Арендное жилье: пока для состоятельных и под контролем государства
Точечные строительные проекты госкомпании и монополизация рынка аренды жилья частными лицами — так выглядит повестка дня правительства по развитию арендного жилья. Это позволит отчитаться перед президентом, не создавая нового жилищного фонда в стране.
Последнее десятилетие для рынка арендного жилья похоже на день сурка. Разговоры о необходимости создания нового сегмента, поручения президента, законопроекты — и на выходе практически ничего. Доходные дома почти не строятся, ведь это невыгодно экономически. Впрочем, через пару лет чиновникам будет хоть чем-то отчитаться: госкомпания «Дом.РФ» уже вложила в строительство арендного жилья почти 47 млрд рублей. Сейчас заселяется первый арендный дом вне столицы, в Воронеже, и это начало запуска пула региональных проектов.
А для имитации цивилизованного рынка массовой аренды жилья придуман элегантный ход, не предусматривающий масштабного строительства. Минстрой в этом году внесет в Госдуму законопроект о создании интернет-платформы по аренде жилья, куда государство постарается загнать всех частных владельцев, сдающих недвижимость.
Арендный «Дом.РФ»
За последние пять лет в России был реализован ряд пилотных проектов арендного жилья. Наиболее крупный — возведение 14 многоквартирных домов в Иннополисе, инновационном городе под Казанью. Однако все региональные программы так и были заморожены на уровне пилотов. Единственный системный игрок, развивающий в стране арендное жилье, — институт развития «Дом.РФ», имеющий бюджетное финансирование. За последние четыре года госкомпания инвестировала в строительство 458 тыс. кв. м жилья 46,9 млрд рублей. В текущем году к ним добавятся еще 12 млрд рублей, а общий объем инвестиций в период 2016–2024 годов составит 100 млрд рублей.
Для создания арендного жилья «Дом.РФ» выкупает большие блоки квартир в строящихся комплексах у ведущих застройщиков. В 2017 году старт программы был положен сделкой по приобретению у «Интеко» 283 апартаментов в комплексе «Лайнер» в Москве. После окончания строительства жилье с отделкой и меблировкой было сдано в аренду. «Сейчас загрузка “Лайнера” стабильно держится на уровне 95–97 процентов. Минимальная ставка аренды — 48 900 рублей в месяц за студию», — говорит директор подразделения «Арендное жилье» «Дом.РФ» Вероника Янушкевич. Затем в столице было куплено жилье в комплексах «Матч пойнт», «Символ», «Парк легенд», «Сердце столицы», «Level Амурская», «Берзарина, 30». Продавцами выступили крупные девелоперы: «Донстрой», «Галс девелопмент», Группа ТЭН, «РГ-девелопмент», Level Group.
В конце прошлого года был введен в эксплуатацию первый арендный дом региональной программы — комплекс «Современник» в Воронеже. На его примере можно рассмотреть арендный продукт «Дом.РФ» и схему проекта. Квартиры были выкуплены у ДСК-1 — крупнейшего местного застройщика. Здание была спроектировано по стандартам «Дом.РФ».
Воронежский дом — это добротная 18-этажная башня в составе большого комплекса. Мода на закрытые дворы не докатилась до Воронежа: пространство между домами комплекса занято в основном машинами. Главное отличие арендного дома от обычного жилого комплекса — большой высокий холл на первом этаже с мягкой мебелью и стойкой ресепшен, почти как в отеле. В столичных проектах услуги консьержа предоставляются круглосуточно, в Воронеже — 12 часов в день. Входная группа стеклянная и по моде последних лет сделана в уровень с улицей. На каждом этаже с десяток квартир. Сами квартиры эргономичные, многие с европланировками, площадью от 20 квадратных метров (студия) до 80 квадратных метров.
Все квартиры полностью готовы к заселению: отделаны, меблированы, оснащены бытовой техникой и кондиционером. «Стоимость студии — 14 600 рублей в месяц, “трешки” — от 35 тысяч рублей. Премия к рынку в наших проектах обычно 8–12 процентов», — говорит Вероника Янушкевич. Арендатор «переплачивает» по сравнению с обычной квартирой на воронежском вторичном рынке за высокое качество здания и дополнительные сервисы (консьерж, возможность уборки, ремонта, ухода за растениями и животными). Плюс договор с «Дом.РФ» гарантирует, что арендатора не «попросят» экстренно из квартиры и не поднимут месячную плату.
Впрочем, премия к рынку не всегда такая небольшая. «Мы находимся в переговорах с “Дом.РФ”, но если мы построим совместный проект, то по бизнес-плану будем вынуждены сдавать квартиры процентов на сорок дороже рынка. Это, конечно, риск. Никто пока не знает, как среагирует рынок, будут ли люди так дорого арендовать», — говорит представитель регионального застройщика.
Воронежский проект — пилот программы льготного арендного жилья «Дом.РФ». «Четверть квартир будет сдаваться на специальных условиях со скидкой для жителей до 80 процентов. Ставка аренды в этом случае будет начинаться с трех тысяч рублей в месяц. Категории граждан, имеющих право на льготы, определит правительство Воронежской области, а субсидирование арендной ставки будет осуществляться областью совместно с фондом “Дом.РФ”», — говорит Вероника Янушкевич. Планируется, что в ближайшие три года на субсидирование аренды «Дом.РФ» потратит сто миллионов рублей.
Второй проект региональной программы «Дом.РФ» возводит с федеральным застройщиком «Брусника» в Екатеринбурге. Жилой комплекс на 300 квартир в составе крупного проекта «Южные кварталы» будет построен в середине следующего года. Кроме комплексов, рассчитанных на аренду физическими лицами, в портфеле «Дом.РФ» есть и ряд проектов для корпоративной аренды. В них схема обычно такова: «Дом.РФ» финансирует строительство арендного жилья, а компания арендует апартаменты для своих сотрудников. Так строится арендное жилье для «Сибура», судостроительного завода «Звезда» в Большом Камне Приморского края и в инновационном центре «Сколково».
Еще одна новация от «Дом.РФ» — фонд коллективных инвестиций ЗПИФ недвижимости «Дом.РФ». Портфель фонда будет окончательно укомплектован доходными домами к 2023 году, через него пайщики смогут получать доход от арендных зданий госкомпании. Пока целевая доходность паев фонда ожидается на уровне 10% годовых (5% — доход от аренды, 5% — доход от роста стоимости недвижимости). ЗПИФ «Дом.РФ» — первый продукт такого рода на российском рынке, связанный с арендным жильем. В США фонды коллективных инвестиций в недвижимость (REIT) обладают активами на сотни миллиардов долларов.
Спорный момент программы от «Дом.РФ» в том, что компания не строит арендные дома, а выкупает жилье у застройщиков. Пусть она это делает и с дисконтом от розничных цен, но все равно цена выкупа выше себестоимости. А значит, доходность таких инвестиций ниже, чем могла бы быть. Это тем более странно, что «Дом.РФ» выступает оператором по введению неиспользуемых федеральных земель в оборот, то есть участки под застройку у компании есть. Это противоречие между возможностями и реальностью будет снято уже в следующем году: в декабре прошлого года была создана компания «Дом.РФ Девелопмент». Новый застройщик уже в этом году планирует начать 20 проектов в регионах, первый — во Владивостоке. В этих крупных проектах часть домов будут арендными.
Государство вторгается на рынок аренды
Аренда частного жилья скоро может стать полем масштабного эксперимента. Минстрой разрабатывает законопроект, предусматривающий создание цифровой платформы по аренде жилья. Документ в этом году будет внесен в Госдуму. Предполагается, что собственники жилья и арендаторы будут регистрировать свои сделки через новый агрегатор, и это позволит государству «обелить» весь рынок. Рынок аренды сегодня можно смело называть серым: лишь 10–15% владельцев квартир сегодня платят налоги со сдаваемых квартир.
На рынке уже есть немало частных интернет-агрегаторов, позволяющих быстро и без особых проблем сдать и снять жилье, например ЦИАН, «Авито» или сберовский «ДомКлик». Чем же новая платформа будет кардинально лучше существующих? Главное отличие — она будет интегрирована с системами Федеральной налоговой службы. Это позволит автоматически передавать данные налоговикам и удобно платить налоги.
По словам председателя экспертного совета комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Ирины Булгаковой, новая онлайн-платформа будет иметь еще ряд нововведений. Там будет типовой договор найма, который защитит права арендатора, а также единый реестр собственников, сдающих жилье. На сайте можно будет найти черный список владельцев, сдающих квартиры без уплаты налогов. Обсуждается вопрос создания компании, которая станет посредником между владельцем жилья и нанимателем и будет контролировать разные аспекты — от своевременной оплаты до урегулирования конфликтов между сторонами.
