Марат Хуснуллин: 19% девелоперов сегодня находятся в зоне риска
Не лучшие времена сейчас переживают девелоперы жилья. Продажи квартир после отмены льготной ипотеки падают, а возводить дома стало сложнее из-за высокой стоимости заемного финансирования. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий в правительстве вопросы жилищного и дорожного строительства, признает, что сегодня почти пятая часть всех застройщиков находится в зоне риска. Впрочем, по его мнению, никакой катастрофы пока нет. В интервью «Ведомостям» накануне Дня строителей он рассказывал, как государство будет дальше поддерживать строительный сектор, почему важна доступная ипотека и как будут расставлены приоритеты правительства при реализации инфраструктурных проектов.
– С момента отмены льготной ипотеки прошел год. Как, по вашему мнению, изменился за этот период строительный рынок? Адаптировался ли он под новые условия, особенно с учетом роста ключевой ставки?
– Мы начали охлаждать ипотеку с 1 июля 2024 г., т. е. еще до повышения ключевой ставки. Конечно, изменение денежно-кредитной политики для рынка, застройщиков имеет очень серьезное значение. Фактически отменили обычную ипотеку, потом стали вводить ограничения на льготную, добавилась ставка и ужесточились требования к банкам и заемщикам. В итоге получили очень серьезный финансовый удар, но мы этот удар снивелировали. Несмотря на все сложности, нам удалось сохранить льготную ипотеку, хотя и с одним ребенком до шести лет. Если раньше доля льготной ипотеки была 20–30%, а 70% – рыночная, то теперь 80% – льготная и 20% – рыночная. Такого не было никогда за всю историю ипотеки. Мы впервые столкнулись с тем, что у нас рыночная ипотека почти перестала существовать как класс. И конечно, если бы мы не стали поддерживать льготные программы со стороны бюджета, то рынок бы схлопнулся. И мы бы понесли просто гигантские потери. Но нам удалось удержать ситуацию.
Когда мы говорим о строительном рынке, мы на самом деле в первую очередь говорим о людях. Почему? Потому что у нас население ежегодно финансирует этот сегмент на 16 трлн руб. Население – самый крупный инвестор. Кто-то говорит, что мы много денег тратим на ипотеку. Да, много. Но это меньше 10% объема инвестирования средств населением.
Все меры поддержки, которые сегодня есть, конечно, очень важны. Они, во-первых, позволяют нам поддерживать темпы строительства, а во-вторых, решают проблему с обманутыми дольщиками. Самое главное же – не повторить ситуацию с ними. Я обманутыми дольщиками занимаюсь с 2005 г. и знаю эту тему очень хорошо. Появление новых обманутых дольщиков нам точно не нужно, потому что это подрывает вообще доверие к недвижимости, к сегменту инвестирования. А у нас инвестирование в недвижимость, еще раз говорю, – важная часть экономики. Ни в одной другой отрасли нет такого, чтобы население инвестировало столько денег, поэтому важно сохранить эту стабильность. Этой задачей мы занимались весь последний год. И мы видим, что пока ситуация в принципе неплохая – так сказать, не трагическая. Коллапса нет, ничего не рухнуло. Хотя какое-то количество застройщиков, наверное, уйдет с рынка. Кто-то точно не переживет эту ситуацию.
– По нашей информации, на некоторых совещаниях периодически звучат данные, что 30% застройщиков находятся на грани банкротства. Эта цифра соответствует действительности? Она преувеличена или, наоборот, преуменьшена?
– По моим ощущениям, риски есть примерно у 20% застройщиков. Почему я называю именно эту цифру? Срок ввода 19% проектов уже перенесен. Если бы мы подходили к этому вопросу формально, то объекты с задержкой на шесть месяцев уже попадают в категорию обманутых дольщиков. Но мы, действительно понимая тяжелую ситуацию, разрешили переносить срок ввода. Эти 19% девелоперов находятся в зоне риска, но это не значит, что они обязательно обанкротятся – они могут и достроить. Но если ситуация с ключевой ставкой протянется еще полгода, если не будет притока денег в отрасль, если граждане не будут продолжать вкладываться в недвижимость, если не будет поддержки ипотеки – то таких девелоперов будет более 30%. И мы этого очень сильно опасаемся. Каждого застройщика мы с губернаторами сейчас мониторим.
– И все же какие меры принимаются для поддержки отрасли?
– Мы продлили мораторий на банкротство застройщиков, понимая, что если мы эту меру отменим, то многие девелоперы будут признаны несостоятельными. Да, людям вернут деньги, но без процентов. И квартир не будет. Отдельный вопрос: кто будет достраивать дома? Поэтому я считаю, что мы сбалансировали ситуацию, удержали ее. Все дома, которые должны быть введены в 2025 г., в большинстве случаев будут достроены. А мы видим строительную готовность, и могу сказать, что более 85–86% объектов идут в срок. Осталось дожать еще 15%. По домам 2026 г. ситуация чуть хуже. На эти проекты 2025–2026 гг., напомню, приходится 80–90% средств населения. Про 2027–2028 гг. пока говорить не имеет смысла. К этому времени ставка стабилизируется и мы постепенно вернемся опять к рыночной ипотеке.
Поэтому, когда говорят о мерах поддержки строительной отрасли, надо иметь в виду в первую очередь поддержку жителей. А ключевая мера их поддержки – это ипотека. Еще раз подчеркиваю, что такая ситуация с ипотекой происходит впервые. Я был одним из тех, кто стоял у истоков зарождения ипотеки в стране – еще во времена АИЖК. Будем следить, как дальше все пойдет. У нас заложено [на ипотеку] больше 1 трлн руб. бюджетных средств, которые уходят в банки. А банки у нас преимущественно государственные, поэтому эти деньги не потеряны для экономики страны. И это тоже мера поддержки финансового сектора.
«Когда ставка была 4,25%, мы практически не выделяли дотации»
– При какой ключевой ставке рынок ипотеки заработает на полную мощность?
– Я говорил, еще когда работал в правительстве Москвы, что ипотека должна быть 5–6%. Это позволит нормально развиваться и выполнять все наццели, все поставленные задачи. Какая для этого должна быть ключевая ставка? 4%. В 2021 г., когда ставка была 4,25%, мы практически не выделяли дотаций. Этого просто не требовалось – все работало и так. Тогда мы вышли на среднюю ипотечную ставку по стране ниже 8%. Это та целевая задача, которая у нас есть.
Кстати, а почему мы с вами вообще начали с ипотеки? Мне кажется, что начинать-то надо с целеполагания. Для чего вообще мы это все делаем? Для чего мы тратим бюджетные деньги? У нас в стране более 4 трлн кв. м недвижимости, из них больше половины – квартиры, остальное – малоэтажное жилье.
В последние годы мы достаточно много строили – 630 млн кв. м за шесть лет. Но у нас заканчиваются нормативные сроки эксплуатации массовых серий домов. В 1960-е гг. была индустриализация. Хрущев – а ему надо отдать должное – купил за рубежом 170–180 заводов, смонтировал их и начал массово строить панельные дома. Говорили, что они будут 50 лет стоять, потом – что 70. Теперь их срок заканчивается. Во многих странах мира, где уже сложилась система строительства, дом стоит 50 лет. Потом его сносят и строят новый – без всякой реновации. В Сингапуре, например, через 15 лет [после введения в эксплуатацию] в доме делают капремонт, через вторые 15 лет – еще капремонт, а еще через 15 лет его сносят. То есть это другие технологии строительства. Конечно, во многих странах нет такой зимы, как у нас. Но если мы сейчас не будем обновлять жилье, не создадим систему его обновления, у нас произойдет массовое разрушение жилого фонда. То есть вопрос безопасности – это первое.