Девелоперы и банки не собираются снижать цены на новостройки

МонокльБизнес

Строить меньше и дольше

Несмотря на резкое падение спроса, девелоперы и банки не собираются снижать цены на новостройки. Их рецепт выживания — сокращение объемов строительства и создание дефицита

Алексей Щукин

Объемы ввода многоквартирного жилья в прошлом году были на уровне 2015 года

Формальные итоги 2024 года весьма позитивны для застройщиков: недвижимость по-прежнему стоит дорого. По данным «Метриум», средневзвешенные цены на московские новостройки массового сегмента за 11 месяцев даже выросли на 1%, составив 332 тыс. рублей за метр. Портал «Мир квартир» пишет, что в 64 из 70 крупных городов страны новостройки поднялись в цене. Но весь этот позитив — оптический обман: 2024 год оказался для девелоперов крайне контрастным. Успешное первое полугодие — и резкое снижение спроса в последние месяцы года.

Четырехлетний период развития рынка новостроек, когда цены быстро росли, завершился, сменившись трудным периодом выживания стройкомплекса. Причинами сложностей стали отмена льготной ипотеки и крайне высокая ключевая ставка Центробанка. Кроме того, в перспективе просматривается смена приоритетов: существующая модель рынка — много маленьких дорогих квартир в многоэтажках — не соответствует демографическим вызовам страны.

Разворот рынка

В июле программа льготной ипотеки на новостройки завершилась. Власти ввели ее в 2020 году, чтобы спасти девелоперов, а затем в течение четырех лет «забывали» отменить, несмотря на рекордные прибыли застройщиков. В том же июле Центробанк поднял ключевую ставку до 18%. Это коренным образом развернуло рынок. По данным портала Dataflat.ru, к концу ноября количество сделок в Москве сократилось на 27%, а в Санкт-Петербурге — на 52%. «В ряде регионов спрос на недвижимость упал более чем на 50 процентов», — говорит директор по развитию компании «Движение» Радик Нигматуллин. В числе наиболее «пострадавших» территорий оказался и Краснодар, лидер последних лет по объемам строительства.

Падение количества сделок на 30– 40% по сравнению с рекордным 2023 годом не катастрофа: рынок возвратился бы в 2019 год. Проблема в том, что снижение спроса сопровождается сломом финансовых моделей из-за резко возросшей стоимости денег. «Девелоперы, когда считали свою финансовую модель, не предполагали изменения ключевой ставки с 1 июля, не закладывали такой риск. Поэтому многие компании сейчас действительно оказались в сложной ситуации, уже начались разговоры о банкротствах», — говорит Радик Нигматуллин. Банки выдают кредиты с плавающей ставкой. «Сейчас финансовые организации предоставляют застройщикам средства под 27 процентов годовых. То есть поднялась не только ключевая ставка — с трех до шести процентных пунктов увеличился разрыв между “ключом” и ставкой по проектному финансированию», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Ситуация усугубляется высокой закредитованностью девелоперов. Опьяненные успехом последних четырех лет, застройщики активно скупали земельные участки, открывали офисы в новых регионах, инвестировали в стартапы. Эксперты говорят, что «жирка» у компаний в этой сфере очень мало: всю прибыль они вкладывали в покупку и развитие новых проектов.

Дадут ли упасть ценам

Российский рынок жилья за последние двадцать лет пережил два острых кризиса, и каждый приводил к ощутимому падению цен. «Кризисы 2008–2009 и 2014–2015 годов прошли по схожим сценариям. В первой фазе — месяц-полтора ажиотажного спроса. Во второй — рынок на шесть-восемь месяцев впадает в ступор: продаж очень мало. В это время происходит скрытое или открытое падение цен, а затем рынок перезапускается на новом, более низком ценовом уровне, — объясняет независимый аналитик Юрий Кочетков. — В 2008–2009 годах жилье подешевело на 35–40 процентов в валюте — цены на квартиры тогда номинировались в долларах. В 2014–2015 годах они снизились процентов на десять в рублях, в пересчете на валюту — на 25».

Ждать ли существенного уменьшения стоимости квадратных метров в текущий кризис? Банки и девелоперы пока утверждают, что не допустят такого. Они объясняют это изменением архитектуры рынка. До 2020 года новостройки возводились по схеме долевого строительства, когда девелоперы сами продавали квартиры на этапе котлована. Столкнувшись с падением спроса, компании были вынуждены снижать цены для продолжения стройки. Сейчас все работы ведутся с использованием проектного финансирования, так что стройка продолжится даже при отсутствии продаж.

Другой фактор, препятствующий снижению цен, — резкий рост себестоимости. По данным Минстроя, материалы с 2021 года подорожали на 64%. Не лучше дела обстоят и с трудовыми ресурсами: по некоторым строительным специальностям зарплаты в этом году поднялись на 50%. Вдобавок поменялась структура себестоимости: в ряде регионов, например в Краснодаре, девелоперов обязали за свои деньги строить школы и детские сады. Сильно выросла цена земли: владельцы участков рассчитывают их стоимость исходя из розничных цен на жилье и рентабельности девелоперов в 15–20%.

Но наиболее серьезным выглядит вклад в общую себестоимость со стороны банков. «Сегодня доля затрат застройщиков на проектное финансирование (с учетом оплаты процентов) достигает 40–45 процентов от себестоимости строительства. Годом ранее этот показатель составлял порядка 30–35 процентов», — говорит Руслан Сырцов. Банки зарабатывают на выдаче бридж-кредитов на покупку земли, на проектном финансировании, на ипотеке, на комиссиях девелоперов, в том числе за выдачу субсидированной ипотеки, — все это в итоге включается в итоговую стоимость продукта. Кредитные организации стали главными противниками снижения цен на жилье, ведь это означает удешевление залогов, их переоценку и т. д.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

На суверенитет побрызгали живой водой На суверенитет побрызгали живой водой

Промышленность успешно использовала условия вынужденной протекционистской защиты

Монокль
Небеса обетованные Небеса обетованные

Путешествие в Байконур, отвечающее на вопрос, зачем летать в космос

ТехИнсайдер
Woorie Woorie

Woorie начала создавать свой хит «Капучино с маршмэллоу», когда ей было 16

Правила жизни
Старость за работой Старость за работой

«Хаяо Миядзаки и птица»: идеальный комментарий к «Мальчику и птице»

Weekend
Гудбай, Чимерика! Гудбай, Чимерика!

Как технологическая блокада Китая со стороны США отразится на мировой экономике

Монокль
Разумом, молотком, пистолетом Разумом, молотком, пистолетом

Какими приспособлениями пользуются полевые исследователи

ТехИнсайдер
Шаг за шагом до Европы Шаг за шагом до Европы

Как на спутнике Юпитера Европе будут искать внеземные организмы

ТехИнсайдер
Яна Сексте: «Скажу честно, я была потрясена, когда стала читать отзывы на фильм» Яна Сексте: «Скажу честно, я была потрясена, когда стала читать отзывы на фильм»

Нет маленьких ролей! Маленькая роль у тебя в голове

Караван историй
Царица наук… Царица наук…

Достижения российской астрономии за сто лет

Знание – сила
Как правильно выражать гнев: 4 этапа проживания негативных эмоций Как правильно выражать гнев: 4 этапа проживания негативных эмоций

Всегда ли стоит выражать свой гнев и как прожить его без вреда?

Psychologies
Анна Ковальчук: «Убедилась, что для меня настоящий новогодний праздник возможен только дома» Анна Ковальчук: «Убедилась, что для меня настоящий новогодний праздник возможен только дома»

По-моему, театр — это детский сад для взрослых

Коллекция. Караван историй
Атипичный персонаж Атипичный персонаж

Имя Ивана Николаевича Крамского — знаковое для всей русской живописи

Дилетант
Я — сноб: винодел Михаил Николаев Я — сноб: винодел Михаил Николаев

Винодел Михаил Николаев — о любви к чаю и дегустациям сыра

СНОБ
«Стыд должен сменить сторону»: как Жизель Пелико прервала молчание жертв насилия «Стыд должен сменить сторону»: как Жизель Пелико прервала молчание жертв насилия

Как Жизель Пелико вдохновила женщин не стыдиться того, что с ними произошло

Forbes
Технологии, которые делают роверы умными Технологии, которые делают роверы умными

Все о роверах, которые сегодня находят широкое применение в различных областях

Наука и техника
Каир: город святости, богатства и нищеты Каир: город святости, богатства и нищеты

Египет бывает разный! Послушаем бывалого путешественника

Зеркало Мира
Это я беру на себя: почему бизнес все чаще размещает IT-решения на своих серверах Это я беру на себя: почему бизнес все чаще размещает IT-решения на своих серверах

Почему бизнес предпочитает развивать свою IT-инфраструктуру?

Forbes
Целую, береги себя Целую, береги себя

Новый год в трогательных воспоминаниях

Новый очаг
Де Голль — ставка на «зеро» Де Голль — ставка на «зеро»

Шарль де Голль: пятая республика, сильная власть, отставка правительства

Дилетант
Пока не кончилось Пока не кончилось

Каково это — увидеть финал того, что длилось много серий

Weekend
Роботы захватывают океан Роботы захватывают океан

На что способен гибридный флот Америки

Обозрение армии и флота
Остров проклятых: как Гайола разрушила жизни всех своих владельцев Остров проклятых: как Гайола разрушила жизни всех своих владельцев

За гробовой тишиной острова Гайола скрываются жуткие истории

ТехИнсайдер
$117 000 из бассейна: сколько принесло россиянам возвращение на ЧМ по плаванию $117 000 из бассейна: сколько принесло россиянам возвращение на ЧМ по плаванию

Сколько заработали россияне, и кто из пловцов стал самым богатым в сезоне

Forbes
Мальта. Тайны мегалитических построек Мальта. Тайны мегалитических построек

Мальта по праву может называться одной из колыбелей развития человечества

Зеркало Мира
Загадка темной материи по-прежнему не раскрыта Загадка темной материи по-прежнему не раскрыта

Темная материя: проблема «последнего парсека», новые факты и рекорды в поисках

Знание – сила
Заряженные на экологию Заряженные на экологию

Что оставляет меньший след в природе: электрокары или автомобили на бензине?

РБК
Астрономы впервые отыскали двойную звезду вблизи сверхмассивной черной дыры в центре Млечного Пути Астрономы впервые отыскали двойную звезду вблизи сверхмассивной черной дыры в центре Млечного Пути

Астрономы обнаружили двойную звездную систему вблизи черной дыры Стрелец А*

N+1
Больше, чем орган слуха: насколько важны наши уши Больше, чем орган слуха: насколько важны наши уши

Как работают наши уши и какое влияние они оказали на развитие мировой культуры

Правила жизни
Сказка, ставшая реальностью Сказка, ставшая реальностью

Константин Маркелов о «дофамин-банкинге» и новой продуктовой культуре корпораций

Правила жизни
Кочек нет – но рессоры нужны. Тележки локомотивов и вагонов Кочек нет – но рессоры нужны. Тележки локомотивов и вагонов

Подробно о рессорах, колесных парах и тележках электровозов

Наука и техника
Открыть в приложении