Параллельно планируется ужесточить правила аренды. Так, будут введены штрафы за непредоставление информации о сдаче жилья в аренду: сейчас договоры сроком менее года не подлежат обязательной регистрации. Регистрация на новой цифровой-платформе должна, по мнению чиновников Минстроя, гарантировать участникам сделок аренды дополнительную безопасность.
Рынок аренды жилья, вопреки заверениям чиновников, в России достаточно развит. Да, владельцы квартир могут в большинстве случаев в месячный срок разорвать договор, в США и большинстве стран Европы арендаторы защищены лучше. Но это не составляет большой проблемы: гибкость рынка позволяет в большинстве городов быстро найти новую квартиру. Тема арендного жилья не является болезненной для общества, криминальных действий на нем немного. Зачем же государство решило выйти на него и монополизировать? Даже на рынке строительства есть масса острых проблем — от качества строительства и среды до проблемы обманутых дольщиков, — с которыми государство справиться не может. Зачем еще один фронт борьбы?
Главная декларируемая цель — удобство пользователей и предоставление новых сервисов участникам рынка. Однако функционал онлайн-платформы не предлагает ничего принципиально нового и важного по сравнению с существующими агрегаторами. А создание всероссийской компании, которая будет сопровождать сделки, вообще выглядит утопией.
Главная цель будущей реформы — выведение рынка из тени и увеличение сбора налогов. Однако для этого цифровая платформа совершенно не нужна. Сегодня уже есть легальные способы снижения налоговой нагрузки на арендодателя — можно не платить 13% c дохода по сдаче жилья в аренду. Можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и купить патент, тогда владелец квартиры будет платить шесть процентов от потенциально возможного дохода. Другой вариант — регистрация в качестве самозанятого и уплата профессионального дохода четыре процента. Такой налог не выглядит устрашающим. Скорее владельцев пугают сложности с регистрацией, подачей деклараций, общением с налоговой инспекцией. То есть увеличения собираемости налогов можно было бы достичь и без дорогой цифровой платформы — кардинальным упрощением администрирования налогов.
Новая платформа будет создана не просто как альтернатива существующим агрегаторам — туда постараются «загнать» всех участников рынка. На фоне многолетнего падения доходов населения это будет воспринято владельцами квартир весьма болезненно, как очередная попытка государства влезть в карман граждан. «Новая платформа кроме декларируемых целей преследует и другие. Во-первых, создание любой цифровой платформы — это проект с непонятным бюджетом, что весьма удобно. Во-вторых, если рынок будет монополизирован и обелен, можно будет отчитаться перед президентом, что создан цивилизованный рынок аренды. В этом случае даже строить новые доходные дома не надо», — говорит бывший высокопоставленный чиновник Минстроя.
Арендное жилье невыгодно
Программа «Дом.РФ» по строительству арендного жилья имеет множество плюсов. Она доказывает «теорему существования»: доходные дома могут быть. Так нарабатывается важная арендная практика. Эта программа является прогрессорской: дома по стандартам «Дом.РФ» будут задавать новую планку качества в регионах, на нее будут ориентироваться местные застройщики. Кроме того, программа «Дом.РФ» вводит в практику новые инструменты: аренду с субсидированной ставкой, ЗПИФ арендного жилья.
Однако у этой программы есть ряд ограничений. Первое: по программе строится жилье, которое дороже среднерыночного. Это не только ограничивает возможности и увеличивает риски. Важнее, что такие проекты не дают социального эффекта. Ведь арендное жилье изначально рассматривалось как механизм, позволяющий решать жилищный вопрос тем, кому недоступна покупка жилья даже с ипотекой. Строить жилье для состоятельных за бюджетные средства вряд ли самый насущный проект.
Второе: покупать новостройки за бюджетные средства вообще самый простой и незамысловатый способ создавать арендное жилье. И понятно, что возможности бюджета ограничены. Пять лет назад все-таки планировалось, что в создание нового сегмента рынка будут вовлечены частные инвесторы. Третье: арендное жилье по программе «Дом.РФ» создается очень медленно. За пять лет считанное число зданий. Да, строительные проекты имеют длинный строительный цикл и программа будет ускоряться, но темпы явно очень низкие. Все вместе это ограничивает возможности тиражирования схемы.
Создание онлайн-платформы также не решает проблему арендного жилья: нового фонда не создается. Более того, на фоне многолетнего снижения доходов населения жесткая монополизация рынка аренды государством с принудительным навязыванием нового сервиса вызовет негативный общественный резонанс. Средняя стоимость арендного жилья в России, по данным аналитического центра НАФИ, составляет 12 тыс. рублей в месяц, а более трети квартиросъемщиков платят менее 10 тыс. рублей в месяц. Такие суммы — это не сверхдоход владельца квартиры, а возможность заплатить дорогую коммуналку и получить какие-то деньги на питание.
Проблема массового строительства доходных домов проста: их не строят, потому что невыгодно. Окупаемость среднего проекта — более 15 лет. «В 2016 году был принят закон об арендном жилье. Закон хороший. Но когда его принимали, вычеркнули после согласования с Минфином суть — систему государственной поддержки это сектора», — вспоминает вице-президент НАМИКС Валерий Казейкин. Государство могло бы достаточно быстро раскрутить маховик строительства жилья, используя разнообразные инструменты поддержки таких проектов — от предоставления бесплатных земельных участков и кредитов по льготной ставке до налоговых льгот. Однако по факту ни одна из мер поддержки сектора не заработала.
Есть простая причина, почему массовое строительство арендного жилья не получило импульса для развития. Этот сегмент является конкурирующим по отношению к привычному спекулятивному девелопменту с продажей квартир. Появление арендного фонда сбило бы спрос на ипотеку и покупку новостроек. В этом не заинтересованы основные бенефициары стройки — владельцы земельных участков и девелоперских компаний, тесно связанные с местными властями, и банки, заинтересованные в раскручивании объемов ипотеки и цен на жилье.
«Мы вошли в проект, потому что он новаторский»
Второй региональный проект арендного жилья стартовал в Екатеринбурге, в нем партнером «Дом.РФ» стал застройщик «Брусника». Директор по операционному управлению компании «Брусника» Александр Щиголь рассказал о мотивации девелопера, доходности и нюансах проекта.
— Какова мотивация «Брусники» для вступления в программу строительства арендных домов «Дом.РФ»?
— Мы вошли в проект во многом потому, что для регионального рынка недвижимости он новаторский. Нам интересно развивать свои компетенции в этом направлении: разобраться с продуктом и финмоделью. Конечно, реализация арендного проекта не вписывается в привычный девелоперский цикл: он предполагает более длинный горизонт инвестирования и длительный срок окупаемости. Такие эксперименты могут себе позволить далеко не все застройщики.
На наш взгляд, в Екатеринбурге и других городах присутствия «Брусники» есть потенциал для развития цивилизованного арендного сектора. Но как рынок отреагирует на новое предложение? Какими должны быть морфотип новой застройки и квартирография? Как арендные дома должны управляться? Пока все это открытые вопросы. «Брусника» будет принимать решение о дальнейшем масштабировании арендного опыта после реализации и оценки пилотного проекта.
— Каковы параметры проекта? Сколько будет стоить аренда?
— В проекте 300 квартир, сдача объекта запланирована на второе полугодие 2022 года. По соглашению «Дом.РФ» выкупает порядка 80 процентов продаваемой площади в проекте, а оставшиеся 20 процентов — у нашей компании. Мы ориентируемся на среднюю ставку аренды в районе 850 рублей за квадратный метр в месяц. Ежемесячная плата за квартиру площадью пятьдесят «квадратов» составит порядка сорока тысяч рублей. За эти деньги арендатор получит новую, современную квартиру с отделкой и полной меблировкой высокого качества. В услугу аренды входит круглосуточный сервис и гарантийное обслуживание.
— Какова окупаемость инвестиций? Есть ли в проекте государственные субсидии и льготы?
— Финансовая модель проекта показывает, что при сдержанных арендных ставках его окупаемость лежит на горизонте десяти лет. Это, конечно, отличается от привычного для девелоперов срока возврата инвестиций, это другой бизнес. Стоит отметить, что правительство Свердловской области утвердило специальную льготу по налогу на имущество для операторов проектов арендного жилья. Это, безусловно, окажет положительное влияние на финансовые параметры проекта.
— Какие меры поддержки нужны для запуска программы массового строительства арендного жилья?
— Ключевой стимул — это не льготы и субсидии, а выравнивание конкурентной среды и реализация мер по выведению арендного сектора из тени. Без этого те, кто работает легально, априори оказываются в проигрышном положении. Да, они предлагают современный продукт более высокого качества, но это преимущество нивелируется разрывом в размере арендной ставки. Устранение асимметрии позволило бы сократить сроки заполнения арендных проектов и существенно повысило их инвестиционную привлекательность.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl