Серый рынок Черного моря
Власти пытаются остановить градостроительный беспредел в Сочи. Однако борьба с незаконным строительством еще больше разогрела местный рынок недвижимости. В прошлом году новостройки Сочи сильно подорожали, цены приблизились к московским
Рынок новостроек Сочи оказался одним из бенефициаров COVID-кризиса. Переход на удаленную форму работы и невозможность выехать за границу привлекли на курорт рекордное число россиян, часть из них инвестировала в строящееся жилье. В сочетании с льготной ипотекой это вызвало аномально высокий рост цен — почти на 40% за год.
Еще одним фактором, подстегнувшим цены, стали ограничения на строительство. Они были введены местными властями, чтобы победить градостроительный хаос, длящийся на курортах Краснодарского края уже два десятилетия. В регионе сотни новостроексамостроев, которые были возведены без разрешений на строительство. Власти сносят самые одиозные незаконные постройки и пытаются изменить градостроительную политику во всем курортном регионе.
Почти столичные цены
Сочи оказался всероссийским лидером по росту цен на новостройки. По данным сервиса «Авито Недвижимость», цены на строящееся жилье выросли здесь в 2020 году на 39%, средняя цена увеличилась до 141 тыс. рублей за квадратный метр. Практически такой же рост был зафиксирован сочинской консалтинговой компанией Macon для прибрежного кластера курорта, там средневзвешенная цена составила по итогам года 216 тыс. рублей за квадратный метр. Это сравнимо со столичными ценами: по данным «Бест-Новострой», средняя стоимость квадратного метра жилья комфорт-класса в Москве составляет сейчас 202 тыс. рублей за квадратный метр.
Сравнима с самыми дорогими новостройками Москвы и сочинская элитная недвижимость: ее средняя цена составила 943 тыс. рублей за квадратный метр. Наиболее сильно подорожавшим сегментом оказалась недвижимость бизнес-класса, которая выросла в цене на 68%. «Сочинские новостройки с качественными документами, которые я отслеживаю, подорожали на 50–80 процентов, — говорит частный инвестор и риелтер Анна Моисеева. — Минимальный сочинский бюджет? За три миллиона в Сочи можно купить небольшую студию в 30 квадратных метров. Но она не порадует вас: далеко от моря, невысокое качество здания, горная улица с плохим асфальтом и без тротуара, куда трудно заехать. За шесть миллионов можно купить небольшую студию в спальном районе города, тоже не на море. Центр города, понятно, дороже».
Скачок цен стал следствием нескольких факторов. Введение удаленной работы и невозможность выехать за границу вызвали аномальный приток людей в Сочи. Желающих поработать или просто пожить около моря среди пальм в феврале, в низкий сезон, столько же, сколько обычно приезжает в мае. Маховик цен раскрутило и введение правительством льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых. Интересно, что вторичный рынок Сочи, на который не распространяется льготная ипотека, за год почти не вырос в цене: плюс шесть процентов.
Однако резкий рост цен там начался еще до ковидной эпохи и льготной ипотеки. Генеральный директор компании Macon Илья Володько замечает, что было несколько этапов роста популярности курорта и, как следствие, роста цен на жилье: «Сочинская недвижимость дорожает с 2015 года. Сначала на это повлияла Олимпиада, под которую была мощно развита инфраструктура города. Плюс Сочи за счет горнолыжной Красной Поляны стал круглогодичным курортом. После событий на Украине за границу перестали ездить силовики и часть госслужащих, они стали ездить в Сочи. Этот тренд постепенно нарастал, с 2018 года пошло сильное подорожание, так как пришли инвесторы, которые уже хотели сыграть на росте цен. В этом году тренд был усилен фактором ковида».
Покупатели новостроек в Сочи должны быть готовы к нескольким моментам. Первый: сочинские новостройки — весьма специфический продукт. Если в Москве уже произошла «продуктовая революция» на рынке жилья и девелоперы активно совершенствуют планировки, благоустройство территорий, отделку мест общего пользовании, качество строительства, то сочинские застройщики этот этап не прошли. «Ключевой фактор для Сочи — стремление получить максимум продаваемых площадей с земельного участка. Даже в недешевом доме может быть один лифт на 12 этажей и 150 квартир. И квартиры-пеналы, где от двери до окна — 12 метров», — говорит эксперт по недвижимости Алексей Алешко.
Другая особенность рынка новостроек Сочи: он серый. «Я нашел всего один проект, где квартиры продаются через эскроу-счета. По закону о долевом строительстве продается примерно десять процентов новостроек. Остальное — всякие суррогаты: предварительные договоры и прочее. И для сочинского рынка норма, когда по договору ты платишь лишь 40–50 процентов, а остальное наличными», — говорит директор по маркетингу и продажам компании «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. «Трудно представить, что нынешний аномальный рост цен продолжится. Скорее всего, будет стагнация или откат. Причем я прогнозирую, что купившие по нынешним ценам не смогут не только заработать, но и продать по той же цене. Новые покупатели также будут настроены на новостройки с льготной ипотекой. С другой стороны, в Сочи уже несколько лет все говорят, что рынок перегрет. Но цены продолжают расти», — говорит сочинский риелтер.
«Жэпэ» на землях ИЖС
Власти Сочи не обращают внимания на серые схемы в девелопменте. Это можно понять: в городе много просто незаконного, черного строительства. В таких условиях открывать еще один фронт борьбы и сильно закручивать гайки власти боятся. Вариантов нелегального девелопмента очень много: строительство без разрешений, разного рода пристройки и надстройки. Можно выделить три схемы, которыми Сочи обогатил рынок нелегального девелопмента России.
Схема первая: лодочные домики. На береговой линии на участках, предназначенных для строительства эллинга для хранения яхт и лодок, строятся полноценные коттеджи и таунхаусы для постоянного проживания. Таких проектов немного, поскольку мало подходящей земли, а схема слишком уж наглая: объекты на береговой линии видны всем.
Схема вторая: надстройка гаражей. Гаражный кооператив надстраивается несколькими этажами сверху. Такие постройки незаконны, их невозможно оформить в собственность, но люди годами в них живут. Надстройки над гаражами можно встретить в разных городах России. Но только в Сочи это делают с особым цинизмом: над гаражом легко могут построить три, четыре и даже пять этажей. Таких кентавров «гараж-дом» здесь сотни, как минимум.
Наконец, третья схема: строительство многоквартирного дома на землях ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Покупается небольшой участок площадью четыре-пять соток с дачным домиком. Он сносится, а на его месте возводится пяти-восьмиэтажный дом с квартирами. Естественно, без какихлибо разрешений на строительство. По коррупционным каналам здание подключается к коммуникациям.
У такой схемы есть целый спектр негативных последствий для города. Дома не имеют парковок, такие застройщики не делают никаких вкладов в развитие социальной инфраструктуры, не платят налоги. В городе и так не хватает электричества, воды и мощностей канализации, и новые проекты еще больше нагружают сети и разбалансируют их работу, а ведь в районах малоэтажных домов сети не рассчитаны на подобную нагрузку. Таких многоквартирных зданий в Сочи сотни.
Ключевой элемент последней схемы — сочинское ноу-хау оформления незаконно построенной недвижимости через суд. Суды, действующие в контакте с девелоперами, «заступаются» за покупателей квартир в домах, построенных на землях ИЖС или в дачных товариществах, и разрешают ввести дом в эксплуатацию и оформить недвижимость в собственность. В большинстве случаев покупатель жилья получает не квартиру, а «жэпэ» — жилое помещение. Это еще одно сочинское ноу-хау.
«Восемьдесят процентов построенного в Сочи за последние двадцать лет — это жилье, введенное через суд. Со схемой начали бороться лет пять назад, один судья из Адлера в бегах. В целом понятно, что незаконное строительство в Сочи базировалось на коррумпированных судах. Сейчас схема сломана, но еще есть застройщики, которые надеются, что им все-таки удастся оформить свои постройки таким образом», — говорит сочинский архитектор.
«Какие документы? У меня дядя депутат!»
Почему именно в Сочи возник градостроительный беспредел невиданных для России масштабов? Есть несколько объяснений. Во-первых, южная специфика. «В России чем южнее, тем больше коррупции», — шутит московский федеральный застройщик. Причем в силу разных причин сочинский рынок не консолидирован, на нем присутствуют сотни частных застройщиков и компаний.
Не консолидирована и административная рента. Если в Москве еще в начале 1990-х префектуры потеряли градостроительные полномочия и все было сконцентрировано на уровне правительства столицы, то в Сочи картина намного более пестрая: есть масса кланов со своими связями. Причем связи на разных уровнях — в столице региона Краснодаре, в местной администрации, в прокуратуре, судах и т. д. Несколько лет назад на вопрос корреспондента «Эксперта» о наличии проекта и согласований частный сочинский застройщик возмущенно ответил: «Какие документы? У меня дядя депутат!» Многие годы хаотичная застройка устраивала всех игроков.
Неслучайно Сочи является одним из лидеров по отставкам и уголовному преследованию местных чиновников. Наиболее резонансной была спецоперация апреля 2018 года, когда в течение двух дней силами 500 сотрудников правоохранительных органов (МВД, ФСБ, Следственный комитет и Росгвардия) было проведено 97 обысков и задержаны 15 человек. В числе задержанных оказались два известных в Сочи застройщика — Вартан Татулян и Эдуард Саакян. Были сняты со своих постов и задержаны целая группа чиновников, включая нескольких заместителей мэра Сочи. В числе обвинений — получение взяток от застройщиков за выдачу разрешений на строительство и незаконное подключение домов к водоснабжению, ввод недостроенных зданий в эксплуатацию.
Во-вторых, слишком большой спрос на курортную недвижимость. Частные инвестиции хлынули в регион, но были сконцентрированы в небольших кластерах: Сочи, Анапа, Геленджик. В Сочи немного возможностей для строительства: с одной стороны тут море, с другой — горы. Альтернативным путем развития курортов могло стать растягивание Большого Сочи и Анапы с созданием новых очагов строительства. Этот путь потребовал бы политической воли и инвестиций на развитие новых территорий. При инерционном пути инвестиции хлынули в узкое горлышко, это вызвало резкий рост этажности застройки и высокую рентабельность. Высокие прибыли девелоперов подхлестнули коррупцию: чиновникам, застройщикам и судьям было ради чего рисковать.
В-третьих, большинство покупателей в Сочи — приезжие. Они незнакомы с местным рынком, но зато за несколько дней отдыха попадают под очарование курорта: море, пальмы, вино. И тут их начинают «грузить» риелтеры: «Все здания в Сочи вводятся по суду. Люди в них спокойно живут. Не волнуйтесь! Это норма для Сочи». Так как качественного предложения в Сочи очень мало, многие покупатели соглашались на покупку новостройки без документов. Тем более что дисконт за риск был на уровне 40–50% от рыночной цены качественных проектов и другого способа купить жилье за 1,5–2 млн рублей не было.
В-четвертых, неожиданно сказался фактор Олимпиады. «Перед Олимпиадой, примерно в 2010 году, в Сочи была ликвидирована вся система градостроительного регулирования. Муниципалитет потерял все полномочия, они были переданы на региональный уровень. Это стало спусковым крючком: за крупными проектами из Краснодара и Москвы еще реально уследить, а за массой мелких — невозможно, — рассказывает член-корреспондент Международной академии архитектуры (отделение в Москве, МААМ) Дмитрий Наринский. — Тогда перешли на режим: “Приехал большой начальник и все на месте решил”. Работа вне правил стала правилом. Олимпиада оказалась разрушительной для градостроительной деятельности».
Зачистка побережья
Масштабная незаконная застройка в Сочи началась в 2009–2010 годах. Власти это разглядели только в 2013-м, тогда у мэрии появился список зданий — 628 домов, которые планировалось снести. Массированного сноса не получилось: перед Олимпиадой ссориться с сочинцами власти не захотели.
Новую атаку на самострои власти Сочи предприняли в 2018 году. Список незаконных строений состоял уже из 597 объектов, из них 54 — многоэтажки. В их числе был, например, жилой комплекс «Солнечный пляж» на Белорусской улице: три 12-этажные башни на 400 квартир были построены на землях ИЖС в считаных метрах от моря, да еще и на глиссаде аэропорта Адлера. Несмотря на то что по всем проектам были судебные решения о сносе, массированного демонтажа зданий опять не получилось. В большинстве зданий квартиры были распроданы, и жильцы, защищая свою недвижимость, вставали живым щитом вокруг домов.
В ответ на митинги покупателей из самостроев вице-премьер Виталий Мутко объявил о необходимости осторожного подхода: «Если мы видим, что дом построен и в нем давно живут люди, что у него не все гладко с разрешительной документацией и планами застройки территории, но дом безопасен для проживания, то, возможно, это будет основанием для гуманного разрешения вопроса». Интересно, что в Московской области в 2012 году власти проявили жесткость и в присутствии прессы показательно снесли пятиэтажный самострой. Сорок семей остались без купленных квартир, но волна незаконного строительства после этой акции устрашения сразу прекратилась.
У нерешительности властей в вопросе сноса есть и экономическая причина. «Представьте шестиэтажку на 25–30 квартир, ее площадь около тысячи “квадратов”. На снос нужны деньги: снос, вывоз мусора и его захоронение будут стоить порядка шести тысяч рублей за квадратный метр. То есть снести один такой дом обойдется в шесть миллионов рублей, — объясняет экономику сноса Илья Володько. — А если зданий полтысячи и там есть большие многоэтажки? Тогда речь пойдет о сумме в миллиарды рублей. В местном бюджете таких денег нет». Чтобы выйти из положения, мэрия предлагает частным компаниям провести за свой счет демонтаж здания, в качестве оплаты строители смогут забрать себе земельный участок. Но такая схема экономически обоснована только для единичных участков.
Администрация города Сочи рапортует о продолжении работы по выявлению самостроев: «В 2020 году их обнаружено 229 на всей территории курорта — большинство в Адлерском районе. По 48 “самоволкам” вынесены решения судов о сносе по договорам цессии, 27 объектов уже снесено, на 14 работы ведутся». В частности, демонтируется известный самострой по адресу Курортный проспект, 71. Его застройщик получил разрешение на возведение пятиэтажного здания в 2012 году, но возвел восемь этажей. Муниципалитет подал в суд, а девелопер тем временем надстроил еще пять этажей, а потом стройка была брошена. «Массового сноса нет. Те дома, где люди уже живут, не сносят. Власти не хотят обострять обстановку. Сносят только те дома, которые еще не достроены», — говорит Анна Моисеева. Но в массовом сносе уже нет нужды: если пять лет назад в Сочи каждый год начинались сотни проектов-самостроев, то сейчас их количество упало до десятков. Девелоперы поняли, что эта схема уже не работает.
Градостроительный стоп-кран
Последние несколько лет власти региона активно пытаются развернуть градостроительную ситуацию и направить ее в правовое русло. Изменения чаще всего связывают со сменой губернатора: в 2015 году им стал Вениамин Кондратьев. Бесконтрольная хаотичная застройка черноморских курортов Краснодарского края высотными жилыми зданиями признана ошибкой, начался поиск решения проблемы.
Запущенность ситуации потребовала применить крайне сильный инструмент: два года назад были резко ужесточены правила выдачи разрешений на строительство. Сейчас фактически остановлена выдача разрешений на строительство жилых зданий в Сочи, Анапе и Геленджике. По сути, был применен градостроительный стоп-кран.
Особенно жесткие ограничения действуют в 500-метровой прибрежной зоне. Здесь не только остановлена выдача новых разрешений на строительство, но и фактически начался пересмотр ранее согласованных проектов. В ряде проектов администрация аннулировала разрешение на строительство, в некоторых предложила девелоперам кардинально снизить технико-экономические показатели проектов.
Пятисотметровая прибрежная зона неслучайно выбрана в качестве объекта регулирования. «Пятьсот метров» появились из советской градостроительной практики — именно такими были зоны горно-санитарной охраны (ГСО). В них размещали пансионаты, гостиницы, санатории, объекты «лечебной и оздоровительной функций». «Система зон горно-санитарной охраны была отлажена в Советском Союзе, но рухнула с распадом страны. После Олимпиады спохватились, когда увидели, что идет дикая застройка санитарных зон, — рассказывает Дмитрий Наринский. — Не придумали ничего лучше, чем из беспредела, из понятийного градостроительства вернуться в Советский Союз. Конечно, правильнее было двигаться в сторону современных инструментов планирования». По мнению эксперта, пока получается плохой пересказ советской новеллы: в ГСО 1948 года было три пояса охраны, а сейчас просто «500-метровая зона».
Впрочем, понять кубанские власти можно. На тонкую настройку градостроительных инструментов, очевидно, нет времени и компетенций. Властям важнее остановить маховик бесконтрольного строительства. Весной 2019 года в градостроительный кодекс Краснодарского края ввели правило, ограничивающее высотность застройки в прибрежной 500-метровой полосе двадцатью метрами. «Надо жестко запретить застройку там, где можно возвести курортную инфраструктуру. Это наша стратегическая задача. Мы хотим развивать экономику наших курортов, а не превращать их в спальные районы», — заявил о новых приоритетах Вениамин Кондратьев.
В 2020 году началась разработка новых генпланов Сочи, Анапы и Геленджика. Два месяца назад в Сочи начали действовать новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ). «Благодаря новым правилам на курорте фактически введен запрет на точечную застройку и строительство многоквартирных жилых домов в городской черте. Будет вестись только комплексная застройка», — поясняет первый вице-мэр Сочи Денис Юрковский.
С введением новых ПЗЗ и генпланов закончится этап хаотической застройки Сочи, а также Анапы и Геленджика. Новая фаза развития будет связана с комплексным освоением территорий, а этим могут заняться только крупные девелоперские компании. По словам директора архитектурной компании Genpro Даниила Катриченко, сейчас проекты для Сочи разрабатывают как минимум четыре крупных федеральных застройщика. До этого регион был практически закрыт для сторонних компаний.
Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl