Особенности проведения юридической проверки сельхозактивов

АгроинвесторБизнес

Покупай, но проверяй

Особенности проведения юридической проверки сельхозактивов

Денис Осипчук

Процессы консолидации продолжаются во многих секторах аграрного рынка. Приобретая те или иные активы, инвесторы должны быть уверены в том, что не столкнутся ни с какими подводными камнями в процессе сделки. В чем особенности проведения юридической проверки агропредприятий, какие нетиповые юридические риски приобретения земель сельхозназначения существуют и как сократить затраты на проведение юридической проверки приобретаемых активов, расскажет автор этой статьи.

По прошествии нескольких лет можно утверждать, что введенные западными странами санкции в отношении России и ответные действия руководства страны в виде запрета на ввоз обширного перечня товаров из-за рубежа, сокращения зависимости от импорта продуктов питания и сельхозпродукции и локализации производства дали свои плоды. Например, из страны — импортера свинины Россия превратилась в ее экспортера, а по поставкам за рубеж пшеницы стала мировым лидером. Почувствовав поддержку государства, в последние годы крупные игроки рынка активно скупали сельскохозяйственные активы, перераспределяя и консолидируя значительные земельные банки, особенно в южных регионах страны. Приобретая агропредприятия и/или землю, покупателю стоит обратить внимание на ряд важных моментов.

Зачем нужна юридическая проверка

Юридическая проверка приобретаемого актива наряду с финансовым и налоговым предынвестиционными исследованиями ставит несколько основных целей ее проведения. Среди них, во-первых, подтверждение, что продавец обладает правом собственности или аренды по отношению к земельным участкам, долям, зданиям, строениям и сооружениям, используемым в сельхозпроизводстве, а также правильный подсчет размера земельного банка. Во-вторых — выявление юридических рисков приобретения продавцом прав на активы и установление вероятности их потери в случае, например, признания сделок по их покупке недействительными, виндикации (иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества) активов или признания зданий, строений, сооружений самовольными постройками и их сноса. В-третьих, обнаружение обременений, запрещений и ограничений в использовании приобретаемых активов.

Результаты юридической проверки всегда используются при подготовке и согласовании документации по сделке. С одной стороны, если продавец не предоставляет запрошенный пакет документов в отношении проверяемых активов, он дает соответствующие заверения об обстоятельствах, в случае нарушения которых будет обязан возместить убытки покупателю или уплатить неустойку. Покупатель же получает право на односторонний внесудебный отказ от договора, если сторонами не предусмотрено иное.

С другой стороны, по результатам проверки могут быть выявлены нарушения при приобретении продавцом / предыдущими правообладателями прав на активы или иные существенные нарушения при ведении хозяйственной деятельности, которые могут привести к их потере, уменьшению или административному приостановлению деятельности. В этом случае покупатель может настаивать на включении положений о возмещении имущественных потерь в случае наступления таких обстоятельств в документацию по сделке. Кроме того, наряду с включением соответствующих договорных механизмов защиты интересов покупателя выявление высоких рисков потери активов приводит к их включению (полному или частичному) в категорию так называемых «дефектных». Это дает покупателю существенный рычаг воздействия на продавца при согласовании договорных условий и оказывает прямое влияние на финансовую составляющую сделки — ее стоимость.

Число сделок по отраслям

В первом квартале 2021 года

Источник: Ak&M

Как сэкономить на проверке

Независимо от того, проводится ли проверка силами покупателя или привлеченными им консультантами, вопрос затрат встает на первое место. В первом случае такие расходы имеют временной характер, а в случае привлечения консультанта — еще и финансовый. Чтобы сэкономить в обоих случаях, рекомендуется с умом подойти к выбору активов для проверки. Бессмысленно проводить сплошную проверку приобретаемых хозяйств, земель, сооружений, если, конечно, финансовые и временные возможности покупателя не безграничны. Правильнее будет выбрать ряд отдельных объектов и сконцентрироваться только на них.

Критерии выбора объектов для проверки могут быть индивидуальными и зависеть от предпочтений покупателя. Но, исходя из опыта, следующие условия носят универсальный характер и являются рекомендуемыми. Так, в частности, следует отбирать здания, строения, сооружения по их значимости для хозяйственной деятельности независимо от их стоимости, площади и других характеристик. Следует учитывать и одинаковые основания приобретения прав на активы: установление данного критерия представляется важным, так как позволяет покупателю осуществить юридическую проверку большого количества объектов за меньшее время/деньги и распространить риски, выявленные в отношении одной группы объектов, на другие, приобретенные на таких же правовых основаниях. Кроме того, проверку рационально провести в отношении земельных участков, арендованных продавцом у участников долевой собственности (УДС), в том числе в которых продавец владеет долями, наделов с наибольшей площадью, а также земли с

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Этноконфессиональные особенности мясного потребления Этноконфессиональные особенности мясного потребления

Под влиянием каких факторов меняется ассортимент мясной продукции

Агроинвестор
5 неявных признаков психических расстройств 5 неявных признаков психических расстройств

Первые признаки психического нездоровья

Psychologies
Бизнес на энтузиазме Бизнес на энтузиазме

Перспективы мясного скотоводства в России неоднозначные

Агроинвестор
«Сказочная уверенность в себе»: любовные лайфхаки от Золушки «Сказочная уверенность в себе»: любовные лайфхаки от Золушки

Почему сломать волю золушки и поколебать ее веру в себя не удалось никому

Psychologies
Поверив Гомеру… Поверив Гомеру…

Действительно ли Троя — это тот город, о котором идёт речь в «Илиаде»?

Дилетант
Отпуск, обернувшийся кошмаром: истории об ужасных каникулах Отпуск, обернувшийся кошмаром: истории об ужасных каникулах

Райские каникулы не всегда такие уж райские.

Cosmopolitan
Трепанация черепа в средневековой Франции оказалась методом лечения неврологических расстройств Трепанация черепа в средневековой Франции оказалась методом лечения неврологических расстройств

Палеопатологи обследовали шесть черепов XII–XV веков

N+1
Стоит ли бояться применения искусственного интеллекта в медицинской диагностике Стоит ли бояться применения искусственного интеллекта в медицинской диагностике

Что такое ИИ и как он применяется в медицинской диагностике?

Популярная механика
Счастливы вместе Счастливы вместе

Архитектор Александр Козлов построил для своей семьи идеальный подмосковный дом

Robb Report
Первым делом — самолеты: 5 выдающихся книг о военных летчиках Первым делом — самолеты: 5 выдающихся книг о военных летчиках

Лучшие книги о капитанах военной авиации

Популярная механика
Личный опыт: как (не)надо осваивать триатлон и как выбирать экипировку Личный опыт: как (не)надо осваивать триатлон и как выбирать экипировку

Триатлон — спорт вполне доступный, с относительно невысоким порогом входа

Playboy
Тиндер для родителей и нянь: как стартап Otter всего за год дорос до $23 млн инвестиций Тиндер для родителей и нянь: как стартап Otter всего за год дорос до $23 млн инвестиций

Как мать двоих детей сделала стартап по поиску бебиситтеров

Forbes
Месть мужу: история романа Фриды Кало и Льва Троцкого Месть мужу: история романа Фриды Кало и Льва Троцкого

Это был странная пара: революционер Лев Троцкий художница Фрида Кало

Cosmopolitan
Как Миддлтон, Маркл, Диана и другие монархи познакомились с будущими мужьями Как Миддлтон, Маркл, Диана и другие монархи познакомились с будущими мужьями

Любовные истории членов монаршей семьи похожи на сюжеты романтических фильмов

Cosmopolitan
6 самых неловких встреч президентов с рок-музыкантами 6 самых неловких встреч президентов с рок-музыкантами

Любой президент мечтает стать рок-звездой и собирать стадионы

Maxim
«Шикарная история успеха»: что известно о криптомиллиардере Сэме Банкман-Фриде и его бирже FTX «Шикарная история успеха»: что известно о криптомиллиардере Сэме Банкман-Фриде и его бирже FTX

Кто такой Сэм Банкман-Фрид и как он стал самым богатым криптомиллиардером?

Forbes
После бала. Отличия и сходства петербургской и московской светской жизни После бала. Отличия и сходства петербургской и московской светской жизни

Чем отличается московская вечеринка от петербургского приема?

СНОБ
Солнечное братство: почему решение Маска купить бизнес у кузенов может дорого ему обойтись Солнечное братство: почему решение Маска купить бизнес у кузенов может дорого ему обойтись

Илону Маску 12 июля придется предстать перед судом по иску акционеров Tesla

Forbes
Ошибочка вышла… Ошибочка вышла…

7 верных способов испортить отношения с ребенком

Лиза
Комки Биша: резать, оставить, уменьшить и почему? Комки Биша: резать, оставить, уменьшить и почему?

Что такое комки Биша и почему все хотят их удалить?

VOICE
Что такое промышленный интернет вещей и зачем он нужен на производствах Что такое промышленный интернет вещей и зачем он нужен на производствах

Цифровизация касается не только домашних приборов

Популярная механика
Тайные браки и громкие расставания: личная жизнь звезд фильма «Легенда №17» Тайные браки и громкие расставания: личная жизнь звезд фильма «Легенда №17»

Данила Козловский и Светлана Иванова могут похвастаться бурной личной жизнью

Cosmopolitan
«Я снова мама»: как решиться на беременность после потери ребенка «Я снова мама»: как решиться на беременность после потери ребенка

Как не потерять веру и найти в себе силы для планирования новой беременности

Psychologies
История чая: пять мифов и легенд История чая: пять мифов и легенд

27 мая 1615 года чай был впервые ввезен в Европу

Вокруг света
Осторожно, мультики: что не так с диснеевскими героями Осторожно, мультики: что не так с диснеевскими героями

Вместе с психотерапевтом разбираемся в скрытых смыслах диснеевских историй

Psychologies
Из России — в Канны: съемочные группы рассказывают о своих проектах Из России — в Канны: съемочные группы рассказывают о своих проектах

Команды фильмов «Петровы в гриппе» и «Дело» — о работе, свободе, вызовах времени

РБК
Как пережить безответную любовь. Советы психолога Как пережить безответную любовь. Советы психолога

Для чего существует безответная любовь? Почему некоторые живут с ней годами?

РБК
Путевые рекомендации: как снизить наносимый транспортом вред здоровью Путевые рекомендации: как снизить наносимый транспортом вред здоровью

Изменения, которые сделают автомобили удобнее и сохранят здоровье пассажиров

Forbes
Очарование легенды Очарование легенды

Наполеон сделал многое, чтобы придать своей личности образ сверхчеловека

Дилетант
Какие плавки надевать на пляж, а какие — в бассейн Какие плавки надевать на пляж, а какие — в бассейн

Купальный дресс-код для настоящих джентльменов на отдыхе!

Maxim
Открыть в приложении