Почему эксперты считают, что рынок офисной недвижимости деградирует?

ForbesБизнес

Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е

Мария Неретина

Фото Sefa Karacan / Anadolu Agency via Getty Images

Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены.

В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов.

По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м.

«В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях.

В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова.

Маленький, но свой

У роста популярности покупки офисов в собственность есть несколько причин, и основная из них — появление большого предложения в строящихся или недавно завершенных проектах, говорят собеседники Forbes. «Объем предложения офисов на продажу неуклонно растет: еще в 2021 году на продажу предлагалось не более 15% от общего объема ввода, а в 2023 году уже 70%», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Переток инвесторов на офисный рынок начал проявляться еще в 2021-2022 году, когда на продажу активно начали выходить проекты класса А «с мелкой нарезкой», — пояснил представитель девелоперской компании Stone Hedge. «Проекты первичного рынка, в рамках которых предлагаются офисные блоки или этажи на продажу, начали активно развиваться с 2019–2020 годов», — вспоминает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.

Предложение и спрос быстро нашли друг друга: на офисы обратили внимание разочаровавшиеся в жилье частные инвесторы. «На спрос повлияли следующие факторы: появилось качественное предложение и продукт, и инвесторы с переоцененного жилого рынка переориентировались на офисный», — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.

«Новостройки стремительно теряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента, — соглашается член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства, продажи офисов «в нарезку» в Москве идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. В отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью. Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества».

«Пропал Калабуховский дом»

Ряд участников рынка, особенно из числа крупных собственников, считают продажу небольших офисных блоков крайне негативным явлением. В беседе с Forbes они используют такие выражения, как «шанхай», «деградация» и «возвращение в 90-е».

«Нарезка» ставит под угрозу рынок институциональной недвижимости, — сетует генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — Ведь основная характеристика такой недвижимости — это стабильный длинный денежный поток: долгосрочные договоры, единое централизованное управление и, как правило, один собственник, который все это и обеспечивает. Как только здание нарезается на «кусочки» по 50-70 м — пропал Калабуховский дом!

«Теперь будут возникать офисные центры, принадлежащие большому количеству розничных инвесторов, которые спасали свои деньги в «кирпичах», — прогнозирует президент Central Properties и PARUS Asset Management Денис Степанов. — Как это будет потом управляться — непонятно, должны появиться какие-то правила игры, товарищества собственников недвижимости, которым придется принимать свои уставы относительно управления зданием».

«Рост количества сделок на покупку небольших офисных блоков — неоднозначное явление для рынка. Во-первых, потому, что объектами, проданными «в нарезку», сложно управлять, как и обеспечивать в таких проектах качественный сервис для резидентов, — добавляет Заглумин из Bright Rich | CORFAC International. — Во-вторых, с рынка таким образом «вымывается» институциональный продукт — здания, принадлежащие одному владельцу, с хорошим арендным потоком, что отбрасывает рынок в развитии на годы назад».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Вода, еда, ночлег: что могут требовать туристы, попавшие в авиационный коллапс Вода, еда, ночлег: что могут требовать туристы, попавшие в авиационный коллапс

Как вести себя туристам во время авиационных коллапсов

Forbes
«Я никогда не хотел делать кино про загадочную русскую душу» «Я никогда не хотел делать кино про загадочную русскую душу»

Режиссер Борис Хлебников о своем фильме «Снегирь»

Weekend
4 книги, которые советует прочитать лидер книжного клуба Skolkovo Alumni Андрей Мигель 4 книги, которые советует прочитать лидер книжного клуба Skolkovo Alumni Андрей Мигель

Бизнес-литература, на которую стоит обратить внимание

Inc.
Рестайлинг Jeep Wrangler. Чуть больше версий и возможностей Рестайлинг Jeep Wrangler. Чуть больше версий и возможностей

Что нового в рейстайлинге Jeep Wrangler

4x4 Club
Мы выбираем друг друга не случайно Мы выбираем друг друга не случайно

Выбор партнера предопределен всем предшествующим ходом нашей жизни

Psychologies
«Незаслуженно худые»: почему некоторые люди остаются стройными несмотря ни на что? «Незаслуженно худые»: почему некоторые люди остаются стройными несмотря ни на что?

Отрывок из книги «Почему я не худею. Дело не в диете, дело — в голове»

Psychologies
Как понять, что ваша работа с психотерапевтом эффективна? Как понять, что ваша работа с психотерапевтом эффективна?

