Квартира как склад
Рынок коммерческой недвижимости восстанавливается так медленно, что рантье занялись жильем.
Второй пандемийный год оказался для рынка коммерческой недвижимости не таким провальным, как 2020-й. «Ставки выросли, заполняемость выросла», — комментирует в беседе с Forbes один из участников рейтинга. Тем не менее к показателям 2019-го рынок не вернулся. По итогам года в Москве открылось 14 торговых центров, их площадь на 37,4% больше, чем в 2020 году, подсчитал управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.
Но многие объекты стоят свободные: вакантность достигает 15% (+3,2 п. п. к 2020 году). Из 14 торговых центров только один можно назвать сравнительно крупным — активнее всего развиваются небольшие районные торговые центры, а не мегамоллы.
«Сегмент торговых центров получил двойной удар. Первый был выражен в оборотах интернет-торговли, подавляющих розничный офлайн, второй — в локдауне, ограничениях и прочих последствиях ковида», — поясняет управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков. Немного другая ситуация на офисном рынке. «В 2022 году сохранится высокий спрос, дефицит и рост ставок», — прогнозирует старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. По ее оценке, доля свободных офисов класса А сократится до уровня 7–7,5%, это минимальное значение за 14 лет (сейчас вакантность порядка 8%).
Гостиничный сегмент развивался разнонаправленно. Отели, ориентированные на бизнес-туризм, продолжали страдать от нехватки постояльцев. Зато россияне привыкают путешествовать по стране, что хорошо сказывается на бизнесе курортных отелей. Владелец Gleden Invest Александр Клячин (№4) приобрел сеть санаториев у РЖД и развивает горнолыжный курорт Шерегеш в Кузбассе (подробнее читайте на стр. 66). Владелец Millhouse Роман Абрамович (№19) планирует строить базу отдыха на берегу Ладожского озера и люксовую гостиницу в Геленджике.
В рейтинге появился один новичок — компания Accent Capital, принадлежащая бывшему акционеру сети «Копейка» Александру Самонову. Компания существует давно, но вошла в рейтинг за счет общего роста складского рынка — в портфеле Accent три складских комплекса общей площадью 277 000 кв. м.
По оценке Knight Frank, ввод новых площадей на рынке Московского региона составит по итогам года более 1,1 млн кв. м и станет максимальным с 2014 года, когда было введено более 1,6 млн «квадратов». Несмотря на это, склады все еще в дефиците, поэтому растет арендная ставка. В 2021 году она выросла на 25% и составила 5300 рублей за 1 кв. м в год, подсчитали специалисты S.A. Ricci. По прогнозам компании, рост продолжится: ставка достигнет 5500 рублей уже в I квартале 2022-го. «Сложно представить себе негативный вариант развития событий для складской недвижимости», — заключает Новиков из Knight Frank. «Золотая эпоха» складского рынка не закончена, он продолжит расти и развиваться», — подтверждает и старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости CBRE Антон Алябьев.
В 2021 году как минимум два участника рейтинга, которые раньше занимались исключительно коммерческой недвижимостью, повернулись в сторону жилья. Цены на московские квартиры взлетели на 25–30%, и это не могло не привлечь внимания бизнесменов.
Многолетний лидер рейтинга группа «Киевская площадь» и ее совладелец Год Нисанов стали владельцами 10% акций девелоперской компании «Самолет», которая застраивает Подмосковье жилыми микрорайонами. PPF Group (№13) строит свой первый жилой проект homecity. Группа «Абсолют» Александра Светакова спустилась с 8-го на 28-е место рейтинга рантье, потому что последовательно сокращает портфель коммерческой недвижимости и концентрируется на застройке земель жилыми проектами. В 2019 году у «Абсолюта» было 283 000 кв. м офисных площадей и 310 830 кв. м торговых. В 2021 году осталось 83 400 кв. м и 63 800 кв. м соответственно. Жильем в той или иной степени занимаются 12 из 30 участников рейтинга.
Как мы считали
Ведущие консалтинговые компании рынка недвижимости проанализировали списки объектов, принадлежащих участникам списка, и дали оценки арендного дохода. В работе над рейтингом нам помогали PWC, JLL, CBRE, Colliers International. Кроме того, мы пользовались данными самих компаний-участников, а также открытыми источниками и базой «СПАРК-Интерфакс». В рейтинге приведен арендный доход, который могла бы принести коммерческая недвижимость, принадлежащая компании. Площади, которые используются для нужд самой компании, не учитываются. В этом году мы публикуем арендный доход 2021, 2020 и 2019 годов, чтобы показать, как пандемия сказалась на бизнесе каждого из участников и кто восстанавливается быстрее.
