Антисемейная стройка
Нынешняя модель рынка строительства жилья воспроизводит маленькие и очень дорогие квартиры. Это совсем не семейное жилье
Программы субсидированной ипотеки 2020–2024 годов не только взвинтили цены на жилье, но и создали большие дисбалансы на рынке. Почему программа льготной ипотеки была ошибкой? Можно ли считать современное российское жилье семейным? И что будет с пузырем столичной недвижимости? Об этом и о многом другом мы поговорили с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олегом Репченко.
— Цены на жилье стали разгоняться в 2020 году, после того как появилась массовая льготная ипотека на новостройки. Насколько оправданным было ее введение?
— Некоторый рост цен начался еще в 2018 году, с введением семейной ипотеки. Но скачок цен действительно произошел в 2020-м. Я считаю, что массовая льготная ипотека была огромной ошибкой.
Ковидный карантин был очень опасен для общепита и сферы услуг. Если ресторан закрыт на месяц, это практически катастрофа. А для девелоперских проектов со строительным циклом в два-три года простой в два-три месяца несущественен. Новостройки часто сдаются на полгода позже графика, и в этом нет ничего страшного. То есть механизм льготной ипотеки можно было не включать. Но его пролоббировали.
А ведь в 2020–2021 годах рыночная ипотека и без государственного субсидирования была дешевой. Мы вошли в ковид с ключевой ставкой ЦБ в 6 процентов годовых, потом ее опустили до 4,25 процента годовых, то есть ставка рыночной ипотеки была всего 7–8 процентов годовых. В чем был вред массовой льготной ипотеки? Государство само создало ажиотаж вокруг жилья. Когда государство ввело льготную ипотеку, множество людей поспешили воспользоваться дешевыми кредитами — только для того, чтобы просто монетизировать льготу и заработать на квартирах.
Еще одна большая ошибка — решения о продлении программ льготной ипотеки. Ну ладно, ее ввели в 2020 году в острой фазе ковида: в стране карантин, и непонятно, сколько он продлится. Но зачем продлевать «льготку» на четыре года, накачивая спрос? Эту программу надо было завершить в 2020 году, а не тянуть до 2024-го.
— Семейная ипотека считается успешной программой, государство постоянно продлевает ее. Насколько «сработала» «семейка»?
— Если ее целью была помощь семьям в улучшении жилищных условий, то эту функцию программа выполнила очень слабо. С введением льготной ипотеки цены на квартиры взлетели, доступность жилья резко снизилась. В 2018 году «трешку» в Москве можно было купить миллионов за 15. Был лимит кредита в 12 миллионов рублей, и при первоначальном взносе в 20 процентов от стоимости квартиры покупка была возможна. Но застройщики быстро подсуетились, начали повышать цены. А если цена 25 миллионов рублей, то лимита семейной ипотеки не хватает, да и первоначальный взнос нужен кратно больший.
Что же стали делать семьи? Покупать за счет «семейки» студии и «однушки». У меня есть знакомая семья: папа, мама, двое детей. Живут в «двушке». Когда появилась семейная ипотека, они приобрели две студии — на мужа и жену. И это массовое явление: по статистике половина квартир, купленных с помощью семейной ипотеки, — это «однушки» и студии. Но это не решение жилищного вопроса семей, это не переезд в большую квартиру, чтобы родить третьего ребенка. Это инвестиционная история. Люди пытаются монетизировать льготу. В ближайшие годы им будет не до рождения детей.
— Как можно было подкорректировать программу семейной ипотеки?
— Сейчас стали говорить о повышении банковских лимитов на выдачу семейной ипотеки, но это путь в никуда: застройщики просто еще повысят цены. Выход, и я его предлагал еще несколько лет назад, — вообще не выдавать семейную ипотеку на маленькие квартиры. Оставить ее только на «трешки» и большие квартиры. Или привязать возможность такого кредита к площади квартиры — например, она должна быть от 50–60 квадратных метров.