Психотерапевтическая работа длится годами, но как понять, есть ли прогресс?

Psychologies
Владимирский централ и не только. Как появился русский шансон Владимирский централ и не только. Как появился русский шансон

Откуда взялся и как стал частью тюремной культуры русский шансон

СНОБ
Как перенести файлы с Android на ваш компьютер Как перенести файлы с Android на ваш компьютер

Как быстро и легко отправить фотографии и файлы со смартфона на компьютер

ТехИнсайдер
Квартира философа Квартира философа

Панорамный интерьер с ощущением уюта и уединения

SALON-Interior
5 книг, действие которых разворачивается в разных городах России 5 книг, действие которых разворачивается в разных городах России

Книги, действие которых разворачивается по России: от Санкт-Петербурга до Сибири

СНОБ
Bronco II. Грандиозная катастрофа Ford Bronco II. Грандиозная катастрофа Ford

Инженеры знали, что у машины есть проблемы, но Ford решил закрыть на это глаза

4x4 Club
Второе рождение Рокфеллеров: как легендарным миллиардерам удалось спасти свою репутацию Второе рождение Рокфеллеров: как легендарным миллиардерам удалось спасти свою репутацию

Как в бизнесе утвердилось новое явление — PR, или связи с общественностью

Вокруг света
Почему в еду нужно добавлять черный перец? Простое объяснение и интересные факты! Почему в еду нужно добавлять черный перец? Простое объяснение и интересные факты!

Эта простая приправа обладает удивительными свойствами

ТехИнсайдер
Как расстаться, если партнер все еще любит вас? Как расстаться, если партнер все еще любит вас?

Как вести себя при расставании, чтобы не причинить друг другу еще большей боли?

Psychologies
Русский стиль эпохи глобализма Русский стиль эпохи глобализма

Василий Слонов: смеховая культура художественной речи

Weekend
В Китае раскопали колесницы I тысячелетия до нашей эры с запряженными лошадьми В Китае раскопали колесницы I тысячелетия до нашей эры с запряженными лошадьми

В провинции Ганьсу обнаружили необычную яму, в которой находились пять колесниц

N+1
7 советских товаров, популярных за границей 7 советских товаров, популярных за границей

Товары и продукты из СССР, которые активно покупали за рубежом

Maxim
Как собрать компьютер с прицелом на апгрейд: 5 полезных советов Как собрать компьютер с прицелом на апгрейд: 5 полезных советов

Как сделать процесс обновления компьютера более простым

CHIP
Ида Галич: «Мы все марафонцы, а ведем себя как спринтеры» Ида Галич: «Мы все марафонцы, а ведем себя как спринтеры»

Ида Галич — почему добрые и простые истории так нас цепляют?

Psychologies

Что скажут «за корты» люди авторитетные — биологи, медики, антропологи

ТехИнсайдер
Расчлененка смысла Расчлененка смысла

«Алиса в Стране чудес» как утопия абсурда

Weekend
Голландия или Нидерланды: как правильно Голландия или Нидерланды: как правильно

В чем разница между Нидерландами и Голландией?

ТехИнсайдер
Каким командам можно научить кошку? Каким командам можно научить кошку?

Бытует мнение, что кошек практически нереально надрессировать

ТехИнсайдер
Месть бывшего любовника жены! Мужчина умер из-за бомбы в подаренной стереосистеме Месть бывшего любовника жены! Мужчина умер из-за бомбы в подаренной стереосистеме

Преступник из ревности заложил взрывчатку в свадебный подарок

ТехИнсайдер
Сюжеты на любой вкус: 5 свежих фантастических книг про космос Сюжеты на любой вкус: 5 свежих фантастических книг про космос

В честь Дня космонавтики хотим познакомить вас со свежей фантастикой про космос

ТехИнсайдер
От создателей От создателей

Что мешает заниматься искусством, даже когда у тебя есть талант?

VOICE
Сергей Лазарев: «Надо любить себя больше» Сергей Лазарев: «Надо любить себя больше»

Сергей Лазарев – о недостатках, неудачах, демонах, и о том, чем заедает стресс

VOICE
«Во всем ищу позитивные стороны!» «Во всем ищу позитивные стороны!»

Владимир Жеребцов — о том, почему девушки охотно ведутся на всяких проходимцев

OK!
Гости становятся хозяевами Гости становятся хозяевами

Почему аренда квартир на курортах популярнее, чем проживание в гостиницах

Деньги
Открыть в приложении