«К ценам 2008 года мы в ближайшее время не вернемся»
Заместитель председателя правления ипотечного банка «ДельтаКредит» Денис Ковалев — о том, ждать ли новых рекордов по ипотеке, что будет со ставками и с рынком недвижимости
Уже в июне банк «ДельтаКредит» будет полностью интегрирован в материнскую структуру Росбанка. Для клиентов ничего не изменится, но для банковского рынка это событие: закончится более чем двадцатилетняя история отдельного ипотечного монолайнера. Накануне интеграции мы встретились с заместителем председателя правления, руководителем кредитно-операционного блока банка «ДельтаКредит» Денисом Ковалевым и расспросили его о перспективах рынка ипотеки и рынка недвижимости. Но начали мы разговор с модной темы цифровых платформ для сделок с ипотекой и недвижимостью (у банка уже два года есть собственная система для риелторов и застройщиков «ДельтаПро»).
— Видите ли вы платформу «ДельтаПро» как конкурента тому же сбербанковскому «ДомКлику»? Как вы планируете ее развивать? И насколько внедрение подобных платформ вообще позволяет банкам нарастить маржу?
— Платформы — перспективный тренд на финансовом рынке: с одной стороны, это дополнительный сервис, который облегчает путь клиентам, а с другой стороны, это инструмент для банка, позволяющий оптимизировать и автоматизировать некоторые процессы и таким образом сокращать «косты». В настоящее время с помощью цифровых каналов мы привлекаем более 60 процентов новых клиентов. Наши сервисы «ДельтаЭкспресс» и «ДельтаПро», для клиентов и для партнеров соответственно, составляют основу экосистемы банка. Кроме ипотечных кредитов мы через собственные каналы и через каналы наших партнеров хотим предлагать нашим клиентам широкий спектр сервисов, связанных с недвижимостью: ремонт, покупку мебели, продажу дополнительных страховок. Сейчас мы работаем над интеграцией с различными партнерами, например с известной площадкой ЦИАН, благодаря которой клиенты смогут подавать онлайн-заявку на ипотеку на уже подобранный объект недвижимости.
— О снижении «костов» можете немножко подробнее рассказать?
— Самый простой пример — обращение за ипотекой, когда клиент самостоятельно заполняет анкету и прилагает необходимые документы. Соответственно, отпадает необходимость идти в банк для первой встречи. Кроме того, мы первыми на рынке запустили в нашем сервисе «ДельтаЭкспресс» возможность авторизации через аккаунт в «Госуслугах» и получение удаленного согласия на запрос кредитной истории клиента в БКИ. Эти возможности позволяют нам ускорить процесс принятия решения по кредиту.
— То есть теперь клиент не только сам заполняет анкету, но еще как бы сам запрашивает свою кредитную историю?
— Запрашивает кредитную историю все-таки банк, но клиенту в этом случае не нужно физически передавать в банк согласие на это действие. Более того, при авторизации через аккаунт в «Госуслугах» сведения о клиенте, уже прошедшие процесс верификации на портале, автоматически вносятся в заявку.
Вы спросили, насколько цифровые платформы позволяют повысить маржу. Я бы сказал, что в текущей ситуации они больше необходимы, чтобы ее сохранить: за счет комиссионного вознаграждения, предоставления дополнительных сервисов, снижения расходов.
— Значит, когда вы предлагаете на своей платформе услуги по ремонту квартир, допустим, или по страхованию, вы берете свой процент как посредник?
— Партнерские продажи — это распространенная практика на рынке: используя нашу платформу, клиент выбирает продукт на выгодных условиях, а мы получаем комиссионное вознаграждение от партнеров.
— То есть банк готов продать что угодно?
— Нет, мы сейчас не говорим про маркетплейс, где будет продаваться все, что угодно. Наш продукт — ипотека, а конечная цель клиента не кредит, а решение жилищного вопроса. Речь идет о создании экосистемы, которая позволит клиенту воспользоваться продуктами и услугами, связанными именно с жильем.
— Вы долгие годы были таким специализированным банком — монолайнером, который занимался ипотекой, знал этот рынок. Теперь вы интегрируетесь полностью в Росбанк. Это означает, что история монолайнеров на нашем рынке в текущей ситуации все-таки заканчивается?
— Мы сейчас чувствуем себя очень комфортно на рынке. По итогам 2018 года, например, установили собственный рекорд, выдав ипотечных кредитов на 74 миллиарда рублей, что превысило предыдущее максимальное значение на 27 процентов. С начала этого года мы наблюдаем аналогичный рост объема выдачи. Банк остается рентабельным. Но при этом мы понимаем, что ситуация на рынке меняется. И для того, чтобы сохранить эффективную бизнес-модель и конкурентные преимущества в условиях быстроразвивающегося и меняющегося рынка — я имею ввиду большой рост ипотечного кредитования, увеличение конкуренции, цифровизацию, снижение маржинальности, — было принято решение присоединить ипотечный монобанк «ДельтаКредит» к головному, универсальному, системно значимому Росбанку. Ипотечная платформа и модель продаж практически без изменений будут интегрированы в розничный блок Росбанка, так же как и команда. А клиенты получат доступ ко всей инфраструктуре и банковским продуктам Росбанка.
Кстати, Société Générale приобрела ипотечный банк «ДельтаКредит» у фонда с американскими корнями, а в США этот бизнес более фрагментированный, там существуют государственные, окологосударственные, частные компании и банки, которые занимаются ипотекой. При этом ситуация, когда есть универсальный банк и отдельно ипотечный банк, нестандартна для европейского и российского рынка.
— А почему снижается маржа у банков?
— На протяжении всего 2017-го и большей части 2018 года мы наблюдали снижение процентных ставок. Оно привело к очень широкому распространению рефинансирования, когда по сниженным ставкам выдавались не только новые кредиты — клиенты рефинансировали свои кредиты и по текущему портфелю. Это повлияло на доходность. В такой ситуации мы вынуждены были реагировать: меньшая стоимость денег дала нам возможность привлечь более дешевое финансирование, а дополнительные объемы, которые мы получали от бурного роста рынка, помогли частично компенсировать потери от снижения процентной маржи по портфелю. Вообще, в таких условиях для банка становится все более и более важным правильно управлять своим балансом.
— Где источник самых дешевых пассивов для банка?
— У разных банков свои модели: кто-то использует вклады, кто-то выпускает балансовые облигации, кто-то — ипотечные ценные бумаги, то есть инструменты есть. У нас в обращении в настоящее время несколько выпусков ипотечных и биржевых облигаций. Мы также используем фондирование от Росбанка. В середине 2018 года мы завершили сделку с «Дом.РФ» по секьюритизации в рамках «Фабрики ИЦБ».
— Раз мы заговорили об ипотечных ценных бумагах: на нашем рынке хотя и были сделки по секьюритизации, тем не менее массовым инструмент секьюритизации так и не стал. Почему? У нас нет спроса на такие бумаги?
— Действительно, секьюритизация — это мировая практика, один из самых распространенных инструментов для финансирования таких долгосрочных проектов, как ипотека. Однако для большинства инвесторов это непростой продукт, анализ которого требует специализированных знаний и навыков. Мы вместе с «Дом.РФ», другими эмитентами и часто даже с инвесторами, управляющими компаниями ведем работу по популяризации этих бумаг среди широкого круга инвесторов. Но этот процесс довольно долгий. Хотя финансовый рынок большой и инвесторы есть — в этом году были рекордные размещения Минфина, — зачастую инвесторам проще приобрести биржевые облигации. Поэтому требуется время, чтобы инвесторы поняли все преимущества такого инструмента.
— Прошлый год был рекордным по выдаче ипотеки для всего банковского рынка в целом, а вот по 2019 году ожидания как раз не такие оптимистические. Какой у вас целевой показатель на этот год и на перспективу?
— Повышение ставки, которое происходило на протяжении последних шести месяцев, скорректирует рост рынка: по нашим прогнозам, спрос на ипотечные кредиты в этом году может снизиться на 8,5 процента. Но если говорить о перспективе, то мы ожидаем, что процентные ставки будут снижаться, велика вероятность, что они уже на горизонте двух-трех лет снизятся до уровня 8,5–9 процентов. Это поддержит спрос так же, как и желание населения улучшить свои жилищные условия за счет более просторного и качественного жилья. Поэтому в 2020–2021 годах рынок может подрасти на 10—15 процентов. Даже после прошлогоднего роста уровень проникновения ипотечного кредитования составляет только 6,2 процента ВВП. Это значительно меньше даже по сравнению со странами Центральной и Восточной Европы. Поэтому перспективы для дальнейшего роста рынка, даже органического, велики.
— А доходы населения, которые очень плохо растут уже который год, не будут ограничивать этот спрос?
— Стагнирующие доходы — фактор, не способствующий росту ипотеки. Но если при сохранении текущего уровня дохода ставка уменьшается, доступность ипотеки увеличивается.
— Насколько обоснованы опасения, что из-за стагнации доходов населения в ближайшее время мы увидим рост просрочки по ипотеке?
— На протяжении последних четырех-пяти лет мы наблюдали не только стагнацию, но даже падение реальных располагаемых доходов населения, и к росту просрочки это не привело. По состоянию на 1 января 2019 года просрочка больше 90 дней составила 1,78 процента в целом по рынку, и каких-то предпосылок для ее увеличения мы сейчас не видим. Банки следят за качеством кредитного портфеля, есть определенные требования к заемщикам и объектам, которые приобретаются. Центральный банк через коэффициент взвешивания по риску регулирует объем выдачи кредитов с невысокими первоначальными взносами. Каких-то особых послаблений в кредитной политике не происходит, поэтому новые выдачи — это выдачи качественной ипотеки проверенным заемщикам под ликвидные объекты, а уменьшение процентных ставок делает платежную нагрузку еще меньше.
— А вот эти истории про то, что банки начали выставлять на продажу квартиры с прописанными жильцами, — это не может быть неким звоночком для ипотечного рынка?
— Вообще, обращение взыскания на недвижимость — это крайняя мера, к которой прибегает банк в случае, если не удалось урегулировать проблему путем реструктуризации или добровольной продажи квартиры из-под залога. Сам процесс продажи с зарегистрированными жильцами не нов: для банка квартира не является профильным активом, и для экономии времени на судебно-исполнительном производстве, связанном с выселением и со снятием с регистрации, банк готов реализовывать такие квартиры с некоторым дисконтом. Рынок увеличивается, и в абсолютном значении количество таких квартир может действительно возрастать, но в целом я не думаю, что это какая-то большая проблема. Более того, иногда мы сами выдаем кредиты на покупку квартир, в которых на момент сделки имеются зарегистрированные лица. Они дают согласие на снятие с регистрации, а страховая компания может покрывать этот риск.
— Но когда банк реализует квартиру, цена же там играет значительную роль. Нужно, чтобы она хотя бы покрыла основную часть долга.
— Здесь мы уже ориентируемся не на долг, а на рыночную стоимость этого актива. А она с момента выдачи кредита может не только вырасти, но и упасть.
— Будучи банком, который нацелен на рынок недвижимости, какое вы наблюдаете сейчас распределение спроса между новостройками и «вторичкой»?
— На протяжении последних нескольких лет эта пропорция менялась. Когда действовала программа субсидирования процентных ставок для граждан, которые приобретали строящееся жилье, мы наблюдали существенный рост спроса на такие кредиты. Анонсирование изменений в системе жилищного строительства (214-ФЗ), которые вступят в силу в середине года, также способствовало всплеску обращений за кредитами на первичное жилье. Но в модели нашего банка доля кредитования на покупку строящегося жилья довольно стабильна и в последнее время не превышает двадцати процентов. В целом по рынку доля кредитов на новостройки выше.
— Почему так? То есть для вас рынок новостроек менее предпочтителен?
— Это не совсем так. Кредиты на покупку строящегося жилья — одни из самых качественных в нашем портфеле с точки зрения уровня просроченной задолженности. Есть банки, которые участвуют в проектном финансировании объектов, или в их банковской группе находится строительная компания, поэтому они в какой-то степени заинтересованы в том, чтобы выдать кредит именно на этот объект. Мы независимы, работаем со всеми участниками рынка, и у нас есть определенные требования и к застройщику, и к объектам недвижимости, и к стадии готовности этих объектов. Мы следим за деловой репутацией компании, как она выдерживает сроки строительства.
— Цена жилья тоже в последние годы или стагнировала, или снижалась, особенно в Москве. Не увидим ли мы роста в ближайшем будущем?
— Возможна определенная коррекция цен в сторону увеличения, но несущественная. С учетом покупательной способности рубля мы в ближайшей перспективе не вернемся к уровням 2008 года, потому что, в общем-то, нет соответствующего спроса, доходы населения не растут. Повышение цен ухудшает доступность ипотеки для тех, кто собирается приобретать недвижимость, но этот эффект может быть компенсирован снижением процентных ставок. С другой стороны, для поведения уже выданных ипотечных кредитов повышение цен на недвижимость оказывает положительное влияние. Когда растут цены, стоимость актива, который приобретался с помощью ипотечного кредита, тоже растет, поэтому мотивация клиентов исполнить взятые на себя обязательства увеличивается.
— Но переход на эскроу-счета, получается, лишает застройщиков бесплатных денег, они получают только деньги от банка на всем этапе строительства под процент. Разве мы не получим автоматически рост цен на недвижимость как минимум на процент, под который банк и кредитует застройщика?
— В разных компаниях различные бизнес-модели: есть застройщики, хотя я не могу сказать, что их много, которые и сейчас финансируют проекты за счет своих средств; кто-то использует несколько источников, кто-то по максимуму старается использовать средства дольщиков. У тех, кто сейчас пользуется проектным финансированием, увеличения стоимости жилья не должно произойти — даже появляется конкурентное преимущество по сравнению с остальными. Для большинства строительных компаний новые правила работы приведут к увеличению затратной части. И здесь вопрос: позволит ли им та маржа, которая останется, развиваться на рынке дальше либо они будут вынуждены поднять цены? Но и в повышении цен они ограничены из-за того, что могут не найти соответствующего спроса со стороны покупателей. Вполне возможно, что застройщиков станет меньше: кто-то решит, что новая модель неинтересна.
— Запаса так называемых инвестиционных квартир не осталось в новостройках? Потому что есть ощущение, что некоторые микрорайоны не распроданы.
— Нет, особенно по сравнению с тем, что происходило до системного кризиса 2008 года, когда, действительно, очень большую долю составляли инвестквартиры. Это был очень простой бизнес: вложился на первоначальном этапе и потом с прибылью в 30–50 процентов на этапе, когда жилье уже сдано в эксплуатацию или оформлено право собственности, продал. Конечно, сейчас таких возможностей нет, поэтому какой-то процент инвестиционных квартир остался, но он небольшой.
— Порядка четырехсот пятидесяти банков уже лишились лицензии, и ЦБ говорит, что рынок расчищен. Вам не стало свободнее как банку на нем работать? Как вы себя ощущаете после расчистки?
— Количество банков за последние годы серьезно уменьшилось. Но даже оставшиеся 480 — это все равно довольно большой показатель по сравнению с развитыми рынками. Хотя я бы говорил скорее не о количестве банков, а о доступности банковских услуг на территории всей нашей большой страны. И здесь можно сказать, что тренд на развитие дистанционных каналов продаж и обслуживания позволяет сделать банковские услуги доступными без традиционного развития сети банков и отделений. С точки зрения влияния на наш бизнес мы все-таки монобанк, который специализируется именно на ипотеке, а лишившиеся лицензии банки значимой доли на рынке ипотеки не имели. На этом рынке традиционно большую долю занимают банки с госучастием. Наша доля на протяжении долгого времени остается стабильной. По итогам двух месяцев 2019 года она составила 2,9 процента. Скорее всего, основная расчистка, связанная с отзывом лицензии, завершена, но процессы консолидации продолжатся.
— Есть ощущение, что современные банки в гораздо меньшей степени хотят рисковать и вести кредитный бизнес. И что вскоре кредитование будет сосредоточено в небольшом ряде банков, которые готовы этим заниматься, а платежный транзакционный бизнес как более простой и интересный будет востребован более мелкими банками.
— Не думаю, что это тренд в современном банковском секторе. Банки стараются диверсифицировать бизнес, развивать универсальные услуги, и не всегда только финансовые, трансформируясь в экосистему, интегрируя в нее потребности клиента. При этом меняется и модель предоставления сервисов. Это касается и пассивных, и активных операций, и транзакционного бизнеса. Мелким банкам действительно сложно конкурировать в этом направлении с крупными, они вынуждены искать свою нишу.
Фотографии Олега Сердечникова
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl