Девелоперы и банки не собираются снижать цены на новостройки

МонокльБизнес

Строить меньше и дольше

Несмотря на резкое падение спроса, девелоперы и банки не собираются снижать цены на новостройки. Их рецепт выживания — сокращение объемов строительства и создание дефицита

Алексей Щукин

Объемы ввода многоквартирного жилья в прошлом году были на уровне 2015 года

Формальные итоги 2024 года весьма позитивны для застройщиков: недвижимость по-прежнему стоит дорого. По данным «Метриум», средневзвешенные цены на московские новостройки массового сегмента за 11 месяцев даже выросли на 1%, составив 332 тыс. рублей за метр. Портал «Мир квартир» пишет, что в 64 из 70 крупных городов страны новостройки поднялись в цене. Но весь этот позитив — оптический обман: 2024 год оказался для девелоперов крайне контрастным. Успешное первое полугодие — и резкое снижение спроса в последние месяцы года.

Четырехлетний период развития рынка новостроек, когда цены быстро росли, завершился, сменившись трудным периодом выживания стройкомплекса. Причинами сложностей стали отмена льготной ипотеки и крайне высокая ключевая ставка Центробанка. Кроме того, в перспективе просматривается смена приоритетов: существующая модель рынка — много маленьких дорогих квартир в многоэтажках — не соответствует демографическим вызовам страны.

Разворот рынка

В июле программа льготной ипотеки на новостройки завершилась. Власти ввели ее в 2020 году, чтобы спасти девелоперов, а затем в течение четырех лет «забывали» отменить, несмотря на рекордные прибыли застройщиков. В том же июле Центробанк поднял ключевую ставку до 18%. Это коренным образом развернуло рынок. По данным портала Dataflat.ru, к концу ноября количество сделок в Москве сократилось на 27%, а в Санкт-Петербурге — на 52%. «В ряде регионов спрос на недвижимость упал более чем на 50 процентов», — говорит директор по развитию компании «Движение» Радик Нигматуллин. В числе наиболее «пострадавших» территорий оказался и Краснодар, лидер последних лет по объемам строительства.

Падение количества сделок на 30– 40% по сравнению с рекордным 2023 годом не катастрофа: рынок возвратился бы в 2019 год. Проблема в том, что снижение спроса сопровождается сломом финансовых моделей из-за резко возросшей стоимости денег. «Девелоперы, когда считали свою финансовую модель, не предполагали изменения ключевой ставки с 1 июля, не закладывали такой риск. Поэтому многие компании сейчас действительно оказались в сложной ситуации, уже начались разговоры о банкротствах», — говорит Радик Нигматуллин. Банки выдают кредиты с плавающей ставкой. «Сейчас финансовые организации предоставляют застройщикам средства под 27 процентов годовых. То есть поднялась не только ключевая ставка — с трех до шести процентных пунктов увеличился разрыв между “ключом” и ставкой по проектному финансированию», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Ситуация усугубляется высокой закредитованностью девелоперов. Опьяненные успехом последних четырех лет, застройщики активно скупали земельные участки, открывали офисы в новых регионах, инвестировали в стартапы. Эксперты говорят, что «жирка» у компаний в этой сфере очень мало: всю прибыль они вкладывали в покупку и развитие новых проектов.

Дадут ли упасть ценам

Российский рынок жилья за последние двадцать лет пережил два острых кризиса, и каждый приводил к ощутимому падению цен. «Кризисы 2008–2009 и 2014–2015 годов прошли по схожим сценариям. В первой фазе — месяц-полтора ажиотажного спроса. Во второй — рынок на шесть-восемь месяцев впадает в ступор: продаж очень мало. В это время происходит скрытое или открытое падение цен, а затем рынок перезапускается на новом, более низком ценовом уровне, — объясняет независимый аналитик Юрий Кочетков. — В 2008–2009 годах жилье подешевело на 35–40 процентов в валюте — цены на квартиры тогда номинировались в долларах. В 2014–2015 годах они снизились процентов на десять в рублях, в пересчете на валюту — на 25».

Ждать ли существенного уменьшения стоимости квадратных метров в текущий кризис? Банки и девелоперы пока утверждают, что не допустят такого. Они объясняют это изменением архитектуры рынка. До 2020 года новостройки возводились по схеме долевого строительства, когда девелоперы сами продавали квартиры на этапе котлована. Столкнувшись с падением спроса, компании были вынуждены снижать цены для продолжения стройки. Сейчас все работы ведутся с использованием проектного финансирования, так что стройка продолжится даже при отсутствии продаж.

Другой фактор, препятствующий снижению цен, — резкий рост себестоимости. По данным Минстроя, материалы с 2021 года подорожали на 64%. Не лучше дела обстоят и с трудовыми ресурсами: по некоторым строительным специальностям зарплаты в этом году поднялись на 50%. Вдобавок поменялась структура себестоимости: в ряде регионов, например в Краснодаре, девелоперов обязали за свои деньги строить школы и детские сады. Сильно выросла цена земли: владельцы участков рассчитывают их стоимость исходя из розничных цен на жилье и рентабельности девелоперов в 15–20%.

Но наиболее серьезным выглядит вклад в общую себестоимость со стороны банков. «Сегодня доля затрат застройщиков на проектное финансирование (с учетом оплаты процентов) достигает 40–45 процентов от себестоимости строительства. Годом ранее этот показатель составлял порядка 30–35 процентов», — говорит Руслан Сырцов. Банки зарабатывают на выдаче бридж-кредитов на покупку земли, на проектном финансировании, на ипотеке, на комиссиях девелоперов, в том числе за выдачу субсидированной ипотеки, — все это в итоге включается в итоговую стоимость продукта. Кредитные организации стали главными противниками снижения цен на жилье, ведь это означает удешевление залогов, их переоценку и т. д.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

На суверенитет побрызгали живой водой На суверенитет побрызгали живой водой

Промышленность успешно использовала условия вынужденной протекционистской защиты

Монокль
Пять прелюдий о Грибоедове Пять прелюдий о Грибоедове

Грибоедовский миф занимает особое место среди других литературных мифов

Знание – сила
Эль-Ниньо – капризный «ребенок» климатической системы Эль-Ниньо – капризный «ребенок» климатической системы

Что за природный феномен вызывает экстремальные погодные явления во всем мире?

Наука и техника
Целлюлит победить легче, чем кажется — вот что тебе поможет Целлюлит победить легче, чем кажется — вот что тебе поможет

Целлюлит — косметический дефект, не понаслышке знакомый 90% женщин

VOICE
«Путь к диалогу человека с Богом открыт каждому» «Путь к диалогу человека с Богом открыт каждому»

В чем в сущности своей различаются восточная и западная ветви христианства?

Монокль
Каникулы: ошибки любящих родителей Каникулы: ошибки любящих родителей

Какие ошибки допускают родители на каникулах и как их исправить?

Лиза
Три мира Три мира

Духи этих мест приглашают за хлебосольный стол дархана, настоящего Мастера

Seasons of life
Жемчужины нашей планеты: 10 самых маленьких птиц в мире, о существовании которых вы могли и не подозревать Жемчужины нашей планеты: 10 самых маленьких птиц в мире, о существовании которых вы могли и не подозревать

Самые крохотные птицы в мире

ТехИнсайдер
В рабочий полдень В рабочий полдень

6 простых способов прогнать сонливость в разгар дня

Лиза
Современное состояние ВТС России и Китая Современное состояние ВТС России и Китая

Сотрудничество Москвы и Пекина носит выраженный «антиамериканский» характер

Обозрение армии и флота
10 весомых фактов 10 весомых фактов

Ученые открыли немало способов, помогающих легко держать вес под контролем

Лиза
Толькo для взрослых Толькo для взрослых

5 новогодних секс-сценариев, которые добавят перчинку в праздничную ночь

Лиза
«Грозы сии пойдут во славу России» «Грозы сии пойдут во славу России»

Ушаков не потерял в боях ни одного корабля, не потерпел ни одного поражения

Зеркало Мира
«Махнул пером – отдал сыграть...» «Махнул пером – отдал сыграть...»

Отнести ранние драматургические опыты Грибоедова к «комедийкам» будет неверно

Знание – сила
Историческая сага: 5 книг для ценителей масштабных историй Историческая сага: 5 книг для ценителей масштабных историй

Романы-саги, которые позволят рассмотреть мировые события с разных точек зрения

Maxim
Игра Brawl Stars: популярное развлечение или угроза для детей? Игра Brawl Stars: популярное развлечение или угроза для детей?

Разбираемся, в чем секрет игры Brawl Stars и стоит ли беспокоиться взрослым

Psychologies
Председатель Магаданской областной думы: «Работаем ради результата и решаем поставленные вопросы» Председатель Магаданской областной думы: «Работаем ради результата и решаем поставленные вопросы»

Какие задачи стоят перед депутатами Магаданской областной думы?

ФедералПресс
Покупай, подорожало Покупай, подорожало

Российский авторынок идет на рекорд

Деньги
Егор Крид: «Этот год оказался ключевым для меня» Егор Крид: «Этот год оказался ключевым для меня»

Обсудили с певцом 30-летний рубеж, фиты и стадионные концерты

VOICE
Райан Рейнольдс. Интервью, которого не было Райан Рейнольдс. Интервью, которого не было

Мы сначала играем что-то на экране, а потом это случается с нами в жизни...

Караван историй
Залечь на дно в Белфасте Залечь на дно в Белфасте

«Ничего не говори»: история ирландских террористов, рассказанная ими самими

Weekend
Уменьшить хроническую боль можно с помощью качественного питания Уменьшить хроническую боль можно с помощью качественного питания

Как связаны употребление качественной пищи и хронические боли?

ТехИнсайдер
Славная традиция: когда и зачем был построен пряничный домик Славная традиция: когда и зачем был построен пряничный домик

Зачем на новый год собирают пряничные домики?

ТехИнсайдер
Елизавета Ищенко Елизавета Ищенко

Старт карьеры огненной артистки-ньюкамера совпал с эпохой новых русских сериалов

Собака.ru
Деликатный вопрос Деликатный вопрос

Все, что ты хотела знать об интимной пластике, но стеснялась спросить

Лиза
Покоритель вершин: как прошел тест-драйв кроссовера WEY 07 по Приэльбрусью Покоритель вершин: как прошел тест-драйв кроссовера WEY 07 по Приэльбрусью

Стоит ли обращать свое внимание на китайский гибридный кроссовер WEY 07

Forbes
Зачем чипу родина Зачем чипу родина

Возврат к собственным разработкам возможен только через кризис

Монокль
Вовсе не для развлечения: зачем на самом деле в Windows были встроены игры «Косынка» и «Сапер» Вовсе не для развлечения: зачем на самом деле в Windows были встроены игры «Косынка» и «Сапер»

«Косынка» и «Сапер»: какой замысел Билла Гейтса они в себе таили?

ТехИнсайдер
Русская Атлантида – город Молога Русская Атлантида – город Молога

История Тихвинской водной системы, по которому шло освоение Русского Севера

Знание – сила
Принцесса Диана обнимает взрослых сыновей: кто «воскрешает» знаменитостей и почему многих это пугает? Принцесса Диана обнимает взрослых сыновей: кто «воскрешает» знаменитостей и почему многих это пугает?

Мин Чой опубликовал несколько постов с ожившими звездами. Почему это страшно?

Psychologies
Открыть в приложении