$6,9 млрд – совокупный доход участников рейтинга. В 2020 году они заработали $5,6 млрд
* В 2020 году оценивалась выручка только одной из компаний, акционером которой является Riverstretch, — O1 Properties. В 2021-м учтен весь арендный доход Riverstretch
1Киевская площадь
Зарах Илиев, Год Нисанов
Доход от аренды, млн $1665
Крупнейшие объекты: «Фуд Сити» (930 000 кв. м), «Европейский» (180 000 кв. м)
Москва
ЦИФРА В 2021 году общая площадь коммерческой недвижимости компании увеличилась до 3,9 млн кв. м. Численность сотрудников — 27 000 человек.
ЗА ГОД В ноябре «Киевская площадь» объявила, что строит очередной кластер «Депо Три вокзала». В отличие от первого «Депо» на Лесной улице здесь будет не только фудмолл, но и офисы.
ДРУГОЙ БИЗНЕС В 2021 году Год Нисанов и структуры «Киевской площади» купили почти 10% акций публичной девелоперской компании «Самолет».
- Торговая недвижимость 1 626 000
- Офисная недвижимость 148 000
- Складская недвижимость 348 000
- Гостиничные номера 1550
2Ташир
Самвел Карапетян
Доход от аренды, млн $615
Крупнейшие объекты: «РИО» на Дмитровском шоссе (220 000 кв. м), МФК Kvartal West (140 000 кв. м), Novotel Moscow City (360 номеров)
Москва, Санкт-Петербург, Сочи и др.
ЦИФРА Выручка «Ташира» по итогам 2021 года составила 195,3 млрд рублей. Сюда входят такие направления, как девелопмент, энергетика, медицина, общепит и др
ЗА ГОД В марте 2021 года «Ташир» начал проектировать столичный МФЦ, в августе открыл новый корпус «РИО» в Тамбове, который стал крупнейшим ТРЦ в регионе.
ДРУГОЙ БИЗНЕС На стадии строительства 18 объектов, в том числе четыре транспортно-пересадочных узла в Москве, выставочный кластер на ВДНХ, театр «Сатирикон» имени Аркадия Райкина.
- Торговая недвижимость 913 300
- Офисная недвижимость 71 000
- Складская недвижимость 48 000
- Гостиничные номера 892
3 Сафмар
Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев
Доход от аренды, млн $510
Крупнейшие объекты: Отель Moscow Marriott Grand (387 номеров), ТЦ «Калейдоскоп» (115 700 кв. м)
Москва, Санкт-Петербург
ЗА ГОД В 2021 году в Москве открылся «Смоленский пассаж 2» на Садовом кольце возле Арбата. Якорным арендатором стал «Стокманн». Арендуемая площадь нового объекта 24 000 кв. м, 9000 кв. м занимают офисы, 10 000 кв. м — торговые точки и 2000 кв. м — кинотеатр. «Смоленский пассаж 2» и первый «Смоленский пассаж» соединены двухуровневым переходом.
ЦИФРА Общая площадь принадлежащей структурам «Сафмара» коммерческой недвижимости превышает 3 млн кв. м.
- Торговая недвижимость 276 000
- Офисная недвижимость 564 000
- Складская недвижимость 1 436 000
- Гостиничные номера 2470
4 Gleden Invest Group
Александр Клячин
Доход от аренды, млн $385
Крупнейшие объекты: Деловой квартал «Красная роза» (137 000 кв. м), «Даниловская мануфактура» (110 500 кв. м), ДК «Рассвет» (85 000 кв. м)
Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Владивосток и др.
ПРОЕКТ В поселке Шерегеш в Кемеровской области Gleden Invest построит горнолыжный курорт стоимостью 10 млрд рублей. Ввод в эксплуатацию первых объектов намечен на 2025–2026 годы. Подробнее о проекте и бизнесе Александра Клячина читайте на стр. 66.
ПЛАНЫ Утвержден проект строительства бизнес-центра на проспекте Вернадского в Москве. Площадь проекта составит 80 000 кв. м — он станет крупнейшим офисным объектом в портфеле девелопера. Инвестиции — 8 млрд рублей.
- Торговая недвижимость 7650
- Офисная недвижимость 784 150
- Складская недвижимость 44 353
- Гостиничные номера 9260