Онлайн-торговля раскачала склады
Рынок складских помещений неожиданно стал бенефициаром коронакризиса. Бум онлайн-торговли и перестройка логистических цепочек привели к росту цен на склады и рекордному снижению их вакантности.
Исторически низкий уровень вакантности, рекордные по объемам площадей сделки, растущие цены и ставки аренды — конъюнктура рынка качественных складских помещений кардинально отличается от остальных сегментов коммерческой недвижимости. Рынки офисов, торговых помещений и гостиниц сильно пострадали от режима самоизоляции и ограничений, связанных с ковидом, и сегодня там наблюдается спад, которого раньше никогда не было. А вот склады, напротив, оказались наиболее устойчивы и адаптивны к кризису. «Склады всегда были на рынке коммерческой недвижимости в роли бедного родственника. Точнее, в роли Золушки. Самая дешевая по ставкам и самая “несексуальная” недвижимость. Поставьте себя на место инвестора: одно дело владеть пятизвездочной гостиницей или офисным комплексом в центре и совсем другое — какими-то ангарами в полях в двадцати километрах от Москвы, — говорит столичный инвестиционный банкир. — Сейчас вокруг складов много шума. Склады выстрелили! Но профессионалы всегда знали, что доходность по складам выше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Просто часть инвесторов заметила склады только после того, как обвалились офисы и торговые площади».
Разворот тренда
Парадоксально, но качественные склады, несмотря на коронакризис и спад в экономике, дорожают. По данным Knight Frank, в 2020 году в Московском регионе средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 3%, до 4000 рублей за квадратный метр в год (без учета НДС, операционных и коммунальных расходов), в регионах — в среднем на 4%, до 3750 рублей за квадратный метр в год.
На фоне роста цен трудно найти и свободный склад. В Московском регионе доля вакантных площадей снизилась за год на 0,5 процентного пункта и составила 2,2% — это самый низкий исторический уровень. По данным Сolliers International, рекордно низкая вакантность и на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 1,9%, за год она снизилась на треть.
В апреле, когда локдаун только был введен, такой сценарий не прогнозировался. Более того, арендаторы складов вступили в переговоры с владельцами о скидках и преференциях. Аргументы были такими же, как и при пересмотре арендных договоров офисов и помещений ритейла: быстрое падение товарооборота и покупательной способности населения должно вызвать резкий рост вакантности на рынке складов. Большинство владельцев складов не пошли навстречу арендаторам и льгот не предоставили. А уже во второй половине мая стало ясно, что опасения чрезмерны и коронакризис не оказывает сильного влияния на складской сектор. К тому же арендаторы быстро подсчитали, что переезд на новый склад обойдется им слишком дорого. «Девяносто пять процентов складов сдается без стеллажей, а оснащение склада площадью 10 тысяч квадратных метров требует инвестиций в 15–20 миллионов рублей», — говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG Estate Филипп Чайка.
Уже с мая стала расти активность арендаторов. «К концу месяца сложилось мнение, что негативных кардинальных изменений на складском рынке не будет. Стала снижаться вакантность, сформировался тренд на рост арендных ставок. Нередки были случаи, когда на аренду одной площади претендовали сразу до пяти клиентов», — описывает ситуацию на рынке складов Санкт-Петербурга Филипп Чайка.
Есть несколько причин того, что склады отреагировали на коронакризис не так, как остальные сектора коммерческой недвижимости. «Складская недвижимость является базовой инфраструктурой для обеспечения жизнедеятельности людей. Практически все товары, которыми мы пользуемся в повседневной жизни, на пути от их производства к потребителю нужно где-то хранить, сортировать, распределять, а потом доставлять», — объясняет старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании CBRE Антон Алябьев. С закрытием складов торговля встает полностью, прекращается подача товаров в розницу и покупателям онлайн-магазинов.
Однако главная причина устойчивости складской недвижимости — резкий рост онлайн-торговли. Снизившийся из-за пандемии спрос на склады от привычных арендаторов был с лихвой компенсирован запросом на новые склады со стороны онлайн-магазинов. «За несколько месяцев доля онлайн-торговли в общем розничном обороте в России выросла в два раза — с четырех-пяти до десяти процентов. Игроки начали активно наращивать качественную складскую инфраструктуру. Доля компаний e-commerce среди арендаторов выросла c восьми-девяти примерно до тридцати процентов», — говорит коммерческий директор компании «Ориентир» Александра Селезнева.
«Рынок онлайн-торговли мог бы развиваться и быстрее, но рост сдерживается в том числе ограниченным предложением складских площадей», — считает директор по инвестициям и развитию инфраструктуры компании Ozon Степан Гусамов. В 2019 году Ozon уже удвоил площадь своих складов, а в ближайшие два-три года планирует инвестировать в складские объекты более 300 млн долларов. Интересно, что операторам онлайн-торговли нужны большие площади, чем офлайн-магазинам. По данным исследования Prologis USA, чтобы реализовать то же количество товара, онлайн-ритейлеру нужно в три раза больше складских площадей, чем офлайн-оператору.
Еще одна причина того, что рынок складов получил от коронакризиса новый импульс, — изменение цепочек поставок товара. Из-за разрыва логистических цепочек, связанных с карантином, концепция just-in-time, позволявшая минимизировать складские остатки за счет бесперебойной поставки комплектующих, слишком рискованна. «Если раньше запас компонентов для производства на складе расценивался как недостаточно эффективная работа цепочки поставок, то сейчас это актив. Что позволяет не останавливать производство в случае неожиданного срыва поставок», — говорит руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.
Наконец, у дефицита складских площадей, в частности в столичном регионе, есть и свои причины. В Москве в последние годы происходит вымывание производственных площадей, которые прежде использовались как складские. «Заводы в Москве сносятся, на их месте планируют строить жилье. Но именно индустриальные здания и используются в черте города под склады. Где компании будут хранить товар, пока что вопрос», — говорит партнер инвестиционно-финансовой группы Agastone Денис Савельев.
Рекорды, несмотря на кризис
«Инвесторы сегодня не понимают, как прогнозировать денежные потоки на рынках торговой и офисной недвижимости. Отсюда резко возросший интерес инвесторов к складам, — говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. — Склады начали дорожать. При этом ставка капитализации снизилась на один процент, до 10,5 процента. Но это не останавливает инвесторов».
Склады сегодня рассматриваются инвесторами как стабильный и адаптивный антикризисный актив. В середине года при заключении сделок нередки были случаи переторговли: в процессе переговоров покупатель не только не получал скидки, но цена даже увеличивалась. И это не «разваливало» сделки, они заключались уже на новых условиях.
В середине года были закрыты две крупнейшие сделки в истории складского рынка. Компания Ozon подписала соглашение, по которому девелопер «Ориентир» построит специализированный склад общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Ozon начнет использовать этот объект уже в следующем году. Другая сделка: DIY-оператор «ВсеИнструменты.ру» заказал девелоперу PNK строительство склада площадью 182 тыс. кв. м в логистическом парке «PNK Парк Домодедово». Первый объект в рамках этой сделки будет запущен в первой половине следующего года.
Обе сделки прошли по схеме built-tosuit (BTS), когда объект строится под конкретные требования арендатора. Доля таких сделок в общем объеме в Московском регионе по итогам 2020 года составит около 60% (год назад она не превышала 20%). Резкий рост сделок BTS связан и с общим дефицитом складов, и с изменением требований к складским комплексам. Крупные компании предпочитают проектировать склад под свои нужды.
Крупнейшей инвестиционной сделкой с участием иностранного капитала в 2020 году стала покупка логистического парка «Ориентир Север — 1» площадью 114 тыс. кв. м, расположенного в Солнечногорском районе Московской области. Покупателем стал консорциум, в который входят РФПИ, Mubadala Investment Company (государственная холдинговая компания из ОАЭ) и ряд ведущих ближневосточных инвестиционных фондов. Все активнее на складском рынке действуют крупнейшие банки: на ряд крупных складских комплексов договоры о намерениях покупки подписали Сбербанк и ВТБ. Появились возможности для выхода на рынок складов и для частных инвесторов: компания PNK, один из крупнейших девелоперов этого сегмента, недавно сформировала ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» c порогом вхождения всего пять тысяч рублей.
Новые форматы: dark store, self-storage и light industrial
Новые требования к скорости доставки формируют новые логистические цепочки и активизируют применение новых форматов складских помещений. Наиболее часто обсуждаемый формат — dark store («темный магазин»). Это гибрид супермаркета и склада — магазин без покупателей, в котором собирают онлайн-заказы. Вместо покупателей в таком супермаркете заказы собирают профессиональные комплектовщики. Покупатели получают товар на дом или забирают заказ в пункте выдачи, который может находиться около dark store.
Dark store — сравнительно новый формат для России. В Москве работает четыре «темных магазина» «Перекрестка», два объекта открыл «ВкусВилл». В Европе с форматом экспериментируют порядка десяти лет, дальше всего продвинулась Франция, где работает около двух тысяч таких объектов. «Экономика dark store похожа на экономику dark kitchen — кухонь, которые готовят еду только для доставки. Экономия по отношению к обычным ресторанам там происходит за счет немногочисленного персонала и более дешевой аренды недвижимости: она не должна находиться на первой линии. Dark store экономит на качестве помещения и не несет издержек по обслуживанию потока покупателей», — говорит консультант по недвижимости. Формат dark store может стать весьма популярным при легализации онлайнторговли алкоголем.
«“В подземном гараже торгового центра” — так выглядит новый формат склада, который появился во время коронавируса в Москве. Во время самоизоляции для некоторых торговых центров это был способ немного заработать. Однако у такого вынужденного вида хранения нет больших перспектив. Хотя бы потому, что пожарные нормы эксплуатации подземных паркингов запрещают хранение там чего-либо, кроме транспортных средств. Кроме того, такие объекты не удовлетворяют требованиям по доступности грузового транспорта, высоте хранения и поддержанию необходимого климата», — объясняет директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Константин Фомиченко.
Еще один сравнительно новый формат — склады индивидуального хранения (self-storage). В них можно арендовать защищенный изолированный отсек, доступ к которому есть только у клиента. Сами ячейки могут быть совершенно разного масштаба — площадью от 0,5 кв. м до контейнера в несколько десятков «квадратов». В России первые self-storage появились десять лет назад, но продукт не получил такого распространения, как в Европе и США. В Москве сегодня общая площадь складов индивидуального хранения составляет всего 170 тыс. кв. м, что ничтожно в сравнении с Европой (10 млн кв. м) и США (более 200 млн кв. м). Теоретически переход на удаленную работу и отъезд части людей из Москвы мог бы вызвать рост спроса на склады индивидуального хранения. Но ограничениями для развития формата в России являются невысокие доходы и низкая мобильность населения, а также рост шеринговой экономики, когда владению и хранению частной собственности предпочитается аренда.
Трендом 2020 года можно считать рост популярности light industrial — нового для России формата производственно-складской недвижимости. «Light industrial — это производственно-складские здания небольшой площади, в среднем от 500 до 2000 квадратных метров, которые позволяют небольшим компаниям организовать в рамках одного здания производство, склад, офис и торговый шоурум», — рассказывает Константин Фомиченко. Консультанты прогнозируют, что в ближайшие годы этот сегмент будет очень динамично расти.
Ближе к потребителю
Важный тренд 2020 года — резко возросший спрос на городские склады. Он возник из-за бума онлайн-торговли и запроса на быструю доставку товара покупателям. В США почти четверть интернет-заказов доставляют в тот же день, большинство российских потребителей тоже хотели бы этого. Так как доставка «день-в-день» из Подмосковья почти нереальна, только за последние несколько месяцев спрос на городские склады вырос у брокеров в два с половиной раза.
Компании пытаются найти или построить как крупные распределительные комплексы, так и «склады последней мили», которые иногда совмещены с пунктами выдачи заказов. «Wildberries уже сформировала свою сеть. Сейчас этим же путем идут другие онлайн-ритейлеры, например Lamoda», — говорит Денис Савельев. По данным Knight Frank, запрашиваемые цены аренды на качественные склады внутри МКАД выше на 50% по сравнению с объектами, расположенными в Московской области: шесть тысяч рублей за квадратный метр в год (без учета НДС, операционных и коммунальных расходов). Но ритейлеров это не останавливает: наличие городских складов не только резко сокращает скорость доставки и улучшает качество услуги, но и снижает общие логистические затраты.
Ожидается, что в ближайшие два года на рынок Москвы выйдет около 400 тыс. кв. м новых и реновированных складов. Однако потенциальный спрос на такие объекты намного выше. Основная сложность при строительстве складов в черте Москвы — ограниченность площадок под застройку и высокая цена земли. «В столице много промышленных зон, но их владельцы либо сдают в аренду старые индустриальные постройки, либо надеются построить на этой земле жилье. Строительство жилья — крайне выгодный бизнес, перевод земли в соответствующую категорию уже поднимает стоимость участка в несколько раз. Складам невозможно конкурировать с жильем», — говорит московский застройщик. Это ограничение могло бы быть снято за счет городского планирования, но фактически Москва управляется без долгосрочного видения методом ручного управления.
Ограничения, связанные с высокой ценой городской земли, могут быть частично сняты за счет применения нового формата — многоэтажных складов. Такие проекты, позволяющие интенсивно использовать земельный участок, активно реализуются в Японии и Китае. В России распространение этого формата сдерживается двумя факторами: высокой себестоимостью строительства по сравнению со стандартными проектами и отсутствием опыта. Пока в России нет ни одного реализованного проекта многоэтажного склада, но ряд владельцев земли и складских девелоперов сегодня рассматривают возможности таких проектов. Первым многоэтажным складом в России, скорее всего, станет индустриальный парк «PNK Парк Медведково» на севере столицы, строительство которого начато в этом году.
Фото: David Tanecek/CTK/TASS, Rolf Vennenbernd/DPA/Picture-Alliance
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl