модульного домостроения? И может ли оно произвести революцию на строительном рынке?
ПИК как мировой лидер?
Согласно данным Marketsandmarkets, мировой рынок модульного строительства растет со скоростью более семи процентов в год и составит в 2023 году 129 млрд долларов. Постоянно обновляются рекорды в высотном строительстве: недавно в Лондоне построен 135-метровый небоскреб, состоящий из модулей. В интернете много роликов о том, что в Китае построили в считаные дни очередную высотную модульную гостиницу. В новостях сообщают, что Илон Маск распродал свои особняки и переехал в 36-метровый модульный дом от компании Boxabl рядом с офисом. В США в последние годы появилось множество стартапов с новыми материалами или оригинальными идеями. «Доля модульного домостроения в США постоянно растет, сейчас она в районе десяти процентов рынка. Строится много не только частных домов, но и отелей, студенческих общежитий», — говорит директор проектной компании Genpro Даниил Катриченко.
Интерес к модульному строительству — это попытка найти выход из многолетнего кризиса, связанного с неэффективностью строительства в целом. В США за полвека производительность труда в строительной сфере упала на 19%, в то время как в целом по экономике она выросла на 150%. Такая же ситуация в Европе, за исключением Германии, Великобритании и Нидерландов. По данным российского Минстроя, за десять лет индекс производительности труда в строительной сфере упал на 4,2%. Стройка считается одной из самых консервативных отраслей, расходы сектора на R&D и скорость внедрения инноваций традиционно крайне низкие. Попытка повысить эффективность за счет автоматизации непосредственно стройки не увенчалась успехом, 3D-печать зданий осталась экзотической диковинкой.
Один из очевидных подходов к повышению производительности труда связан с переходом к индустриальному (prefabricated) строительству, когда детали здания изготавливаются на заводе, а на строительной площадке только собираются. Модульное строительство — предельный случай индустриального домостроения, когда на стройплощадку привозятся уже не отдельные узлы или панели, а трехмерные части здания, например комнаты. Собирая дом из объемных элементов, как из деталей Lego, можно как минимум получить крайне высокую скорость строительства.
А что же в России? У нас сразу несколько крупных компаний активно развивают направление модульного домостроения. Компания «Монарх» строит большой завод по выпуску строительных модулей в Новой Москве. Производство мощностью 450 тыс. кв. м обойдется компании в 16 млрд рублей. Двадцать миллиардов рублей инвестирует до 2025 года в модульные технологии «Крост». «Переход на модульные технологии сократит потребность в строителях вдвое, позволит сэкономить до двадцати процентов на затратах на инженерию и повысит качество готового продукта», — уверен гендиректор «Кроста» Алексей Добашин. «Эталон» пошел другим путем: застройщик купил 35% акций британского производителя модульных конструкций QB Technology. «Через десять лет четверть новых домов будут модульными», — говорит вице-президент по маркетингу и продвижению группы «Эталон» Василий Фетисов.
Несколько заводов уже запущено. Компания Modulbau занялась модулями чуть раньше: еще в 2017 году был начат выпуск нового для России продукта — сантехнических кабин заводского изготовления. На стройку ванная комната приезжает в виде отдельного модуля с отделкой, уже разведенными инженерными коммуникациями и сантехникой. За четыре года Modulbau поставила в жилые комплексы Москвы более 25 тыс. модулей для жилых комплексов столичного региона. Сейчас Modulbau помимо выпуска инновационных фасадов и межкомнатных перегородок разрабатывает проекты модульных домов для загородного домостроения. Завод модульных конструкций для отелей и частных домов запустила в Подмосковье компания Knauf.
В авангарде неожиданно оказался Воронеж. Здесь уже шесть лет успешно работает крупный завод объемно-блочного домостроения «Выбор-ОБД», производящий модули для строительства жилья площадью 265 тыс. квадратных метров в год. Технология компании позволяет строить 25-этажные жилые здания со скоростью один этаж в день. В 2018 году ГК «Выбор» как подрядчик вышла и на столичный рынок, а в начале этого года компания начала строить в подмосковном Волоколамске завод по выпуску модулей стоимостью 4,4 млрд рублей и мощностью до 350 тыс. кв. м в год.
Кстати, именно в Воронеже несколько лет назад была построена и первая в России гостиница по модульной технологии. Шестиэтажное здание отеля Holiday Inn международной сети InterContinental Hotels Group со 145 гостиничными номерами было собрано из 107 готовых заводских модулей. Стандартный модуль имел длину 17 метров и содержал два полностью укомплектованных гостиничных номера и секцию коридора. «Крупные гостиничные сети являются одним из главных драйверов развития модульных технологий. Международная сеть Marriott планирует как минимум двадцать процентов новых гостиниц возводить именно по prefab-технологиям, включая модульные», — говорит коммерческий директор Modulbau Аркадий Каменев.
Наиболее амбициозные планы у компании ПИК. Крупнейший российский девелопер основал компанию Units, которая будет заниматься модульным строительством. На нескольких заводах в Москве и Санкт-Петербурге застройщик планирует выпускать модули для многоэтажных домов и коттеджей, а также сантехкабины. «Первый девятиэтажный дом в рамках этой системы мы хотим собрать осенью за две недели. Здания будут полностью бетонными, — рассказал во время онлайн-презентации глава ПИК Сергей Гордеев. — К декабрю 2023 года все производство в рамках Units должно достичь около двух миллионов квадратных метров модульного жилья. Это даст нам возможность стать самой большой модульной компанией в мире. Возможен и выход модульной компании на IPO в 2023–2024 годах». Впрочем, пока ПИК не построил ни одного модульного дома и не раскрывает деталей своих технологий, так что оценить реалистичность таких планов невозможно.
Дефицит рабочих и эхо введения эскроу-счетов
В мире интерес к модульному строительству подхлестнула пандемия COVID-19, стройки с сотнями рабочих были признаны эпидемически опасными. В России существует свой набор факторов, который предопределил интерес к индустриальному домостроению.
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин оценивает дефицит рабочих в строительной отрасли в полтора-два миллиона человек. «Мигранты уехали. Раньше их было около 120 тысяч по всем городским стройкам, а сейчас, я думаю, осталось около сорока тысяч», — оценивает ситуацию вице-мэр Москвы Андрей Бочкарев. В условиях дефицита рабочих рук выход один — увеличение производительности труда. «Я поставил задачу своим коллегам в стройкомплексе и подрядчикам разработать план мероприятий, который позволит нам обойтись без иностранной рабочей силы на строительных объектах Москвы. Процесс строительства должен требовать в три раза меньше людей, и строить мы должны в два раза быстрее», — заявил в ноябре в интервью РБК Андрей Бочкарев. Переход к индустриальному строительству — один из немногих ключей к решению этой задачи.
Второй фактор — новые правила игры на рынке жилищного строительства, которые заставляют девелоперов строить быстрее. Еще пять лет назад застройщики, собрав деньги с дольщиков, могли быть заинтересованы в затягивании строительства. Сегодня деньги дольщиков хранятся в банке на эскроу-счетах, и девелопер получает к ним доступ только после полного завершения стройки. «Это полностью поменяло экономику девелопмента. Время теперь действительно деньги. Когда мы строим большой монолитный дом, то меньше чем за два года мы не сможем управиться. Строительство модулями с отделкой должно кардинально сократить время строительства», — рассказывает генеральный директор региональной девелоперской компании.
Модули для реновации
Важнейший фактор, стимулирующий развитие модульного домостроения, — столичная реновация. «Модульная стройка» может быть успешна исключительно при ритмичной загрузке завода заказами. Именно реновация как масштабный и долгосрочный проект как раз способна загрузить производства на многие годы вперед. Столичное правительство через Фонд реновации уже заключило контракты на проектирование и строительство на шесть триллионов рублей — программа выросла в цене вдвое по сравнению с цифрами, которые называл столичный мэр в 2017 году. Причем все контракты — крупные (на большие земельные участки) и длительные. Последний из них истекает только в 2041 году.
В десятке крупнейших подрядчиков реновации — активные факторы рынка модульного домостроения ПИК и «Монарх». Группа ПИК (самостоятельно или в консорциуме с другими застройщиками) стала главным подрядчиком реновации: сумма контрактов превысила 1,99 трлн рублей — треть общей программы. Концерн «Монарх» замыкает десятку подрядчиков реновации с контрактами на 142 млрд рублей. «Мы специально расторговываем площадки на срок десять–двенадцать лет. Получив такой контракт от города, застройщик может работать над повышением производительности труда и вкладывать средства в развитие», — рассказал в интервью «Ведомостям» Рафик Загрутдинов, руководитель департамента строительства города Москвы.
Проект «Монарха» рассматривается столичными властями как пилотный. «В Новой Москве — в поселении Марушкинское — уже смонтировано трехэтажное экспериментальное здание модульного дома. Строительство экспериментального завода по выпуску модульных конструкций планируется завершить в конце этого года. В настоящее время идет также проектирование основного здания завода, — говорит Рафик Загрутдинов. — В марте следующего года на базе экспериментального завода планируется произвести и смонтировать восьмиэтажное здание с последующей его разборкой и перебазированием на строительную площадку. После завершения строительства будет принято решение о целесообразности использования этой технологии в программе реновации».
Восьмиэтажный дом «Монарха» планировали возвести и протестировать еще в прошлом году, но этого не произошло, и сдвиг по срокам уже превысил полтора года. Возможно, это связано с технологией, которую хочет использовать компания. Для своего первого трехэтажного дома «Монарх» использовал очень большие модули длиной 15 метров и шириной 6,5 метра, то есть площадью почти 100 квадратных метров. Это не просто комнаты, а целые квартиры или блоки квартир. Такие модули хороши с точки зрения скорости строительства и возможной квартирографии, но у них есть и ряд ограничений. В частности, они имеют большой вес, что вынуждает использовать дорогие краны, и их сложно транспортировать.
Есть и технологические сложности. «У “Монарха” тяжелые бетонные модули. В Европе из них строят только здания до семи-восьми этажей. Причем чаще всего это муниципальное или жилье экономкласса без особых изысков. Но в реновации этажность намного выше — от 17 этажей. Высокие здания из модулей строят в США, но они там на основе металла, их применение в России из-за местных пожарных норм крайне проблематично. К тому же это недешевая технология. Пока непонятно, что в итоге получится у “Монарха”», — говорит один из экспертов по строительным технологиям.
Применение модульного строительства при реновации имеет и еще один нюанс. Глава Москвы Сергей Собянин четыре года назад обещал, что в рамках реновации панельных домов строиться не будет. Мэрские обещания по высотности и плотности застройки уже оказались невыполненными: реновационная застройка намного выше и теснее, чем ожидалось. Если начать строить «панельки», то это будет еще один удар по репутации мэра. Вариант с модульным строительством репутационно выглядит перспективным: можно будет строить гибридное жилье с панелями и модулями, но уйти от имеющего плохие ассоциации слова «панель». Возможно, таким путем и пойдет ПИК.
Революция модульного строительства возможна?
У модульного домостроения есть набор очевидных достоинств. Главное — высокая скорость строительства. По данным McKinsey, модульное строительство может сократить сроки на 20–50%. Качество конструкций, произведенных на заводе, значительно выше того, что достигается непосредственно на стройке. Это происходит за счет возможности постоянно контролировать процесс и обеспечить комфортные условия труда. Заводская высокая точность деталей резко снижает количество переделок в процессе строительства. Вместо стройки на площадке идет сборка здания, а это означает, что будет меньше грязи и шума. Это весьма удобно для строительства в центре городов.
Но станет ли модульное домостроение революцией в строительстве, которая сможет кардинально перекроить рынок? Пожалуй, нет. Строительный рынок в мире — один из фрагментированных и сложных. Существует множество узкоспециализированных компаний и разнообразные системы строительства и технологии, которые уживаются на рынке. У модульного строительства кроме многочисленных достоинств есть несколько важных ограничений.
Начнем с того, что модульное домостроение как система — идея не новая. Такие идеи были популярны, например, в 1960–1970-х годах. Японские дома Habitat 72 и башня Nakagin тогда обошли обложки, наверное, всех журналов планеты, став символом прогресса. Однако полвека назад из-за отсутствия гибкости и высокой себестоимости технология не смогла захватить рынок. Сейчас новая попытка — на основе цифровизации, автоматизации производства, применения новых материалов и «скрещивания» модулей с панельными технологиями.
Ограничением является достаточно сложная и дорогая логистика. Модули шириной больше трех метров требуют при перевозке уведомления ГИБДД. Если конструкции очень широкие, требуется сопровождение спецтранспорта и транспортировка ночью. Перевозка модулей менее эффективна, чем панелей, так как приходится везти воздух. Другое ограничение в том, что модульное домостроение все-таки менее гибко, чем монолитное или даже современное панельное.
По данным McKinsey, модульное строительство может сократить затраты на строительство на 20%. Но такую выгоду можно получить при благоприятном стечении ряда факторов. Для сравнения технологий важно понимать, что экономика модульного домостроения принципиально иная, чем у монолитного строительства. «Монолит» требует лишь достаточно дешевой опалубки, в то время как для производства модулей для многоэтажного строительства необходим завод. Ключевым ограничением для развития модульного домостроения является необходимость значительных инвестиций в производство.
Исходя из стоимости заводов, которые возводятся сегодня, можно оценить, какой объем инвестиций необходим для того, чтобы модульное домостроение стало доминирующей технологией. Мощности по выпуску 100 тыс. кв. м жилья в год обходятся сегодня производственникам в 1,2–3,5 млрд рублей. Представим, что треть годового объема строительства многоэтажного жилья в стране (40 млн кв. м) возводится по технологии монолитного жилья, это составит 13,3 млн квадратных метров. Тогда стоимость совокупных необходимых производственных мощностей составит 160–460 млрд рублей, что вряд ли реально для частных компаний. Единственный вариант — если в проектах захочет принять участие государство. Государство имеет планы раскрутить маховик жилищного строительства, но в сфере производства реальных программ нет. Пока Минстрой РФ лишь прогнозирует, что к 2030 году на долю модульного строительства будет приходиться до трети нового жилья.
Необходимость больших инвестиций в производство означает и низкую сопротивляемость кризисам. Если компании монолитного строительства в прошлые кризисы могли просто на несколько месяцев кардинально снизить или даже заморозить деятельность, то для домостроительных заводов остановка губительна. У них ведь есть большие постоянные расходы на выплату кредитов, налоги, содержание персонала, коммунальные платежи. В конечном счете именно гибкость монолитного домостроения позволила ему победить в России крупные домостроительные комбинаты, несмотря на то что себестоимость строительства у последних часто была ниже.
Ограничения модульного домостроения не означают его бесперспективности. Оно и в нынешнем виде может быть отличным нишевым продуктом для отдельных сегментов рынка. Огромным потенциалом обладают гибридные решения: например, смешивающие модульные и панельные технологии. Такие системы могут быть очень гибкими и экономически эффективными. В любом случае появление проектов модульного домостроения является позитивным фактором раскручивания инновационной деятельности в строительстве.
Дом как гаджет
Рынок модульных загородных домов только начинает формироваться. «Еще недавно эту технологию не соотносили с частными домами для постоянного проживания. Причинами были низкое качество конструкций и прямая ассоциация с бытовками. Так в большей степени строили в труднодоступных северных регионах как вариант быстровозводимых зданий, — говорит генеральный директор компании “Новый дом” (дочерняя компания “Кнауф”) Михаил Гец. — Только в последние годы стали появляться игроки, предлагающие новые продукты с интересными архитектурными качественными конструкциями».
Рынок модульных домов раскачала компания «Дубль-дом». Ее основатель архитектор Иван Овчинников придумал и спроектировал дом, который производится в цеху и доставляется на участок в готовом виде. Первый 26-метровый дом Иван построил для себя, он состоял из двух модулей с отделкой и инженерией. Минималистичный «Дубль-дом» был сделан на деревянном каркасе и состоял из спальни-гостиной, санузла и кухни. Модульные дома-бытовки существовали и до этого, но Овчинникову удалось привнести в этот жанр архитектуру. Фишкой «Дубль-дома» стало панорамное остекление. «Дубль-дом» развился из стартапа в весьма успешный бизнес: сегодня в год продается пара сотен домов.
Примерно три-четыре года назад появилось полдюжины стартапов по модульным домам, запущенные энтузиастами. Рынок предсказуемо сдержанно воспринял новый продукт, тем более что активной рекламной политики небольшие игроки не могли себе позволить. «Рынок модульных домов кардинально поменялся лишь в последние полтора года из-за COVID-19 и удаленной работы. Люди захотели уехать из городов и жить на природе. Резко ускорилась жизнь, изменились потребительские настроения: мало кто готов потратить на стройку и отделку дома два-три года, — говорит создатель проекта «Леговдом» Дмитрий Березуцкий. — Драйвером рынка выступает и разворачивающийся национальный проект по туризму, в соответствии с которым в стране должны быть построены сотни глемпингов. Модульные коттеджи как некапитальные строения на легком фундаменте или вообще без них идеально подходят для этого. У большинства производителей мощности загружены полностью».
Сегодня основными покупателями модульных домов выступают клиенты из сегмента b2b. Для владельцев туристических объектов модули — это возможность, не входя в длительную стройку и не теряя месяцы «горячего сезона», сразу получить приносящий доход объект. Иногда получаются весьма неожиданные истории. «Мы поставили шесть модулей для заказчика на Алтае. Они успешно сдавались летом в аренду, а когда сезон завершился, по его заданию мы перевезли дома на зиму на горнолыжный курорт Шерегеш, где они “отработали” второй сезон за год. Получилась доходная движимая недвижимость», — рассказывает генеральный директор компании «Скорода» Андрей Алисов.
Проект Алисова «Скорода» — один из интереснейших проектов рынка модулей. Дома поставляются не просто с отделкой и полной инженерией, но и с встроенной мебелью, кухней, кроватью, техникой — как готовый к проживанию эргономичный, но комфортный гостиничный номер. Дом становится гаджетом, который сразу после покупки готов к использованию без каких-либо доделок. Другая особенность дома «Скорода» — его автономность. Его не обязательно подключать к внешним инженерным коммуникациям — нужны только дорога, чтобы подвезти дом, и электричество. В дом вмонтированы резервуары для чистой воды, канализации и газа для отопления — раз в месяц необходимо вызывать специалистов, чтобы откачали отработанное и закачали новые ресурсы. Впрочем, электричество тоже становится необязательным: последняя серия домов может комплектоваться «блоком автономии» — солнечной батареей, аккумулятором и газовым генератором.
Появление разнообразных по дизайну и технологиям модулей можно характеризовать как начало формирования рынка. Однако модулям еще предстоит побороться за место под солнцем, конкурируя с привычными технологиями. Модульные коттеджи площадью 25–40 «квадратов» дешевле конкурентов, но для домов средней и большой площади ситуация обратная. Причем конкуренция некорректная: у модулей есть фиксированная цена, а стоимость стройки всегда в начале проекта низкая, но потом растет из-за дополнительных работ, изменений в проекте и т. д. «Коттеджный рынок испорчен недобросовестной рекламой. Многие люди до сих пор считают, что за миллион рублей можно построить полноценный дом. Они не представляют, сколько придется заплатить за внутреннюю и внешнюю отделку, за разводку коммуникаций, за оборудование», — говорит Андрей Алисов.
На модульное строительство не распространяются программы ипотечного кредитования — это сегодня выглядит как главное ограничение для развития этого сегмента. Банкиры пока не знают, как работать с такими залогами, это неклассическая недвижимость. Другое ограничение — резкий рост цен на стройматериалы, который произошел в последние полтора года. Так, 25-метровый модуль «Скорода» подорожал за это время с 2,4 млн рублей до 3,8 млн. Для модульных коттеджей с их фиксированной ценой за готовый продукт это более существенно, чем для строителей каркасных домов, потому что нет возможностей манипулирования ценой и комплектацией. Это выталкивает модульные дома как продукт в премиальную нишу.
«Рынок модульных домов пока еще очень мал: в этому году будет построено порядка 1200 коттеджей. Но у него очень высокие темпы роста: за год он увеличился в четыре-пять раз, — говорит Дмитрий Березуцкий. — Я считаю, что у рынка модульных домов фантастические перспективы. Через десять–пятнадцать лет он может занять до пятидесяти процентов малоэтажного рынка». Пока такая оценка выглядит чрезмерно оптимистичной. Однако очевидно, что системы индустриального малоэтажного домостроения в целом, включая панельные и гибридные технологии, будут быстро набирать обороты и на малоэтажном рынке строительства.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl