Паркуем деньги
Стоит ли инвестировать в покупку машиномест
На фоне дефицита парковочных мест в Москве идея инвестиционной покупки машиноместа выглядит привлекательной. Цена в среднем в десять раз ниже, чем на квартиры, и растет за счет строительной готовности. Разница в теории может принести до 25% доходности. На практике зарабатывать на перепродаже парковок сложнее, чем на квартирах, особенно сейчас.
За прошедшие пять лет машиноместа в новостройках подорожали почти в два раза, а спрос на них вырос на 68,8%, подсчитали в компании «Метриум». Управляющий партнер «Метриум» Надежда Коркка поясняет, что эти данные получены на основе количества договоров долевого участия (ДДУ), заключенных на приобретение мест в паркингах. Динамика спроса на парковки по сегментам жилья была неравномерной. В новостройках массового сегмента он вырос на 36,1%, в премиум-классе — на 48,6%, в бизнес-классе — на рекордные 130%. Только в элитном сегменте упал на 25,7% из-за дефицита нового предложения дорогих проектов в прошлом году.
Существенный прирост спроса за пять лет скрывает текущую стагнацию. «Пик потребительской активности пришелся на период пандемии. Но в 2022 году спрос просел. Клиенты купили 15,1 тыс. машиномест (без учета уступок прав требований по ДДУ) на первичном рынке столицы, что на 35,7% меньше, чем в 2021 году»,— рассказала Надежда Коркка. Правда, в эту статистику не входят данные по наземным паркингам, потому что места на них продаются по договору купли-продажи. По прогнозам госпожи Коркки, если не случится новых потрясений, спрос сохранится на уровне 2022 года: возможностей для его роста пока нет. «Платежеспособность населения продолжает снижаться. Основной драйвер покупательской активности на первичном рынке — ипотека, и покупатели тратят наибольшую часть дохода на погашение жилищных кредитов. А приобретение машиномест большинство откладывает»,— говорит эксперт.
Обеспеченность страдает
Из-за изменения приоритетов у покупателей девелоперы стали строить паркинги поменьше. В итоге коэффициент обеспеченности машиноместами на первичном рынке Москвы на отрезке времени в те же пять лет снизился вдвое. По оценке «Метриум», сейчас на две строящиеся квартиры приходится в среднем одно парковочное место.
В Москве коэффициент обеспеченности машиноместами определяется в соответствии с Региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП) Москвы и соответствующими проектами планировки территории. «Исторически, в зависимости от района, этот показатель составлял 0,5 парковочного места на квартиру. Как правило, обеспеченность машиноместами в Москве ниже, чем в Московской области, где коэффициент достигает 0,7 машиноместа на квартиру»,— комментирует управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин, поясняя, что в Москве лучше развита сеть общественного транспорта, а нормативы РНГП предполагают ряд понижающих коэффициентов, учитывающих доступность общественного транспорта для конкретного объекта.