Ипотека: как поплывем?
Ипотека по плавающим ставкам не столь опасна для заемщика, как кажется на первый взгляд. Узость предложения ипотечных продуктов сдерживает развитие рынка
Президент Владимир Путин по результатам совещания с банками издал поручение внести в российское законодательство изменения, направленные на ограничение рисков для российских заемщиков от кредитов, включая ипотечные, с плавающими процентными ставками. Банк России оперативно выпустил консультативный доклад, посвященный этой проблеме и описывающий возможные меры регулирования, вплоть до полного запрета ипотеки по плавающим ставкам.
Развернувшаяся общественная дискуссия пошла по привычной колее защиты граждан от всевозможных новых финансовых продуктов, которые придумывают банки для финансово безграмотных клиентов.
В основном речь идет о том, что банкиры хотят переложить свой процентный риск на заемщиков. Действительно, если банк выдает ипотеку по фиксированной ставке на длительный срок, то в случае роста ставки привлечения средств банк понесет убыток, а заемщик будет защищен от роста ставки по кредиту. При плавающих же ставках банки перекладывают этот риск на заемщиков.
Однако это слишком упрощенный взгляд на проблему. Заемщики могут выиграть от плавающих ставок не меньше, чем банки.
Игра с обоюдным выигрышем
Во-первых, фиксация ставки перекладывает на заемщика риск снижения инфляции и ставок. В этом случае он платит банку больший процент, чем мог бы, если бы была возможность воспользоваться ипотекой с плавающей ставкой. Чтобы воспользоваться преимуществами улучшения условий кредитования, заемщики вынуждены проходить долгую и непростую процедуру рефинансирования кредитов. При этом ставки по кредитам на рефинансирование ипотеки в среднем на один процентный пункт (п. п.) выше новых ипотечных кредитов, выдаваемых в этот же период, то есть заемщик вынужден делиться своим выигрышем с банком.
Во-вторых, наивно думать, что заемщик не платит за процентный риск сейчас, при обслуживании ипотеки с фиксированной ставкой. Дело в том, что стоимость процентного риска уже зашита в процентную ставку по кредиту, причем с запасом. Банки, понимая, что в будущем ставки могут вырасти, уже сейчас кредитуют по более высоким ставкам, чем могли бы, ориентируясь исключительно на покрытие кредитного риска заемщика. При этом чем выше длительность кредита, тем больше неопределенность — и, как следствие, выше «наценка» за нее.
На развитых рынках со стабильно низкой инфляцией премия может быть очень низкой, а на таких волатильных рынках, как российский, можно ожидать, что участники рынка будут закладывать в ставку возможность повторения негативных сценариев, в том числе маловероятных.
Более того, при выдаче кредита на двадцать лет неопределенность такова, что заставляет банки очень сильно перестраховываться. С другой стороны, заемщики массово гасят ипотеку досрочно. Человеку, планирующему погасить ипотеку за пять-семь лет, крайне невыгодно переплачивать за опасения банков, относящиеся к периоду, когда кредит будет давно погашен.
Получается, что у заемщиков тоже есть серьезные причины быть заинтересованными в появлении кредитов с плавающими процентными ставками.
Как оценить процентный риск
Может показаться, что рассуждения о премии за процентный риск — это нечто абстрактное. В реальности эту премию легко почувствовать: фактически это разность между процентными ставками по ипотеке с плавающей и фиксированной ставками. Она непостоянна и зависит от ожиданий рынка относительно будущей динамики ставок: если текущие ставки низкие, премия растет, а если высокие — падает.
В нашем случае измерить премию за процентный риск до недавнего времени не было никакой возможности из-за отсутствия на рынке ипотеки по плавающей ставке. Но с появлением государственной программы субсидирования ипотеки на первичном рынке такая возможность наконец появилась.
Напомним, в рамках этой программы правительство субсидирует процентную ставку по ипотечным кредитам, а размер субсидии зависит от текущего уровня ключевой ставки. Размер субсидии рассчитывается как разность ключевой ставки (сейчас 4,25%) и 3,5%, то есть субсидия сейчас составляет всего 75 базисных пунктов (б. п.), хотя при запуске программы она составляла 2 п. п. То есть субсидия де-факто превращает этот кредит для банка в ипотеку по плавающей ставке.
Изначально условия программы, которая была запущена в апреле 2020 года, были сформированы таким образом, чтобы ипотека на вторичном рынке, на котором нет субсидии, была бы для банков равнодоходна с ипотекой на первичном рынке, где действуют субсидии.
Поэтому ставка субсидируемой ипотеки была установлена на уровне 6,5%, в то время как ставка на вторичном рынке составляла 8,5% при ожидаемом размере субсидии 2 п. п. Однако очень быстро произошло странное: банки начали предлагать ипотеку на первичном рынке по ставкам существенно ниже 6,5% — средний уровень скидки сейчас составляет более 60 б. п.
Для регулятора, ориентированного на развитие рынка, такое поведение банков, безусловно, представляет интерес: фактически банки почему-то оказались готовы предложить намного более низкие процентные ставки, чем от них можно было ожидать. Сейчас ставка субсидируемой ипотеки составляет 5,9%, размер субсидии — 0,75 п. п., то есть общая доходность такого кредита для банка — 6,65%; ставки на вторичном рынке без субсидии составляют 8,05%, то есть оказались на 1,4 п. п. выше.
Причины парадокса лежат на поверхности: субсидируемая ипотека де-факто является ипотекой с плавающей ставкой за счет переменной величины субсидии. Когда из ставки процентный риск был исключен, банки оказались готовы поступиться доходами в размере 140 б. п. Для сравнения: премия за кредитный риск в структуре ипотечной ставки сегодня почти впятеро меньше, всего 30 б. п. (см. график).
Оценка премии за процентный риск в структуре фиксированной ставки
Эти 140 б. п. и есть тот скрытый резерв снижения ставки для конечных заемщиков, который возможен при внедрении на рынке ипотечных продуктов с плавающей ставкой.
Субсидия Минфина не ограничена сверху, но, если бы такое ограничение было введено, вероятно, скидка бы снизилась, но осталась заметной. В таком случае регулятору имеет смысл подумать о том, чтобы предложить рынку продукт, структурированный таким образом, чтобы заемщик был в должной степени защищен, но все равно смог воспользоваться выгодами ипотеки с плавающей ставки.
Не больше, а дольше
Кредитные продукты с плавающими ставками представлены на ипотечных рынках многих стран мира. Там же накоплен опыт мер по ограничению специфических рисков, возникающих при их использовании заемщиками.
Во всех странах есть потолок изменения процентной ставки, есть ограничения на платежеспособность заемщиков, которая должна обеспечивать достаточный запас для выплаты дополнительных средств в случае роста ставок. Конечно, всегда есть требования к должному объяснению сути продукта и его рисков банками.
Но наиболее важны, конечно, характеристики самого продукта. Наиболее простой вариант, когда размер платежа меняется в зависимости от изменения ставки, наименее предпочтителен: увеличение регулярного платежа снижает возможности заемщика платить, увеличивает рискованность продукта для банка и заемщика.
Более популярен комбинированный вариант, когда ставка фиксируется на первые несколько лет, а затем становится плавающей. Такой подход дает возможность сократить долг за счет досрочных погашений, что упростит обслуживание кредитов в период плавающей ставки.
Однако, пожалуй, наиболее интересен вариант ипотеки по плавающим ставкам с фиксированным платежом. В этом случае при росте процентной ставки пересчитывается не размер платежа, а срок кредита. Представляется, что на базе такого продукта можно разработать ипотеку, максимально учитывающую интересы заемщика.
Такой продукт имеет смысл только при изначально коротких сроках и низких ставках кредитования, которые обеспечивают умеренную долю процентных выплат в структуре платежа, в противном случае при росте ставки потребуется слишком резкий рост срока. Например, для десятилетнего кредита при росте ставки с 7 до 9,5% срок кредита увеличится на 2,1 года, для 15-летнего — на 5,1 года, а для двадцатилетнего и вовсе станет бесконечным (см. график).
Чувствительность срока ипотечного кредита с фиксированным платежом к изменению процентной ставки в зависимости от первоначального срока кредита
В целом можно сказать, что продукт может хорошо показать себя с первоначальным сроком до пятнадцати лет, а более длинные кредиты по плавающим ставкам окажутся оправданными только при намного более низком уровне процентных ставок. Но, конечно, при любых обстоятельствах, даже с учетом возможного увеличения срока, погашение кредита должно происходить до достижения заемщиком пенсионного возраста.
Важный нюанс: ограничения на изменение ставки и возраст заемщика являются неизбежными характеристиками самого продукта, они должны быть частью, скорее, ипотечного стандарта, чем требованием регулятора, стремящегося оградить клиентов от рисков.
Немаловажно и то, что пока, к сожалению, ипотека доступна примерно 40% населения, почти 20% домохозяйств уже имеют ипотечный кредит. Но это верхняя по доходу часть населения, уровень финансовой грамотности которой не стоит недооценивать.
Эти же люди активно распределяют вклады по банкам в пределах страховки Агентства по страхованию вкладов, имеют карты многих банков, чтобы покупать только в категориях с повышенным кешбеком, они же в 2020 году активно открывали брокерские счета. Такого клиента не стоит по умолчанию считать некомпетентным в финансовых вопросах.
Неверное тождество
Ипотеку по плавающим ставкам часто сравнивают с валютной ипотекой. На самом деле между этими продуктами мало общего.
В случае скачка инфляции не происходит переоценки основного долга, а это значит, что при последующем снижении инфляции и процентных ставок обслуживание ипотеки упрощается. Ничего подобного в случае валютной ипотеки не происходит.
Второе отличие в том, что валютный курс преимущественно двигается в одну сторону: рубль постепенно обязательно обесценивается. Процентные ставки, напротив, тяготеют к некоему среднему уровню и всегда возвращаются вниз после периодов временного подъема, да и волатильность процентных ставок существенно ниже, чем у валютного курса.
Так что в целом плавающие ставки не столь страшны. Более того, есть серьезные причины того, что такие ставки неизбежны.
Эхо высокой инфляции
Россия сильно отстает по доле ипотеки в ВВП не только от развитых, но и от многих развивающихся стран. Нас давно опередили не только Польша с Чехией, но и страны Прибалтики. По отношению ипотеки к ВВП мы близки к некоторым странам Латинской Америки и Юго-Восточной Азии (см. график). Страны, с которыми мы входим в одну группу, — это часто страны с историей высокой инфляции и высоким уровнем процентных ставок. Собственно, именно уровень ипотечной ставки по большому счету и определяет проникновение ипотеки.
Проникновение ипотеки в различных странах
Статистика российского ипотечного рынка последних лет показывает, что снижение ставки на 1 п. п. увеличивает выдачи примерно на 20%. Эта зависимость хорошо показала себя в 2017–2019 годах в периоды как падения, так и роста ставок. В 2020 году, если исключить период пандемии, эта зависимость тоже хорошо прослеживается. Не случайно поэтому снижение ставки ипотеки регулярно выдвигается в качестве цели в программных документах правительства и ЦБ.
Большие выдачи ипотечных кредитов — это не только решение жилищного вопроса, но и обеспечение стабильного спроса для строителей жилья, которые обеспечивают высокий мультипликационный эффект для всей экономики через спрос на металлы, стройматериалы, электротехнику, а позже и спрос домохозяйств на мебель и бытовую технику. В волатильном окружении плавающие ставки оказываются неизбежным компромиссом по распределению риска между заемщиком и банком. Плавающая ставка в такой ситуации позволяет резко снизить компонент процентного риска в структуре ставки.
Любопытно, что след, или эхо, высокой инфляции до сих пор виден в различиях стран еврозоны по распространенности ипотеки по плавающим ставкам.
В странах, имевших исторический опыт жизни с высокой и нестабильной инфляцией в период национальных валют, таких как Испания и Италия, доли ипотеки по плавающим ставкам максимальны. Эти страны уже давно перешли на общую валюту, но их рынки продолжают в значительной степени зависеть от наследия периода высокой инфляции. С другой стороны, доля плавающей ипотеки минимальна в Германии, Франции, Нидерландах и Бельгии — странах с длительной историей низкой инфляции в национальных валютах (см. график).
Доля ипотеки с плавающей ставкой в странах ЕС
В этом контексте Россия, безусловно, больше похожа на Италию, чем на Германию. В течение еще весьма значительного времени наследие периода высокой инфляции будет заставлять всех участников финансового рынка закладывать риски того, что инфляция и процентная ставка снова подскочат. Они будут это делать вне зависимости от текущих успехов Банка России, причем на полную адаптацию потребуется не пять и даже не десять лет — и весь этот период заемщики будут с лихвой переплачивать за процентный риск.
Поощрять, а не запрещать
Пока ни один российский банк не предлагает ипотеки по плавающим ставкам. Для этого есть одна фундаментальная причина: ипотека по плавающим ставкам принесет меньше дохода из-за более низких ставок. Конечно, маржинальность плавающей ипотеки для банка более стабильна, но далеко не все готовы поменять высокий, но волатильный доход на небольшой, но гарантированный.
К тому же ипотека с плавающей ставкой с учетом неизбежных ограничений для заемщиков, которые смогут ею воспользоваться, будет гораздо менее востребована, потенциально это 15–20% рынка. Наконец, для внедрения потребовались бы значимые ИТ-доработки для автоматизации расчета ставки и пересчета сроков кредита, изменений в учете и системах информирования заемщиков.
Поэтому энтузиазма среди банков по поводу ипотеки с плавающей ставкой нет. Без активной позиции регулятора, нацеленной на максимизацию выбора для клиентов и появление на российском рынке новых продуктов, более выгодных для клиентов, вряд ли заемщики смогут на что-то рассчитывать. Тем более вряд ли кто-то из банков захочет этим заняться, когда регулятор занял в целом негативную позицию по отношению к новому классу продуктов.
Весьма выгодная в глазах общественности риторика защиты потребителей в реальности наносит им ощутимый ущерб. Новый, пусть и непривычный продукт — это не всегда мышеловка. И регулирование должно не только сдерживать, но и развивать рыночную практику в интересах клиентов.
*Кандидат экономических наук.
Фото: Игорь Шапошников
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl